上海申杨房地产土地估价有限公司的财务分析及对策

1、上海申杨房地产土地估价有限公司的财务分析及对策摘要：随着新中国成立以来，中国在经济发展方面突飞猛进，其中所占份额巨大的就是房地产业。房地产业的迅猛发展在我国经济增长中占据着主要作用，而房地产业十分依赖于金融市场，在房地产行业中不可或缺的一个重要组成就是房地产土地估价公司。本论文针对上海申杨房地产土地估价有限公司运用了多种手段和方法对该公司进行了具体的财务分析，并就财务状况中出现的漏洞给出了相应的对策。关键词：财务分析；财务状况；经营对策Financial analysis and countermeasures of Shanghai shenyang real estate land app

2、raisal co. LTDAbstract：Since the founding of New China, China has made rapid progress in economic development, and the real estate industry has a huge share. The rapid development of the real estate industry plays a major role in Chinas economic growth, while the real estate industry relies heavily

3、on the financial market. An important component of the real estate industry is the real estate land valuation company. This paper applies a variety of means and methods to Shanghai Shenyang Real Estate Land Appraisal Co., Ltd. to conduct a specific financial analysis of the company, and gives corres

4、ponding countermeasures for the loopholes in the financial situation.Keywords：Financial analysis; Financial status; Business strategy目录第一章 绪论31.1课题的研究目的及意义31.2国内外研究现状41.3研究的内容4第二章 财务分析相关理论依据42.1财务分析的内容42.2财务分析的主要方法5第三章 上海申杨房地产土地估价有限公司财务状况分析63.1房地产土地估价行业概况63.2盈利能力分析63.3资产运营管理能力分析63.4财务偿债能力分析7第四章 上海申杨

5、房地产土地估价有限公司经营对策84.1 盈利能力提升对策84.2资产运营能力提升对策84.3偿债能力提升对策9第五章 课题总结与展望95.1课题总结95.2展望9致谢9参考文献9第1章 绪论1.1课题的研究目的及意义由于房地产行业的发展势头十分迅猛，房地产行业中的各企业间的竞争也不断加剧。中国房地产估价行业是一个历史源远流长但又时下新兴的行业，是房地产业的重要组成部分，1994年7月5日颁布城市房地产管理法简明扼要地指出了房地产估价的法律地位，房地产估价已成为国家的法律制度。此后，我国房地产估价行业发展速度加快，各企业以公平竞争的基本形式，开放合理的秩序，有效监管房地产估价市场，逐步建立政府监

6、管、行业自律和社会监督的监管体系。只有在进行了合理规范的房地产估价后，房地产投资公司才能根据估价对土地进行投标，因此房地产估价的作用显得日益重要，故而房地产估价公司之间的竞争更加激烈。要想在如此严峻危险的行业领域中占据一席之地，房地产估价公司的经营管理方法必须得当，适应时下房地产行业的发展，其中财务管理是重中之重。本文采用了多种理论方式对上海申杨房地产土地估价有限公司的财务进行了全面的调研与分析。并与同地区竞争企业对比，指出了上海申杨房地产土地估价有限公司财务状况方面的漏洞，并扩大至整个房地产估价行业企业财务管理上的问题，并给出了相应的对策思路。对房地产估价企业公司未来的财务运营管理提供了有益

7、的参考依据。提升房地产土地估价公司的财务管理手段，使其可以采用相应的财务管理工具，不仅可以提高房地产估价企业经营管理水平，还促进了房地产土地估价行业持续快速的大力发展。1.2国内外研究现状房地产估价行业在全世界各国都占据着不可小觑的地位。国外的房地产估价方面的创新理论和技术发展已经十分成熟，此中以德国的房地产估价行业最为先进发达。在德国，房地产土地的价格全权由房地产估价企业决定，它的估价工作独立于政府之外。房地产估价人员在对土地进行估价时不用考虑政府、投资人等一干人等的利益，且对房地产估价人员评估错误的惩罚十分严重，以此确保了房地产估价结果的公正性。德国房地产估价师的资格限制非常严谨、职业教育

