前期物业管理服务

1、物业管理实务物业管理实务 第四章第四章 前期物业管理服务前期物业管理服务本章讲授前期物业管理的含义前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的内容前期物业管理的委托前期物业管理的委托前期物业管理与前期介入前期物业管理与前期介入竣工验收与接管接收竣工验收与接管接收交楼的程序与管理交楼的程序与管理综合验收综合验收前期物业管理的职责前期物业管理的职责学习目的与要求1 1了解了解建筑物前期物业管理工作的重要建筑物前期物业管理工作的重要性、阶段性的特殊性性、阶段性的特殊性建设单位的职责建设单位的职责受聘物业管理企业的职责受聘物业管理企业的职责2 2掌握掌握前期物业管理的含义前期物业管理的含义前期物

2、业管理的内容前期物业管理的内容前期物业管理的委托前期物业管理的委托3 3重点掌握重点掌握重点掌握前期物业管理的概念及重点掌握前期物业管理的概念及其界定其界定前期物业管理的含义 物业管理条例物业管理条例第二十四条：第二十四条： 前期物业管理，是指业主委员会与物前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理施的物业管理前期物业管理的含义理解时段确定时段确定业主委员会与物业管理企业签订的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前物业服务合同生效前一般始于收楼前一般始于收

3、楼前3-6个月不等个月不等权责关系权责关系费用问题费用问题业主、开发建设单位和业主、开发建设单位和物业管理企业复杂的责权关系物业管理企业复杂的责权关系交付使用前为建设单位交付使用前为建设单位交付使用后为业主及其使用人交付使用后为业主及其使用人前期物业管理的内容 前期物业管理的工作是最复杂、前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为八个方面可归纳为八个方面前期物业管理的内容 续建立管理机构建立管理机构设计管理模式，草拟管理制度设计管理模式，草拟管理制度招聘人才，培训上岗招聘人才，培训上岗深入工程建设现场，熟悉物业的概况深入工程建设现场，熟悉物

4、业的概况参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备备重点开展物业的接管验收工作重点开展物业的接管验收工作-筹办交楼前筹办交楼前期管理的一个关键工序期管理的一个关键工序逐步展开日常的管理工作逐步展开日常的管理工作成立业主委员会成立业主委员会前期物业管理的委托委托的含义委托的含义委托代理理论委托代理理论前期物业管理的委托前期物业管理的委托前期物业管理委托的几个基本问题前期物业管理委托的几个基本问题委托(principal)的含义 首先是一个法律用语，是指当事人首先是一个法律用语，是指当事人一方（委托人）托付他方以委托人的一方（委托人）托付他方以委托人的名义进行法

5、律上的行为名义进行法律上的行为 又是一个经济学上的名词。是指委又是一个经济学上的名词。是指委托方通过一定的交易方式由被委托人托方通过一定的交易方式由被委托人去完成某一目标的行为去完成某一目标的行为委托(principal)的含义续委托存在三个基本问题委托存在三个基本问题交易必须有费用交易必须有费用必须由一定的契约来予必须由一定的契约来予以约束委托双方的行为以约束委托双方的行为以追求共同利益以追求共同利益最大化为目标最大化为目标委托代理(agent)理论 运用委托代理理论分析我国现阶运用委托代理理论分析我国现阶段物业管理市场的发展及其存在问题段物业管理市场的发展及其存在问题是有其特别重要的意义是

6、有其特别重要的意义 在物业管理前期阶段，绝大多数的在物业管理前期阶段，绝大多数的开发建设单位选择自建的物业公司管开发建设单位选择自建的物业公司管理其开发的物业，实质是一个降低交理其开发的物业，实质是一个降低交易成本的市场化取向易成本的市场化取向前期物业管理的委托 前期物业管理的委托前期物业管理的委托是指物业开发是指物业开发建设单位为追求利益的最大化，选择建设单位为追求利益的最大化，选择委托代理人，并与其签定前期物业管委托代理人，并与其签定前期物业管理合同的行为理合同的行为既是一种法律行为既是一种法律行为也是一种经济行为也是一种经济行为物业管理的委托关系物业管理市场物业管理市场委托者委托者需求者

7、需求者代理者代理者供给者供给者契约形式契约形式业主或业主或早期的开发建设单位早期的开发建设单位物业管理企业物业管理企业物业管理服务合同或物业管理服务合同或前期物业管理服务协议前期物业管理服务协议前期物业管理的委托代理是对投资商、发展商、承建商、代是对投资商、发展商、承建商、代理商、和物业管理企业是一个有机理商、和物业管理企业是一个有机资源整合资源整合大多数房地产项目在开发早期就已大多数房地产项目在开发早期就已有前期物业管理的合作协议有前期物业管理的合作协议前期物业管理委托方式 委托方式委托方式顾问管理顾问管理合作管理合作管理全权委托管理全权委托管理 前期物业管理的委托的几个基前期物业管理的委托

