JERDE案例-sonala蓝色港湾

1、商业布局的基本理论 一、城市区位理论对于城市区位问题的论述，主要有以下几种理论模式：(一)杜能的土地价值理论在对城市经济功能分区进行分析的基础上，杜能（VonThunen）指出，不同经济活动的现实区位，取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。对于一个企业来说，它对某些土地进行投标的投标地租高低，完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说，具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。因此，商业企业对城市中心地区的土地投标地租就较高。而对于工业企业来说，土地投入的地理位置是

2、否居中往往并不重要，重要的是与其前、后序产业相互毗邻，要有良好的供、排水条件和便利的交通运输条件等。因此，工业企业对城市中心地带土地的投标地租一般并不高。这样，城市中心地带就一般被商业企业所占用，并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心。而商业中心又可依照其功能层次和辐射范围，分成高、中、低不同的几个级别。商业布局的基本理论 (二)加纳模式将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中，格蒂斯（Gertis）在1961年通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小的规律，证实了城市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。到1966年，加纳（BJGarner）进一步

3、对商业中心的内部结构进行了研究，他根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。加纳模式的主要思想可概括为：高门槛（所谓“门槛”threshold，是指一个企业为经济正常经营活动而需赚取的最低收入）的职能是有较高的地租支付能力，因而能够居于商业区中地租较高的地方。在实践中，由于商业企业都是为其周围的居民服务，所以可用维持其正常经营所需的最低人口数代替最低收入下限，以人口门槛（PopulationThreshold）作为门槛高低的简明指标。当然，某一企业“门槛”水平的高低，是与其自身的特征相关的。此外，通过对美国芝加哥商业区空间布局的分析，总

4、结出商业区空间布局的几个特征：1.经济规模较多的高门槛经济活动（如百货、服装、珠宝等），往往靠近地价峰值区，占据着地租最高的城市土地，在其周围，按门槛递减顺序排列的其他职能活动（如银行、餐馆、面包店、家具店、家用电器店等）。2.任何商业中心的核心区，总是被那些能显示商业中心最高级别的职能经济单位所占据。3.随着整个商业中心级别的增高，低级别经济职能单位将被排斥到低地价地区，在商业中心的边缘地带布局。4.在任何一级商业中心的典型职能内，每一项职能的次序也是按门槛高低的顺序系列排出的。加纳理论的不足之处主要在于：商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的

5、距离来决定的。针对这些不足，道宁（PBDowning）进一步阐述了土地面积、人口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的不规则状况等对城市商用土地地租的影响，使加纳模式更加合理客观。商业布局的基本理论 (三)中心位置理论中心位置理论是由沃尔特克里斯泰勒（WalterChristaller）于1933年创立的，后经奥古斯特廖什（AugustLosch）补充和修正。这一理论从分析不同生产点之间的相互作用出发，推证了每一种货物的市场区实际为六边形。每种货物的门槛水平和最大销售范围都不相同，因而形成不同货物及其相应职能之间的特征差别。一般情况下，凡门槛较低的货物，其相应的销售范围也较小，这类货物称为低级

6、货物。那些门槛水平高、销售范围广的货物，称为高级货物。但是，往往由于门槛的限制，每个商业中心并不能提供所有的货物和服务，而且，货物供应点出现的实际频率，还与货物的等级成反比。低级货物在很多中心地都可购到，而高级货物只能在少数地主得到供给。由此，史里斯泰勒认为，中心位置货物供给点都能排列成有序的等级序列。按照中心位置理论学说，城市商业区主要由中央商业区、区域性商业区和邻里性商业区共同有序构成。对于中央商业区地域范围的界定，墨菲（REMurphy）和万斯（JEVance）提出以建筑物高度及其商业职能来划分。在实践中，有些城市以零售商营业额的大小为中央商业区内外分界的标准；有些城市则以土地价格来划定

7、其中心商业区的范围。国外城市商业区位理论的研究是以完全市场经济为前提，以完整的领土、非政治干预、自由的企业和经济购买力气平均分布为假定的，因而研究的对象主要是对城市商业区结构、布局等的理论分析，而对影响城市商业发展规划的政治、流通体制、市场的秩序与控制和管理、新技术的应用等较少考虑，认为这些完全可以在市场的自我调节下合理发展，从而成为以上几种理论模式各有其局限性的主要原因。商业布局的基本理论 二、商圈理论商圈又称“商业圈”或“商势圈”。它是指商业企业吸引顾客的区域范围。商圈对企业而言，则是其业务活动的空间，在这个空间范围内向消费者提供商品和服务。对消费者而言，则是他们方便的购买行为的空间。一个

