房地产开发企业所得税处理新旧对照表.doc

1、房地产开发企业所得税处理新旧对照表原31号文一、已经完工开发产品的条件二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2、已开始投入使用的开发产品（成本对象） ；3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。二、核定征收方式的认定九、关于征收管理问题（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范 , 同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。1 、依照法律、

2、行政法规的规定可以不设账簿的；2、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；3、擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；4、虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；5、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申新 31号文第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、 商业用房以及其他建筑物、 附着物、 配套设施等开发产品。 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：( 一 ) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。( 二 ) 开发产品已开始投入使用。( 三 ) 开发产品已取得了初始产权证明

3、。第四条企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理 , 并逐步规范, 同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、 行政法规的规定进行处理， 但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。异同点分析共同点： 三个条件相同。不同点： 新 31 号文对企业房地产开发经营业务范围进行了界定，并明确上述三个条件适用“除土地开发之外” 的开发产品。并且将完工开发产品认定条件由原来的一般表述上升到“总则” 。共同点： 依据中华人民共和国税收征收管理法 第三十五条规定的情形对以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、

4、管理，这是为防止房地产税收流失的一种征管补救措施，新旧两个文件都明确“不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理” 。不同点： 新 31 号文直接依据中华人民共和国税收征收管理法 规定的情形， 取消原31 号文的列举方式，这样执行起来依据更加充分。 并且将征收管理问题提升到“总则”里来加以表述， 依法治理房地产开发经营业务企业所得税的意图可见一斑。报，逾期仍不申报的；6、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。三、开发产品销售收入的范围认定二、关于完工开发产品第五条开发产品销售共同点： 表述相同。的税务处理问题收入的范围为销售开发产品（四）开发产品销售收过程中取得的全部价款，

5、包括入的范围为销售开发产品过现金、现金等价物及其他经济程中取得的全部价款，包括利益。企业代有关部门、 单位现金、现金等价物及其他经和企业收取的各种基金、 费用济利益。开发企业代有关部和附加等，凡纳入开发产品价门、单位和企业收取的各种内或由企业开具发票的， 应按基金、费用和附加等，凡纳规定全部确认为销售收入； 未入开发产品价内或由开发企纳入开发产品价内并由企业业开具发票的，应按规定全之外的其他收取部门、 单位开部确认为销售收入；凡未纳具发票的，可作为代收代缴款入开发产品价内并由开发企项进行管理。业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。四、销售开发产品的收入实现的确认二、

6、关于完工开发产品第六条企业通过正式共同点： 都是于实际收讫价的税务处理问题签订房地产销售合同 或房款或取得索取价款凭据（权（五）开发产品销售收地产预售合同所取得的收利）之日，确认收入的实现。入应按以下规定确认：入，应确认为销售收入的实1、采取一次性全额收款现，具体按以下规定确认：方式销售开发产品的，应于( 一 ) 采取一次性全额收实际收讫价款或取得索取价款方式销售开发产品的， 应于款凭据（权利）之日，确认实际收讫价款或取得索取价收入的实现。款凭据（权利） 之日，确认收入的实现。2 、采取分期收款方式销( 二 ) 采取分期收款方式共同点： 都是按销售合同或售开发产品的，应按销售合销售开发产品的，

7、 应按销售合协议约定的价款和付款日确同或协议约定的价款和付款同或协议约定的价款和付款认收入的实现。 付款方提前付日确认收入的实现。付款方日确认收入的实现。 付款方提款的，在实际付款日确认收入提前付款的，在实际付款日前付款的，在实际付款日确认的实现。确认收入的实现。收入的实现。3 、采取银行按揭方式销( 三 ) 采取银行按揭方式销共同点： 都是按销售合同或售开发产品的，应按销售合售开发产品的， 应按销售合同协议约定的价款确定收入额，同或协议约定的价款确定收或协议约定的价款确定收入其首付款应于实际收到日确入额，其首付款应于实际收额，其首付款应于实际收到日认收入的实现， 余款在银行按到日确认收入的实