8、的几个基本问题本问题: :委托人选择代理人的取向委托人选择代理人的取向在委托活动中信息的作用在委托活动中信息的作用前期物业管理委托的法律形式前期物业管理委托的法律形式前期物业管理的委托的几个基本问题前期物业管理与物业管理的前期介入前期物业管理与物业管理的前期介入：前期物业管理与物业管理的前期介入：概念概念作用作用方式及工作方式及工作注意事项注意事项前期介入的概念 指物业管理企业在接管物业之前，指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用角度，就物

9、业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备物质上和组织上做好准备前期介入的作用积极作用积极作用 ：完善物业的使用功能完善物业的使用功能改进物业的具体设计改进物业的具体设计能更好地监理施工质量能更好地监理施工质量为竣工验收和接管验收打基础为竣工验收和接管验收打基础便于日后对物业的管理便于日后对物业的管理前期介入的方式及主要工作前期介入三种情况前期介入三种情况早期介入早期介入积极参与物业的规划设计积极参与物业的规划设计晚期介入晚期介入中期介入中期介入开始前期管理开始前期管理严格监理施工的每一环节严格监理施工的每一环节注意事项前期介入

10、的咨询服务对象，主要是前期介入的咨询服务对象，主要是开发建设单位，其费用应由开发建开发建设单位，其费用应由开发建设单位承担设单位承担物业管理企业早期介入一般不设固物业管理企业早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可定人员进驻开发现场，工作方式可根据开发建设单位的需要确定根据开发建设单位的需要确定前期介入与前期管理的时间划分项目前期项目前期与建设单位签与建设单位签订管理合同始订管理合同始（收楼前（收楼前3-6个月）个月）与业委会签订与业委会签订第一份合同第一份合同前期前期介入介入前期前期管理管理前期介入与前期管理的主要区别 前期介入与前期管理的主要区别在前期介入与前期管理的主要区别在于：

11、是否已经确立了物业管理的委托于：是否已经确立了物业管理的委托合同关系合同关系两点标志：两点标志：是否拥有对于物业的经营管理权是否拥有对于物业的经营管理权是否承担相应的民事责任是否承担相应的民事责任竣工验收与接管验收竣工验收 竣工是指该物业的工程项目经过建竣工是指该物业的工程项目经过建筑安装施工以后，达到了该工程项目筑安装施工以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件或投产的条件竣工验收及其种类 工程项目竣工后，由建筑商向开工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或

12、交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理进行查验，在认为工程合格后办理交付手续。建筑商把物业交给开发交付手续。建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣建设单位，这一交接过程称之为竣工验收工验收竣工验收及其种类续 验收验收在建工程验收在建工程验收全部工程验收竣工全部工程验收竣工隐蔽工程验收隐蔽工程验收单项工程验收单项工程验收分期验收分期验收竣工验收依据竣工验收依据：经过审批的项目建议书经过审批的项目建议书 年度开工计划年度开工计划施工图纸和设计说明文件施工图纸和设计说明文件施工过程中的设计变更文件施工过程中

13、的设计变更文件现行法律、法规、施工技术规程现行法律、法规、施工技术规程施工验收规范施工验收规范质量检验评定标准质量检验评定标准以及合同中有关竣工验收的条款以及合同中有关竣工验收的条款竣工验收的依据、标准及主要工作竣工验收的法规依据 所有房地产开发项目，都要按照所有房地产开发项目，都要按照19901990年年9 9月月1111日国家建设部颁发的日国家建设部颁发的建设项目（工程）竣工验收办法建设项目（工程）竣工验收办法进行竣工验收；城镇住宅小区竣工综进行竣工验收；城镇住宅小区竣工综合验收，应依据合验收，应依据19931993年年1212月月1 1日国家日国家建设部颁发的建设部颁发的城市住宅小区竣工

14、综城市住宅小区竣工综合验收管理办法合验收管理办法竣工验收标准竣工验收标准：工程项目按照工程合同规定和设计，工程项目按照工程合同规定和设计，图纸要求已全部施工完毕，达到国家图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求规定的质量标准，能够满足使用要求竣工工程达到窗明、地净、水通、灯竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮、采暖通风设备运转正常亮、采暖通风设备运转正常设备调试、试运转达到设计要求设备调试、试运转达到设计要求建筑物周围建筑物周围2 2米以内的场地清理完毕米以内的场地清理完毕技术档案资料齐全技术档案资料齐全竣工验收的标准做好以下竣工验收工作：做好以下竣工验收工作：建筑商准备

