辽宁海城房地产市场调研综合分析报告

1、世纪名郡项目策划系列报告之房地产市场调研综合分析报告发展商： 营销策划： 前 言市场调查背景辽宁省发布了沈阳经济区城际连接带新城新市镇规划范围，实质性建设一批沈阳经济区的“新城市”。海城市紧紧抓住这一有利契机，制定了海城市推进城镇化实施方案，全力推进“两城两市镇”规划建设，同时以“西进、北跃、南优、东控”成为海城市未来发展战略走向，以海城河为发展轴线形成新的发展格局，世纪名郡也顺势而生。城市的运营、经济圈的发展、房地产的进化皆如此，世纪名郡项目在海城市经济发展朝阳之时，突破时代发展的步伐，在中国的北方挺立而出，它是海城市甚至是东北地区地标性建筑。【调研时间】2010年11月5日2010年11月

2、25日【调研机构】广州xx有限公司【调研执行】针对世纪名郡项目住宅及商业市场调查工作，我们通过为期20天的专案市场调研，应用科学系统、专业有序的调研方法，在全面系统、有目的性、有针对性的收集、统计地产和商业等相关资料的基础上进行了综合分析，并成立专案组讨论，最终形成本份报告，为项目的各项决策提供科学和准确的参考。【执行区域】 海城市区及开发区的住宅市场各大楼盘及核心商圈及各大商业项目的调查；【执行对象】住宅楼盘售楼小姐、店铺经营者、投资者、消费者；【执行方法】随机拦截访谈、深度访谈和座谈；【执行控制】制定科学可行的调查计划，设置专业问卷，安排专员进行访谈。【调研目的】受海城xx房地产开发有限公

3、司的委托，通过本次住宅及商业市场调研（包括调查本地住宅开发现状、住宅市场供需状况、商场状况、居民消费习惯、居民购房的行为意识、店铺经营者的生意现状等），深入分析市场空间，对未来的住宅及商业发展做出动态预测。同时，我们把工作的重点放在找出市场结构的薄弱部位、市场空白点及未来可能的需求增长点来论证项目开发的可行性。本次市场研究工作，旨在对世纪名郡项目进行销售和招商的“投资可行性、产品定位、总体规划、销售推广及经营管理”等提出科学、客观的决策依据。【调研内容】本次市场调查以项目周边区域为核心调查区域，针对住宅、公寓、写字间、酒店、商业等，结合当前海城市“整体社会环境、经济环境、城市结构、房地产市场、

4、居民结构、消费习惯”的调查与研究，同时对目标群体进行访谈，对项目进行swot分析，得出定位结论。本着客观求实的作风，采用搜集资料、走访观察、住宅踩盘、跟踪访谈、交叉调研、反复求证的调研方法，获取了宝贵的原始调研资料，并通过对有关原始数据进行统计分析，形成了本份调研报告。【调研说明】本着“创导优质品质，缔造地产精品”的服务理念，以“务实、求实、科学、严谨”的态度，对海城市房地产市场的发展现状作出深入市场调研及科学论证分析后，拟定把世纪名郡项目打造成海城首个“普通住宅、商住公寓、写字间、商务酒店、购物中心、风情街区和大型停车场”于一体的复合地产项目，并将“居家、购物、餐饮、展览、旅游、停车”为一体

5、。该项目建成后必成为海城市地标性建筑群，给广大市民提供一个中高端生活社区。我司站在城市运营和将各类产品优势互补的高度上，以高瞻远瞩的眼光、独到新颖的视角，力求把世纪名郡项目打造成为一座功能齐备、配套齐全的动感之城。此份报告得以顺利完成，非常感谢银河公司领导和同事的大力支持！由于地域差异、市场抽样偏差等其他因素，本报告难免存在不足，我们将在全程运作中通过动态调整，实现项目成功运营。小结世纪名郡项目，作为海城市地标性质的建筑，功能至全，具有划时代意义的重要标志，将会以独特的魅力，傲然耸立在海城大地。本案是项目第一份研究方案（海城市宏观市场调研分析、海城市中观市场调研分析、项目市场调研综合分析、可行

6、性综合分析以及市场调查总结分析、项目定位分析）。部分主体内容的完成还需要进行更深入更细致的大量工作，诚望贵司能予以支持和配合，同心协力，共同构建本项目之辉煌。我司现将世纪名郡项目发展之建议的研究结果与贵司共同探讨。运筹帷幄，方可决胜千里；知己知彼，方能百战不殆。目 录第一部分 市场环境5第一章、海城市宏观市场调研分析5一、辽宁省房地产及商旅特色的理解5二、海城城市特色的理解12三、海城市经济环境分析16四、海城市城市规划发展分析18五、海城市人口形状分析24六、海城市交通调查分析25七、海城住宅地产市场分析29八、海城商业地产市场分析32九、海城市酒店地产市场分析33第二章、海城市中观市场调查