8、设定的商圈，从市场势力范围这一角度考察，其构成为点、线、面、流四个方面。点是指商圈的中心点，又指市场区域据点的中心点。线是指区域间相互依存关系以线相联结，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心点的吸引力的范围。它是市场区域广度，表明市场区域的广泛性及其程度。流是指市场的动态，或指区域职能的变化和发展的动向。上述四个方面的侧重点是不同的：点反映集中化的问题和集聚的程度；线则反映吸引性和相互依存性；面则反映区域性或地区性和同质性；流反映的是活动的态势和职能性。从实际工作而言，商圈，是由店、消费者购买行为空间和销售活动空间三者构成。影响商圈设定的因素主要有：人口数量与特征以及其发展趋势；购买潜力与已有企

9、业的设置与经营状况；区域内经济发展前景与产业多无化的程度；区域内交通、运输、服务、金融、信用、保险、物业等状况；劳动力市场条件；法律、工商行政管理因素；民情风俗以及吸引顾客所特有的公共和文化教育设施，如公园、剧院、博物馆、纪念场所、学校、科研机构等。商业布局的基本理论 商圈又分批发商圈与零售商圈。其中零售商圈的主要内容有：1.构成。零售商业圈是以商店为中心，向四周扩展与辐射，形成一定范围。零售商圈分为四个层次：核心商圈、次级商圈、边缘商圈、异地商圈。一般而言，核心商圈能吸55%70%的顾客；次级商圈为15%25%；边缘商圈则最小，比较稀疏。但商店的规模不同、类型不同，对顾客的吸引也不同。一般而

10、言，中心商业区和大型商店对次级商圈和边缘商圈的顾客的吸引力相对要大。商圈通常不是圆的，更多是椭圆形或多边近圆形。2.限度。1929年，美国人威廉雷利用三年时间，调查了美国150个以上的城市，终于在1931年提出了“零售引力法则”，又称“雷利法则”。他认为，“具有零售中心的两个城市，从位于它们中间的城市吸引的交易量与各自城市的人口成正比例，而与从中间城市到市场的距离的自乘成反比例。”该法则主要地证实一个城市的人口越多，规模越大，商业越发达，对顾客的吸引力就越大。雷利法则有两项假定：一是两城市同样接近公路，距离的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是两城市的零售能力相同。顾客之所以吸引到人口较多

11、的城市，乃是由于该城市商业设施好，商品品种多等因素的影响。3.饱和度。商圈的饱和度决定是否要开办新的商业网点。通过商圈饱和度可以确定某一地区的商店是不足还是饱和。其中饱和指数计算公式如下：IRSCRERF其中：C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE为某地区每一顾客平均购买额；RF为某地区经营同类商品的商店营业面积；IRS为某地区某类商品零售饱和指数。4.制约零售商圈的主要因素有：商店经营类型；同类型竞争商店的位置；商品种类；5商店规模；店址周围的条件；促销活动的开展情况。商业布局的基本理论 三、单店面积极限理论规模与效益不是正比关系。一定规模产生一定效益，适度规模产生适度效益，最佳规模产生

12、最佳效益，过度规模就会产生零效益或负效益。体现零售商业企业的规模的主要指标之一是商店的营业面积，影响商店营业面积确定的因素很多，而其中顾客的生理和心理承受能力是最为直接的因素。人保持某种状态的时间是有限的，时间过长必然产生疲劳，从而就会放弃某种活动。顾客在商店游览购物，同样存在着疲劳度，超过这个度，不仅使一部分设施空置，导致部分购物区无人光顾，而且会直接影响购物情绪，甚至产生“恐惧感”。根据测算，一般情况下儿童疲劳时间的极限为4060分钟，成人为90150分钟。按此推算：1、顾客在商场（店）的时间一般不会超过两个半小时超过这个时间就处于疲劳状态，终止购物；2、普通人休闲步速为3040米分，顾客

13、在店内浏览购物步行距离一般不会超出8000米；3、每平方米营业面积的顾客通过距离为0.350.4米，因此，顾客对商场营业面积的心理最大承受量为：150分钟40米分钟0.35米平方米17143平方米。而经测算，顾客对商场营业面积的最大生理承受极限一般在2.22.3万平方米，超过这一限度，顾客就会因“累”而不再继续。因此，单体商场面积一般以不超过2.53万平方米为宜。商业布局的基本理论 二、商圈理论商圈又称“商业圈”或“商势圈”。它是指商业企业吸引顾客的区域范围。商圈对企业而言，则是其业务活动的空间，在这个空间范围内向消费者提供商品和服务。对消费者而言，则是他们方便的购买行为的空间。一个设定的商圈

