2016年《理论方法》真题解析

1、关注“房地产估价师”微信民众号 及时获取备考资讯2016年理论方法真题解析一、单项选择题1.关于房地产估价误差的说法,错误的是（）。A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差正确参考参考答案B参考参考答案解析本题考查的是房地产估价误差。判断一个评估价值的误差大小或准确性,理论上是将它与真实价值进行比较,实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。实际成交价格可能存在价格扭曲失真,不一定是正常成交价格,所以一般不作为判断误差的标准。参见教材P10。2.关于房地产

2、估价结果的说法,错误的是（）。A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响正确参考参考答案B参考参考答案解析本题考查的是估价结果。B不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。违背职业道德的行为。参见教材P36。3.估价中应尽量采用多种估价方法,其主要原因是（）。A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以

3、通过分析排除不适用的估价方法正确参考参考答案B参考参考答案解析本题考查的是估价方法。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价,就是考虑到不同估价方法都有局限。参见教材P36。4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业正确参考参考答案D参考参考答案解析本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。D物业管理改善属于投资性增

4、值。参见教材P67。5.下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是（）。A估价对象距离机场35公里B.估价对象东面临街,所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过正确参考参考答案D参考参考答案解析本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。D是交通情况的描述,和位置情况的描述是平行关系。参见教材P7980。6.下列影响房地产供求变化的因素中,不会引起房地产需求量增加的是（）。A.消费者的收入水平增加B.该种房地产的价格水平下降C.该种房地产的开发成本上升D.消费者预期该种房

5、地产价格上涨正确参考参考答案C参考参考答案解析本题考查的是房地产需求。一般地说,某种房地产的价格上涨,需求减少。C开发成本上升,会减少给予。成本上升传导到价格上涨,会抑制需求。参见教材P113。7.购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅,下列付款方式,名义价格和实际价格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款项B.于成交日期一次性付清,给予5%的优惠C.于成交日期支付50万元,余款在第一年年末支付D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付正确参考参考答案D参考参考答案解析本题考查的是名义价格和实际价格。A延迟付款,B给予折扣,C

6、也是延迟付款。名义价格都是高于实际价格的。D贷款需要偿还利息,其名义价格和实际价格相等,都是216万元。参见教材P106107。8.距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标,其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离正确参考参考答案D参考参考答案解析本题考查的是房地产区位因素。经济距离是更科学但较复杂的一种距离,它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量,以反映距离。参见教材P132。9.下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是（）。A.朝向B.保温C.隔音D.户型正确参考参考答案A参考参考答案解析本题考查的是房地产实物因素。朝向是区位

7、因素。参见教材P133。10.关于房地产估价合法原则及其运用的说法,正确的是（）。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际状况C.以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格正确参考参考答案D参考参考答案解析本题考查的是合法原则。合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。参见教材P156。11.评估用于产权调换房屋为期房的价值时,价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（）。A.价值时点为现在,估价对象状况为现在状况B.价值时点为现在,估价对象状况为未来状况C.价值时点为未来,估价对象状况为现在状况D.价

8、值时点为未来,估价对象状况为未来状况正确参考参考答案B参考参考答案解析本题考查的是价值时点原则。在评估用于产权调换房屋的价值时,应特别注意两点：（1）价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。（2）估价对象状况,如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等,以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。参见教材P163。12.某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的预计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年,报酬率为6%,无法定优先受偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59正确参

9、考参考答案A参考参考答案解析本题考查的是谨慎原则。遵照谨慎原则应采用保守的较低的收益预计值。4.2/6%11/（16%）3057.81。参见教材P171。13.评估建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格,下列交易实例中最适合作为可比实例的是（）。交易实例建筑面积（m2）用途成交价格（元/m2）成交日期区域交易情况甲120居住58002015.8.3同一供需量正常交易乙105居住60002016.6.30同一供需量正常交易丙140办公65002016.9.29同一供需量正常交易丁115居住61002016.7.31不同供需量正常交易A.甲B.乙C.丙D.丁正确参考参考答案B参