8、全面、业务范围广泛，且德国房地产估价公司的设立也有着很严格的规定，这其中有很大一部分原因就是财务状况。国外有不少人想进入房地产估价市场分一杯羹，但许多中小型企业都惨淡收场，这其中不仅是因为房地产估价行业竞争激烈，还有一个很重要的原因就是房地产估价公司的财务要求非常严格。到目前为止，我国房地产估价行业才仅发展了二十多年，随着国务院提出的经济鉴证类社会中介机构脱钩改制要求，房地产估价行业正初步形成统一开放、竞争有序的房地产估价市场。我国在吸取了国外几个先进的房地产估价行业领头羊的经验之后，完善了我国房地产估价技术规范，制定了相关的法律法规，逐渐形成了统一开放的房地产估价市场。随着我国房地产估价行业

9、的日益发展，房地产估价企业的服务能力也变得良莠不齐，许多中小型企业面临破产问题。而导致这一问题的原因不止是这些企业的房地产估价水平能力低下，还与它们的财务管理有关。房地产估价行业是一个香饽饽，而企业想要尝到甜头，首当其冲的就是要做好企业的财务管理。1.3研究的内容本论文主要研究内容是针对上海申杨房地产土地估价有限公司，收集其相关财务数据资料，通过运用财务分析有关的理论方法，在经过与上海市同地区其他房地产土地估价公司的财务状况的对比后，分析研究上海申杨房地产土地估价有限公司的财务盈利能力、偿绩能力、资产运营管理能力，并发现指出上海申杨房地产土地估价有限公司运营管理中的问题，进而给出针对其公司的经

10、营管理对策。第2章 财务分析相关理论依据2.1财务分析的内容财务管理和核算是财务分析的核心内容。企业财务管理是组织财务活动，处理财务关系的一项综合性的管理工作，是企业管理的核心手段和方法之一，是对企业财务活动规律和管理规律的总结，主要目标是确保企业整体战略目标的达成。财务分析确实是财务管理和会计的基础，着重研究财务状况和结果，以实际财务报表等信息为基础进行分析，得出财务分析结果的确定性。财务分析主要是运用特殊的会计技术和方法，从庞大的财务数据中，挖掘、经营结果和企业的财务状况，帮助用户了解企业内部和外部的经营风险和经营状况。财务分析随着财务管理的出现和发展，财务分析也随着经济环境的变化而有不同

11、的要求。在知识资本、人力资本日益占据重要地位的今天，财务分析也有了一些新时代的特征:首先，财务分析的局限性:对企业财务报表进行财务分析，根据财务状况和经营成果进行评价，所以相关的财务报表也对应财务分析的局限性来进行交付，如计价依据、通货膨胀可比性、无形资产的数据评估等。这些因素影响决策者做出最优选择;第二,财务分析的内容和增加扩张:财务分析在财务报表密切接触,增加财务报表的内容,必然会导致财务分析的内容,增加企业财务分析内容逐渐增加的因素分析人力资源、社会责任信息分析,公允价值信息分析,信息分析,衍生金融工具。另一方面，未来的财务分析也会增加对日常财务数据的使用，不仅仅是期初和期末的金额反映在

12、财务报表上，财务分析对日常的信息也会起到重要的作用。增加财务分析内容，补充现有财务分析内容的狭隘局限性，充分利用日常数据，突破财务报表反映信息的局限性;第三是财务分析周期缩短，及时性增强。财务分析需要综合的、汇总的数据，由于目前获取综合信息所需要的劳动力成本较高和成本较长时间的限制，所以目前的财务分析是在会计报表发布后才进行的。在技术进步的支持下，相关人员可以通过计算机快速获取必要的信息，突破使用报表数据的局限性，业务经理、投资者能够根据需要及时快速高效地收集信息，进行排序、计算和分析。财务分析作物财务管理的重要组成内容，对企业的发展起着至关重要的作用，财务人员应不断分析财务管理的漏洞，并采取

