征地统一年产值调整测算技术报告-模板2015

1、XXX征地统一年产值调整测算技术报告XXX人民政府XX市XX公司XX公司二0一五年四月目录一、调整背景1（一）历次调整情况1（二）本次调整的原由1二、测算基准时点2三、测算范围及区域概况21、测算范围22、区域概况31、主导性原则42、适当从高原则43、协调平衡原则44、公开听证原则4五、测算依据4六、技术路线与方法6七、测算过程7（一）确定主导地类7（二）计算主要农作物年产量9（三）确定主要农作物价格和年产值9（四）计算农用地附加收益修正系数11（五）计算全区征地统一年产值11（六）计算区域统一年产值标准12（七）确定补偿倍数14（八）确定全区补偿水平和补偿倍数16八、测算结果分析16（一）

2、与现行的征地标准的比较16（二）与周边相临县市的比较17九、应用建议18XXX征地统一年产值调整测算技术报告一、调整背景（一）历次调整情况 （二）本次调整的原由根据国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知（国土资发2008135号）、关于进一步做好征地管理工作的通知（国土资发201096号）和省人民政府关于公布全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知（赣府字200922号）、关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知（赣府字2010126号）等相关文件，均明确规定“每2-3年需对征地统一年产值标准和区片综合地价进行调整”，XXX于2011年3月1日起

3、实施的现行征地补偿标准已执行4年，已达到调整年限。4年里，随着经济社会的发展，主要农作物年产量、价格和附加收益、人均耕地面积、人均GDP、农民人均纯收入、城市居民最低生活保障水平、城镇职工基本养老保险标准等因素均发生变化，农民生活水平也有了一定程度的提高，为了保证征地补偿标准的现势性，按照省厅统一部署，XXX进行本次统一年产值标准调整。启动调整征地统一年产值标准工作直接为征地服务，提供科学的征地补偿依据，是依法合理做好征地补偿安置工作、维护被征地农民切身利益、保障经济建设健康发展的重要基础性工作，也是解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、区域补偿标准失衡、被征地农民权益受损等突出问题的重要举措

4、。二、测算基准时点设定基准时点为2013年12月31日，2-3年需要调整一次。三、测算范围及区域概况1、测算范围XXX征地统一年产值的测算范围包括其行政辖区范围内所有集体农用地。2、区域概况（1）行政区划 （2）自然条件 （3）社会经济 四、测算基本原则统一年产值标准测算过程中应遵循以下几个原则：1、主导性原则考虑到地类多样、农用地种植结构复杂、农用地质量差异等因素，所以选择主导性的地类和主导性耕作制度进行测算，用主导性农用地收益代表和反映测算范围内的农用地客观收益。2、适当从高原则依据现状农作物产值测算的同时，适当考虑改进生产方式、增加科技投入等因素导致产量水平的提高潜力，并对产量进行必要的

5、修正；在选择测算依据时（如地类、产量、价格等），选择较高的数据用于测算。3、协调平衡原则综合考虑当地的农用地基本状况和当地社会经济发展水平以及原有征地补偿标准，统一年产值标准需要在各乡镇间、社区市间以及省域间进行综合协调平衡。4、公开听证原则根据国土资源听证规定要求，依法组织听证，广泛听取各有关部门、农村集体经济组织、农民以及社会各方面的意见和建议。五、测算依据1. 关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号） ；2. 关于印发的通知（国土资发2004238号）；3. 关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（国土资发2005144号）；4国土资源部关于切实做好征地统

6、一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知（国土资发2008135号）； 5. 关于征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施与备案的通知（国土资发200923号）；6国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知（国办发明电201015号）；7. 关于进一步做好征地管理工作的通知（国土资发2010101号）；8国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知（国土资发201096号）；9XX省人民政府关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知（赣府字2010126号）；10征地统一年产值标准测算指导性意见（暂行）（国土资源部2004年）；11征地区片综合地价测算

7、指导性意见（暂行）（国土资源部2004年）；12农用地质量分等规程（GB/T 28407-2012）；13农用地定级规程（GB/T1005-2003）；14农用地估价规程（GB /T1006-2003）；15土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）；16数据资料：近三年统计年鉴，涉及人均GDP、农民人均纯收入、人均耕地面积、水稻年产值、城镇居民最低生活保障水平及城镇职工基本养老保险标准等；近三年主要农作物种植面积、产量、价格和粮食直补数据等。六、技术路线与方法本次测算征地统一年产值标准采用“自上而下”与“自下而上”相结合的技术路线。资料调查过程中，采用“自下而上”的方法。即以行政村为