7、分析34一、海城市居民结构分析34二、海城市消费者居住状况调查分析34三、海城市消费者投资意识及行为调查35四、海城市整体住宅地产分布分析36五、海城市整体商圈分布分析37六、海城市项目周边配套分布分析39七、海城市区及附近主要可类比40第三章、项目市场调研综合分析65一、项目的概况理解65二、项目技术指标及工程进度理解66三、海城市媒体调查分析67四、项目swot分析69五、项目适合度开发评估分析73第四章、可行性综合分析75第一部分 市场环境第一章、海城市宏观市场调研分析一、辽宁省房地产及商旅特色的理解1、辽宁省城市房地产及商业特色的理解辽宁省作为我国老工业基地，也是我国北方重要的港口，展

8、北国之雄奇，藏江南之毓秀，富名山、秀水、奇石、异洞，兼火辣辣的关东风情，令多少游子，沉醉不知归路。人称“东方鲁尔”，又谓“共和国长子”，为新中国工业崛起，曾孵化出无数神奇。第一炉火红的钢水喷涌，第一架喷气式飞机凌空，第一艘万吨巨轮入海，第一台深海机器人大洋探秘，第一个软件园报晓于知识经济无数个新中国第一，就从这里冉冉升起。近年来随着国家振兴东北老工业基地的旗帜带领下，辽宁紧紧抓住“东北振兴和沿海开放”的双重机遇，国民经济进入平稳快速发展的新时期。为此我们对辽宁的商业地产、零售业进行了科学系统而有针对性的研究。凭分析数据验证海城市的房地产的市场现状与发展前景，具体分析如下：2、对辽宁省房地产的理

9、解2007年辽宁省房地产开发投资1497.6亿元，比上年增长31.1%。其中，商品住宅投资1165.7亿元，增长39%。全年商品房施工面积11650.1万平方米，比上年增长35.2%；竣工面积3087.1万平方米，增长6.2%；销售面积3802.6万平方米，增长25.6%；销售额1331.2亿元，增长43.5%。年末商品房空置面积1372万平方米，比上年末下降0.3%。2008年辽宁省房地产开发企业完成投资2058.1亿元，比上年增长37.4%。其中，住宅投资1575.1亿元，增长35.1%；商业营业用房投资298.3亿元，增长53.3%。房屋施工面积14702.6万平方米，比上年增长26.6

10、%；房屋竣工面积3540.8万平方米，增长13.1%。商品房销售面积4016.4万平方米，比上年增长4.9%；商品房销售额1507.7亿元，增长12.8%。2009年辽宁省房地产开发投资2640.6亿元，比上年增长28.1%。其中，住宅投资1932.9亿元，增长22.4%；商业营业用房投资433.1亿元，增长44.1%。房屋施工面积18575.5万平方米，比上年增长24.6%；房屋竣工面积4037.3万平方米，增长5.5%。商品房销售持续活跃，商品房销售面积5375.1万平方米，比上年增长31.4%；商品房销售额2168.3亿元，增长41.0%。庞大的市场投资和供应量，充分说明了辽宁经济水平的

11、逐步提高，住宅地产开发越来越受到投资开发企业的重视。3、对辽宁零售业的理解2008消费品市场繁荣活跃。全年社会消费品零售总额4917.5亿元，比上年增长22%。其中，城市消费品零售额4106.0亿元，增长22.1%；县及县以下消费品零售额811.5亿元，增长21.6%。住宿和餐饮业零售额819.0亿元，增长28.4%。2009消费品市场活跃。全年社会消费品零售总额5812.6亿元，比上年增长18.2%。其中，城市消费品零售额4811亿元，增长18.1%；县及县以下消费品零售额1001.6亿元，增长18.5%。住宿和餐饮业零售额990.5亿元，增长22.1%。国美、沃尔玛、丹尼斯、家乐福、乐购等

12、世界500强零售业巨头纷纷入驻辽宁，他们的到来革新了整个辽宁省零售业市场，填补了辽宁零售业市场大品牌的空白，提升了辽宁零售业市场消费水平，满足了辽宁消费者的消费欲望，验证了辽宁商机无限，更加巩固了我们对我们项目开发的信心，说明了辽宁省住宅地产的消费能力及其庞大。三明观点：1) 通过对辽宁房地产开发投资数据和众多房地产大鳄纷纷入驻辽宁市场的分析，可见，辽宁房地产市场仍然火爆，辽宁省政府对辽宁房地产的关注力度依然很强，各地房地产开发商已经开始对辽宁房地产这块蛋糕虎视眈眈。2) 零售贸易业的繁荣，必然带来众多的经营商家落户辽宁，他们需要适合他们经营业态的物业，同时也需要物美价廉的酒店以满足他们的临时

13、住宿要求。在住宿和餐饮业方面，其零售额的增长幅度最大，从侧面也说明辽宁的现有宾馆经营状况良好，没有出现供大于求的情况。3) 辽宁经济发展已进入了快速通道，而海城作为全国县域经济基本竞争力百强县，是商业经济发展的战略要地，如今kfc(肯德基)、国美等世界国际巨头已入驻海城，充分说明了海城此战略要地的显赫位置，更验证了本项目诞生的必要性和可行性。4) 辽宁省住宅地产及商业的发展昌盛进一步证明了本项目有很好的市场消费空间。4、对辽宁省城市旅游特色的理解辽宁简称辽，辽东半岛为东北“金三角”，战国属燕，秦属辽东、辽西等郡，汉代属幽州，辽金为东京，清为奉天省，1929年改辽宁省。辽宁现辖14地级市，17县