13、相应对策，确保财务分析不断健全和发展。2.2财务分析的主要方法财务分析是以企业财务报表披露的财务信息指标及相关资料为主要依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它是为企业的投资者、债权人、经营者及其他关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来并做出正确决策提供准确的信息或依据的经济应用学科，对企业的财务状况和主要经营成果所进行的评价和剖析。它既是对过去的财务活动进行的总结，又是对将来的财务活动进行预测的前提。当前企业比较常用的财务管理及

14、财务分析方法主要有以下几种:（1） 杜邦分析法:通过计算分解各种指标来评价企业的盈利能力和股东权益回报水平,从财务的角度来评价企业绩效的一种经典方法。这种方法首创自美国的杜邦公司，后经过理论界的不断丰富和发展，已经形成一整套完整的评价体系。（2） 趋势分析法:是将两个或两个以上连续期的相同类型财务指标和比率进行对比，用以了解和判断经济业务变化规律和发展方向的一种分析方法,其对于预测企业的发展趋势具有重要帮助，既可用于同一企业不同时期财务状况的纵向比较，也可用于不同企业甚至不同行业之间的横向比较。这种方法还可以消除业务规模大小的影响，对于分析企业的耗费和盈利水平非常适用。（3）比较分析法:是将企

15、业的有关财务指标与同行业平均水平或在不同企业之间进行比较，找出差异及其产生原因,用于判断该企业在同行业或不同企业之间所处的位置，以此来衡量企业的管理水平。第3章 上海申杨房地产土地估价有限公司财务状况分析3.1房地产土地估价行业概况房地产估价行业的发展，对于保障房地产市场的健康运行，促进国民经济的建设发挥着重要的作用。房地产业与金融业的结合，主要通过房地产抵押实现，其依据是准确评估房地产的价值。如果估价行为不规范，出现问题，将会带来房地产风险，进而引发金融危机，危及国民经济。随着日渐法律法规的日渐完善，房地产估价行业也开始出现了一些问题。如房地产估价企业管理体系的混乱，导致了房地产估价行业的良

16、莠不齐、房地产估价人员整体能力低下，且身负压力过重，进而限制了房地产估价行业的发展。3.2盈利能力分析言简意赅的说，一个企业的盈利能力就是其赚得利润的能力，盈利能力直接反映了一个公司的总资产的使用效率。企业的盈利能力越高，说明企业的能力越强，在行业发展中的生存能力越好。通常情况下我们可以用销售净利率和净资产收益率作为指标来显示一个企业的盈利能力。（1） 销售净利率。即指一个公司获取的净利润与销售所得收入的对比关系，通常被用来衡量公司的销售收入获取能力。在经过市场调查分析后得知，上海申杨房地产土地估价有限公司近三年的销售净利率处于下降趋势，可以看出在房地产估价行业竞争日渐激烈的情况下，上海申杨房

17、地产土地估价有限公司在运营管理方面遇到了一些困境，需要注意改革。（2） 净资产收益率。净资产收益率是最具代表性的一个盈利能力指标。一个公司的盈利能力越高则净资产收益率越高，代表的股东的投入回报越高。通过对上海申杨房地产土地估价有限公司的净资产收益率进行分析，以及与上海市同地区的其他几家房地产估价公司进行对比后发现，各家房地产估价公司的平均净资产收益率差异细微，但近三年来均在走下坡路。这表示公司自有资金产生收益的能力在下降，对公司股东的保障程度降低。3.3资产运营管理能力分析我们通过对企业资产运营效率的指标进行分析来评估一个企业的运营能力。主要使用了总资产周转率和固定资产周转率作为主要指标对上海

18、申杨房地产土地估价有限公司进行了资产运营管理能力的评估。（1） 总资产周转率。总资产周转率是企业主营业务收入净额与资产总额的比率，用以反馈企业全部资产的利用效率。计算公式如下：通过公式可以看出，总资产周转率越高，则表明公司资产的利用率越高，进一步显示了公司的管理水平能力。在调查研究后发现，在上海地区房地产土地估价行业中，上海申杨房地产土地估价有限公司的总资产周转率处于较高水平，具有领先优势。这表示上海申杨房地产土地估价有限公司的资产运营管理能力较其他公司而言较强。（2） 固定资产周转率。固定资产周转率是指公司年销售收入净额与固定资产平均净值的比率，可以反馈企业固定资产周转使用情况。计算公式如下