8、基本调查单位，以乡镇界限为基础，综合考虑地形地貌、区位、经营水平等因素，在全区范围内划分区域，确定各区域的主要地类、主导耕作制度和主要农作物；在调查主要农作物产量与价格的基础上，初步确定全区及各区域的征地统一年产值标准和补偿倍数。综合平衡过程中，采用“自上而下”的方法。即根据全省和设区市的征地统一年产值标准，通过综合比较XXX与设区市及全省其他县（市）的社会经济发展水平，确定本区的征地统一年产值标准和补偿倍数；最后，根据县内的区域差异，平衡确定各区域的征地统一年产值标准和补偿倍数。指标体系构建修正方向和幅度确定区域间平衡区域统一年产值标准测算区域划分区域统一年产值调查测算确定主导地类确定主导耕

9、作制度确定主要农作物年产量和价格确定农作物附加收益计算主要农作物年产值加权计算全县补偿标准确定区域补偿倍数组织听证成果验收县域平衡测算区域统一年产值加权计算全县统一年产值确定全县补偿倍数图1 征地统一年产值标准调整测算技术流程图七、测算过程（一）确定主导地类测算XXX征地统一年产值标准是在确定全县主导地类的基础上，采用速查法和调查测算法，综合确定县域主导耕作制度。1、确定主导地类根据XXX国土局2013年土地利用变更调查，2013年全县耕地总面积3057.96公顷，水田占79.69%，可直接确定XXX区域内主导地类为水田，各类耕地面积及比例见下表1：表1 XXX各类耕地面积及比例表单位：公顷类

10、别水田水浇地旱地小计面积4873.982.861159.166115.92比例（%）79.70%1.35%18.95%100.00%2、确定主导耕作制度主导耕作制度是反映一定地区主要耕作方式的一种或几种耕作制度，它包括主要复种方式和主要农作物种类。速查法：通过查阅XX省农用地分等成果，XXX标准耕作制度为： “稻稻”、“油菜甘薯”。调查测算法： 以2011-2013年XXX农业部门提供的数据为基础，调查计算全区各类农作物的播种面积和比例，结果见表2：表2 XXX各类农作物播种面积及比例单位：公顷 作物年份早稻中稻及一晚二晚小麦杂谷大豆甘薯油菜总播面积2011242191524804191552

11、36572378720122401912241041515022856937552013240191324204161522325883783平均播面241191324404171522325763775所占比例（%）6.38 50.68 6.46 0.00 11.05 4.03 6.15 15.26 100.00 注：杂谷以玉米为主,甘薯为折粮后的数据，表中数据来自2012至2014年XXX统计年鉴以及实际调查数据的综合值。从表2从可以得知，早稻的播种面积比例为6.38%，中稻及一晚的播种面积为50.68%，二季晚稻的播种面积比例为6.46%。按照XX省征地统一年产值标准和区片综合地价调整技

12、术方案，如果某种农作物种植面积超过70%，可以直接确定为主要农作物；如果有一种主要农作物超过30%，可以选择其中23种作为主要农作物。因此确定XXX的主要农作物为中稻及一晚，主导耕作制度确定为“稻-稻”。（二）计算主要农作物年产量主要农作物年产量是指在主导耕作制度条件下，某种主要农作物的单位播种面积年产量。主要农作物年产量应在调查2012-2014年统计年鉴三年产量的基础上，根据实际情况取舍得到。通过调查XXX2011-2013年三年的主要农作物年产量，其结果如表3：表3 XXX主要农作物年产量表单位：公斤/亩主要农作物单位播种面积年产量平均年产量201120122013早稻364 366 3

13、67 366 二晚522 523 535 527 （三）确定主要农作物价格和年产值1、确定主要农作物的价格主要农作物价格是指在主导耕作制度下，主要农产品的当年正常市场价格或国家收购价格。根据适当从高原则，在依照市场价格和国家收购价格的基础上，择高者作为主要农作物价格。全区各主要农产品价格调查结果见下表：表4主要农产品价格调查表单位：元/公斤行政乡名早稻 二晚市场价格国家收购价格最终价格市场价格国家收购价格最终价格XX镇2.542.642.642.682.72.7XX镇2.542.642.642.682.72.7XX镇2.542.642.642.682.72.7XX道办事处2.542.642.6

