房地产经济学10--房地产税收

1、第第十十章章 房地产税收房地产税收本章纲要本章纲要税收的基本原理税收的基本原理房地产税收的含义与作用房地产税收的含义与作用n 税收的内涵和特征n 税收制度及其结构n 税收的作用n 税收的种类n 房地产税收的含义n 房地产税收的作用n 房地产税收的种类国外房地产税收制度及启示国外房地产税收制度及启示n 国外房地产税收的类型及管理方式n 国外房地产税收制度的经验及启示第一节第一节 税收的基本原理税收的基本原理n 税收的内涵和特征n 一、税收的内涵1、国家税务总局网站：税收是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种方式。2、

2、美国经济学词典：“居民个人、公共机构和团体向政府强制转让货币、实物或者劳务。”3、不列颠百科全书： “对政府财政收入的捐献，以满足政府开支需要，而不表明是为某一特定目的。”它进一步解释，税收是国家收入的最重要来源，其征收是强制的、固定的和无偿的，是为了全体纳税人的福利而征收的。4、日本现代经济学辞典：“国家或地方公共团体为了筹集社会共同需要的资金，而按照法律的规定，以货币的形式对私营部门的一种强制性课征。”5、中国1979年出版的辞海将税收解释为 “是国家对有纳税义务的组织和个人征收的货币和实物。”6、本文：税收是国家以强制力为基础，从法律规定范围内的法人和自然人那里无偿获得的、以货币形态为主

3、的财政收入。房地产税收3n 二、税收的特征 税收具有强制性、无偿性和固定性三个特征1、强制性 是指税收参与社会产品的分配是依据国家的政治权力，具体表现在税收是以国家法律的形式规定的，税法作为国家法律的组成部分，任何单位和个人都必须遵守。 表现：对税收主体和客体均具有强制力，一方面，对于税收主体来说，这种强制性意味着征税行为必须依照法律进行，不能依照自主意愿随意进行；另一方面，对于税收客体来说，纳税行为也是具有强制性的，它不因税收客体的个人意志而转移。2、无偿性 是指在具体征税过程中，国家征税后税款即为国家所有，不再直接归还给纳税人 税收的无偿性是针对单个纳税人而言的，即单个纳税人享有的公共利益

4、与其缴纳的税款不是对等关系，对于所有纳税人来说，税收最终是要用于向社会全体成员提供公共产品和公共服务。这也是我们常说的税收“取之于民、用之于民”。3、固定性 是指税收是国家按照法律规定的标准向纳税人征收的，具有事前规定的特征，任何单位和个人都不能随意改变。房地产税收4n 税收制度及其结构n 一、税收制度 由纳税义务人（简称纳税人）、课税对象、课税标准、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。1、纳税人2、课税对象房地产税收5纳税人又称纳税主体，是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是最

5、终负担税款的单位和个人。课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。按照课税对象可将税收分为所得税、商品税、财产税等。税源：是指税收的经济来源或最终出处。各种税有不同的经济来源。（与课税对象的区别）税目：是对课税对象的具体划分，规定了税种的征税范围。n 一、税收制度的内容3、课税标准4、税率课税标准是指国家征税时的实际依据，是计算应纳税额的基数，有实物量和价值量两种计量单位：实物量：如土地的亩数、房屋的间数、车船的辆数及吨位数等;价值量：如个人所得税中的个人所得额， 营业税中的营业额等

6、。税率是指国家征税的比率，它是税额同课税对象的比值。按税率和税基的关系，可划分为定额税率、比例税率和累进税率。它是按课税对象的一定计量单位直接规定一个固定的税额，而不规定征收比例。它它是按课税对象数额的大小，划分若干等级，每一等级由低到高规定相应的税率，课税对象数额越大税率越高。n 一、税收制度的内容5、附加、加成和减免6、违规处理附加是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。加成是对特定的纳税人或征收对象在正税的基础上实行加成税收。减免是国家根据一定时期的政治、经济等情况的变化而对某些特定的纳税人或征税对象给予的某种程度的减免或者全部豁免。偷税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款。抗