10、考参考答案解析本题考查的是可比实例。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的,具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。B是最适合的,按照现在的估价规范,A也可以选择。但不是最佳的。参见教材P182。14.卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅,贷款总额为45万元,期限为15年,年利率固定不变为6%,采用等额还本利息照付方式按月还款,现买卖合同约定买方付给卖方50万元,并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款,若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%。则

11、该住宅的正常成交价格为（）元/m2。A.9787B.10013C.10282 D.10539正确参考参考答案B参考参考答案解析本题考查的是统一税费负担。价值时点尚未偿还的贷款本金45（15/15）30万元；买方实际支付30+50=80万元；正常负担下的价格（3050）/（16%）/851.0013万元/m210013元/m2。参见教材P187。15.关于比较法运用的说法,错误的是（）。A.同类数量较多,有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例,但可作为了解市场行情的参考D.需修正或调整的因素越多,估价结果越合理正确参考参考

12、答案D参考参考答案解析本题考查的是比较法适用的估价对象。A,比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产；B,有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例,但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时,则应对其进行交易情况修正；C,挂牌价不能作为估价依据,但可作为了解市场行情的参考；D错误,需修正或调整的因素越多,说明可比实例的可比性越差,估价结果越不合理。16.甲、乙两家相邻土地,市场价格分别为50万元和70万元,若将该两家土地合并为一家土地,合并后的土地市场价格为150万元,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A.050B.5065

13、C.5080D.62.5150正确参考参考答案C参考参考答案解析本题考查的是相邻地块合并增值。；甲乙两宗地合并后增值150（5070）30万元；甲分享增值的部分3050/（50+70）=12.5；土地甲的拥有者合理的要价范围应该是50-62.5万元；可要价范围是50-80万元。参见教材P192。17.某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,预计持有至5年末出售时的总价为6000万元,销售税费率为6%,报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价值为（）。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85正确参

14、考参考答案A参考参考答案解析本题考查的是报酬率的求取方法。持有+转售模式；报酬率Y6%6%25%7.5%V400（130%）/7.5%11/（17.5%）56000（16%）/（17.5%）55061.438万元。参见教材P234、265。 18.关于建筑物经济寿命说法,正确的是（）。A.经济寿命主要由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下,经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境,房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后,自然寿命可以延长而经济寿命不变正确参考参考答案C参考参考答案解析本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物经济寿命主要由市场决定,同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同,

15、一般是在建筑物设计使用年限的基础上,根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况,以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。A是自然寿命；B经济寿命都是短于自然寿命的；D更新改造后,经济寿命也可能延长。参见教材P239。19.房地产的有租约限制价值等于（）。A.无租约现值价值减承租人权益价值B.出租人权益价值加承租人权益价值C.无租约现值价值减出租人权益价值D.出租人权益价值减承租人权益价值正确参考参考答案A参考参考答案解析本题考查的是出租人权益价值。出租人权益价值（也称有租约限制价值）；无租约限制价值出租人权益价值承租人权益价值；有租约限制价值无租约限制价值承租人权益价值。参见教

16、材P99。20.运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致,其根本原因是（）。A.能够获得的交易实例数量较多B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整正确参考参考答案B参考参考答案解析本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断,它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P265。21.某房地产的年净收益为60万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地使用年限为30年,土地报酬率为6%,该房地产的价

17、值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00正确参考参考答案C参考参考答案解析本题考查的是剩余技术。建筑物年收益建筑物现值建筑物的资本化率20012%24；土地的年收益602436；土地的价值36（P/A,6%,30）361/6%11/（16%）30495.53。房地产价值200495.53695.53万元。参见教材P277。22.某新建房地产的土地取得成本为200万元,建设成本和管理费用之和为500万元,投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%,成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为（）万元。A.939.56B.947.8

18、0C.952.51D.986.84正确参考参考答案C参考参考答案解析本题考查的是重新购建价格成本。V200500503%V6%V（200500503%V）15%；V952.512万元。参见教材P298。23.某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的,1年后房屋建成交付使用,容积率为1.2,目前该房地产的土地重新购建价格为每平方米土地面积3000元,建筑物重新购建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%,土地使用8年的年期调整系数为94%,目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520正确参考参考答案A参考参考答案解析30000.94/1.22800