14、42.682.72.7XX管委会2.542.642.642.682.72.7XX镇2.542.642.642.682.72.7XX办事处2.542.642.642.682.72.7根据上表可知，XXX早稻最终价格为2.64元/公斤，二晚最终价格为2.70元/公斤。2、计算主要农作物年产值主要农作物年产值是指在一定主导耕作制度条件下，根据主要农作物前三年平均年产量和主要农作物评估基准时点价格，计算得到的单位播种面积农作物年产值。主要农作物年产值计算公式如下：式中： 表示i类作物的单位播种面积年产值表示i类作物的单位播种面积年产量表示i类作物的农产品价格按照上述公式，计算XXX主导耕作制度下各主要

15、农作物年产值，计算结果见表5：表5 XXX主要农作物年产值农作物名称单位播种面积年产量（公斤/亩）农产品价格（元/公斤）农作物年产值（元/亩）早稻366 2.64965.16二晚527 2.71421.63（四）计算农用地附加收益修正系数农用地附加收益是根据测算范围内的土地利用状况和农业经营状况调查数据综合分析确定。根据调查，XXX农用地附加收益来源主要包括秸秆、稻田养鱼、田埂作物、套种、其它收益等类型。通过调查，XXX农用地附加收益为0。（五）计算全区征地统一年产值XXX征地统一年产值是指以主导耕作制度下，以主要农作物年产值为基础，综合考虑土地附加收益（其他种植、养殖与多种经营），适当向上调

16、整后确定的XXX范围内统一的农用地单位面积年产值。1、计算主导耕作制度下的农作物年产值计算公式为：式中：表示市（县）主导耕作制度下的农作物年产值；表示i类作物的单位播种面积年产值；n表示主要农作物的种类数。2、计算县征地统一年产值县征地统一年产值是在统一农作物年产值的基础上，加上土地附加收益修正值计算得到。计算公式为：式中：表示市（县）统一年产值； 表示市（县）主导耕作制度下的农作物年产值；k表示附加收益修正系数。根据上述公式，XXX征地统一年产值标准计算结果见下表6：表6 XXX统一年产值标准测算结果表单位：元/亩早稻年产值二晚年产值主导耕作制度下农作物年产值农用地附加收益修正系数（）县统一

17、年产值标准956.161421.632386.790.00 2386.79（六）计算区域统一年产值标准1、区域划分以乡镇行政界线为基础，综合考虑地形、地貌、主要农作物类别及多种经营水平等因素，将全县划分为若干区域，并进行统一编号。经过调查并征询当地农业部门专家的意见，XXX各乡镇的基本情况见下表7： 表7 XXX乡镇的基本情况调查表乡镇名交通区位地形地貌耕作制度XX镇区内交通发达，320国道经过,村村到路，县级公路通过地势起伏，属多山地形，以山地为主，稻-稻XX镇紧靠城区，区内交通发达，县级公路等通过地势起伏，属多山地形，以山地为主，有全境的最低处稻-稻XX镇区内交通发达，320国道经过,村村

18、到路，县级公路通过地势起伏，以丘陵地段为主稻-稻XX道办事处区内交通发达，有320国道经过经过地势较为平坦，夹杂少量山林地段稻-稻XX管委会位于城区，区内公路交织发达地势较为平坦，夹杂少量山林地段稻-稻XX镇紧靠XX，区内交通发达地势起伏，这里有全区的最高处，属山地地貌稻-稻XX办事处紧靠城区，区内交通发达，燎原南大道等经过地势起伏，以丘陵地段为主稻-稻根据各乡镇的基本情况，采用综合判定法，将XXX乡镇划分为IV个区域，详细结果见表8所示：表8 区域划分情况表区域编号范围主导耕作制度XX管委会稻-稻IIXX镇、XX办事处稻-稻IIIXX镇、XX道办事处稻-稻IVXX镇、XX镇稻-稻2、测算区域

19、统一年产值标准在测算区域统一年产值时有以下两种方法，一是以县统一年产值标准为基础，以区域条件为依据，将县统一年产值标准修正到各区域，形成区域统一年产值；二是在确定区域主导耕作制度的基础上，以区域主要农作物产量、价格及相关附加收益为依据，测算确定区域统一年产值标准。结合县的实际情况和调查的数据，在测算各区域统一年产值时采用第二种方法，步骤与计算县统一年产值标准相同。根据2012-2014年统计年鉴，各乡镇主要农作物产量、价格调整和年产值见表9所示：表9 各乡镇农作物年产值区域编号乡镇名称主要农作物平均产量（公斤/亩）主要农作物价格附加收益修正系数%（元/公斤）早稻二晚早稻二晚XX管委会370.0