19、：固定资产周转率和总资产周转率相似，固定资产周转率越高，表明公司资产利用率越高。通过对上海申杨房地产土地估价有限公司的固定资产周转率的审核计算后发现，相比同地区其他房地产土地估价公司来说，上海申杨房地产土地估价有限公司充分利用了其固有资产，其固定资产的投资合理，固定资产的组成构架细致，使用率高，表明上海申杨房地产土地估价有限公司的资产运营管理能力十分优秀。3.4财务偿债能力分析一个公司偿还到期债务的能力即为偿债能力。在进行财务分析时，一般从财务杠杆比率来分析企业的偿债能力。杠杆比率是指通过比较资产，负债和所有者权益之间的关系来评估企业的负债经营情况。本论文分别通过分析流动比率和产权比率来对上海

20、申杨房地产土地估价有限公司的短期和长期偿债能力进行说明。（1） 短期偿债能力分析。一个企业以其流动资产足够偿还短期债务的能力被称为短期偿债能力。短期偿债能力的影响因素有很多，比如流动资产与流动负债的关系等。在这里本文选用流动比率这一指标对上海申杨房地产土地估价有限公司的短期偿债能力进行评估分析。流动比率就是流动资产与流动负债的比率，公式如下。流动比率的定义十分特殊，当流动比率过高时，表示企业的流动资产远远多于流动负债，这时企业的流动资产过剩，没有得到充分的利用；当流动比率过低时则表示企业处于一个十分危险的境地。所以国际上普遍认为当流动比率为2:1时，企业的短期偿债能力最好。在调查了上海申杨房地

21、产土地估价有限公司及同地区其他房地产估价公司的流动比率之后，得到了同地区行业的平均流动比率并与上海申杨房地产土地估价有限公司的流动比率进行比对后得知，上海申杨房地产土地估价有限公司的流动比率大于1，且高于同地区行业平均水平，表示上海申杨房地产土地估价有限公司的短期偿债能力较好，但与2:1的完美流动比率相隔甚远，所以该公司应该逐渐提升资产的流动性。（2） 长期偿债能力分析。一个企业偿还长期借款、债务的能力称之为长期偿债能力。长期偿债能力可以充分体现企业的财务安全性。企业的不断盈利能力是长期偿债能力的保证。本文长期偿债能力由产权比率评估完成。产权比率是一个公司负债总额与所有者权益总额的比率。可以用

22、来评估一个企业的资金结构是否合理，其公式如下。产权比例是企业财务结构合理与否的重要标志。长期偿债能力越强，则产权比率越低。产权比率反映了企业自有资金偿还全部债务的能力，在经过相应的调研后发现，同地区行业中，上海申杨房地产土地估价有限公司的产权比率最高，表示其公司自有资本占总资本的比例低，但同时也意味着更高的偿债风险。第4章 上海申杨房地产土地估价有限公司经营对策4.1 盈利能力提升对策所有的企业的最终目的都是通过所经营的项目最大限度地获取利润并持续经营。就盈利能力方面来说，企业必须不断地赚取利润才能得到更好的发展，盈利能力较强的企业毋庸置疑的拥有更好的发展活力和前景，所以不难看出，盈利能力是每

23、个企业都应该注意看重的重要指标。上文中所论述的通过净利润率和净资产收益率对上海申杨房地产土地估价有限公司的盈利能力进行了具体分析发现了其公司近几年来的盈利能力正逐渐下降。针对这种现象，上海申杨房地产土地估价有限公司想要提高盈利能力可以采取以下对应策略：（1） 建立更广泛全面房地产评估平台，扩大企业服务面，增加房地产估价客单量。（2） 以注册房地产土地估价师为核心进行企业改革，推进企业业务升级，为提高公司盈利能力提供保障。（3） 严格把控员工流失率，大力引进房地产土地估价人才，改进估价步骤，降低人工成本费用。（4） 注重公司核心竞争力的提升。在上海地区房地产估价公司百花争妍，良莠不齐，想要提升公