19、90%4870元/m2。24.通过房租求取房地产净收益,不应扣除（）。A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费正确参考参考答案C参考参考答案解析本题考查的是净收益的测算。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出,包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。不包括：抵押贷款还本付息额、房屋折旧费、改扩建支出、所得税。参见教材P253。25.某住宅建筑面积为160m2,土地剩余使用期限为60年,以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000元/m2和3500元/m2。目前该房屋门窗,墙面地面等破损引起的折旧为5万元,户型设计落后引起的折旧为8

20、万元,位于城市衰落地区引起的折旧为6万元,若土地报酬率为6%,则该住宅的成本价格为（）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00正确参考参考答案B参考参考答案解析本题考查的是成本法。房地产价值土地重新购建价格（成本）建筑物重新购建价格（成本）折旧（50003500）1605000080000600001170000元。参见教材P299。26.下列引起房地产贬值的因素中,属于效用折旧的是（）。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降正确参考参考答案A参考参考答案解析本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。效用折旧也称为无形损耗,是指

21、因建筑物效用不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物效用不足或过剩的原因可能是科学技术进步,人们的消费观念改变,过去的建筑标准过低,建筑设计上的缺陷等。A效用落后的折旧；BD都是物质折旧；C是经济折旧。参见教材P312。27.关于假设开发法中后续开发利润的说法,正确的是（）。A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时,计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率正确参考参考答案C参考参考答案解析本题考查的是后续开发的应得利润。A错误,开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定

22、房地产开发期望利润率（平均利润率）；B错误,采用直接成本利润率计算时,计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；D错误,因为所得税是以企业为对象缴纳,不同业务的盈亏情况不统一,为了便于开发利润率的调查、预计,不应扣除所得税。参见教材P348、351。28.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值,预测取得在建工程后3个月开始建设,建设期1年,假设建成后3个月一次售出,同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%,则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（）元/m2。A.7262B.7380C.7500D.86

23、70正确参考参考答案A参考参考答案解析本题考查的是开发完成后的价值。8000（15%）1.5/（112%）1.57261.84万元29.关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法,错误的是（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C经营期可具体分为销售期和运营期D.建设期和经营期不会重叠正确参考参考答案D参考参考答案解析本题考查的是后续开发经营期。D在预售的情形下,建设期和经营期有重叠。参见教材P347。30.当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同,宜选择的估价方法是（）。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平

24、均法D.指数修匀法正确参考参考答案A参考参考答案解析本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是,房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的,并且各期上升或下降的数额大致相同。参见教材P388。31.关于路线价法的说法,错误的是（）。A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同B.相同条件下临街深度越深的地块,累计深度价格修正率越大C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格D.运用线路价法的前提条件是街道较规整,临街土地排列较整齐正确参考参考答案A参考参考答案解析本题考查的是路线价法。选项A错误,实际估价中,设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数

25、或平均数。参见教材P365。32.某工业用房占地面积5000m2,容积率1.5,土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积,现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D4400正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查的是补地价的测算。新容积率（50001.52500）/50002；补地价56002（2400/1.5）1.550004400万元；参见教材P382。33.在国有土地上房屋征收评料中,对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（）。A.未定事项假设B.背

26、离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设正确参考参考答案B参考参考答案解析本题考查的是估价假设。背离事实假设,应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定,对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如,在国有土地上房屋征收评料中,评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P419。34.关于价值时点的说法,错误的是（）。A.价值时点可以是过去、现在或将来B.价值时点是由估价目的决定的C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D.价值时点与实地查勘日期可以不一致正确参考参考答案C参考参考答案解析本题考查的是价值时点原则。选项C错误,价值

27、时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。参见教材P162、403。35.关于估价师声明的说法,正确的是（）。A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明正确参考参考答案B参考参考答案解析本题考查的是估价师声明。A估价师声明不是免责声明；C未参与估价过程的估价师肯定不能签名；D估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证,不涉及估价结果成立的条件。参见教材P418。二、多项