20、3532.82.642.70IIXX镇380.27547.552.642.70XX办事处334.52481.682.642.70IIIXX镇335.62483.262.642.70XX道办事处354.29510.142.642.70IVXX镇330.13475.352.642.70XX镇388.69559.672.642.70由上表可知，各个区域的统一年产值水平见下表10：表10区域征地年产值统一年产值计算表单位：公斤/亩、元/公斤区域编号乡镇名称主要农作物平均产量（公斤/亩）主要农作物价格（元/公斤）主要农作物产值附加收益折算系数（）区域征地统一年产值标准早稻二晚早稻二晚XX管委会370.0

21、3532.82.642.72415.4402415.44IIXX镇、XX办事处357.39514.6152.642.72332.9702332.97IIIXX镇、XX道办事处344.96496.72.642.72251.7802251.78IVXX镇、XX镇359.41517.512.642.72346.1202346.12（七）确定补偿倍数1、确定补偿倍数的原则（1）多因素综合分析原则：各地在确定统一年产值标准后，应该根据土地区位、当地农民现有生活水平和社会经济发展水平、当地人均耕地水平、原征地补偿标准等来确定该征地的补偿倍数。（2）适当提高征地补偿标准原则：确定征地补偿标准的基本原则是使被

22、征地农民生活水平不因征地而降低，长远生计有保障。在确定补偿倍数时，应适当提高征地补偿标准。2、确定补偿倍数的方法由于全省各地市自然、社会、经济等条件差别很大，补偿倍数的确定应在具体分析各地具体情况的基础上确定。具体方法有：（1）根据实地调查数据确定：在确定统一年产值的基础上，按照使被征地农民生活水平不因征地而降低、长远生计有保障的要求，应对当地农民现有生活水平、人均耕地面积、当地社会保障水平等重要指标进行实地调查，并进行综合分析，确定补偿倍数。（2）参考当地经验数据确定：各地在过去征地工作实践中，大都会形成在当地具有一定代表性、为被征地农民所接受的补偿倍数。确定补偿倍数时，可参考这些经验数据，

23、结合统一年产值标准，按照适当提高征地补偿标准的原则，确定补偿倍数。3、计算补偿倍数本次测算主要采取第二种方法，即通过分析土地区位、当地农民现有生活水平、当地社会保障水平、当地人均耕地面积等重要指标，调查收集到的各区域现行征地平均补偿水平，结合各区征地统一年产值标准，按照适当抬高的原则，确定各区域的补偿倍数，具体如表11：表11各区域征地补偿倍数确定表单位：元/亩区域编号征地前用途现行征地补偿水平区域统一年产值标准初步倍数区域补偿倍数水田526862415.441521.8II水田412922332.981417.7III水田412922251.771418.3IV水田391482346.121

24、316.74、补偿倍数的修正上面所确定的补偿倍数主要针对耕地补偿而言，而根据以往的征地经验，在征地的过程中，将因地类的不同而造成补偿水平的有较大差异。为了更好的与以往的征地相衔接以及与实际情况的相吻合，经过专家组的讨论以及和相关部门协商，对林地、园地进行相应的地类修正。林地不低于0.45，园地不低于0.65。（八）确定全区补偿水平和补偿倍数XXX补偿水平是全县的社会经济发展状况和人民生活水平状况的反映，它主要用于全省的平衡和汇总，在具体征地时主要仍以区域补偿水平为标准。此次XXX的补偿水平测算主要是以各区域补偿水平为基础，通过面积加权而得到的平均水平。全区补偿倍数=补偿平均水平/全区的统一年产

25、值标准，具体结果见下表12：表12XXX征地统一年产值结果表单位：平方公里、元/亩、元区域编号区域范围区域面积（平方公里）年产值标准（元/亩）补偿倍数补偿水平（元/亩）XX管委会39.372415.4421.551932 IIXX镇、XX办事处30.792346.1218.543403 IIIXX镇、XX道办事处81.462332.9817.540827 IVXX镇、XX镇61.082251.7716.537154 八、测算结果分析（一）与现行的征地标准的比较根据县国土局提供的各区域部分现行征地平均补偿水平，我们将新的征地补偿标准与原征地补偿标准进行了对比分析，具体如下表13：表13 XXX征地补偿标准对准表征地案例所在区域原补偿标准（元/亩）区域统一年产值（元/亩）补偿水平（元/亩）差异(%)XX管委会526862415.4457971 9.12%XX办事处II412922332.9846660 11.50%XX镇III412922251.7745035 8.31%XX镇IV3914823