881创意园物业服务建议书-38PPT-2016年

1、创意园区 物业管理服务建议书陈祖亮【商业物业管理职业经理人】2016-7-13 物业管理服务建议书 开伦集团创意园区(大事记)天伦物业2008.32009.72011.112012.2 创意园启动；创意园启动；881园区竣工园区竣工 881创意园天伦物业正式进入创意园天伦物业正式进入881园区设计完成园区设计完成 物业管理服务建议书 目录1. 为何写此建议书? 天伦物业 1.1 天伦物业的定位2 . 建议书内容 2.1 改造的创意园的概述 2.2 创意园给我们的启示与震撼! 2.3 试论创意园的用户需要什么样的物业服务? 2.4 如何满足创意园客户需要的物业服务? 2.5 谁来满足客户需要?

2、2.6 制定了什么样的3年物业服务计划?3. 关于改造的创意园展望及创意园3年规划所思 物业管理服务建议书1. 为何写此建议书?- 1.1 天伦物业的定位天伦物业 物业服务行业有许多不同形式，如：住宅小区物业服务、工业厂区物业服务、酒店物业服务、商场物业服务、办公楼物业服务等等，不一而足。入商业物业之行8年的我，自进入开伦集团天伦物业的最初，即认定：天伦物业乃紧随开伦集团楼宇经济、园区建设发展大势的商业物业！商业物业！ 商业物业方兴未艾，创意园区精彩纷呈。无论大连万达模式抑或盈石管理模式，都在探索物业与商业运作的结合点、服务与经营的结合点。可以说，商业物业的发展开始了新纪元。现在集团公司个别声

3、音，认为“物业管理模式差不多”，物业服务与管理“很难成为园区经营中的核心竞争力”，战略定位出现了错位。此种想法将不利于天伦物业的发展，甚至影响集团领导的战略决策，以致园区载体的忠实维护者、也完全可以成为园区经营的运作者可能成为食之无味弃之可惜的鸡肋，这样的观点让人实在不敢苟同！!择大势者择大势者,事成也事成也;不弃理想者，不弃理想者，事成也事成也; 物业管理服务建议书天伦物业2 . 建议书内容 2.1 改造的创意园的概述 2.2 创意园给我们的启示与震撼! 2.3 试论创意园的用户需要什么样的物业服务? 2.4 如何满足创意园客户需要的物业服务? 2.5 谁来满足客户需要? 2.6 制定了什么

4、样的三年物业服务计划? 物业管理服务建议书 2.1 旧厂区改造的创意园的概述(国内部分项目)所谓“创意产业”就是将人们平时常说的“点子”、“主意”或“想法”产业化形成价值，并带来就业的产业。很多创作不是设计师在家干想出来的，可能是某种东西激发了你或者是一帮朋友聊天给聊出来的。在D-PARK广场，大家在一起，在很多层面上是希望物以类聚，大家能互相交流，互相学习。” 北京西四环的“罗豪斯35号创意文化产业园”就位于北京华北汽贸原址天伦物业一座老厂一个创意！原751工厂即如是，现为正东创意产业园（751厂D-PARK）就以巨大的“双塔奇观”成为厂区的一个亮点，“双塔”便是厂区内两座直径数十米、高度近

5、70米的液化气储罐号桥总占地面积近万平方米，建筑面积逾二万平方米。它原为上海汽车制动器厂旧工业厂房， 物业管理服务建议书 2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述文化创意产业在发展方面都没有太多的经验可循，因为创意产业最早从英国兴起也就是10多年时间上海创意产业园的兴起基本从工业厂房的改造利用开始，从不论是改造不大的M50、四行仓库、田子坊还是“整旧如旧”的8号桥。 文化创意产业园和一般生产加工制造园，本质的区别是引进人才、引脑力资本而不是一般意义上的招商引资 天伦物业卖地-搬迁-拆房-新建是原来老工业基地搬迁的基本流程，这种操作模式使很多珍贵的工业遗迹、遗址得不到保护，资源浪费严重。“文化的力量

