调研报告改后

1、、调研时间：2013年12月3日2013年12月10日倍乐台北中央调研报告一、宏观环境调研分析 (一)、国家相关法律法规1、2013年国家土地市场调控政策回眸1） 土地确权用5年完成土地确权登记颁证政策提出，全面开展农村土地确权登记颁证工作。健全农村土地承包经营权登记制度。用5年时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作。农村宅基地不能买卖、抵押目前土地承包管理仍停留在合同管理阶段，此举将把承包地块、面积、合同、权属证书全面落实到户，农民将有更加充分而有保障的土地承包经营权。2）、土地流转承包土地向家庭农场等流转鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，继续增加农业补贴资金规模，

2、新增补贴向主产区和优势产区集中，向专业大户、家庭农场、农民合作社等新型生产经营主体倾斜。土地流转将推升土地租金加快土地的流转，有助于农业发展的规模化、组织化，从而大幅提升农业土地、农业产业的生产效率。农业土地的专业化、集约化，将进一步推升土地租金的上升。3）、征地改革修订土地管理法立法落实补偿加快推进征地制度改革。依法征收农民集体所有土地，要提高农民在土地增值收益中的分配比例，确保被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障。批准和实施征地。坚持“先补偿安置，后实施征地”随着我国工业化、城镇化的快速推进，农村征地补偿中引发的问题得到社会广泛关注。加强对政府征地行为的约束，保证被征地农民在征地批准前

3、和实施过程中的参与权、话语权，坚持“先补偿安置，后实施征地”。4）、资本准探索工商企业租赁农耕地准入制度探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地准入和监管制度。支持社会资本参与新型农村金融机构，鼓励社会资本投向新农村建设。各行各业制定发展规划、安排项目、增加投资要主动向农村倾斜。2013年2月，“国五条”有关土地政策的内容：增加普通商品住房及用地供应：“2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。”2013年土地政策将着力促进城镇化土地制度改革，首先是完善征地制度，提高农民在土地增值中的分配比例，规范政府的征地行

4、为；允许农民或集体经济组织在符合规划的前提下，参与城镇经营型项目的开发；制定集体建设用地流转收益分配办法，合理确定国家、地方政府、集体和个人的收益分配比例。同时，完善土地有偿使用制度，促进存量土地的盘活、再开发利用也是政策的重点。2、 全国房地产市场情况2012年全国房地产开发投资同比增长16.2%，扣除价格因素实际增长14.9%，比2011年回落11.7个百分点。受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，说明调控政策实施效果明显。随着政策边际效应的逐渐递减，行业投资积极性将有所增加。与

5、此同时，从保障房建设情况来看，2011年和2012年1700万套保障房的结转效应仍然存在，加之2013年新开工600万套，将使2013年保障房投资维持在较高水平，也将促使2013年的房地产投资增速将回升。但由于2013年房地产调控政策不会明显放松，房地产投资仍将处于景气恢复阶段。由此可以预见，2013年房地产投资增速虽将回升，但回升幅度有限，预计在20%左右。2013年一季度，我国房地产市场的供求矛盾或减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心；与此同时，中央已经明确了2013年继续实行严格的房地产调控政策的基调。综合多种因素，2013年房地产的发展局面或许会

6、呈现为：以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，已经奠定了2013年调控的基调。随后，住房和城乡建设部也明确表示，2013年将继续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。由此可见，2013年我国房地产市场发展的基本路线已经确定。2013年，通过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回归；得乎其中，将实现房地产市场稳中有进；避乎

7、其下，要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。倪鹏飞谈到，2013年的房地产市场，在价格上要确保稳定，力争理性回归，保证价位较低，城市的房价增幅不能超过经济增长率，价位较高城市的房价下降；在销售上要力争稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例要上升；在投资上要总体适度，保障房和普通商品房投资要稳步快速增加。房地产调控是一个系统工程，需要统筹布局、综合应对，各个方面要结合当前调控的时机，选择突破口，及时推出既解燃眉之急，又保长期健康的制度政策。对此，社科院发布的2013年住房绿皮书建议，房地产调控在需求管理方面，可以细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为；在金融政策方面，可以取消期房预售