7、税是指纳税人对抗国家税法拒绝纳税。欠税是指纳税人不按规定期限交纳税款。漏税是指纳税人无意识地漏交或少交税款的行为。偷税、抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。n 二、税收制度结构 为了达到组织财政收入、调节经济运行的目的，在按一定标准进行税收分类的基础上，一个国家或者地区，合理设置税种所形成的特定的税收体系。1、我国目前税收体系的特点 (1)复税制：是对课税对象采取多种复合征收的制度。它包括对不同的征税对象区别征税和对同一征税对象征收若干次税两种情况。 (2)以流转税和所得税为主，其中流转税收目前占税收收入的60%，居主要地位，所得税收入有不断提高的趋势。 (3)中央税和

8、地方税相结合2、我国目前的税收体系 中国现行税制体系包括29个税种，有流转税、所得税、资源税、财产税等。房地产税收8n 税收的作用 税收的财政收入组织作用 税收是财政收入的主要来源。这也是税收最为基本的职能和作用。 税收的经济运行调控作用 税收具有调控经济运行的重要作用。税收作为一种有力的经济杠杆，通过税收的增加和减免，税种设置的变化，税率的调节，可以有效地影响市场主体的切身利益，从而引导社会预期和市场主体的具体经济行为，促进资源优化配置。 税收的收入调控作用 税收具有调节收入分配，调节社会财富结构的作用。通过具体税种的设置，可以有效地调节个人及企业收入分配，促进社会公平。房地产税收9n 税收

9、的种类 中国，经过多年的税制改革和发展，目前基本形成了以增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、车辆购置税、车船税、印花税、契税、烟叶税、关税、船舶吨税为主要内容的税收种类。中国现行税种及内容中国现行税种及内容房地产税收10税种名称税种名称内容内容增值税对在中国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人征收。消费税对在中国境内生产、委托加工和进口应税消费品的单位和个人征收。征税范围包括烟、酒和酒精、化妆品、贵重首饰和珠宝玉石等18个税目。营业税对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和

10、个人征收。应税劳务包括交通运输业、建筑业、金融保险业等7个税目。企业所得税对中国境内的一切企业和其他取得收入的组织（不包括个人独资企业、合伙企业），就其来源于中国境内外的生产经营所得和其他所得征收。企业所得税以企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业所得税的税率为25%。个人所得税以个人取得的各项应税所得（包括个人取得的工资、薪金所得，个体工商户的生产、经营所得等11个应税项目）为对象征收。除工资、薪金所得适用5%至45%的九级超额累进税率，个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得适用5%至35

11、%的5级超额累进税率外，其余各项所得均适用20%的比例税率。中国现行税种及内容（续）中国现行税种及内容（续）房地产税收11税种名称税种名称内容内容资源税对各种应税自然资源征收。征税范围包括原油、天然气、煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐等7大类。城镇土地使用税以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。房产税以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋为征税对象，按房产余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税（此税不适用外商投资企业、外国企业和外籍个人）。土地增值税以纳税人转让国有土地

12、使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收。车辆购置税对购置汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车等应税车辆的单位和个人征收。车船税是以在中国境内依法应当到车船管理部门登记的车辆、船舶为征税对象，向车辆、船舶的所有人或管理人征收。印花税对经济活动和经济交往中书立、领受税法规定的应税凭证征收。契税是以出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象征收，承受的单位和个人为纳税人。烟叶税对收购烟叶（包括晾晒烟叶和烤烟叶）的单位，按照收购烟叶的收购金额征收，税率为20。城市维护建设税对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收。耕地占用税是对占用耕地建房或者

13、从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收。第二节第二节 房地产税收的含义与作用房地产税收的含义与作用n 一、房地产税收的含义 房地产税收并不是一个独立的税收种类，它是指针对包括土地、建筑物等在内的生产生活资料，以及对土地和建筑物进行改造、交易等活动征收的一系列相关税种的统称。包括： 5个直接以房地产为课税对象的税种分别为房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税 6个间接以房地产为课税对象的税种分别为企业所得税、个人所得税、营业税、印花税、城市维护建设税和教育费附加（附表）房地产税收12n 二、房地产税收的作用l （一）房地产税收是财政收入的重要组成部分 房地产税收是组

