物业管理法规及基本制度2011

1、物业管理法规及基本制度物业管理法规及基本制度公司内部员工培训课件2011年6月前言：前言：俗话说的好：没有规矩就不成方圆，大到一个国家，小到一个家庭，因此，国有国法，家有家规，说的就是这个道理。法是国家制定或认可，并通过国家强制力执行的的社会规范，作为物业服务人，必须学习、深刻理解、全面掌握物业法律关系，应用法律解决各类矛盾纠纷，为建立和谐的物业服务法律秩序作出贡献。宪法，就是一张写着人民权利的纸 列宁 第一部分第一部分 物业管理法规物业管理法规 第一节 物业管理法规概念 第二节 物业管理法律关系 第三节 物业管理法规渊源 第四节 物业管理法规层级 第五节 物业管理法律责任 第二部分第二部分

2、物业管理制度物业管理制度 第一节 制度发展的背景 第二节 制度前瞻的延续 第三节 制度配套的规章第一节、物业法规基本概念第一节、物业法规基本概念（一）法规概念（一）法规概念1、广义的物业管理法规：调整物业管理社会关系的可反复适用的一系列法律规范的总和。2、狭义的物业管理法规：是指国家地方制定认可执行的调整物业关系的规范性文件总和。（二）物业管理法规功能（二）物业管理法规功能 组合、辖治、调整、指引、评价、教育六种功能（三）物业管理法规立法的意义（三）物业管理法规立法的意义 1、适应住房制度改革，使物业管理社会化、专业化、市场化。 2、规范物业管理行为。 3、维护物业管理市场。 4、维护产权人和

3、物业服务企业的合法权益。第二节、物业管理法律关系第二节、物业管理法律关系概念：所谓物业管理法律关系是指国家及其职能部门、法人、自然人 相互之间基于法规规定，在民事经济活动中形成的权利和义务关系。1、 物业法律关系特征物业法律关系特征 a. 广泛性（主体的）通过房屋形成人与人（包括法人）之间社会关系； b. 多重性（权属的）而是权利的主体发生了变化； c. 干预性（国家的）它关系到国民经济的发展与社会的稳定； d. 特殊性 e. 主导性 f. 程序性2、物业法律关系的分类：、物业法律关系的分类： a 民事法律关系、 b 行政法律关系、 c 经济法律关系。3、物业法律关系三要素、物业法律关系三要素

4、（同其它法律一样） a.主体自然人（业主）、法人（物服企）、国家职能部门； b.客体物（不动产）、权利、行为效果三类； c.内容主体之间享有的权利和所承担的义务； 业主的权利与义务第三节、物业管理法规渊源第三节、物业管理法规渊源1、宪法：、宪法：国家的根本大法；一个国家的根本法律。规定该国的社会制度、国家制度、国家机构、公民的基本权利和义务等。在该国的法律中有最高的权威和最大的效力。我国先后在1954年、1975年、1978年和1982年制订过四部宪法。1982年宪法中的部分条款，后来又有修改补充。之后又分别于88年、93年、99年和04年颁布了四部宪法修正案。而04年宪法年宪法修正案最大也是

5、最凸出的改变就是加入了对于私人财产保护方面的规定，这一点直接从宪法层面上解决了物权法的立法障碍，为物权法的颁布除去了理论障碍。国家性质：工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家。 根本制度：社会主义制度 .政治制度：人民代表大会制 .2、法律、法律（的制定）：是“人大”经过一定的立法程序制定的；如“民法、物权法、合同法、土地法等” a、民法是调整平等主体的自然人之间、法人之间的财产关系和人身关系的法律规范总称，是物业管理活动中最常用的法律规范。b、在我国物业管理活动适用的法律有中华人民共和国民法通则、物权法、合同法。3、行政法规、行政法规：国务院颁发；如：物业管理条例4、部

6、门规章、部门规章：国务院各“部委、银行”制定的规章，在全国范围内有效；建设部00年5月发布全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业园）标准04年中物协制定普通住宅小区物业管理服务等级标准5、地方法规：、地方法规：省、直辖市 如：江苏省江苏省物业管理条例 江苏省住宅物业管理服务标准（是江苏省技术监督局分布DB32/T538-2002）6类48项165条业主大会规程企业资质管理办法物业收费管理办法前期物业招投标管理办法物管用房处理意见6、地方规章、地方规章: ：地方性规章：南京市南京市物业管理办法维修基金管理办法业主大会和业主委业主大会和业主委员会指导规则员会指导规则 临时管理规约物业接验收办法收费管