14、级市，19县，8自治县，10多个市对外开放。全省15万多平方公里，人口4319万，有汉，满，蒙古，朝鲜等民族，省会沈阳。辽宁位于我国东北地区的南部沿海，其东西两端的直线距离长约372公里。南北宽约530公里，全省总面积14.75万平方公里。其中，山地与丘陵约占60%。辽宁省重要旅游城市有本省省会、东北最大工业城市沈阳、著名轻纺工业城市、港口和旅游地大连、丹东、“钢都”鞍山、“煤都”抚顺等。辽东半岛南端的大连海滨旅顺口风景区，不仅有魅力的海岸、沙滩，滨海的山峦和宜人的气候，而且花园式的市街、日俄式的建筑和古战场的遗址，更具有其独特的风格，不失为著名的疗养和旅游胜地；以及游览清初努尔哈赤和皇太极建

15、造的沈阳故宫。著名的人文旅游资源有：沈阳“九一八”历史博物馆、葫芦岛莲花山圣水寺、葫芦岛灵山寺、锦州辽沈战役纪念馆、九门口长城、兴城古城、前清故宫（沈阳市）等。自然景观有：“北方桂林“冰峪沟（大连）、“华夏之宝”本溪水洞（本溪市）、“浪漫之都”大连（大连市）、旅顺海滨（大连市）、千山、医巫闾山、凤凰山等风景区。 九一八纪念馆 圣水寺 九门口长城 灵山寺 兴城古城 沈阳故宫 冰谷 千山 天健山 龙潭大峡 凤凰山 兴城海滨 三明观点：1) 从政治区域和交通地位来看，辽宁处于重点要塞的位置，是东三省南下，西出的必经之地。其承东启西、通南达北的地理位置，决定了其在全国物流、商贸经济活动中的重要地位。2

16、) 辽宁境内旅游资源丰富，节假日到当地旅游观光的各地游客都会为当地的宾馆、酒店业带来巨大的商机。3) 旅游业发达的同时也为当地的商场带来强劲购买力的消费群体，旅游业的发达将带动当地经济的发展，为本楼盘的投资性销售增添保障。4) 辽宁是我国体育强省，足球、篮球、乒乓球、排球一直高居上流，众多的赛事引致大量的球迷，从而带动众多的经济，如：餐饮、酒店等消费，进一步影响当地居民的收入情况。5) 辽宁省旅游业的发展势必带动房地产业、商贸业、酒店业、商业等相关产业的发展，各行业的相互作用和相互影响又推动整个辽宁省经济的发展，从而形成相辅相成的经济共荣体。6) 哈大铁路、沈大高速贯穿海城，优越的交通环境为海

17、城经济的快速发展提供强劲的动力。7) 我们项目适时而生，顺应海城乃至整个辽宁省房地产业的市场需求，为商家、投资者、各类企事业单位、普通消费者提供集住宅、风情街区、购物中心、公寓、商务酒店、写字楼、广场和停车场为一体的复合型地产产品，无疑具有最强大的市场生命力，项目的开发完全具有市场可行性。5、对辽宁省会沈阳的了解沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。沈阳是全国重工业基地之一。沈阳的工业门类已达到142个，规模以上工业企业3033

18、家，地区生产总值2240多亿元。近年来，沈阳市委、市政府以振兴沈阳老工业基地为主线；城市发展空间和产业布局得到拓展优化；汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业。沈阳先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列。 面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇,沈阳市政府确定,到2010年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的

19、市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力投资地区之一。资料来源于沈阳政府网 三明观点：1) 沈阳作为历史文化名城，其年代悠久，旅游景点众多，每年带来充足的人气，对本身的经济发展也有一定的带动作用。2) 沈阳作为全国百强城市的前十名，并跻身全国十大最具竞争力城市行列，工业门类已达到142个，现在规模以上工业企业3033家，2009年，沈阳地区生产总值达4359亿元。如此强大的经济实力对辽宁省的经济的发展和周边地区的经济发展有一定的刺激。3) 沈阳市经济和旅游业的蓬勃发展，也会带动其物流行业的发展，也正因此沈阳市的发展对周边的城市的经济的发展也有一定的辐射作用。二、海城城市特色的理解海城位于

20、辽南城市群腹地，北倚千山南望渤海；自燕秦开始置县古称临溟。全境总面积2732.1平方公里。海城是辽南重要的交通枢纽城市，长大铁路、沈大高速公路、大盘公路、京丹高速公路交织成网，拥有5个高速公路出口，是辽宁省高速公路出口最多，拥有环城公路的县级城市。1985年1月17日经国务院批准，海城县改为海城市，海城东西长80公里，南北宽44公里，总面积2732.1平方公里，其中市区面积156.2平方公里。海城市属温带大陆性季风气候区，主要气候特点是四季分明。海城矿产资源丰富，拥有黑色金属、有色金属、贵重金属和稀有金属以及20余种非金属矿产。其中菱镁矿石品味高，储量大，居全国第一，约占世界储量的四分之一；滑