6、，深深熔铸在民族的生命力、创造力和凝聚力之中，是一种软实力。 重点强化导向、构筑平台、推动集聚、形成体系， 从引脑到打造产业链 大势大势: :中国由”世界加工厂”再进一步,那就需要创意,知识经济1951 年，美国建立斯坦福工业园硅谷，开创了高科技工业园区的先河。 物业管理服务建议书天伦物业在原有的工业厂房上改建文化创意产业园，可以最大化利用原有的建筑环境，能够节省大笔费用。而且很多企业的老厂房，不但有着特别的建筑特色，还有厚重的历史感，非常适合艺术机构的进驻”。 将废旧厂房改造为创意产业园，不但能够保护一些有历史价值的工业遗产，更重要的是创意产业园区的开发不同于简单的一次性房地产开发，而是一个

7、长期、持续的开发过程。在整个园区的运营过程当中，可以不断深化经营模式，创造新的价值，同时能够推动新的就业机会 多数由旧厂区改造而成的文化创意产业基地，基本上都由原来的企业进行运营管理，主要的盈利模式是通过收取厂房租金，运营企业基本上都只是在扮演一个“房东”的角色 创意产业园区的发展必然是从开始低租金吸引企业和个人的入驻，然后通过软硬件设施为企业提供完善的服务，再通过品牌经营和资源整合，形成园区内入驻机构的聚合效应，从而提升园区自身的竞争力和运营价值 *资料来源：2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述 物业管理服务建议书2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述-瓶颈天伦物业人才的稀缺，特别是策划、管理

8、、运营人才的稀缺已经成为制约园区长远发展的瓶颈 入住企业能够获得政府的产业扶持和实实在在的税收、人事、补贴、贷款等多方面优惠政策，“政府搭台，企业唱戏/资金”的发展模式利用产业结构调整留下的旧厂房、旧楼宇、旧设施、依托各区的特色经济注入创意人才与创意设计，形成一些具有相当规模的大型创意产业园区，每个园区聚集大批创意企业； 制约创意产业园区长远发展的瓶颈人才 政策资本资源为入驻企业提供“一站式”物业服务，提供完整的商务服务，根据入驻企业行业的自身特点，提供专业型的行业服务 重要瓶颈 物业管理服务建议书文化价值将是无可估量的:休闲公共场所：休闲公共场所：已经成为创意精英进行交流的场所天伦物业*创意

9、园创意园/精神文化中心：精神文化中心：提供包括一站式客户服务中心提供各种服务，还有为社区活动和庆典准备的公共广场和会议室。可能以后会有一些街头音乐家和不少世界各地的餐馆；高科技展销会高科技展销会：高科技商家们以穷出不尽的新产品以及为之而设的各式各样的讲座、课堂来吸引世界各地用户们的定单老板要给员工提供：浪漫舒适的工作环境和文明儒雅的工作氛围。 以使员工死心塌地爱自己的企业。给喜欢读书喝茶的少数企业家和他的员工们一个放松四肢、充实头脑和给喜欢读书喝茶的少数企业家和他的员工们一个放松四肢、充实头脑和寻找心情的另类工作环境。寻找心情的另类工作环境。2.2 创意产业园给我们的启示与震撼!-项目优势 物

10、业管理服务建议书项目的SWOT分析天伦物业S S项目优势项目优势p旧厂区改建的隐蔽工程渗水维修等隐性费用较高p旧厂区硬伤(现代办公网络车场智能化监控系统)p未有成熟经验,国内可借鉴经验较少p产业升级p产业结构调整p旧厂区在全市不少,复制空间巨大p我们能成为这个领域的领头羊机会较大p以前旧厂区经济价值低下,将为集团公司带来赢利空间p潜在竞争对手不少,以后的竞争将加大（类似项目不能多）p以后复制过程中如何抓住区域经济特点,项目产品的细分将考验我们本身的创意(保持先进性)p如何将设计与产业结合(创意的经济价值)体现,与租户共赢是长期的工作目标p硬件+软件的结合p脑部经济/总部经济正在张现价值p旧厂区

11、独特的人文环境2.2 创意园给我们的启示与震撼!W项目劣势项目劣势O项目机会项目机会T项目威胁项目威胁 物业管理服务建议书天伦物业2 . 建议书内容 2.1 旧厂区改造的创意园的概述 2.2 创意园给我们的启示与震撼! 2.3 试论创意园的用户需要什么样的物业服务? 2.4 如何满足创意园客户需要的物业服务? 2.5 谁来满足客户需要? 2.6 制定了什么样的5年物业服务计划? 物业管理服务建议书.天伦物业创意产业园知识产权创意产业园知识产权的保护平台的保护平台/中心中心产业园创意从业者产业园创意从业者与国际国内交流与国际国内交流/人才培训人才培训新闻资讯新闻资讯平台平台/中心中心商务及生活服