28、选择题1.关于房地产估价要素的说法,正确的有（）。A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要B.估价对象由估价委托人和估价目的双重决定C.选取估价依据应有针对性,主要是根据估价对象和价值类型选取D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序,不得交叉或反复正确参考参考答案ABD参考参考答案解析本题考查的是估价目的。选项C错误,在估价中选取估价依据应有针对性,主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项E错误,估价程序中的一些工作步骤之间不是绝对隔开的,可以有某些交叉,有时甚至需要一定的反复,但不得随意简化和省略。参见教材P30-33、395

29、。2.评估一套单元式住宅的抵押估价,若未做特别说明,应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发正确参考参考答案CD参考参考答案解析在未做特殊说明的情况下,房地产的定着物要列入估价范围,选项CD均属于定着物；选项A属于建筑物实物中的特色装饰装修,不在抵押估价的范围之内。BD均属于动产,可以拆卸移动,因而不在抵押价值评估的估价范围之列。参见教材P405。3.关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法,正确的有（）。A.在一笔成功的房地产交易中,买方最高出价成交价格卖方最低要价B.在买方的市

30、场下,成交价格会偏向卖方最低要价C.市场价格和理论价格相比,市场价格是长期均衡价格,理论价格是短期均衡价格D.在正常市场或正常经济发展下,市场价格基本上与理论价格相吻合,围绕着理论价格而上下波动,不会偏离太远E.当交易情况正常时,成交价格接近市场价格正确参考参考答案ABDE参考参考答案解析本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。选项C错误,市场价格和理论价格相比,市场价格是短期均衡价格,理论价格是长期均衡价格。参见教材P87、89。4.关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法,正确的有（）。A.在合法利用下,现状价值不高于市场价值B.在合法利用下,（市场价值一

31、现状价值）将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润C.在现状利用为最佳利用下,现状价值等于市场价值D.在不是合法利用下,现状价值不低于市场价值E.同一估价目的、价值类型下,不能同时评估市场价值和现状价值正确参考参考答案ABC参考参考答案解析本题考查的是价值类型。在合法利用下,现状价值一般低于市场价值。现状利用为最高最佳利用,现状价值=市场价值。不是合法利用,现状价值有可能高于市场价值。在合法利用下,必然有（市场价值一现状价值）将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出及应得利润。否则,现状利用就是最高最佳利用,现状价值就是市场价值。参见教材P92-93。5.下列房地产价格影响因素中,属于外部因

32、素的有（）。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素正确参考参考答案ADE参考参考答案解析本题考查的是房地产价格影响因素的分类。房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。BC是内部因素。参见教材P121。6.下列房地产估价方法的运用中,符合谨慎原则要求的有（）。A.比较法估价时,不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例B.收益法估价时,不高估收入和运营费用C.成本法估价时,不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧D.假设开发法估价时,不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润E.长期趋势

33、法预测房地产未来价格时,不高估市场价格增长水平正确参考参考答案AE参考参考答案解析本题考查的是谨慎原则。（1）在运用比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘；（2）在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或资本化率不应偏低；（3）在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润,不应低估折旧；（4）在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171。7.估价对象为一宗熟地,对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。A.土地形状B.土

34、质状况C.土地使用年限D.土地开发程度E.容积率正确参考参考答案ABD参考参考答案解析本题考查的是房地产状况调整的内容。土地实物状况,主要有土地的面积、形状、地形、地势、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素。CE是权益状况调整的内容。参见教材P198。8.预计某房地产未来第一年的净收益为170万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元,报酬率为8%,则下列说法中正确的有（）。A.该房地产未来第30年的年净收益小于零B.该房地产的合理经营期限大于22年C.该房地产的收益价值小于1276.47万元D.该房地产的收益价值大于875万元E.该房地产的资本化率为18%正确参考参考答案ABCD参考参

35、考答案解析本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。1708（n1）0；合理经营年限n22.25；V（170/8%8/8%2）11/（18%）22.258/8%22.25/（18%）22.251118.58万元；（年净收益是逐年递减的等差数列）；资本化率=170/1118.58=15.2%。参见教材P227、228。9.运用成本法对新开发房地产的价值进行评估,在减值或增值调整时,应考虑的影响因素主要包括（）。A.项目选址不当B.建设成本偏高C.运营费用是否客观D.工程施工质量优劣E.该类房地产市场供求状况正确参考参考答案ADE参考参考答案解析本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。新开发