14、成财政收入、尤其是地方财政收入的主要来源。房地产税收具有税源稳定、税额较大等特点，因而成为各国平衡财政收支重要手段。欧洲拉美部分国家房地产税占地方政府收入的比重情况房地产税收13国家房地产相关税收房地产税占地方财政收入的比重（%）澳大利亚土地税；市政税60.0加拿大不动产税53.3日本固定不动产税45.3阿根廷不动产税35.0智利不动产税35.1英国房屋税、非国内居民不动产税28.0n 房地产税收的作用l （二）房地产税收可以调控房地产市场、促进资源优化配置 房地产税收通过影响市场主体即房地产供给者和需求者的预期，来调节房地产市场供给和需求的总量及结构，从而对房地产市场景气程度进行必要调节。

15、通过有效的房地产税收制度设计，可以影响土地利用方式，影响房地产市场产品结构。 通过针对性的房地产税制设计，可以提高土地利用效率，促进土地资源的优化配置。l （三）房地产税收可调节财富分配、促进社会公平 房地产税收的征收目的之一就是要调整资源分配，贯彻公平原则，促进社会公平。对房地产征税，能够有效地降低因房产、地产等资产性收益而导致的收入差距。l （四）房地产税收可以反映房地产市场经济活动情况 房地产税收14n 三、我国的房地产税收1、城镇土地使用税城镇土地使用税：是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。现行的中华人民

16、共和国城镇土地使用税暂行条例是与2006年12月30日修改的，于2007年1月1日起施行的。（1）纳税人（征税对象） 拥有土地使用权的单位和个人 （2）课税对象 城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。从2007年7月1日起，外商投资企业、外国企业和在华机构的用地也要征收城镇土地使用税。 （3）计税依据 纳税人实际占用的土地面积（4）应纳税额 应纳税额=纳税人实际占用的土地面积适用税额标准（5）税额标准n 三、我国的房地产税收2、耕地占用税 耕地占用税：是国家对占用耕地建房或从事其他非农建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。（1）纳税人 凡占用耕

17、地建房或从事其他非农业建设的单位和个人。（2）课税对象 占用耕地从事其他非农建设的行为。（3）计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。（4）应纳税额 应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积适用税额标准（5）税率和适用税额 实行定额税率，具体分4个档次（以县为单位）：n 三、我国的房地产税收3、土地增值税 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。（1）纳税人 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让

18、房地产）并取得收入的单位和个人（2）征税范围 国有土地、地上建筑物及其他附着物。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。（3）课税对象 课税对象是有偿转让的房地产，并有土地的增值收益。（4）计税依据 计税依据为纳税人转让房地产所取得的土地增值额（转让收入规定扣除项目金额） 取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）；发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。旧房

19、及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。扣除项目3、土地增值税 土地增值税实行四级超额累进税率,增值额高出应扣除项目金额的倍数不同，税率不同： 应交税额应交税额=（各部分增值额（各部分增值额相应税率）相应税率）速算公式如下：土地增值额未超过扣除项目金额50的，应纳税额土地增值税额30；土地增值额超过扣除项目金额50的，未超过100的，应纳税额土地增值税额40扣除项目5；土地增值额超过扣除项目金额100的，未超过200的，应纳税额土地增值税额50扣除项目15；土地增值额超过扣除项目金额200的，应纳税额土地增值税额60扣除项目金额35。4、城市维护建设税（1）纳税人 是缴纳增值税、

20、消费税、营业税的单位和个人。（2）征税范围 具体包括城市、县城、建制镇，以及税法规定征收“三税”的其他地区。外商投资企业和外国企业暂不缴纳城市维护建设税。 城市维护建设税的征收与增值税、消费税和营业税同时进行。 （3）计税依据及税率 计税依据：是增值税、消费税与营业税之和。 （4）税率 税率：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1% 5、房产税（1）纳税人 中国境内拥有房屋产权的单位和个人。（2）课税对象 城市、县城、建制镇和工矿区的房产。（3）课税依据： 非出租的房产，以房产原值一次扣除1030后的余

21、值； 出租的房产，以房产租金收入。（4）税率：采用比例税率 按房产余值计征的，税率为1.2； 按房产租金收入计征的，税率为12。（5）纳税地点和纳税期限 纳税地点：房产所在地 纳税期限：按年计征，分期缴纳，具体由各省、自治区、直辖市人民政府规定。6、契税（1）纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人（2）计税依据 国有土地使用权出让、出售，房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关按市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换为其价格的差额。（3）税率 1997年国务院修改契税条例，在全国实行浮动税率，契税税率范围为35。各地适用税率由省、自治区、直辖市人民政