8、现，余款确认收入的实现， 余款在银行揭贷款办理转账之日确认收在银行按揭贷款办理转账之按揭贷款办理转账之日确认入的实现。日确认收入的实现。收入的实现。五、采取委托方式销售开发产品的收入确认原则（ 1）采取支付手续费方式1. 采取支付手续费方式委共同点： 都是按销售合同或委托销售开发产品的，应按托销售开发产品的， 应按销售协议中约定的价款于收到受销售合同或协议中约定的价合同或协议中约定的价款于托方已销开发产品清单之日款于收到受托方已销开发产收到受托方已销开发产品清确认收入的实现。品清单之日确认收入的实单之日确认收入的实现。现。（ 2）采取视同买断方式委2. 采取视同买断方式委托共同点： 都是按销售

9、合同或托销售开发产品的，属于开销售开发产品的， 属于企业与协议中约定的价格计算的价发企业与购买方签订销售合购买方签订销售合同或协议，款于收到受托方已销开发产同或协议，或开发企业、受或企业、受托方、购买方三方品清单之日确认收入的实现；托方、购买方三方共同签订共同签订销售合同或协议的，对属于销售合同或协议中约销售合同或协议的，如果销如果销售合同或协议中约定定的价格低于买断价格， 以及售合同或协议中约定的价格的价格高于买断价格， 则应按属于受托方与购买方签订销高于买断价格，则应按销售销售合同或协议中约定的价售合同或协议的， 按买断价格合同或协议中约定的价格计格计算的价款于收到受托方计算的价款于收到受

10、托方已算的价款于收到受托方已销已销开发产品清单之日确认销开发产品清单之日确认收开发产品清单之日确认收入收入的实现；如果属于前两种入的实现。的实现；如果属于前两种情情况中销售合同或协议中约况中销售合同或协议中约定定的价格低于买断价格， 以及的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销属于受托方与购买方签订销售合同或协议的， 则应按买断售合同或协议的，则应按买价格计算的价款于收到受托断价格计算的价款于收到受方已销开发产品清单之日确托方已销开发产品清单之日认收入的实现。确认收入的实现。（3）采取基价（保底价）并3. 采取基价（保底价）并共同点：实行超基价双方分成方式委实行超基价双方分成方式委1、

11、按销售合同或协议中托销售开发产品的，属于由托销售开发产品的， 属于由企约定的价格计算的价款于收开发企业与购买方签订销售业与购买方签订销售合同或到受托方已销开发产品清单合同或协议，或开发企业、协议，或企业、 受托方、 购买之日确认收入的实现；受托方、购买方三方共同签方三方共同签订销售合同或2、如果销售合同或协议订销售合同或协议的，如果协议的，如果销售合同或协议约定的价格低于基价的， 则按销售合同或协议中约定的价中约定的价格高于基价， 则应基价计算的价款于收到受托格高于基价，则应按销售合按销售合同或协议中约定的方已销开发产品清单之日确同或协议中约定的价格计算价格计算的价款于收到受托认收入的实现。的

12、价款于收到受托方已销开方已销开发产品清单之日确3、属于由受托方与购买发产品清单之日确认收入的认收入的实现， 企业按规定支方直接签订销售合同的， 则按实现，开发企业按规定支付付受托方的分成额， 不得直接基价加上按规定取得的分成受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除； 如果销售额于收到受托方已销开发产从销售收入中减除；如果销合同或协议约定的价格低于品清单之日确认收入的实现。售合同或协议约定的价格低基价的，则应按基价计算的价于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清

13、单之日确认收入的实现。（ 4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（ 3 ）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。六、开发产品先出租再出售问题二、关于完工开发产品的税务处理问题5、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。七、视同销售问题六、关于开发产品视同销售

14、行为的税务处理问题开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的， 则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4. 采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定， 参照上述 1 至 3 项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。第七条 企业将