8、制度，完善差别化的金融政策；在税收政策方面，可以将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口；在住房保障方面，可以完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程；在租赁市场方面，要规范和发展租赁市场；在土地政策方面，可以制定调控目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制；在空间管理方面，要根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市嘲硬着陆“。二、绵阳市房地产市场现状 （一）宏观经济与市政规划 1.地理环境分析 绵阳位于四川盆地西北部，涪江、安昌河和芙蓉溪三条河流合抱城区，在绵阳市区东南面汇合。绵阳市区地势平坦，总体以平坝

9、、浅丘为主。附近有富乐山等山脉。辖区内地势西北高，东南低。西北部为山地，山脉有摩天岭、岷山山脉和龙门山脉，包括市境内最高峰海拔5400米的雪宝顶；东南部为平原和丘陵地带。绵阳古名涪城，素有西川第一重镇之称。自公元前201年（汉高祖六年）置涪县以来，已有2100多年历史。晋朝以后，历代都在此设置郡洲，其地理位置险要，是古剑门蜀道南段的起点，史称“控制西川”之“蜀道咽喉”。三国时期刘备入川后在此设立郡府，至今仍可以在三江汇合处看到古城遗迹。绵阳现已升格为副省级计划单列城市，下辖涪城区、游仙区、高新区以及安县、江油等十个区县，总面积2万多平方公里，人口520万人，“九五”期间人口平均增长率为0.46

10、%。市区面积60平方公里，人口约66万。 2.经济环境分析 绵阳是四川省第二大城市，2000年国内生产总值为317.88亿元，占全省的7.9%；全社会零售商品总额为101.6亿元，为全省的6.7%；城乡居民储蓄存款余额为179.5亿元，人均可支配收入为6223元，在岗职工平均工资为7745元；房地产投资为14.6亿元。绵阳是三线建设的老工业基地，科研机构云集，科研力量很强，共有8万科研人员和20名两院院士。绵阳国营厂矿，特别是军工企业较多。近年很多国营工厂由于经营不善、不适应市场竞争而破产倒闭，很多职工下岗，绵阳市的利税大户长虹厂也面临很大困难。由于国有经济不景气，绵阳去年国内生产总值比上年上

11、升5.9个百分点，落后于四川省平均水平。第三产业的发展速度远高于一、二产业，但整个经济结构仍属于“二、三、一”结构。市场物价总水平稳中略有回升，在上年物价水平下降的基础上全年商品零售价格总水平比上年再次下降2.5%，居民消费价格总水平下降1%，农业生产资料价格总水平下降1.8%。企业景气状况以及企业家信心指数处于景气区间，出现了逐步向好的迹象。绵阳市2000年消费品市场实现零售总额101.57亿元，比上年增长8.1%。已经有多家外资投资的商业企业在绵阳开业，包括家乐福、沃尔玛、麦当劳和KFC快餐等。全市城镇人均消费支出为4844元，市区平均每户彩色电视机保有量134台、空调25台、自行车115

12、辆，摩托车5辆。全市私人汽车共2.57万辆。2000年绵阳市职工人均工资收入7267元，事业单位人均工资收入8119元，农村人均收入9250元，城镇居民人均可支配收入6223元，城乡居民人均储蓄存款余额3455.8元。总体而言，绵阳经济在国家发展国有企业的政策扶持下，努力发展多种经济成分，积极吸引外资，已经开始逐步摆脱国企效益下滑的不利影响，在国家批准建设中国科技城的大背景下，绵阳正面临“千载难逢”的机遇，将迎来一个发展的新时期。但目前绵阳市民总体收入不高，购买力有限。部分私营企业老板、个体经营者和拥有灰色收入的政府官员收入较高。3.基础配套绵阳市近年来投入巨资进行市政设施建设，整修了涪江、安