22、府按照本地实际情况，在规定幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。7、城市房地产税（1）纳税人 仅适用于外商投资企业，外国企业，外国人，港、澳、台同胞和华侨在内地兴办的企业，港、澳、台同胞和华侨等。（2）课税对象 中国境内的城市房产。（3）课税依据及税率一是以房产价值为依据，对应的适用税率是1.2%；二是以出租房屋的租金收入为依据，对应的适用税率是12%。（4）纳税地点和纳税期限 纳税地点：房产所在地 纳税期限：按年计征，分期缴纳，具体由各省、自治区、直辖市人民政府规定。8、营业税营业税：是对我国境内从事交通运输、建筑、服务业等第三产业的单位、企业、组织和个人，就其经营业务征收的一种税。其中

23、，涉及房地产行业的共有三个税目，即建筑业、转让土地使用权、销售不动产中的营业税。 （1）征税对象 在中国提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业，以及行政、事业单位及其他个体经营者等。（2）税率 营业税按照行业、类别额不同分别采用了不同的比例税率，如：交通、建筑业、邮电通信业等税率为3%；服务业、转让无形资产（包括土地使用权）、销售不动产税率为5%；金融保险业税率为5；娱乐业税率为5%20%。9、企业所得税（1）纳税对象：我国境内所有企业的经营收入。（2）纳税人：我国境内所有企业。企业分为居民企业和非居民企业，但个人独资企业和合伙

24、企业不在此之列。（3）税率：企业所得税的税率统一为25%，对于符合条件的非居民企业，适用税率为20%。（4）计税依据：企业所得税以应纳税所得额为计税依据。应纳税所得额为纳税人每个纳税年度的收入总额减去准予扣除项目金额以后的余额，为应纳税所得额。10、印花税（1）纳税人：在中华人民共和国境内书立、领受中华人民共和国印花税暂行条例所列举凭证的单位和个人 。（2）征税范围：现行印花税只对印花税暂行条例列举的凭证征收，没有列举的凭证不征税 。（3）税率：印花税的税率有2种形式即比例税率和定额税率。第第三三节节 国外房地产税收制度及启示国外房地产税收制度及启示n 国外房地产税收的类型及管理方式表9-4

25、部分国家房地产保有环节税收情况 房地产税收26国家国家房地产价值税房地产价值税房地产租赁税房地产租赁税税基税率税基税率美国房地产价值0.75%-5%净租金收入35%德国财产价值0.6%-1%租金收入26.5%法国房地产价值0.5%-1.5%租金收入33.33%意大利房地产登记价值0.4%-0.7%租金收入33%西班牙土地清册注册价值0.4%-1.1%（城市）0.3%-0.9%（农村）-瑞典销售价值1.5%-2.5%净租金收入28%俄罗斯财产总价值2%租赁收入24%韩国房地产市场价值0.36%-8.4%租金收入9.9%-39.6%印度市场价格5%-新加坡年租金价值4%-10%净租金收入0-22%

26、第第三三节节 国外房地产税收制度及启示国外房地产税收制度及启示n 国外房地产税收的类型及管理方式表9-5 部分国家房地产流转环节税收情况 房地产税收27国家国家税种设置税种设置计税依据计税依据税率税率德国房地产转让税房地产价值3.5%西班牙财产转让税财产交易价值6%意大利登记税转让价6%-17%希腊房地产转让税转让收入额7%-9%房地产增值额增值额18%日本购置税购置成本价3%-4%注册许可税房地产评估价值1.5%-2%韩国财产购置税购置成本价2%转让房地产所得税房地产转让价值9.9%-39.6%遗产税/赠予税房地产价值10%-40%英国土地印花税0%-4%奥地利房地产取得税房地产评估价值4.