21、石储量堪称世界之最。海城境内有白云山风景区、孤山仙人洞古人类遗址、析木石棚等著名旅游景点。资料来源于海城年鉴 白云山风景区 菱镁矿场1、地理交通海城位于辽宁南部，距离沈阳90公里，距离大连200公里，距离北京570公里，境内铁路、公路网络交错。哈大铁路客运专线，盘海营客运专线交汇在新海城站，中国第一条高速公路沈大高速公路、盘海营高速公路、丹海高速公路、哈大公路202国道、长大铁路纵贯南北；沟海、海岫铁路和大盘公路横跨东西；中国联航鞍山机场坐落在海城市的北郊。四通八达的交通网络，为海城的经济发展创造了有利条件。 三明观点：1) 海城市内交通衔接紧凑、分布合理，能快速通达市区每个角落，方便物流运转

22、，项目处于海城的新发展地带，正是商家选址的首选之地，商业发展也会带动当地住宅地产行业的迅速发展。2) 项目的地理位置既远离城市中心的喧闹，又紧密连接市中心。园区景观、超大型购物中心形成了居住的理想家园。2、旅游文化海城拥有大量的文物古迹和风景名胜。境内的孤山仙人洞古人类遗址、析木石棚为国家级重点文物保护单位，海城高跷、牛庄喇叭腔被列为国家级非物质文化遗产，海城喇叭戏、皮影戏被列为省级非物质文化遗产，古镇牛庄被国家文化部列为“全国历史文化名镇”。 白云山、九龙川风景区为国家aa级风景旅游区，东四方台温泉度假区为国家a级旅游区。海城灿烂的历史文化、优美的环境为海城留下了丰富的旅游资源。三明观点：1

23、) 海城市悠久的历史和古老的文化，将对全国乃至全世界的游客产生巨大的吸引力，深厚文化底蕴对经济的繁荣产生巨大的拉动力。2) 白云山、九龙山，东四方台温泉度假区等丰富的旅游资源可以让海城市拥有足够的资本向世界展示自己，旅游业的发展势必惠及海城的宾馆、酒店业以及商场，为其带来巨大客流财源和商机。3、资源特产海城市有三大资源优势值得称道：1) 是矿产资源：现有金、铅、锌、镍、钴、铀、铌等各类金属、非金属20余种，其中菱镁矿储量居全国第一，占世界储量四分之一，滑石储量也堪称世界之最。2) 生物资源：海城陆地生物资源丰富，植物种类可分为69科，高等植物1500种以上，有经济价值的800余种。主要树种有苹

24、果、梨、山楂、核桃、栗子、榛子等270个品种。果肉细腻，香甜多汁的南果梨本地特产。3) 地热资源：海城牛庄以北到腾鳌镇一带的地热资源十分丰富，已开发两处地热温泉，水温达到沸点。泉水含有丰富的矿物质，是疗养、饮用和热能利用的宝贵资源。 辽宁艾海滑石有限公司 滑石矿 温泉三明观点：1) 重工业是海城主要的经济基础，对海城经济发展起到了巨大的推动作用，旅游业的快速发展又进一步推动海城的发展强大，这不仅仅能给海城带来丰厚的经济回报，而且增强海城市的城市实力，为其他行业的发展打下牢固的基础。2) 丰富的矿产资源以及林果资源又会进一步带动海城的经济发展，如此良性循环，势必引领海城迈向经济强市的新里程。3)

25、 水果资源的众多不仅仅会刺激当地的物流行业的发展，而且也会带来众多的超市百货的厂商进驻海城，为当地的经济发展做出巨大的贡献。4、经济发展海城市按照企业园区化和产业集群化的总体发展思路，全市已形成了钢铁、菱镁、织染服装、滑石、精细化等5个产业集群。5个产业集群共有规模企业332家，从业人员13.1万，实现产值460亿元、销售收入433亿元。涌现出了后英集团、西洋集团等全国500强企业。 三明观点：1) 海城重工业的快速发展，不仅增强了当地的经济实力，而且带动了其他产业，尤其是房地产业的发展，各产业间形成相辅相成的良好循环关系。2) 矿产资源的开采将会带动整个海城市的经济发展，尤其是住宅地产业的发

26、展，这也会带动其中从事矿产开采行业的行业领先者富裕起来，而这些人将会是未来本项目主要客源之一。三、海城市经济环境分析1、国民生产总值（gdp）发展状况近年海城市国民生产总值逐年稳步提高。2008年全年地区生产总值(gdp)实现410.4亿元，比上年增长18.2%，2009年全年地区生产总值（gdp）530亿元，比上年增长20%。资料来源：海城市政府工作报告三明观点：1) 由上述数据可见，海城市的经济发展十分迅速，经济的发展为本项目的顺利运营奠定了经济基础。2) 本项目的开发将为海城市的经济发展注入新的活力，也会进一步刺激海城市的经济发展，海城市的经济发展又促进本市房地产市场的发展，最终达到互利