13、昌河、芙蓉溪两岸的河堤，使其达到了抵御百年一遇洪水的标准，也使河堤成为市民散步、休闲和纳凉的好去处；修建了一环路和二环路的部分路段，修建了涪江三桥等近十座桥梁；整治了三江上游的污染企业，通过旧城拆迁改造使市区面貌焕然一新，修建了大型市政广场、公园，大力进行新机场的建设，建设三江水利枢纽等。通过上述努力，绵阳现在已经成为一个交通便利，环境优美的国家级卫生城市，现在正在积极申报成为国家级环境模范城市。绵阳交通便利。成绵高速公路通车以后，由成都至绵阳仅需1个小时；宝成复线贯穿绵阳；新建的飞机场已经开通了至北京、广州等地的七条航线；修建中的至广元的高速公路一旦通车，可以连通广元-九寨沟旅游黄金线路和通

14、达陕西，成为绵阳经济发展的又一助推器。市区公交线路较多，收车时间大都在22时以后，市区内交通通畅，很少有堵车现象。乘公共汽车和骑自行车是市民主要的出行方式。绵阳市共有出租车1500余辆，都以红黄色油漆作为标识。由于绵阳今年来对出租车进行总量控制，顶灯被炒到了30多万元，但出租车司机普遍反映生意“还行”，其收入在绵阳属于中上水平。（驾驶员2000元/月左右，车主6000元/月左右）市区有星级宾馆饭店31家，包括四星级绵州酒店等，客房入住率普遍较高，经营状况较好。绵阳有西南科技大学等大中专院校21座，南山中学是国家级重点中学，绵阳财贸学校是全国重点中专。全市教育水平较高，高考成绩在四川省内名列前茅

15、。绵阳市长黄学玖明确提出“搞好绵阳教育，吸引周边地区的生源，带动绵阳房地产的销售，促进本地经济发展”的政策，广开多种渠道、引入多种力量办学。近年已有东辰国际学校、绵阳外国语学校等股份制学校陆续开始招生。绵阳通讯设施良好，中国电信、中国移动和联通公司在绵阳展开了激烈的竞争，推动了绵阳通讯事业的发展。2000年城市固定电话用户为25.08万户，比上年增长了47.35%；城区移动电话用户为24.91万户，比上年增长了134.96%；Internet用户达2.45万户，增长469.57%。电信服务商的竞争也使消费者得到了实惠。联通在绵阳的业务发展的很好，其固定电话装机率远高于成都。最近联通推出了话费优

16、惠计划，中国移动则在大绵阳的范围内推出了单向收费、市话标准的“小灵通”业务，很受市民欢迎。四、城市发展规划与政策环境绵阳市由于其在科研力量方面得天独厚的优势，最近被国务院确立为中国科技城，这是全国唯一的国家定位的科技产业开发中心城市。国家将在资金、税收和城市规划等方面给予绵阳特殊的优惠政策，把绵阳建设成为西部乃至全国的科技产业中心之一。绵阳计划充分利用建设中国科技城的机遇，实现城市的跨越式发展。计划到2010年将市区面积由现在的60平方公里扩大到80平方公里，市区人口由52万增加到80万，继而增加到100万人，将绵阳建设成为一座具备中等发达国家水平的山水园林城市。在此过程中，国家和地方将投资百

17、亿元进行建设，提供大量投资机会。绵阳市区地域狭小，主要繁华地带集中在涪城区的小片城区，城市的进一步发展需要更大的空间。绵阳市计划将市政府各机关搬到西山二环路边的科技创业园侧，以此带动整个城市重心向北向外迁移。现在市政府已经征地2000余亩用于新市政府办公区及宿舍区的建设。另外绵阳市计划把科创园建设成为另一个高新区， 在科创园修建西南科技大学新校区，规划用地1000亩。成都倍特股份公司已经以“工程换土地”的方式介入了绵阳科创园的开发。绵阳现有已高新技术开发区，各区县也在建设自己的开发区、实验区和加工区等，总数超过十个。各地借此圈了大量土地，大都开而不发，闲置现象严重。为了吸引内外投资、促进绵阳经