14、，从市场势力范围这一角度考察，其构成为点、线、面、流四个方面。点是指商圈的中心点，又指市场区域据点的中心点。线是指区域间相互依存关系以线相联结，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心点的吸引力的范围。它是市场区域广度，表明市场区域的广泛性及其程度。流是指市场的动态，或指区域职能的变化和发展的动向。上述四个方面的侧重点是不同的：点反映集中化的问题和集聚的程度；线则反映吸引性和相互依存性；面则反映区域性或地区性和同质性；流反映的是活动的态势和职能性。从实际工作而言，商圈，是由店、消费者购买行为空间和销售活动空间三者构成。影响商圈设定的因素主要有：人口数量与特征以及其发展趋势；购买潜力与已有企业的设置与

15、经营状况；区域内经济发展前景与产业多无化的程度；区域内交通、运输、服务、金融、信用、保险、物业等状况；劳动力市场条件；法律、工商行政管理因素；民情风俗以及吸引顾客所特有的公共和文化教育设施，如公园、剧院、博物馆、纪念场所、学校、科研机构等。Solana 蓝色港湾 总平布局Solana是24小时营业的有别于传统商业，是集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的一站式体验消费场所。Solana引领国际时尚潮流，倾心打造风靡全球的“LifestyleShoppingCenter”商业理念，为张扬个性的不同人群创造风格各异又相互融合的购物天堂与娱乐消费欢聚空间，在Solana，可以找到最宠爱自己的生活方式

16、。是都市水泥森林中的一处稀有风景。业态丰富多样，涵盖中心主力店、品牌名店、创意精品、中西特色餐饮、主题酒吧、咖啡厅、DISCO、SPA、KTV娱乐场、上流社交舞会及精品酒店等。Solana 蓝色港湾 总平布局Solana 蓝色港湾 总平布局Solana 蓝色港湾 总平布局Solana 蓝色港湾 总平布局Solana 蓝色港湾 总平布局Solana 蓝色港湾 总平布局Solana 蓝色港湾 总平布局Solana 蓝色港湾 总平布局Solana 蓝色港湾 规划指标建筑规划指标建筑规划指标占地面积：13万平方米建筑面积：地上两层，6万平方米(部分挑高9米)地下两层，9万平方米容积率：0.63绿化率：

17、30.72物业类型：综合性商业交通组织：人车分流客货分流后勤通道：设备先进完善，各商家店铺卸货走地下，有电梯直达店面垃圾处理中心：安装空调排风系统，实行干湿垃圾区分车位：地上1300地下800电梯数量：客梯8部，客货梯7部，观光梯1部，扶梯34部Solana 蓝色港湾 平面布置Solana 蓝色港湾 平面布置Solana 蓝色港湾 平面布置Solana 蓝色港湾 平面布置Solana 蓝色港湾 平面布置SOLANA蓝色港湾，一个充满了灿烂阳光、幽静湖水、优雅建筑、浪漫小径的购物公园，一个位于亚洲最大的城市公园朝阳公园西北湖岸的欧式商业小镇。SOLANA蓝色港湾国际商区访遍全球购物中心，引入风靡

18、全球的“Lifestyle Shopping Center”商业，并将其与北京消费趋势相结合，倾心打造中国首家Lifestyle Shopping Park。这里不仅是与国际潮流对接的时尚风向标，更是享受阳光湖水的购物天堂和欢聚空间。SOLANA蓝色港湾国际商区将丰富业态与优美环境融合，在朝阳公园的广阔湖面和亮马河碧澈河水围绕之中，绽放出美丽丰姿。拥有精雕细琢的水景、花团锦簇的空中花园以及由300多棵树木构成SOLANA品牌森林，是都市水泥森林中的一处稀有风景。SOLANA蓝色港湾国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力

19、城主题店、高街、亮马食街、左岸、中央广场等区域。涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择。SOLANA蓝色港湾国际商区时尚、新鲜且充满乐趣，不同的人群都可以在这里找到属于自己的Lifestyle，非常适合一家人前来消费，共享欢乐时光。SOLANA蓝色港湾国际商区享受新北京的地方。Solana 蓝色港湾 平面布置蓝色港湾有点类似与那种邻里购物中心，建筑密度不大，容积率低，建筑层数只有23层，建筑风格田园化，很注重建筑内庭的场所化设计，感觉就像一个市民广场，不购物也可以过来玩，往往各零售单元都围

20、绕它布置，规划东南侧沿河规划有一酒吧街，然后往里一层又有一环零售商业，因为远离人流主动线，效益似乎很不好，一般的人要么在中央广场一带驻留，要么在几个入口驻留。Solana 蓝色港湾 建筑特点更让人津津乐道的是，SOLANA蓝色港湾独有一条巧妙的8字型的动线，消费者沿着这条动线行走，将不会错过SOLANA蓝色港湾的绝大多数店铺，据说如果能找到这条动线，那就代表着你确实很有逛街的天赋。和传统的购物中心相比，在SOLANA蓝色港湾蓝天白云代替了天花板，自然清风代替了空调管道新风，原汁原味的欧式建筑、宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感，为消费者创造出了一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消