24、司的盈利能力就必须提升公司的核心竞争力。4.2资产运营能力提升对策通过上文应用总资产周转率和固定资产周转率对上海申杨房地产土地估价有限公司的资产运营能力进行分析后显示，上海申杨房地产土地估价有限公司的总资产周转率和固定资产周转率都高于上海地区房地产估价行业的平均水平，说明了了上海申杨房地产土地估价有限公司的各项资产运营管理能力处于有竞争力的水平，并一直保持在较高水平，但同时随着近年来的发展，上海申杨房地产土地估价有限公司的各项资产运营管理能力指标均有小幅降低，造成下降的原因是行业竞争日益激烈，主营业务收入降低。针对资产运营能力的提升，本文给出了以下建议：（1） 在目前经济走下坡路的境况下，应严

25、格控制固定资产使用。上海申杨房地产土地估价有限公司应该将固定资产合理有效的进行使用，避免出现资产闲置的状况，在进行合理使用时，也要时刻注意投资所带来的财务风险，拒绝盲目投资。（2） 上海申杨房地产土地估价有限公司总资产周转率的连年下降趋势比较明显，说明了该公司使用全部资产进行经营的效率日渐下降。上海申杨房地产土地估价有限公司应考虑自身发展的需求和前景，扩大企业的营收规模，增加收入盈利。4.3偿债能力提升对策在上文偿债能力分析中，本文从短期偿债能力和长期偿债能力两个方面分别分析了上海申杨房地产土地估价有限公司的偿债能力。通过对近几年的数据分析并与同地区行业平均值进行对比后可以发现上海申杨房地产土

26、地估价有限公司有很强的偿债能力，并且短期偿债能力和长期偿债能力都处于中上游水平，该公司的流动比率较高，产权比率较低，资金结构尚待优化。因此，针对偿债能力的提升，本文给出了一些建议：（1） 合理提升企业运营的流动比率。上海申杨房地产土地估价有限公司的流动比率较高，表示该公司在流动资产上没有使用太多资金，但是仍具有一定的短期偿还债务的风险。公司应该减少短期借款，适当增加长期借款，确保公司的资产流动性良好。（2） 在长期偿债能力提升方面，上海申杨房地产土地估价有限公司可以合理使用筹资，保持合理的股东与债权人之间的筹资比例。加强对经济环境与宏观政策的研究，确定合理的负债规模，同时可以灵活调整计息方式、

27、借款期限、融资渠道等。第5章 课题总结与展望5.1课题总结本文使用财务分析相关知识，使用杜邦分析法、趋势分析法和比较分析法将上海申杨房地产土地估价有限公司与同地区行业企业之间进行比较，发掘并分析了上海申杨房地产土地估价有限公司的财务盈利能力、偿债能力、资产运营管理能力，提出了上海申杨房地产土地估价有限公司运营管理中的问题及产生根源。并针对上海申杨房地产土地估价有限公司的财务盈利能力、资产运营管理能力和偿债能力的提升查漏补缺给出了具体的应对策略。本论文不仅给上海申杨房地产土地估价有限公司未来的运营管理提供了发展策略和前景，同时也给全国范围内的房地产估价企业提供了有益的建议，为所有的房地产估价企业发展敲响了警钟，帮助它们可以避免运营管理中遇到的风险。5.2展望基于对上海申杨房地产土地估价有限公司的财务分析，提供给出了针对房地产土地估价公司的财务盈利能力、偿债能力、资产运营管理能力提升的相应发展策略，有利于上海申杨房地产土地估价有限公司充分改善经营管理，最终达到整体效益最大化的目标。在论文研究期间，因为研究资料、数据的不足，本人知识水平有限