18、济发展，市政府制定了多种鼓励投资的优惠政策。据市招商局经济技术协作办公室张主任介绍，除了各项优惠政策外，对于投资项目和投资额满足一定条件的投资，采用“一事一议，特事特办”的特殊政策。可以由经济协作办公室等部门出面，召集相关单位协商，从快从简地办理相关手续。各项税费可比照省上的政策，“省里有的我们有，省里没有的我们经过协商，也可以给”，“该减的减，该免的免”。为了加快办事的速度，提高工作效率，绵阳市政府在市中心嘉益大厦设立了行政管理中心，各职能部门在这里设立了办事办证机构，在一起统一办公，为企业提供了不少方便。绵阳的城市发展规划很有气魄，但仅依靠市政府的力量和本地的财政收入，要将这个图纸上的蓝图

19、变成现实是很困难的。在实践中绵阳市政府采用了“工程换土地，材料换土地”等政策，体现了较大的灵活性。这其中也有许多灰色地带，许多开发商、建筑商也由此获得了廉价的土地，成为一夜暴富。绵阳当地的实力开发商如汉龙集团、富临集团都采取了这种运作模式。在建设新区的问题上市政府下了很大决心，尽管如此，许多政府官员认为，要启动新城区建设至少需要两年时间。在和政府部门的接洽中我们感到，绵阳市的高层领导在于吸引外资，为企业提供帮助中表现出很大的诚意，但中层干部工作推委、拖沓和效率低下等情况较为普遍。其对外来企业的优惠政策能否落到实处还有待检验。 五.绵阳市房地产业发展 绵阳市在售住宅楼盘的销售现状一、土地市场有成

20、交1.主城区土地供应成交信息，6月主城区土地成交二宗，约289亩2013年6月，主城区土地成交二宗，一宗位于游仙区游仙镇民安社区、东路社区、吴家村，成交面积142013.77m2（约213亩），成交金额为19918万元，可建面积为355034m2，楼面价约为5610.16元/m2（按综合容积率计算，要求商业面积总见面的60%），另外一宗位于经开区城南街道办事处南塔社区（C地块），成交面积为50851.93m2，成交金额为1372.93万元（180万元/亩），可建面积为127130m2，楼面价约1079.94元/m2（按综合容积率计算，要求商业面积总见面的50%）。 2.主城区未来土地放量 据国

21、土资源局数据显示，截止6月30日为止，主城区未来土地放量共计5164950。其中经开区潜在供应量最大为2327927，占比45.07%。其次为游仙区，潜在供11595141376628，占比26.65%。（备注：以上数据只统计国土资源局挂牌成交土地） 二、一手商品房住宅市场一手住宅供应量增长幅度不大在市场供应方面，据房管局数据显示，6月主城区有6个住宅项目领取预售许可证，分别是优山美郡一期，桂园雅居四期，树高卡地亚B区，同立悦城，布鲁斯国际新城二期，浩兴城南御郡。1.主城区供应概况 主城区商品住宅供应概况图新增预售证项目 本月主城区商品住宅新增供应1347套，套数供应环比下降1.82%；新增供

22、应面积134907.88，供应面积环比上涨3.59%。 2.高新区供应最高 各区域新增供应情况图各套型面积段商品住宅供应百分比概况图 本月供应较上月有小量上升，其中高新区供应量最大，新增689套房源，新增供应面积70263.93，占总供应的52.08%，涪城区本月供应也有所回升，新增441套房源，新增供应面积40308.41，占总供应的29.88%，科创园区及经开区都有少量供应。套二户型为供应主力本月套二户型供应831套，占比63%，套三户型供应486套占比37%，其中81-90m2套二户型本月成为供应主力，供应553套，占总供应量的42%。 3.高层产品持续供应，本月亦有多层产品推出 各建筑

23、类型商品住宅供应比概况图 本月新增供应总计1347套。其中高层供应1277套，占94.8%，多层供应70套，占5.2%。 二.6月成交量有所下降1.本月主城区商品住宅成交 主城区商品住宅成交概况图 据房管局数据显示，本月主城区商品住宅共成交1611套，环比下降28%；成交面积为149833.55，环比下降23.37%。 2.城区本月领跑销量 各行政区商品住宅成交套数概况图 本月成交量涪城区成交量第一，其成交套数为677套，占总成交量的42.02%。高新区成交325套，占比20.17%。游仙区成交量最低，成交123套，仅占比7.64%。 3.套二户型仍是成交主力 各面积段商品住宅成交套数占比概况