7、理实施办法普通住宅服务等级和收费标准（5项5级3类）前期物业服务合同第四节、物业管理法规层级第四节、物业管理法规层级层级划分为五级层级划分为五级国家人大：国家人大：中华人民共和国物权法已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过(公布)，自2007年10月1日起施行 （5篇19章247条）（主要是第6章“建筑物区分所有权”、第7章“相邻关系”、第8章“共有”）国务院：国务院： 物业管理条例2003.6.8 颁布 9.1实施（7章70条）中央各部委：中央各部委：物业管理企业资质管理办法前期物业管理招投标管理办法前期物业服务合同业主大会规程业主管理规约物业服务收费管

8、理办法物业管理企业财务管理规定物业服务收费明码标价规定普通住宅小区物业管理服务等级标准全国物业管理示范住宅小区标准省政府：省政府：江苏物业管理条例物业管理服务标准物管用房管理规定市政府：市政府：南京市物业管理办法2006.2.1物业维修基金管理办法房屋安全管理办法业主大会导则临时规约物业接管验收办法普通住宅物业服务等级和收费标准（5级3类）2006.9.20第五节、物业管理法规责任第五节、物业管理法规责任一、基本概念：一、基本概念： 是指物业管理活动的民事主体对违法物业管理法规行为所承担的法律后果二、法律责任特征二、法律责任特征：（：（1）法律责任与合同责任相结合 （2）技术规范判定 （3）法

9、律责任的复杂性三、法律责任的分类：三、法律责任的分类：民事责任、行政责任、刑事责任三种。民法通则规定的十种民事责任形式：1）停止侵害 2）消除侵害 3）排除妨碍 4）恢复原状 5）返还财产 6）修理更换 7）赔偿损失 8）违约金 9）消除影响 10）赔礼道歉四、违约责任处理方法四、违约责任处理方法： 协商、调解、诉讼第二部分 物业管理制度第一节第一节 制度发展的背景制度发展的背景（法制的建设阶段） 我国的物业管理81年3月10日在深圳诞生! 第一步93年深圳人大颁布我国第一部物业管理地方法规深圳住宅小区物业管理条例94年4月建设部颁布“城市新建住宅小区管理办法”（在这个办法中确定了物业管理活动

10、的主管部门建设部房产局）明确房屋体制改革的前进方向基石94年7月国务院下发关于深入住房制度的改革决定第一次提到了物业管理95年建设部印发了全国优秀管理住宅小区标准96年9月还下发了从业人员培训上岗制度和物业管理服务收费暂行办法97年建设部印发了全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则98年中央3号文件第4条第一次明确提出“加强物业管理”98年财政部下发了物业管理企业财务管理规定（物业服务财务成本构成9个方面）和维修基金管理办法 99年建设部又发了企业资质管理试行办法稳定 00年5月又把上述文件通知“优秀”合并为1个文件改为“示范”标准细则02年3月建设部下发了装饰装修管理办法这个时期的法规制度特

11、点：借鉴性、过度性、针对性第二节第二节 制度前瞻的延续（分水岭）制度前瞻的延续（分水岭）99年4月建设部起草，共计4年2个月，收到4000条意见，创下行政法规出台时间最长记录。说明矛盾多，难度大! 03年6月8日颁布，里程碑的意义，标志着物业管理进入法制化，9月1日实施。 07年8月根据物权法（07.3.16颁布07.10.1施行）又对物业管理条例进行了修改。“物业管理条例物业管理条例”共计共计7章章70条：条：从法规角度来看，条款并不多，然而内容却十分丰富，归纳起来：主要是 A、明确了 6 个方面的法律关系 B、建立了 7 项基本制度这个时期的法规制度特点：配套性、操作性、经验性条例条例确定