27、5%第第三三节节 国外房地产税收制度及启示国外房地产税收制度及启示n 国外房地产税收的类型及管理方式表9-6 不同国家房地产税率形式 房地产税收28税率形式税率形式代表国家代表国家详细规定详细规定比例税率美国各州政府自行规定，逐年变化德国个人适用0.5%，公司适用0.6%日本地价税为0.3%，特别土地保有税为1.4%累进税率意大利根据增值额来制定累进税率，例如，增值20%以内，征收3%-5%；增值20%-50%，征收5%-10%等新加坡根据收入情况来确定累进税率，在4%-10%之间韩国根据房地产价值来制定累进税率，在9.9%-39.6%之间第第三三节节 国外房地产税收制度及启示国外房地产税收制

28、度及启示n 国外房地产税收制度的经验及启示 合理且完善的税收体系是房地产税收运行的基础条件 “重保有、轻流转、重增值”是普遍特征 “少税种、宽税基、低税率、严征管”是发展趋势 对特定群体采取税收优惠政策是普遍做法 基于价值的税收评估制度和信息化监管方式是重要手段房地产税收29附：主要国家税收收入占财政收入比例附：主要国家税收收入占财政收入比例房地产税收30l 从世界各国来看，无论经济发展情况如何，税收收入均是构成财政收入的主要来源，占比一般都在90%以上。l 美国2008年度财政收入约为27926亿美元，其中税收收入约为27567亿美元，占财政收入的比例达98.7%，2009年度财政收入约为2

29、4016亿美元，其中税收收入约为23654亿美元，占财政收入的比例达98.4%。l 英国2008年度的财政收入为533.8亿英镑，其中净税收收入为508亿英镑，税收财政比达95.1%，2009年度财政收入为514.6亿英镑，其中净税收收入为479.7亿英镑，税收财政比达93.2%。l 中国详见表9-1表9-1 中国2005年至2009年税收收入和财政收入情况统计表年度年度税收收入（亿元）税收收入（亿元）财政收入（亿元）财政收入（亿元）所占比例（所占比例（% %）2005308673164997.53%2006376373876097.10%2007494495132296.35%2008578

30、626133094.35%2009595156847786.91%附：中国税收收入占财政收入发展趋势附：中国税收收入占财政收入发展趋势房地产税收31l 在同一国家内，税收收入和财政收入的变化方向趋同，税收收入的增长必然引起财政收入的增加。以中国为例，从2005年到2009年，税收收入从30867亿元人民币增加到59515亿元人民币，财政收入也由31649亿元人民币增长到68477亿元人民币。虽然税收收入占财政收入的比例在不断降低，由2005年的97.53%下降至2009年的86.9%，但是二者的变化方向和变化趋势仍然是高度趋同的图9-1 中国2005年至2009年税收收入和财政收入情况走势图附

31、：附：税收的经济运行调控作用税收的经济运行调控作用n 第一，税收可以调节储蓄和投资的关系，进而调整积累和消费的关系。第一，税收可以调节储蓄和投资的关系，进而调整积累和消费的关系。税收对储蓄的影响可以分为收入效应和替代效应两方面。所谓收入效应，就是通过对储蓄收益征税，可以使得居民的储蓄预期收益降低，降低储蓄的净报酬率，从而将引导居民消费而不是储蓄；而替代效应则是指，通过对不同资产征收不同税收，居民会将储蓄从税率高的向税率低的转移。n 第二，税收可以调节投资行为。第二，税收可以调节投资行为。投资的目的主要是为了获得一定收益，当对投资收益进行征税时，自然而然就会影响投资行为。对于政府鼓励的投资行为，

32、政府可以在一定时期内，在法律允许的范围内采取减税甚至免税的做法，而对于政府反对的投资行为，政府可以采取提高税率或者经立法机构批准新设税种的方式，来引导民众减少此种投资行为。n 第三，税收可以调节劳动力市场。第三，税收可以调节劳动力市场。税收对劳动力市场的调节可以采用两种方式，一是影响劳动力供给市场，二是影响劳动力需求市场。简而言之，在劳动力供给方面，主要是通过特定的税收安排，影响劳动者的收入，进而影响劳动力的总供给量，达到调节劳动力市场的目的；对劳动力需求方面，主要是通过特定的税收安排，对企业用人行为征税或减税，来影响劳动力的需求量。房地产税收32附：附：税收的收入调控作用税收的收入调控作用n 一是通过所得税直接调节收入分配。一是通过所得税直接调节收入分配。通过对个人所得征税，可以直接调节不同收