24、图 本月套二户型继续领跑成交量，成交907套，占比45%。套三成交872套，占比43%；套一成交184套，占比4%。本月81-90套二户型与91-100套三成交量最高，分别成交432套和430套。 4.各区域热销项目 各区域热销项目成因简析： 涪城区：浩兴城南御郡6月新开盘，经过几个月的蓄水，开盘成交量较高，九鼎蓝波湾5月有新增，位置优越价钱便宜，是区域长期热销楼盘，跃进路1958，交房倒计时，集中备案数据。 科创园区：华润中央公园属于区域内标杆项目，销量一直比较稳定；树高卡地亚区域热销楼盘，且当月有新少量新增。 游仙区： 目前游仙区大部分项目均处于尾盘阶段，可售房源不多，但东原.香屿目前房源

25、充足，每月去化可以保证，牡丹亭一直以较高的性价比优势占据着区域热销项目的位置。 高新区: 金域丽江目前在售产品业态以区域较为少见的多层为主，品质感较强，因此一直属于区域热销项目。英郦庄园处于高新区石桥铺新区，该区域目前属于高新区的热销区域，而本项目也因本身品质较高，成为该区域的热销项目。 5.市场在售项目存量概况 据中原数据库统计信息显示，截止2013.6.30，主城区市场在售项目存量为15684套，待售面积1489533.06 ，待售套数和面积基本和上月持平，无太大变化。其中涪城区在售项目存量最大，有623164.62，占比41.84%；游仙区在售项目存量最小，仅有95390.02，占比6.

26、4%。 6.成交均价为4875元/平米 主城区成交单价走势图（元/平米（3） 绵阳市房地产行业发展现状和前景2013年6月绵阳房地产市场一月时评微博上半年全国楼面均价同比涨37%2013年上半年，全国土地市场受政策影响较小，土体市场供求同比上涨，楼面均价与溢价率都在走高。7月1日下午，中国指数研究院发布了上半年中国300城市土地市场交易情报。数据显示，上半年全国土地市场受政策影响较小，供应量与成交量均同比上涨。1-6月，全国300个城市推出土地同比增加13%，其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）同比增加27%；成交土地同比增加11%，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地

27、的综合性用地）同比增加34%。就重点城市而言，北京、上海等城市仍为开发商关注的重点区域，近期优质地块批量入市导致地价走高，开发商对市场预期较为乐观。1-6月，10大重点城市中除广州、深圳、武汉、成都外，住宅用地供求量均同比上涨。由于开发商拿地多倾向重点一二线城市，受此影响全国土地及住宅用地成交楼面价整体呈上行趋势。数据显示，1-6月全国300个城市成交楼面均价为1078元/平方米，同比上涨37%，其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1469元/平方米，同比上涨31%。6月份的楼面均价显著高于上半年均价。数据显示，全国300个城市成交6月楼面均价为1235元/平

28、方米，环比上涨14%，同比上涨44%；其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1575元/平方米，环比上涨7%，同比上涨41%。受各地频出地王影响，2013年全国土地成交溢价率水平升高，上半年住宅用地月度平均溢价率均同比增加10个百分点以上。1-6月，全国住宅用地成交总价排行榜价格水平较去年同期大幅提高，上榜地块成交总价均在28亿元以上。重点城市溢价率水平整体升高。1-6月，10重点城市平均溢价率全部高于去年同期水平，深圳、成都和北京以76%、46%、39%的平均溢价率排名前三位。整体来看，1-6月，全国300个城市土地平均溢价率为15%。其中，住宅类用地（含住宅

29、用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为17%，较去年同期增加13个百分点。 中指院预计，随着土地市场持续活跃，部分城市土地出让金也屡创新高，同比涨幅保持高位，交易市场供需两旺的局面，短期内仍将持续。三项目自身情况调研分析倍乐台北中央位于梓州干道国税局旁。1项目自身环境分析地区方位 项目位于梓州干道国税局旁 ，周边配套齐全，离城市商业中心10分钟，而且交通便利，离三台汽车站也非常近。适宜人群经济住宅，适合收入中低层人群项目特色 1、自建私家花园；2、全绵阳首家采用地热水制热，高效节能设计全面提升环保指数，将居住环境维持于最适宜温度，彻底摆脱空调弊病；3、低碳、低密度、低容积率、大景观；4、