15、和提交竣工资料建筑商准备和提交竣工资料开发建设单位收到竣工资料后，逐项开发建设单位收到竣工资料后，逐项检查和鉴定检查和鉴定进行设备的单体试车、无负荷联动试进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车车、有负荷联动试车办理工程交接手续办理工程交接手续竣工验收的主要工作建筑商应准备和提交的竣工资料包括：建筑商应准备和提交的竣工资料包括：竣工工程项目一览表、图纸施工记录竣工工程项目一览表、图纸施工记录竣工图竣工图隐蔽工程验收单、工程质量事故发生隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单；材料、半成品的试验和检测记录单；材料、半成品的试验和检测记录记录永久性的水准点坐标记录永久性的水准点坐标记录建筑

16、物或构筑物沉陷观测记录材料、建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量保证；土建施工的构件和设备的质量保证；土建施工的试验记录试验记录竣工验收的主要工作续一土建施工记录土建施工记录设备安装施工和检验记录设备安装施工和检验记录建筑商和设计单位提供的建筑物使用建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项注意事项该工程的有关技术决定该工程的有关技术决定工程结算资料、文件和签证等工程结算资料、文件和签证等竣工验收的主要工作续二物业的接管验收定义：定义：是开发建设单位对已竣工验收是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业管理合格的建筑工程，向接管的物业管理企业进行全面移交的过程。企业进行全

17、面移交的过程。地位：地位：是指物业管理公司接交开发建是指物业管理公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物业主体结构安全和满有物业时、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验足使用功能为主要内容的再检验这是物业历经的第二次验收过程这是物业历经的第二次验收过程接管验收与竣工验收的区别接管验收与竣工验收的区别接管验收与竣工验收的区别验收的目的不同验收的目的不同验收条件不同验收条件不同交接对象不同交接对象不同接管验收的内容物业物业接管验接管验收资料收资料接管验接管验收内容收内容接管验收资料：接管验收资料：产权资料产权资料技术资料技术资料设施

18、设备的安装、使用和维护保养设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料等技术资料物业管理所必需的其他资料物业管理所必需的其他资料接管验收资料交楼的程序与管理交楼的程序与管理交楼的程序与管理交楼与收楼交楼与收楼交楼工作的策划交楼工作的策划交楼应注意的问题交楼应注意的问题交楼与收楼 交楼：交楼：指物业建成并通过综合验收指物业建成并通过综合验收合格后，建设单位根据预售的合同要合格后，建设单位根据预售的合同要求，按时按质将物业交付给业主，实求，按时按质将物业交付给业主，实现房屋物业买卖过程的物与权属的移现房屋物业买卖过程的物与权属的移交过程交过程 收楼：收楼： 业主接收新房屋业主接收新房屋 两者的实质：两

19、者的实质：业主对物业的接管验业主对物业的接管验收是物业被第三次验收收是物业被第三次验收竣工验收、接管验收、收楼比较比较内容竣工验收接管验收交 楼时间物业建设完好竣工验收合格接管验收完毕交界对象承建单位与建设单位建设单位与物业公司物业公司与业主重点满足设计要求满足安全、使用功能的要求 满足具体使用要求依据建设项目（工程竣工验收办法 房屋接管验收标准 售楼或预售合同交楼工作的策划交楼工作的策划交楼工作的策划文件的准备文件的准备交楼的组织准备交楼的组织准备形象的设计、环境的营造形象的设计、环境的营造交楼应注意的问题：交楼应注意的问题：交楼时应让业主清楚物业各部分或交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的

20、保质期限和具体范围，以确设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益保业主应得的权益交楼时管理人员应站在业主的立场交楼时管理人员应站在业主的立场上，问答和解决房屋质量问题上，问答和解决房屋质量问题交楼应注意的问题综合验收指开发项目按规划、设计要求全部指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织进行的物业建设即应按规定要求组织进行的物业建设质量认证的工作质量认证的工作 综合验收工作实质是物业建设质综合验收工作实质是物业建设质量合格的认证过程量合格的认证过程定义定义性质性质前期物业管理的职责前期物业管理的职责前期物业管理的职责开

21、发建设单位的工作职责开发建设单位的工作职责受聘物业管理企业的职责受聘物业管理企业的职责按照房地产开发与物业管理按照房地产开发与物业管理相分离相分离的的原则，通过原则，通过招投标选聘物业管理企业招投标选聘物业管理企业，签订书面的物业管理合同签订书面的物业管理合同要要充分配合充分配合物业管理企业开展前期管物业管理企业开展前期管理工作的，提供符合要求的管理办公理工作的，提供符合要求的管理办公的的场所场所提供提供机会机会，让物业管理企业，让物业管理企业参加参加相关相关设备设施的设备设施的安装与调试安装与调试，使物业管理，使物业管理企业企业尽快熟悉物业尽快熟悉物业的具体情况的具体情况开发建设单位的工作职