36、建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧,但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣、产权是否有瑕疵,在建工程是否停工、烂尾,以及该类房地产的市场供求状况等,考虑其可能的减值因素,予以相应的调整。B不是调整增减值因素,C在收益法中才会采用。参见教材P302。10.关于建筑物寿命的说法,正确的有（）。A.利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的年龄应采用有效年龄,寿命应采用经济寿命B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和

37、为建筑物经济寿命正确参考参考答案AE参考参考答案解析本题考查的是年限法。B错误,建筑物经过了更新改造,其自然寿命和经济寿命都能得到延长；CD错误,建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。参见教材P313314。11.关于假设开发法中的动态分析法运用的说法,正确的有（）。A.各项收入,支出均为价值时点房地产市场状况下的值B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”C.不需要单独计算投资利息D.不考虑预售和延迟销售的影响E.测算后续开发利润时,要求利润率与其计算基数相匹配正确参考参考答案BC参考参考答案解析本题考查的是动态分析法与静态

38、分析法的区别。选项A错误,各项收入、支出发生的时间不同,动态分析法下,将各项收入、支出折算到价值时点上；选项D错误,动态分析法要考虑预售和延迟销售的影响。选项E,后续开发的应得利润只有在静态分析法中才需要测算,在动态分析法中,投资利息和开发利润不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。参见教材P340341。12.关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法,正确的有（）。A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等C.评估投资价值时,未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D.对于自营的房地产,不宜运用收益法求取开发完成后

39、的房地产价值E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值正确参考参考答案AC参考参考答案解析本题考查的是开发完成后的价值。B错误,未来开发完成后的房地产状况并不一定是纯粹的房地产,除了房地产,还可能包含房地产以外的动产、权利等；D错误,对于出租或自营的房地产,预测开发完成后的价值,可先预测其租赁或自营的净收益,再采用收益法将该净收益转换为价值；E错误,开发完成后的价值不能采用成本法求取。参见教材P349350。13.关于房地产估价长期趋势运用的说法,正确的有（）。A.长期趋势法一般不适用对估价对象当前价格水平的测算或估价B.对价格存在明显季节波动的估价对象适宜采用移动平均法消除季节波动影响C.

40、数学曲线拟合方程YabX的参数a、b通常采用最小二乘法确定D.选择具体预测方法的主要依据是估价对象或类似房地产历史价格的变动规律E.可以用来比较两类房地产的价格发展潜力正确参考参考答案ACDE参考参考答案解析本题考查的是长期趋势法及其运用。选项B错误,移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数,形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列,借以消除价值、价格短期波动的影响,而非季节波动。参见教材P390。14.关于路线价区段的说法,正确的有（）。A.路线价区段位于街道两侧,是带状的B.应将面积相近、形状相同、位置相邻的临街土地划为

41、同一个路线价区段C.两个路线价区段的分界线,原则上是地价水平有明显差异的地点D.较长的繁华街道,可根据地价水平差异划分为两个以上的路线价区段E.同一街道两侧的地价水平有明显差异的,应以街道中心为分界线,将该街道两侧视为不同的路线价区段正确参考参考答案ACDE参考参考答案解析本题考查的是划分路线价区段。B在划分路线价区段时,应将“通达性相当、位置相邻、地价水平相近”的临街土地划为同一个路线价区段。参见教材P365。15.关于估价方法选用的说法,正确的有（）。A.所有适用的估价方法都应选用,不得随意取舍B.商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法C.现状空置的商铺不宜采用收益法估价D.影剧院一般适用

42、比较法和成本法估价E.市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下,可以将成本法作为主要的估价方法正确参考参考答案BE参考参考答案解析本题考查的是选用估价方法进行测算。选项A错误,在理论上适用的估价方法,都应作为拟采用的估价方法,但每种估价方法除了其适用的估价对象,还需要具备一些条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因,可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此,在前面已根据估价对象初步选择了估价方法的基础上,再根据搜集到的资料的数量和质量等情况,正式确定采用的估价方法；选项C错误,商铺具有收益性,即便现在空置,但是存在客观收益,也可以采用收益