12、务平台/中心金融及相关金融及相关物流服务中心物流服务中心;创意产业园经营者创意产业园经营者管理者管理者平台平台(从信息中确立领跑者从信息中确立领跑者)平台平台/中心中心模式模式2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的集成服务? 物业管理服务建议书2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?办公设备租赁办公品回收及利用(环保)办公网废络的维护利用创意产业园已经有的网站宣传物业管理产业园场地最大利用(白天办公,晚上开放成美食街等)会议中心晚上出租或者各种讲座成立成人夜校(陶艺或者绘画班)露天电影放映未出租的场地的来看场地,配合租赁装修中场地的管理与服定期维护检查(保养),以便随时能让租户务(

13、办公场地设计)天伦物业创意园的主导者？（策划可借外脑）经营管理模式尚未确定物业公司的品牌尚处于起步阶段,未为创意园形成溢价空间基础性改造建设的质量还需检验等一系列问题集团内各公司的运作有互相冲突，与租户也有各种文化冲突各专业口信息的传递尚未形成定式针对商务类创意产业园的服务项目核心问题 物业管理服务建议书平台平台=产业园创意从业者与产业园创意从业者与国际国内交流国际国内交流;创意产创意产业园知识产权的保护业园知识产权的保护平台平台;创意产业园经营创意产业园经营者平台者平台(领跑者领跑者)且从中且从中获取更多的信息获取更多的信息;创意产业园管理服务创意产业园管理服务平台平台;2.3 试论创意产业

14、园的用户需要什么样的物业服务?-服务思路外部资源共享：共用律师、共用会计师、共用秘书、专业公司注册等商务设施共享：专线联接投影设备、视讯会议室、小型会客室秘书服务、咨询、电脑平台链接服务器提供股市、汇市重点讯息等。接待服务共享：收发信件、代缴费用、租务代理、公用传真复印等。 书吧：营造舒适、和谐的读书书吧：营造舒适、和谐的读书氛围，提供专业及休闲书籍氛围，提供专业及休闲书籍整合整合=硬件硬件+软件软件 物业管理服务建议书天伦物业公共秩序维护(消防车辆)公共设施维护商家有偿维修清洁绿化环境服务停车位不足的改造出入控制系统的改造绿化淋水设施加装土建、设施的查漏，装分表，统计公共能耗提供研发、经营、

15、办公、会议、洽谈等场地租赁服务；提供商务办公设备服务；代办企业工商、税务登记等 沙龙（行业集会）园区标识的升级园区社区活动配合开展，以文化增加园区租金及无形价值旧物业特点旧物业特点解决办法解决办法基础服务基础服务可能问题是工程资料遗失，管道走向不清,外墙渗水，建筑的构件的维修翻新。 2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?客户服务/收费周到的物业服务项目包括公共部位保洁、24小时定时巡视和电子监控、绿化养护、通讯网络及电话报修服务等公共设施的改造，更新 物业管理服务建议书2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?-服务需求分析天伦物业其他服务：客户对软件的需求也呈现多元化基本

16、服务：客户都希望本项目提供良好的安全、清洁、客服、 工程维修维护服务。商务中心服务代订餐服务电信维修服务 洗车服务照看宠物服务室内卫生服务急救服务临时照看孩子服务其他委托代办衣服洗烫服务 物业管理服务建议书2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?-服务思路天伦物业确保项目热销，实现最大经济效益 旧厂区改造创意园旧厂区改造创意园物业服务物业服务( (设想设想) )清洁绿化公共秩序维护工程维护客户服务/租务档案管理社区文化基础服务贴身服务溢价服务会务/专业沙龙机票餐饮商务礼仪培训等报刊、杂志代定服务。送信，邮件提取服务定型后形成物业品牌价值以物业服务形成与创意园的溢价能力 物业管理服务建