15、开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、 分配给股东或投资人、 抵偿债务、 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入 （或利润） 的实现。确认收入 （或利润） 的方共同点：1、采取包销方式委托销售开发产品的， 包销期内可根据包销合同的有关约定， 参照上述 1 至 3 项规定确认收入的实现2、对包销期满后尚未出售的开发产品， 企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。不同点： 新 31 号文取消此项规定。共同点：1、视同销售的范围都是用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、 分配给股东或投

16、资人、 抵偿债务、 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为；2、以开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%,具体比例由主管税务机关确定。八、计税毛利率的确定一、关于未完工开发产品的税务处理问题（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行 关于印发 经济

17、适用房管理办法的通知（建住房 200477号）等有关法规的规定, 其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时 , 必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20。2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管

18、税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%,具体比例由主管税务机关确定。第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定 :（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 15。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的， 不得低于 10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于 5。( 四 ) 属于经济适用房、 限价房和危改房的，不得低于3%。的实现；3、确认收入（或利润）的方法和顺序相同。不同点：新 31 号文取消了原 31

19、 号文对开发产品转作固定资产视同销售的规定。共同点：1、两个文件都规定了计税毛利率；2、经济适用房的计税毛利率不得低于 3%；不同点：1、新31 号文取消了原31 号文对经济适用房的有关规定；2、新 31 号文对非经济适用房计税毛利率的三个级次分别调减 5 个百分点；3、新 31 号文增加了 “限价房和危改房”不得低于 3% 规定。4、新 31 号文将计税毛利率的确定作了授权规定。于 15%。3、开发项目位于其他地区的，不得低于 10。九、预计毛利额与实际毛利额的调整一、关于未完工开发产第九条企业销售未完工开共同点：品的税务处理问题发产品取得的收入, 应先按预1、企业销售未完工开发开发企业开发

20、、建造的计计税毛利率分季(或月)计产品必须分季 ( 或月 ) 计算出住宅、商业用房以及其他建算出预计毛利额， 计入当期应预计毛利额并计入当期应纳筑物、附着物、配套设施等纳税所得额。开发产品完工税所得额；开发产品，在其未完工前采后，企业应及时结算其计税成2、在年度纳税申报时，取预售方式销售的，其预售本并计算此前销售收入的实企业须出具对该项开发产品收入先按预计计税毛利率分际毛利额，同时将其实际毛利实际毛利额与预计毛利额之季(或月) 计算出当期毛利额与其对应的预计毛利额之间差异调整情况的报告。额，扣除相关的期间费用、间的差额，计入当年度企业本不同点：营业税金及附加后再计入当项目与其他项目合并计算的1

21、、原 31 号文规定按预计期应纳税所得额，待开发产应纳税所得额。计税毛利率分季 ( 或月 ) 计算品结算计税成本后再行调在年度纳税申报时， 企业出当期毛利额， 扣除相关的期整。须出具对该项开发产品实际间费用、营业税金及附加后再二、关于完工开发产品毛利额与预计毛利额之间差计入当期应纳税所得额，新的税务处理问题异调整情况的报告以及税务31 号文规定按预计计税毛利机关需要的其他相关资料。率分季 ( 或月 ) 计算出预计毛（三）开发产品完工后，利额后直接计入当期应纳税开发企业应于年度纳税申报所得额；前将其完工情况报告主管税2、新 31 号文对实际毛利务机关。在年度纳税申报时，额与预计毛利额之间差异调开

22、发企业须出具有关机构对整情况的报告不再强调 “须出该项开发产品实际销售收入具有关机构对该项开发产品毛利额与预售收入毛利额之实际销售收入毛利额与预售间差异调整情况的税务鉴定收入毛利额之间差异调整情报告以及税务机关需要的其况的税务鉴定报告” 。他相关资料。上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。十、开发产品预租收入实现的确认三、关于开发产品预租第十条企业新建的开发产共同点： 出租方取得的预租收入的确认问题品在尚未完工或办理房地产价款按租金