27、的效果。2、海城市产业结构状况海城市2008年全市地区生产总值410.4亿元，按可比价格计算，比上年增长18.2%其中，第一产业增加值32.5亿元，比上年增长9.4%，对产业总值贡献率为7.3%；第二产业增加值188.6亿元，比上年增长17.5%，对生产总值贡献率为45.7%；第三产业增加值为189.3亿元，比上年增长20.5%对生产总值贡献率为47%。三次产业增加值占全市地区生产总值的比重分别由上年的9.0:44.9:46.1优化到7.9:46.0:46.1。三明观点：1) 海城市国内生产总值逐年递增，三次产业结构中，第一产业比重减少。第二产业在经济发展中主导地位逐步稳固。说明人们在日常生活

28、中，越来越多地进行了服务性消费。2) 第一产业比重的下降，说明了海城市产业结构已经越来越合理，也说明本市的农业正走向产业化、机械化、现代化作业，这在一定程度上影响着社会经济的快速发展，也说明了海城市的经济发展仍然有很大的提升空间。3、收入水平和消费水平2007年城市人均可支配收入达到8700元，农民人均纯收入达到6458元，分别比上年增长11.5%和15%，城乡居民储蓄存款余额达到160.5亿元，比上年增长13.3%。2008年城市居民人均可支配收入实现10200元，农民人均纯收入实现7655元，同比分别增长17.2和18.5%。2009年城市居民人均可支配收入13490元，农民人均纯收入10

29、160元，同比均增长15%。三明观点：由上述图标可见，海城市的城镇和农村的人均收入水平在不断地增加，这也说明了海城市消费者的消费购买力也在不断的增强，同时海城市消费者的人均消费支出也在不断的增加，这也说明了海城市人民的消费欲望也在不断的增强，这为本项目提供了强劲的后盾。四、海城市城市规划发展分析1、海城城市规划发展摘要分析近3年来，海城市以海城河为发展轴线，拉开了城市建设的序幕：城区段城市设计及景观规划16.6公里全面完成并开始实施；厝石山公园周边及新立桥黎明市场19万平方米的改造规划正在实施；中国商品交易中心投资16亿美元，占地3850亩的规划正在实施；北关广场30层以上的商业、公寓式建筑群

30、规划已经完成。“西进、北跃、南优、东控”成为海城市未来发展战略走向。西进即加速以西柳为中心的纺织业大发展，加快开发区建设及海城河两岸的改造建设，以碧桂园为首的房地产开发将使海城市铁西区呈现出新的面貌；北跃则符合鞍山市总体规划，鞍山市向南扩，而海城市向北跃，从鞍山达道湾到海城腾鳌镇、甘泉镇、南台镇一直到海城经济开发区，形成一个新的经济发展带；南优则是要完成新立地区海城河沿线的改造建设；东控则是要控制外环路东侧的建设开发。2、总体规划布局及理念辽宁省2010年春节后推出了沈阳经济区城际连接带新城新市镇规划范围，制定了海城市推进城镇化实施方案，全力推进“两城两市镇”规划建设，以专业市场集群建设为牵动

31、，建设布局与城镇化布局相结合，提升城镇建设水平。 “两城”即海西新城和腾鳌新城；“两市镇”即牛庄新市镇和析木新市镇。其中，海西新城、腾鳌新城和牛庄新市镇纳入省新城新市镇建设规划，析木新市镇纳入鞍山市级规划。通过大力实施整村向城镇迁移，推动人口向“两城两镇”集聚 。5年后，海城城区达到55万，远期目标70万；腾鳌新城达到15万，远期目标30万，“两城”总人口达100万。 南部经济区西部经济区北部经济区中部经济区东部经济区3、城市定位：国际生态镁都，东北商贸名城。 主导产业为物流市场业、工业产品加工业、地产业三大产业。其中，物流市场业打造海西新城市场产业集群，包括服装、水暖、箱包、4s店等多个专业

32、市场；工业产品加工业打造两大工业加工园区，包括海西新城镁制品加工园区（开发区）、海西新城专业市场配套加工园区（感王）；地产业包括商业地产、工业地产和住宅地产。 重点是建设“一区、五个综合体”。“一区”即加速海西新城20平方公里起步区基础设施建设和房地产开发。 4、海城市五大经济区规划 东部经济区主要包括马风、牌楼、八里、英落和析木的一半。这一区域主要发展镁砂、滑石包括白云石的综合开发利用产业。要搭建三个平台。第一个平台是矿山开采权交易中心。第二个平台是成立矿业公司。第三个平台是成立承接工业园区基础设施建设的办公室。镁可以拉出四个产业链条。一是耐火材料；二是镁金属；三是建筑材料；四是镁化工。这个