17、议书天伦物业1234公共秩序维护队伍公共秩序维护队伍工程维护工程维护客服客服(制服清洗制服清洗)2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?-网络办公的增加及维护网络办公的增加及维护 物业管理服务建议书天伦物业2 . 建议书内容 2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述 2.2 *创意产业园给我的启示与震撼! 2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务? 2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务? 2.5 谁来满足客户需要? 2.6 制定了什么样的3年物业服务计划? 物业管理服务建议书天伦物业2345方针方针1 走访客户，了解客户所需（客户意见走访客户，了解客户所需（客户意见/满意

18、度调查）满意度调查）方针方针 2方针方针 3方针方针 4方针方针 5内容 1内容2内容3内容4内容512.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务? -没有调查，就没有发言权了解其他创意产业园的现状，提出高出竞争者的服务策略了解其他创意产业园的现状，提出高出竞争者的服务策略了解创意产业园发展战略，提出贴身服务目标了解创意产业园发展战略，提出贴身服务目标深入工作现场，整合物业整体人员，提升团队战斗力深入工作现场，整合物业整体人员，提升团队战斗力以身作则，带领团队向每个阶段目标冲刺，达成服务战略以身作则，带领团队向每个阶段目标冲刺，达成服务战略 物业管理服务建议书服务源于需求！ 如何通过引入新的服

19、务理念和如何通过引入新的服务理念和手段，跳出传统物业服务的局手段，跳出传统物业服务的局限框，创造项目的差异性卖点，限框，创造项目的差异性卖点，填补市场的空白，吸引客户群填补市场的空白，吸引客户群体的目光？体的目光？天伦物业2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务?园区人群选择物业关注的园区人群选择物业关注的前六项因素：前六项因素：国际化服务国际化服务园区文化氛围园区文化氛围物业服务物业服务商业、饮食等配套商业、饮食等配套交通交通工作环境工作环境 物业管理服务建议书天伦物业服务范围内容策划实施方法工具如何建立如何建立策划服务体系策划服务体系要考虑的方面要考虑的方面服务标准策划责任人效果预期*

20、资料来源：2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务?用户(创意者)服务需求调查大业主(集团)服务需求调查了解市场竞争对手提升服务国家政策法规影响,预期 物业管理服务建议书2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务?创意产业园旧厂区改造而来，过往建设及新建改建的图纸，管线，隐蔽工程管理对物业管理维护设施提出新的课题设施陈旧，配套的VI系统未有完善，需要在硬件上提高智能化的监控系统、消防系统、停车场系统完善及管理维护办公网络，电话等系统的增加，管理，维护如何利用资源把产业园场地最大化利用（如广告收益、场地出租收益，夜间非办公时间的其他商业经营等）不同于商业物业的新课题物业队伍素质不高物业团队

21、与产业园业主方、招商团队、建设团队的沟通渠道，接管验收等程序是否清晰需予以完善客户均为质素较高的“白领”创意一族，如何满足个性需求创意园的社区文化开展不同于商场物业，也不同于纯粹的写字楼物业，如何开展也是个新课题物业类型不同（办公、酒吧）等也给物业人提出新的课题物业管理模式还未定型，需要一段时间完成定型，然后才能谈复制天伦物业 物业管理服务建议书民族的就是国际 古今对话！物业服务定位物业服务定位1、与国际接轨，符合国际标准2、尊重历史、尊重传统3、传统文化和现代先进文化精髓的共融4、具有强大的辐射力天伦物业*创意产业园的性格创意产业园的性格: 关键词关键词1： “对文化的强烈认同对文化的强烈认

22、同” 。园区是一个高文化素质的场所，大家对文化有着强烈的认同感，可以没饭吃，可以没房住，但是不能没有文化。 关键词关键词2：怀旧不厌新。：怀旧不厌新。创意园区人人喜欢名人字画、古物，认同文化，但是创意园区人又喜欢追逐品牌、时尚。文化价值仍是物业服务的文化价值仍是物业服务的最高追求最高追求-只有文化才是只有文化才是经济价值的空间经济价值的空间2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务? 物业管理服务建议书2.5 谁来满足客户需要?职业物业经理人培养其他项目创意产业园的储备人才（项目经理）各专业人才的培育（工程、安管、客服、行政/人事等）操作层人员的培训（服务标准的一致性）天伦物业特别需要创意园（集团大业主）战略上的定位准确资源上的支持（资金、信息、旧厂区维修的技术）如专门的工程接口部门旧厂区改造过