23、确认收入的实现。开发企业新建的开发产初始登记、 取得产权证前， 与不同点：新 31 号文取消“承品在尚未完工或办理房地产承租人签订租赁预约协议的，租方支付的预租费用同时按初始登记、取得产权证前，自开发产品交付承租人使用租金支出进行税前扣除”规与承租人签订租赁预约协议之日起，出租方取得的预租价定，在此无须赘述。的，自开发产品交付承租人款按租金确认收入的实现。使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。十一、开发产品成本、费用的扣除问题八、关于开发产品成本、第十一条企业在进行共同点： 对成本、费用的核费用的扣除问题成本、费用的核算与扣除时，

24、算与扣除作了原则规定。开发企业在进行成本、必须按规定区分期间费用和不同点： 新 31 号文取消区分费用的核算与扣除时，必须开发产品计税成本、 已销开发“开发产品会计成本与计税按规定区分期间费用和开发产品计税成本与未销开发产成本”的规定。产品成本、开发产品会计成品计税成本。本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。（一）开发企业在结算第十二条企业发生的不同点： 新 31 号文对扣除项开发产品的计税成本时，按期间费用、已销开发产品计税目原则规定更加清楚。以下规定进行处理：成本、营业税金及附加、 土地1、开发产品建造过程中增值税准予当期按规定扣除。发生的各项支出，当期实际发生的

25、，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。（二）下列项目按以下第十四条已销开发产品共同点： 可售面积单位工程规定进行扣除：的计税成本，按当期已实现销成本和已销开发产品的计税1、已销开发产品的计税售的可售面积和可售面积单成本计算公式相同。成本。当期准予扣除的已销位工程成本确认。 可售面积单不同点： 新 31 号文确定的可开发产品的计税成本，按当位工程成本和已销开发产品售面积单位工程成本计算公期已实现销售的可售面积和的计税成本按下列公式计算式中的分母在原 31 号文确定可售面积单位工程成本确确定：可售面积单位工程

26、的公式中的分母“总可售面认。可售面积单位工程成本成本 =成本对象总成本成本积”前加了定语 “成本对象” ，和已销开发产品的计税成本对象总可售面积这样更加工吻。按下列公式计算确定：已销开发产品的计税成可售面积单位工程成本本=已实现销售的可售面积=成本对象总成本总可售可售面积单位工程成本面积已销开发产品的计税成本 =已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本4、维修费用。开发企业第十五条企业对尚未相同点： 维修费用的扣除范对尚未出售的开发产品和按出售的已完工开发产品和按围相同。照有关法律、法规或合同规照有关法律、法规或合同规定不同点： 单列条款，表述更定对已售开发产品（包括共对已售开发产品 （包括共

27、用部加准确。用部位、共用设施设备）进位、共用设施设备） 进行日常行日常维护、保养、修理等维护、保养、修理等实际发生实际发生的费用，准予在当的维修费用，准予在当期据实期扣除。扣除。5、共用部位、共用设施第十六条企业将已计入销不同点： 新 31 号文取消“代设备维修基金。开发企业将售收入的共用部位、 共用设施收代缴的维修基金和预提的已计入销售收入的共用部设备维修基金按规定移交给维修基金不得扣除”规定。位、共用设施设备维修基金有关部门、 单位的， 应于移交按规定移交给有关部门、单时扣除。位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。6、开发企业在开发区内第十七条企业在开发区内相同

28、点： 配套设施的处理规建造的会所、停车场库、物建造的会所、物业管理场所、定相同。业管理场所、电站、热力站、电站、热力站、 水厂、文体场不同点： 新 31 号文将“停车水厂、文体场馆、幼儿园等馆、幼儿园等配套设施， 按以场库”建造单列为第三十三配套设施，按以下规定进行下规定进行处理：条，不再按照是否属于营利性处理：( 一 ) 属于非营利性且产标准划分，并作了明确规定。（ 1）属于非营利性且产权属于全体业主的， 或无偿赠权属于全体业主的，或无偿与地方政府、公用事业单位赠与地方政府、公用事业单的，可将其视为公共配套设位的，可将其视为公共配套施，其建造费用按公共配套设设施，其建造费用按公共配施费的有关