33、经济区里要打造两个基地，一个是添加剂基地，一个是镁金属材料基地，或者叫金属镁材料基地。 南部经济区主要是海城经济开发区，同时携带着中小、感王和西柳的一部分，中小、感王和西柳这一块主要以印染、纺织服装为主，因为那一块有一个污水处理厂。同时西柳要规划建设一个现代生产或生活物流园区。海城开发区重点是发展高科技精加工产业，工业园区内部要加紧动迁，路网等基础设施要赶紧上。 西部经济区包括牛庄、西四、望台以及东四西部，重点要围绕口岸经济、旅游经济来发展。总体想法是西四要打造口岸经济，口岸经济的重点标志就是两条，一个是码头建设，第二个就是仓储区的建设。牛庄要以传统的宗教文化旅游为主，按照专家的意见来论证产业

34、和空间的布局。同时，在望台、牛庄和东四三个镇的夹角要规划一个工业区，因为有港口，一定要有工业区跟着。东四的东部地区要划入新城区。 北部经济区建设大腾鳌经济区，主要包括腾鳌、大屯、甘泉、东四方台和耿庄五个镇区，重点是发展精细化工、冶金和装备制造产业集群以及温泉旅游资源开发产业。这五个镇区能够形成相对完整的经济区，腾鳌有产业基础，大屯有一部分产业基础，甘泉具备生产要素，东四方台和耿庄可作为生活要素的集聚基地，因为有温泉，所以东四方台要打造健康产业城，包括健康产业和居住。 中部城市区主要包括海州、兴海、响堂、开发区、同时西柳、东四东部、南台、王石等城市周边镇区的一部分要划入新城区的范围。老城区主要是

35、规范，要集中精力建设新城，将城市周边西柳、东四、王石、南台等镇区的一部分作为扩城的主攻方向，扩大城市面积。新城建设方面下步关键是要抓好新城规划，标准一定要高，手笔一定要大，速度一定要快。同时做好新城建设生产生活要素配置的测算和集约、土地供应和建设资金的筹集、拆迁和基础设施建设以及新城的招商等项工作，新城招商重点是商业项目和房地产开发项目。新城建设工作要尽快启动，尽快出形象。 5、“五个综合体”集体规划 “西柳中国商贸城”东区城市综合体，初步规划占地面积5平方公里，主要开发建设皮革皮草、服装尾货、针织毛衫等24大类别的专业市场，同时在海城河南岸打造3平方公里的商住区。 中国北方水暖城”及新新城市

36、综合体，位于海城开发区东三和二台社区，由福建新新集团投资兴建，计划投资70亿元，以中国北方水暖城为核心，主营泵阀产品，具有商贸、餐饮、休闲娱乐、房地产开发、产品研发等多项功能。“芭东海城”城市综合体，位于希望宜城南侧，海城河北岸，由青岛中天嘉合置业有限公司投资50亿元兴建，占地面积97万，开发房地产和相关配套设施，建筑面积120万。 响堂荒岭城市综合体，在毛祁和荒岭地区开发建设一个包括建材市场、农机市场、钢铁物流市场和4s店为主体的市场集聚地，同时打造集商住、休闲等为一体的配套设施。 “南台中国皮具城”城市综合体，依托南台箱包市场、辅料市场等，建设规划占地3平方公里的南台中国皮具城以及商住、物

37、流、休闲、购物为一体的城市综合体。 今年“一区、五个城市综合体”重点项目是：改造沈大高速海城出口、海牛路两侧地块、东四高铁客站周边和响堂荒岭地块等四个地块和体育场、体育馆、游泳馆、博物馆、规划展示中心、市民艺术中心、光电中心、会展中心等“一场、三馆、四中心”项目建设，完成三台子大桥、铁西中央跨河桥、关帝庙跨河桥等6座桥及南一环、北一环、西二环等10条路建设。三明观点：1) 近年来海城市按照总体规划进行大规模建设，城市空间逐步向外扩张，城市结构从单中心向多中心转变。以开发区行政文化中心发展为龙头，荒岭子，西柳产业基地为双翼，快速发展。2) 经过分析城区的规划，我们可以看出未来海城发展区域主要集中

38、在“海城河两侧”：城市新区和西柳，从整体上提高海城的聚集力和竞争力。3) 项目地处城市重点发展区，属于城市三大副中心之一，而且毗邻海城行政中心，未来发展前景无量。4) 房地产市场受政府政策的影响，同时房地产业的发展又带动地区经济和财政收入的增长，两者相辅相成、互相影响。在政府改革政策正确指引下，本项目逢时而生，必将得到政府和海城百姓的大力支持，为本项目商业运作的可行性提供有力依据。五、海城市人口形状分析随着海城市城市规模不断扩大，总人口也不断增加，现总人口已达114万人，从下图可以看出海城市总人口不断递增之趋势。年份总人口（万人）出生人口自然增长人口出生率（）自然增长率（）2003111.78