21、费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。钟楼广场位于SOLANA蓝色港湾东南部，面对朝阳公园北湖，高大的钟楼耸立在经典的欧式建筑之中，仿佛一位绅士眺望着开阔的朝阳公园，显得挺拔而美丽。巨大的钟声将在各个不同的场合响起，或许是回荡于在此举行婚礼的新人耳畔，或许是在新年来临时的疯狂倒计时，SOLANA蓝色港湾的钟声将成为一种传统被长久保留。Solana 蓝色港湾 建筑特点为了创造一流的商业体验，SOLANA蓝色港湾在各个方面均精益求精。其灯光照明系统、园林景观系统、环境及标识系统都由国际知名的设计公司设计，代表着当今世界潮流的杰出水准。SOLANA蓝色港湾的园林景观设计由美国JERDE

22、国际建筑师事务所和泛亚国际联袂完成。将SOLANA和朝阳公园的天赋景观完美匹配，打破在商业中设计景观的常规而改为在景观中设计商业，从而使得SOLANA拥有独具魅力的园林景观设计。SOLANA蓝色港湾园林景观设计中大量运用乔木、灌木、开花落叶树及常青树等形成了绿意漫布的效果，平台，水景，底层庭院、广场、落叶树、花池勾勒出自然的公园感受，多姿多彩的卵石花岗岩铺装街道，结合小树和矮花池，构造出欧洲街道美妙休闲的体验。SOLANA蓝色港湾中央广场周边是高大的常青树，与内侧的开花落叶树相互对比，为广场带来不同空间尺度和颜色变化，使广场四季郁郁葱葱。SOLANA的屋顶花园是花的海洋，在不同的建筑物屋顶，S

23、OLANA蓝色港湾以丰富的主题手法营造出风格各异的花园景观。这里一年四季花团锦簇，形成了让人赏心悦目的景观。SOLANA蓝色港湾以唯美的园林景观空间作为背景迎接顾客，为城市开创了一个融入自然景观的全新开放式商业空间，使得SOLANA蓝色港湾的商业价值得到进一步提升。品牌森林品牌森林在2008年3月12日SOLANA蓝色港湾国际商区举办的“根植SOLANA，共享商业繁茂”欢迎商户入驻暨品牌森林种植活动上，SOLANA的众多入驻商户代表与SOLANA蓝色港湾负责人一起种植了“SOLANA品牌森林”。SOLANA蓝色港湾国际商区的300多株树木都系上了红色的丝带，而每个丝带都代表着一个入驻商户的品牌

24、，这些树木将共同构成“SOLANA品牌森林”。SOLANA蓝色港湾的入驻品牌将如棵棵大树一般根植SOLANA蓝色港湾的土壤，不断成长，向上攀升；并与SOLANA蓝色港湾血脉相连，心有灵犀，共担风雨彩虹；SOLANA蓝色港湾将因这片洋溢着激情和祝福的品牌森林而更加郁郁葱葱，繁荣美丽。Solana 蓝色港湾 建筑特点SOLANA蓝色港湾的水景系统由美国Fluidity公司设计，Fluidity将水景设计看作是艺术、心灵、和人性的流露。SOLANA蓝色港湾的水景设计强调与项目三面环水的天赋自然关系，在每个设计的细节都依据特定场所的环境、经验、意义和价值而构思，既有在动线节点上创造的局部水主题景观，也

25、有作为自然景观的延伸，贯穿整个项目的整体水系，从而达到人与水的互动，实现视觉与水景的和谐关联。在西北主入口广场的中心是一眼极具代表性的喷泉，欢迎着每一位到访的来客。而西南入口广场有一个鱼主题的喷泉，吸引着来往的人群。SOLANA蓝色港湾中央广场的音乐喷泉色彩缤纷，灯影交错，舞动着一首首动人的旋律，呼应着人群的欢声笑语。南岸的人工运河延伸了自然湖水景观，东南湖畔拥有一个长250米高3米的大型叠水水幕，水幕分阶而下，仿佛湖水源头涌入，营造出水晶宫般梦幻的视觉效果。SOLANA蓝色港湾的水景设计灵感洋溢，是SOLANA蓝色港湾最为迷人的流动景观，为顾客营造了一份独特的亲水消费体验，成为更多人欢乐的源

26、泉。Solana 蓝色港湾 建筑特点LifestyleShoppingCenter源起于美国，并在上世纪八、九十年代得到蓬勃发展。它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。国际购物中心协会对LifestyleShoppingCenter的定义：“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。”SOLANA蓝色港湾的开发商蓝色港湾有限公司在拿到项目土地使用权后，希望将这个项目打