43、法评估；选项D错误,影剧院很少发生交易,但具有收益性,不宜选用比较法,适用收益法。参见教材P413。三、判断题1.在某一价值时点下,某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断,可能高于其理论价格。（）正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言,房地产价值由市场力量决定,是客观的,即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成,可能高于其理论价格。参见教材P7。2.房屋被征用为临时安置用房,半年后返还时发现局部毁损,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（）正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查的是房地产征收

44、征用的需要。房地产被征用后毁损的,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿。参见教材P20。3.某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。（）正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。如果是该房地产内部（用地红线内）的配套设施,则应属于该房地产的实物因素。红线外部的是区位因素。参见教材P55。4.房地产投保火灾险时的保险价值,通常不应包含不可能损毁的土地价值。（）正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。投保火灾险时的保险价值,仅是有可能遭受火灾

45、损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失,而不包含不可损毁的土地的价值,通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。参见教材P96。5.在卖方市场下,增加房地产开发环节的税收,通常会使房地产价格下降。（）正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查的是税收制度政策。一般地说,增加房地产开发环节的税收,会增加房地产开发成本,从而会推动房地产价格上涨,而且开发商可以进行税费转嫁,也导致房价上涨。参见教材P139。6.房地产市场价值评估应同时遵照独立、客观、刚正原则,合法原则,价值时点原则,替代原则,最高最佳利用原则。（）正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查

46、的是房地产估价的主要原则。市场价值评估应遵照独立、客观、刚正原则,合法原则,价值时点原则,替代原则,最高最佳利用原则。参见教材P153。7.房地产市场状况调整不仅是交易日期调整,还包括一些其他因素调整。（）正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查的是市场状况调整的含义。市场状况调整也称为交易日期调整。将可比实例在交易日期的价格调整为价值时点的价格。参见教材P194。8.比较法估价中进行房地产状况调整,是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格,调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（）正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整,是把可比实例在其自身状

47、况下的价格,调整为在估价对象状况下的价格。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况,而不是它在价值时点的状况,也不一定是在其成交日期的状况。参见教材P197。9.某房地产未来第一年有效毛收入为10万元,运营费用2.5万元,有效毛收入乘数为10,则该房地产的资本化率为7.5%。（）正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查的是收益乘数法。有效毛收入乘数房地产价格/有效毛收入；房地产价格1010100（万元）；资本化率净收益/房地产价格（102.5）/1007.5%。参见教材P268。10.有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。（）正确参考参考答案参考参考答案

48、解析本题考查的是成本法适用的估价对象。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产,以及单独的建筑物或者其装饰装修部分,通常也是采用成本法估价。参见教材P286。11.运用分解法求取建筑物折旧时,只存在不可修复的效用落后折旧,不存在可修复的效用落后折旧。（）正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查的是分解法。效用落后的折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。如因为技术或者设计原因不可修复；可修复的就是先拆除后建设。参见教材P324。12.在假设开发法的动态分析法中,开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。（）正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查的是假

49、设开发法。但在动态分析法中,对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的,则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的,则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。参见教材P349350。13.运用平均发展速度法预测房地产价格时,可对过去各期的发展速度予以加权计算,权重应根据各期发展速度的大小,由小到大来确定。（）正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查的是平均发展速度法。越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要,所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后

50、再计算其平均发展速度,就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权,一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确定。参见教材P389。14.基准地价修正法估价结果的准确性,主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（）正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法的估价结果的准确性,主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。参见教材P378。15.在界定估价对象的范围时,要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产。（）正确参考参考答案参考参考答案解析本题考查的是估价对象的确定。在界定估价对象的范围时,要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的资产,以及同一标的物在抵押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下,估价对象的范围可能应有所不同。参见教材P404。四、计算题1.为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。可比实例ABC面积使用面积60m2,使用面积与建筑面积比为0.72：1建筑面积82m2建筑面积70m2 成交价格112万元人民币卖方实得1