30、全地下式车位，人性化设计，社区内自然地实现人车分流，将最珍贵的地面还给居住本生；5、电梯洋房正式销售，电梯公寓与别墅享受同样的景观周边配套学校：北坝欢乐双语幼儿园、三台县前锋乡中心小学、，潼川二小、中国教育工会三台县潼川第二幼儿园委员会、潼川第二幼儿园购物：鑫禧副食、汇川副食粮油、天天鲜奶品水果店、鸿裕副食、，全兴园、佳洁副食、兰鑫超市无龙店医院：三台县人民医院、三台县人民医院南门、三台县北坝社区卫生服务中心、三台县中医骨科医院、三台县社会保险定点医院生活：中国工商银行、绵阳商业银行、邮政储蓄、农村信用合作社中国农业发展银行、中国信合娱乐：百乐影城、梓州公园、迎宾广场、三台体育场餐饮：世纪茶庄

31、、大酒店咖啡茶语、大酒店咖啡语茶、开心休闲中心、邓氏火锅、口香堂酒楼（、原野茶行、三台大酒店、滨江美食一条街项目市场营销分析SWOT分析优势：倍乐台北中央在地理位置上来说占有着得天独厚的优势，绿化率大、周边配套设施齐全、位于梓州干道国税局旁，交通十分便利，而且，它的价位比较合理，它的房价是比较能让广大消费者所接受的。劣势：虽然它的地理位置特别好，特具优势，绿化率也很大，但是在景观方面缺少特色。机会：项目可以利用它地理位置的优势，积极的宣传，充分的发挥他们得天独厚的区位优势，为市民提供更优质更方便的服务。同时，也能更进一步的吸引广大消费者对该项目进行更加深入的了解，从而促进销售。威胁：由于在20

32、13年这一年度，房地产市场的竞争仍然十分的激烈，而在本项目开盘销售的同时，同一区域以及同性质的楼盘也已经开盘在售或者即将开盘销售，价位也较为相同，所以相比之下有优势也有劣势，优势毫无疑问就体现在了地理区位上，便捷的交通条件以及周边的配套设施。但其他项目独特的风格设计，以及时尚的景观设计会影响消费者的们的选择。 2.项目周边环境调研分析优势 项目位于梓州干道国税局旁旁，周边配套齐全，有兰鑫超市、家家福超市 三台县医院、北坝卫生院 绵阳商业银行、邮政储蓄、农村信用合作社 三台大酒店、滨江美食一条街 三台中学、二小、二幼、潼川中学、三台一中初中部、三台体育场。属居住和商业两相宜的成熟地段。项目占地2

33、2301.1平方米，规划用地相对平衡，离三台汽车站非常近，为客、货运枢纽集中圈。 劣势项目所处位置在周边缺少相应的自然、人文景观，同时周边便利的交通所产生的噪音，也对项目产生一定的影响。四竞争楼盘及参考楼盘调研分析 以下是我们针对所调查的项目倍乐台北中央自身情况，选择同一区域的东川世家、先成丽景天、时代外滩这几个楼盘作为竞争楼盘，并分别从开发背景与规划以及营销分析这两个角度来进行对比，从中可以对比出项目的自身优势以及不足的地方，可以对项目进行总体的认识并对后期的发展与销售进行更好的规划。1开发背景与规划竞争项目竞争子项倍乐台北中央东川世家佳琪紫东阁一城天下开发背景开发商四川倍乐房地产开发有限公

34、司四川省三台鑫达海房产开发（集团）有限公司四川佳琪房地产集团有限公司遂宁宏辉房地产开发有限公司物业管理待定绵阳海滨物业管理公司佳琪物业管理公司待定项目地址梓州干道交通局对面三台县涪江桥头滨河路边三台县皂角城街120号绵阳市三台县樟树路中段总体规划用地面积待定11506平方米16333平米27729平方米总建筑面积待定95000平方米55787平米167796万绿化率待定30%30%35%产品形态待定毛坯毛坯毛坯总户数待定684户37617002营销分析竞比项目竞比子项倍乐台北中央东川世家佳琪紫东阁一城天下营销分析产品设计1、 自建私家花园；2、全绵阳首家采用地热水制热，高效节能设计全面提升环保