39、969138228.672.982004112.2918035438.183.172005112.8311921436710.63.882006113.111431441910.123.912007113.71048038679.223.42008114.28870132117.662.81 海城近年人口自然增长率0123452003年2004年2005年2006年2007年2008年三明观点：（1） 上述数据表明，海城市人口总数上涨趋势保持平稳。总人口不断增长，人口密度逐渐变大。人口是消费的最基本组成，人口的增长、城市化水平的提高将使海城市进入高速发展的时期。（2） 城市化是推进商业地产的动

40、力之源，而人口的增长又为商业地产的发展描绘了一幅令人振奋的发展蓝图。海城市的人口总数的逐年递增和城市化程度的提高，为项目的成功运营提供了庞大的基础消费群体，大大降低了项目开发和运营的风险。（3） 海城市人口自然增长率快，说明了海城市刚性需求强烈，我们开发的小户型住宅也正符合海城人民的要求。六、海城市交通调查分析海城市交通四通八达，境内铁路、公路网络交错。哈大铁路客运专线，盘海营客运专线交汇在新海城站，长大铁路纵贯南北；沟海、海岫铁路和大盘公路横跨东西；海城火车站位于辽宁省海城市内，建于1903年。离岫岩站90公里，隶属沈阳铁路局沈阳铁路分局管辖。现为二等站。客运：办理旅客乘降；行李、包裹托运。

41、货运：办理整车、零担、集装箱货物发到；办理整车货物承运前保管。海城市公路交通发达，沈大高速公路、盘海营高速公路、丹海高速公路、哈大公路202国道穿境而过。1、市交通与省级交通的关系飞机：海城附近有鞍山、沈阳、大连三个机场路线火车汽车海城鞍山半小时可达半小时可达海城沈阳2小时可达上沈大高速1小时可达海城大连3小时可达上沈大高速2小时可达 鞍山机场 沈阳桃仙机场 大连国际机场火车：海城市不仅有长大铁路穿过，还有哈大铁路客运专线、沟海、海岫铁路等多条铁路。 车次始发站始发时间到站时间途经站开车时间终点站t5321熊岳城21:4123:01海城23:04沈阳北t186/t187深圳20:1805:11

42、海城05:13沈阳北t185/t188沈阳北17:2419:32海城19:35深圳k96抚顺北21:2500:14海城00:17北京k95北京23:0307:06海城07:09抚顺北k930佳木斯12:2005:25海城05:28大连k929大连16:3320:11海城20:15佳木斯k7592丹东07:2614:19海城14:22山海关k7591山海关07:0311:59海城12:02丹东k7582鞍山20:0820:34海城20:36大连k7562昌图12:1516:11海城16:13大连k7520凌源13:5501:52海城01:56大连k7517大连20:2000:20海城00:24凌

43、源k7386通化17:1404:17海城04:20大连k7382沈阳北07:0009:03海城09:07大连k7381大连13:1916:42海城16:45沈阳北k7376吉林西16:1001:19海城01:34大连k7375大连19:1023:13海城23:23吉林西k7374图们16:1310:25海城10:28大连k7373大连10:2214:02海城14:06图们k7370图们13:2709:34海城09:36营口k7369营口14:3815:43海城15:45图们k7360通辽08:2216:25海城16:27周水子k7359金州07:2710:50海城10:52通辽k7356赤峰1

44、8:1606:20海城06:23大连k7340丹东08:3614:29海城14:34大连k7339大连09:3813:13海城13:16丹东k7336沈阳北15:1817:05海城17:08大连k7335大连09:3012:54海城12:56沈阳北k7334延吉13:0303:17海城03:20大连k7333大连18:2022:41海城22:43延吉k7306乌兰浩特13:5002:54海城02:56周水子k7305大连18:3922:51海城22:54乌兰浩特k716/k717郑州16:2815:08海城15:11大连k715/k718大连11:0814:43海城14:45郑州k188/k1

45、89上海18:5121:06海城21:09丹东k187/k190丹东08:0214:44海城14:48上海k125/k128长春12:2618:15海城18:18西安4230沈阳15:0117:48海城17:51营口4229营口05:2806:24海城06:34苏家屯4216沈阳21:3023:29海城23:34北京2668漠河县21:5008:35海城08:40金州2667金州08:4013:03海城13:06漠河县2624满洲里19:1718:04海城18:06大连2623大连07:3411:31海城11:34满洲里2550鞍山22:5823:29海城23:34北京2549北京23:550

46、7:26海城07:29鞍山2220齐齐哈尔13:0002:03海城02:06大连2219大连13:2916:59海城17:02齐齐哈尔2210齐齐哈尔17:2706:33海城06:36周水子2209周水子14:3017:58海城18:00齐齐哈尔2170齐齐哈尔18:3707:48海城07:53大连2169大连21:0600:47海城00:51齐齐哈尔2096佳木斯14:4307:25海城07:29盘锦2095盘锦10:3012:40海城12:43佳木斯2082/2084海拉尔19:2516:36海城16:39金州2081/2083金州08:5011:49海城11:52海拉尔2062加格达奇1

