房地产基础60条

1、房地产：又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑物，附着物包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产和地产是连为一体的，具有整体性和不可分割性。1、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。2、五证二书五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证二书：质量保证书、使用说明书、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。3、楼

2、花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。4、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）5、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）6、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65以内以经济价购买，65以外以商品房

3、价购买，5年后才能转卖）7、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。8、写字楼：纯办公楼，专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。9、综合体：居家、办公、商场、集合一体的大楼。10、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。11、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。12、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。13、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房

4、），交房时，款项全部付清。14、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押）。15、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴

5、存；二是由职工所在单位缴存。16、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。17、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（一般为3%）。18、公共维修基金：即大修基金，指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（145元/平米）。19、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。20、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的

6、共有建筑面积之和。21、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。22、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。23、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面

7、积后的余额。24、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。25、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数。26、容积率：总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）。27、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 公式：植被垂直面积/占地面积*100%28、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设

8、中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。绿化覆盖率绿化率（绿化所占面积）绿地率。29、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。30、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。31、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。32、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。33、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。34、土地计量

9、单位： 1平方公里=100万平方米 1公顷=15亩 1亩=667平方米35、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。36、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）。37、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。38、价格构成：1）土地出让金：三通一平、拆迁、安

10、置费、勘查设计费（了解地质结构）2）公共基础设施费（统称土地成本）3）建安成本（土建成本） 4）管理成本（包括营销预算成本）5）融资成本（利息）6）税收费用 7）利润39、低层住宅为：1-3层；多层：多为4-6层，常见建筑结构为砖混结构；建筑设计规范规定7-9为中高层住宅；10层及以上为高层住宅；7-11层的住宅从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，而又是较低的高层住宅，故称为小高层；高层：建筑设计规范规定10层及以 上为高层住宅，受市场习惯的影响，我们通常将12层以上的住宅称为高层；超高层：以高度为判断标准，高度100米以上的住宅称为超高层。40、独栋别墅：一户一栋独立建筑的别墅产品。41、联排

11、/双拼别墅 ：多户住宅联立成为一栋单体每户单独出入口，通常为四联或六联，两户住宅联立成为一栋单体，则称为双拼。42、叠拼类别墅：多户住宅在垂直方向和水平方向上联立，此种住宅可通过不同方向不同标高入户来解决交通问题。每户户内空间有别墅的特点。建筑单体通常为四层或以上。43、酒店式公寓/公寓式酒店：两者差别：前者是居住建筑，而后者是旅馆建筑。酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、出租、转售，而公寓式酒店则属于酒店，从产权的年限来看，酒店式公寓的产权年限为70年或50年两种，而公寓式酒店则只有40年。44、跃层：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安

12、排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。45、复式：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通46、错层：纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。47、裙楼：指建筑体底部较庞大之建筑体，常用于商业、办公。48、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。49、卫浴三大件：洗脸盆、浴盒、坐式马桶。50、厨具五大件：洗涤池、料理台、吊柜、灶台、抽油烟机。51、过道：住宅套内使用的水平交通空间。52、走廊：住宅套外使用的水平交通空间。53、室内配置：指房间/客厅/浴厕/厨房/阳台之位置排列，使之动线简捷便利，私密性，通风采光等。54、格局：单元内分割情况，指一户房屋之屋型方正或属长形、不方正、异