22、责参加竣工验收的全过程，参加竣工验收的全过程，确保竣工验确保竣工验收合格后，收合格后，才向物业管理企业移交才向物业管理企业移交根据根据物业管理条例物业管理条例第二十九条，第二十九条，要向物业管理企业要向物业管理企业移交相关的资料移交相关的资料依据签定的前期管理合同，向物业管依据签定的前期管理合同，向物业管理企业理企业交纳前期物业管理费用交纳前期物业管理费用要按国家规定的保修期限和范围，要按国家规定的保修期限和范围，承承揽物业的保修责任揽物业的保修责任开发建设单位的工作职责续物业管理企业应当按照国家的规定，物业管理企业应当按照国家的规定，承揽承揽相应的相应的物业管理业务物业管理业务根据与建设单位

23、签定的物业管理合同，根据与建设单位签定的物业管理合同，提供提供相应的相应的管理服务管理服务对房屋共用部位、共用设施设备、绿对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的进行目进行仔细的进行接管验收接管验收根据有关法规和政策，结合实际情况，根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的制定本物业的物业管理制度和物业管理制度和员工员工守则守则并书面告知乙方并书面告知乙方受聘物业管理的职责建立健全本物业的物业管理建立健全本物业的物业管理档案资料档案资料制止违反制止违反本物业的物业管理制度和本物业的物业管理制度和物业使用守则物业使用守则的的

24、行为行为物业管理企业可委托专业公司承担本物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，物业的专项管理与服务业务，但不得但不得将本物业的整体管理责任转让给第三将本物业的整体管理责任转让给第三方方依据本协议向乙方依据本协议向乙方收取物业管理费用收取物业管理费用受聘物业管理的职责续一不得占用不得占用本物业的共同部位、共用设本物业的共同部位、共用设施设备或施设备或改变改变其使用功能其使用功能向乙方向乙方提供提供房屋自用部位、自用设施房屋自用部位、自用设施设备维修养护等设备维修养护等有偿服务有偿服务在前期在前期物业管理合同终止时，办理本物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，物业的

25、物业管理移交手续，须经业主须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资委员会确认，必须移交所有的管理资料料受聘物业管理的职责续二前期物业管理的含义前期物业管理的含义物业管理条例物业管理条例对前期对前期物业管理的有关含义物业管理的有关含义对前期物业管理的理解对前期物业管理的理解前期物业管理的内容前期物业管理的内容前期物业管理的委托委托的前期物业管理的委托委托的含义含义委托代理理论委托代理理论前期物业管理的委托前期物业管理的委托前期物业管理的委托的几前期物业管理的委托的几个基本问题个基本问题前期物业管理与物业管理的前期物业管理与物业管理的前期介人前期介人前期介入的概念前期介入的概念前期介入的作用前期介

26、入的作用前期介入的方式及工作前期介入的方式及工作应注意的事项应注意的事项竣工验收与接管验收竣工验收与接管验收竣工验收竣工验收物业接管验收物业接管验收本章要点交搂的程序与管理交搂的程序与管理交搂与收搂交搂与收搂交楼工作的策划交楼应交楼工作的策划交楼应注意的问题注意的问题综合验收综合验收综合验收的定义综合验收的定义综合验收的性质综合验收的性质住宅小区竣工综合验收必须住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求符合下列要求申请住宅小区竣工综合验收，申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件应当提交下列文件住宅小区竣工综合验收程序住宅小区竣工综合验收程序前期物业管理的职责前期物业管理的职责开发建设单位的工作职

27、责开发建设单位的工作职责受聘物业管理企业的职责受聘物业管理企业的职责本章要点教你写字教你写字 下面是赠送的下面是赠送的ppt模板不需要朋友可以下模板不需要朋友可以下载后编辑删除！谢谢！载后编辑删除！谢谢！ 感恩感恩 父母父母天冷时，是他们给你送来温暖天冷时，是他们给你送来温暖有时，他们会对有时，他们会对我们发火我们发火感恩父母感恩父母感谢你们感谢你们把我带到了这个世界把我带到了这个世界感谢你们感谢你们给了我自由的空气给了我自由的空气感谢你们感谢你们 谆谆的教导谆谆的教导 殷殷的嘱托殷殷的嘱托 我长大了我长大了 而你们却老了而你们却老了 谁言寸草心谁言寸草心 报得三春晖报得三春晖 我会向你们献上一片诚挚我会向你们献上一片诚挚的孝心的孝心 祝你们永远健康祝你们永远健康 对部门及岗位职责的理解对部门及岗位职责的理解 系统集成（系统集成（si si，system integrationsystem integration）：就是通过）：就是通过结构化的综合布线系统和计