47、1:4807:10海城07:13金州2061金州14:0717:12海城17:16加格达奇2052牡丹江11:0101:41海城01:45大连2018牡丹江16:5307:36海城07:40大连2017大连12:2716:26海城16:30牡丹江1034/1035金华西23:2906:14海城06:17沈阳北1033/1036沈阳北19:3021:23海城21:26金华西公路：沈大高速公路、盘海营高速公路、丹海高速公路、哈大公路202国道构成了海城公路网。 公交与出租车本案与外面的市政交通联系得非常紧凑方便，具体情况如下：工具计费数量路线公交车1元20多辆1路出租车5元2500辆招手即停 海城

48、出租车 三明观点：1) 交通网络的大力发展建设将给海城市的物流运输带来极大的便利，将极大的降低在海城经营商家的运营成本，增加海城市的商业贸易聚合力。2) 海城市到飞机场极其方便，半小时直达鞍山机场，附近还有沈阳桃仙机场和大连国际机场，便于商务人员往来海城。3) 海城市四通八达的交通，不仅可以为居民提供出行方便，提升房屋的价值潜力，还可以提高物业的环境品质，增加文化气息，也改变市民的居住环境。快速的交通改变城市间的距离，方便了游客的消费，我们项目也会享受其利。4) 四通八达的交通将会为海城市的住宅地产的投资带来更多的客源，支持海城市的房地产市场的发展。 七、海城住宅地产市场分析1、海城市房地产市

49、场背景分析 政策环境分析海城市房地产市场离不开国内房地产市场这个大气候，国家制定的地产土地政策和金融政策将对海城市房地产市场产生深远影响，无论是住宅地产还是商用地产，故我们要对国家地产政策进行研究。 2004年03月：831大限提高拿地门槛 2004年12月：严禁非法压低地价招商，严格规范地方政府土地管理，抑制通过招商带来的土地流失和固定资产投资增加。 2005年04月：“新八条”打击炒房、炒地。超1年未动工的，征收土地闲置费，2年则无偿收回。 2005年05月：国务院“关于做好稳定房价工作的意见”。 2006年05月：国六条出台。 2006年07月：发布国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有

50、关问题的通知。 2007年03月：国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定。 2007年11月：国土部、财政部、央行发布土地储备管理办法。 2008年10月：央行决定把个人首次置业首付金额下调到20%，契税税率下调到1%。 2009年5月：国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 2009年6月：住房与城乡建设部，国家发展和改革委员会，以及财政部联合印发了2009-2011年廉租住房保障规划， 2009年10月：住建部等七部委联合发出关于利用住房公积金贷款支持保障性

51、住房建设试点工作的实施意见，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。 2009年5月：国家税务总局制定土地增值税清算管理规程。 2009年12月：国务院常务工作会议发布了“国四条”。 2009年12月：国务院召开常务工作会议，发布促进房地产业健康发展的“国四条”。 2010年1月：国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国十一条。三明观点：1) 从上述政策可见，国家对房地产这一行业的管理越来越规范，为的就是是能使房地产行业能健康稳步的发展，因为

52、房地产行业对国家的经济发展起着极其重要的地位。2) 2010年我国经济体系将面临更加严重的流动性过剩问题，房地产市场将不再可能继续担负资金避险池的作用，否则房地产业将面临不可承受之重。对内，现在金融信贷政策和税收政策已经趋于严格，投机投资资金成为重点防范的对象。对外，海外投资资金也将受到限制，防止外资对国内房地产市场的过度炒作，为地方政府一心一意做好住房保障工作创造良好的外部环境，同时也可以稳定市场预期，避免外来因素导致房价的大起大落。3) 控制资金流入房地产开发企业，房地产市场集中度提高。只能通过房地产开发贷款科目对房地产开发企业发放贷款，控制信贷流入房地产开发企业的渠道，一方面，加大开发商

53、获得信贷难度将加大，另一方面，也促使开发商通过其他融资渠道获取资金。但在上市融资、信托等融资渠道门槛较高的情况下，资金实力不雄厚的开发商资金压力将进一步加大，而融资渠道较多的开发商将借此提高其市场占有率。同时由于贷款下限利率提高到基准利率的1.1倍，房地产开发企业资金压力将催升市场集中度。 经济环境分析虽然近几年，国家陆续出台多项针对房地产投资的调控政策，对调整海城市房地产也起到了一定的作用，但并未扭转房价上涨的势头，07年到09年，平均增幅达到6%。2008年 房地产开发企业完成投资10.7亿元，全年商品房施工面积161.3万平方米。2009年全市房地产施工面积227万平方米，竣工92万平方米，土地出让金实现10亿元，成为金融危机背景下，拉动财政增收、维持财政运转、保障发展需求的强劲支撑。三明观点：1) 目前海城市的房地产市场发展现状是城市经济发展的必然结果。依照国际房地产业普遍行情看，当一个城市的人均gdp在1000美元5000美元之间是该城市房地产业发展的黄金时期，海城市人均gdp正好处于此阶段。2) 根据海城市未来规划，将在5年内城区人口达到55万，这意味着从今后起每年都有几万人进城，必然会