35、指数，将居住环境维持于最适宜温度，彻底摆脱空调弊病；3、低碳、低密度、低容积率、大景观；4、全地下式车位，人性化设计，社区内自然地实现人车分流，将最珍贵的地面还给居住本生；5、电梯洋房正式销售，电梯公寓与别墅享受同样的景观本项目地处于三台县涪江桥头，滨临滨河路、是目前三台离江最近的房子，项目距市中心只有3分钟路程，项目周边环境优雅，外滩公园、周边配上设施完善：三台中学、二小、二幼儿、人民医院、中医院、工行银行、四通火锅等各种生活、商业配套应有尽有让您尽享居家之便。专业的物业管理是您居家身份的象征。采用了沉稳、大气的建筑立面，保留了中国传统的马头墙、飞檐等元素，中式窗花、坡屋面，彰显出贵胄尊贵的

36、仪容与威严；以花费超出寻常建筑15%的成本为您承袭中国传统生活的精髓。规划有中式宅院、锦镇风情商业街、品质会所、地下停车场。建筑布局依照中国传统的大宅之道围合式布局，以建筑围合曲水荷香，将整个社区形成一个大围合式的严谨而不失灵动的结构，既隔离了外部的嘈杂干扰，又营造出诗意的生活环境，从形态上，彰显出中式大宅的优越与高明。宏辉一城天下住宅采用的是三台楼市罕见的低密度、超大中庭水景的纯欧式风格设计手法，尽显时尚风范。整个项目外立面设计采用欧式建筑风格，以咖啡色和淡黄色为主，品质感十足，在极具地感受浓厚的欧洲文化底蕴的同时，又能彰显出时尚、典雅的品质；整个项目以水杉、乔木等植物为主，在景观的设计上充

37、分考虑到降噪，除尘，净化空气及采光等因素，而在植物品种的选择和摆放都细致入微，最大化的满足您亲近自然，享受生活的需求；约2500平米的中庭水景铸就了三台最大的东南亚风情的园林水景；150米的超宽楼间距不仅能让你拥享城市的繁华，还能让你更加的亲近自然享受生活；价格策略待定项目的销售均价为3200元/平方米项目的销售均价为3700/平方米项目的销售均价为3400元/平米销售情况 未售在 售在 售在 售五区域消费群体购买行为分析与营销因素调研分析前述：本次调研采取抽样调查法，共在梓锦广场、汽车站、迎宾广场发出100份，收回样本90份，对消费者关心的物业管理各类因素（可接受价格、配套、选择物业的因素、

38、对媒体认知等）进行了客观详细的调研，并通过对问卷的收集、整理、分析，得出了较为精确的结论。问卷回收统计及情况说明 问卷采集地区取样回收数目有效问卷数目备注梓锦广场30273份无效汽车站40364份无效 迎宾广场20173份无效1、消费者消费动机分析关于物业管理模式消费意向：在90份有效问卷中，有55%的消费者选择了外聘专业物业管理公司，28%的消费者选择了房地产公司负责管理，而业主自营式物业管理只占了17%.物业选择原因：在被调研者中，75%的消费者认为保障安全（全天执勤，24小时巡逻）和保障环境，是影响物业选择的主要原因，其中只有20%的消费者认为保障生活与保障生态是选择物业优先考虑原因。优

39、先选择物业原因频数百分比 保障安全1820.0% 保障生活1617.8% 保障环境3033.3% 保障生态2628.9%总计90100.0% 优先选择物业原因影响购房主要因素频数百分比价格2329.5%交通便利2430.8%离工作单位或学校近1823.1%生活区安静1316.7%总计78100.0% 影响购房主要因素小结：从上图来看，消费者购买房的主要影响因素是交通和价格，尊域交通便利，价格合理，是消费者较为青睐的购房选择。选择物业因素：小区配套设施频数百分比医院或诊所2028.6%幼儿园1014.3%超市2535.7%无任何配套设施，但提供专门服务57.1%其他1014.3%总计70100.