12、的六个法律关系确定的六个法律关系（一）业主相互之间的关系（二）物业服务企业和业主之间的关系（三）开发企业与业主及物业服务企业之间的关系（四）供电供水等单位与业主及物业服务企业之间的关系（五）社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系（六）物业管理各方主体与政府之间的关系物业管理条例规定了物业管理的物业管理条例规定了物业管理的七项基本制度七项基本制度1、 业主大会制度2、 管理规约制度3、 招标投标制度4、 承接验收制度5、 资质管理制度6、 职业资格制度7、 维修资金制度新物业管理条例修改内容及意义新物业管理条例修改内容及意义1、管理到服务2、增加了对业委会的指导部门3、可起诉撤销业委会的

13、决定4、严格维修资金的使用规定第三节第三节 制度配套的规章制度配套的规章以建设部为主颁布了18条办法、通知、说明1、物业管理企业资质管理办法2、前期物业管理招标投标管理暂行办法3、物业管理师制度暂行规定/物业管理师资格考试实施办法/物业管理师资格认定考试办法/关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知4、前期物业服务合同（示范文本）及使用说明5、业主临时管理规约（示范文本）及使用说明6、业主大会和业主委员会指导规则 7、建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知8、关于及时报送企业信用档案信息数据的通知9、中国物业管理协会关于印发普通住宅小区物业管理服

14、务等级标准（试行）的通知10、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的使用说明11、物业服务收费管理办法12、物业管理企业财务管理规定13、商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定14、城市异产毗连房屋管理规定15、住宅室内装饰装修管理办法16、建设工程质量管理条例17、房屋建筑工程质量保修办法18、住宅专项维修资金管理办法物业管理的类别所适用的国家法律法规物业管理的类别所适用的国家法律法规房屋接管验收、撤管方面：城市住宅小区竣工综合验收管理办法(1993年11月13日建设部建法字1999第113号文发布执行)建设部关于加强房屋接管验收工作的通知(1991年11月26日建房管字第

15、57号)房屋接管验收标准(ZBP30001-90)城市新建住宅小区管理办法(1994年3月23日建设部令33号发布)住宅工程初装饰竣工验收办法城市商品房预售管理办法建设部房地产业司关于全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)达标办法的通知全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则地方性法规和条例消防安全方面消防法建筑内部装修设计防火规范建设部发布的国家标准(GB50222-95)城市居民住宅安全防范设施建设管理规定(1996年1月5日建设部、公安部令第49号发布)租赁房屋治安管理条例(1995年3月6日公安部令第24号发布)建设部房地产业司关于全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)达标办法的通知

16、全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则地方性法规、条例环境管理方面城市区域环境噪声标准城乡建设环境保护通知城市市容和环境卫生管理条例城市绿化条例建设部房地产业司关于全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)达标办法的通知全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则地方性法规、条例保洁管理方面中华人民共和国环境保护法、城市生活垃圾管理办法、城市新建住宅小区管理办法以及有关管理实施细则物业管理委托合同方面中华人民共和国合同法城市新建住宅小区管理办法(1994年3月23日建设部令33号发布)全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则建设部房地产业司关于全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)达标办法的通知建设部

17、、国家工商行政管理局关于印发推行物业管理委托合同示范文本的通知建设部关于印发前期物业管理服务协议(示范文本)的通知地方性法规、条例 房屋维护修缮方面城市新建住宅小区管理办法(1994年3月23日建设部令33号发布)中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市规划法城市房地产开发经营管理条例、城市房屋白蚁防治管理规定建设工程质量管理条例、建筑装饰装修管理规定危险房屋鉴定标准、公有住宅售后维修养护管理暂行办法房屋修缮技术管理规定、城镇廉租住房管理办法房屋完损等级评定标准、房屋渗漏修缮技术规程全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则、建设部房地产业司关于全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)达标

18、办法的通知地方性法规、条例设备管理方面建设部关于提高电梯质量的若干规定建设部关于加强电梯管理的暂行规定实施细则建设部关于印发城市区域锅炉供热管理办法的通知房屋修缮工程质量检验评定标准房屋接管验收标准全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则建设部房地产业司关于全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)达标办法的通知城市新建住宅小区管理办法(1994年3月23日建设部令33号发布)住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法地方性法规、条例物业管理费管理方面城市新建住宅小区管理办法(1994年3月23日建设部令33号发布)住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法国家计划委员会、建设部关于印发城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法的通