40、0% 小结：从以上表格来看，一半以上的人群希望选择的物业中有医院和超市这样的配套设施，14.3%的物业中有幼儿园，其中无任何配套设施，但提供专门服务只占7.1%。而物业收费和业主的自身问题也影响着消费者的选择。2、消费者消费水平分析：被调查者中月收入多为20004000元，所能承受的物业收费绝大部分为每月1.5元每平方米，可见绵阳阳消费者消费水平有所提升。可接受单价每月 （元/）频数百分比1元以下1620.00%11.5元4252.50%1.52元1822.50%2元以上45.00%总计80100%小结：根据以上的数据说明在消费者心目中，物业选择价格已有一些位置，同时也影射出绵阳消费者的自身收

41、入情况也是令人感到乐观的。所以在人们选择居住环境时，都会更加注重住宅的档次和舒适。 3、消费者消费行为分析A.对所调查的物业的喜好程度：人们对物业的喜好程度从高到低依次为。品牌名称最喜欢 三台梓州国际公寓35% 佳琪城市春天 30% 东景鑫座 20% 滨江汇龙港 15%小结：在购房置业选择中，中心区还是占主要地位，且处于经济开发区区域。其他相对区域还未达到热点，主要在于不能更好的满足市民的生活需求。六项目市场调研结论（1） 区域房地产发展趋势对本项目的影响 随着区域房产的增加，竞争也更加激烈，特别是同类型的房产，会增大对本项目的影响。但现在人们对房产的需求比较大，因此房产也具有较大的市场。只要

42、抓住自己的特点与优势，仍会有很大的发展空间。 （2） 人们生活、消费观念的改变对本项目的影响 调查显示，人们的消费水平已有所提高，所以在人们选择居住环境时，都会更加注重住宅的档次和舒适。总体来说，在绵阳这个具有良好的经济环境与政策的城市，房地产市场正处于火热发展的阶段。交通和价格仍然是影响人们购房的主要因素。（3）竞争对手的现状及趋势对本项目的影响 目前，同区域的几个楼盘都处于在售阶段。且各有自己的优点，比如一城天下独特的水景景观设计，这正是本项目缺少的，但本项目应该抓住自己的优势：低碳环保、绿化率大、经济以及便利的交通。七开发项目市场前景预测及营销组合建议（1） 项目开发整体构想从市场整体以

43、及现行的楼盘销售情况而言，项目楼盘由于建筑所处区位不同、建筑形态不同、自然环境不同等而带来所售单价不同，客户群体不同。所以应考虑追求利润最大化或追求风险最小化。市场需求仍然主要考虑产品所处地理位置、交通、环境、价格。项目开发可以选择商住两用房的建设。项目可以选择优越的地理位置，既处于商业中心，同时也拥有方便的交通。（2）项目市场定位主题定位：舒适生活，幸福加倍作为绵阳商业中心的重要板块之一，倍乐随着商业中心的不断发展将有着美好的发展前程。本项目拥有优越的地理位置和十分便利的交通。但这只是其中之一，如何在众多竞争楼盘中脱颖而出，吸引消费者眼光才是最重要的。针对产品定位，将目标客户群体分为对商用楼

44、的需要和对住房的需要。针对不同的客户需要采用不同的营销策略。 （3） 产品规划设计建议项目产品采用的是住宅、别墅两用建设。采用这个两用房的组合，更能迎合市场需求，提高土地的利用率。电梯公寓和别墅享受同样的景观。项目地理位置优越，建议主要针对市中心及项目附近工作和生活的目标客户群体。住宅设计以时尚、实用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性。面积配比恰当、尺度适宜。户内空间尽可能灵活性，总体布局满足采光、日照、通风、视线的要求。（4） 项目营销推广建议采用多种营销手段：运用适合的宣传手段：路牌广告、举办专题活动价格策略：设置基本价格、折扣、优惠活动 信贷条件、分期付款打造良好公共关系：赞助或开展公益活动、开展公关广告 （5） 其他建议便利的交通，人流量车流量很大，产生了很大的噪音。噪音会严重影响人们生活学习。对项目房