29、规定进行处理。套设施费的有关规定进行处( 二 ) 属于营利性的， 或产理。权归企业所有的， 或未明确产（ 2）属于营利性的，或权归属的，或无偿赠与地方政产权归开发企业所有的，或府、公用事业单位以外其他单未明确产权归属的，或无偿位的，应当单独核算其成本。赠与地方政府、公用事业单除企业自用应按建造固定资位以外其他单位的，应当单产进行处理外， 其他一律按建独核算其成本。除开发企业造开发产品进行处理。自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。7、开发企业在开发区内第十八条企业在开发区内相同点：建造的邮电通讯、学校、医建造的邮电通讯、 学校、医疗1、建造的设施项目相同。疗设施应单独

30、核算成本，按设施应单独核算成本，其中，2、合资建设收到的经济补以下规定进行处理：由企业与国家有关业务管理偿可直接抵扣项目建造成本，（ 1）由开发企业投资建部门、单位合资建设， 完工后抵扣后的差额调整当期应纳设完工后，出售的，按建造有偿移交的，国家有关业务管税所得额。开发产品进行处理；出租的，理部门、单位给予的经济补偿不同点： 新 31 号文取消原 31按建造固定资产进行处理；可直接抵扣该项目的建造成号文中第（ 1）点。无偿赠与国家有关业务管理本，抵扣后的差额应调整当期部门、单位的，按建造公共应纳税所得额。配套设施进行处理。（ 2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的

31、，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。9、保证金。开发企业采第十九条企业采取银行按相同点： 保证金的核算、扣取银行按揭方式销售开发产揭方式销售开发产品的， 凡约除口径相同。品的，凡约定开发企业为购定企业为购买方的按揭贷款买方的按揭贷款提供担保提供担保的，其销售开发产品的，其销售开发产品时向银时向银行提供的保证金 （担保行提供的保证金（担保金）金）不得从销售收入中减除，不得从销售收入中减除，也也不得作为费用在当期税前不得作为费用在当期税前扣扣除，但实际发生损失时可据除，但实际发生损失时可据实扣除。实扣除。第二十条企业委托境外机不同

32、点：新 31 号文增加条款。构销售开发产品的, 其支付境外机构的销售费用( 含佣金或手续费 ) 不超过委托销售收入10%的部分 , 准予据实扣除。11、利息。按以下规定第二十一条企业的利相同点：进行处理：息支出按以下规定进行处理：1、财务费用性质的借款（ 1）开发企业为建造开（一）企业为建造开发产费用可直接在税前扣除；发产品借入资金而发生的符品借入资金而发生的符合税2、成员企业分摊的合理合税收规定的借款费用，属收规定的借款费用， 可按企业利息准予在税前扣除。于成本对象完工前发生的，会计准则的规定进行归集和不同点：应配比计入成本对象；属于分配，其中属于财务费用性质1、新 31 号文规定借款费成本

33、对象完工后发生的，可的借款费用，可直接在税前扣用按“企业会计准则的规定进作为财务费用直接扣除。除。行归集和分配” ，对属于财务（ 2）开发企业向金融机（二）企业集团或其成员费用性质的借款费用， 可直接构统一借款后转借集团内部企业统一向金融机构借款分在税前扣除。其他企业、单位使用的，借摊集团内部其他成员企业使2、新 31 号文规定借入方入方凡能出具开发企业从金用的，借入方凡能出具从金融凡能出具从金融机构取得借融机构取得借款的证明文机构取得借款的证明文件， 可款的证明文件的， 可以在使用件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。（ 3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企

34、业的，关联方借入资金金额超过其注册资本 50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。以在使用借款的企业间合理借款的企业间合理的分摊利的分摊利息费用, 使用借款的息费用。企业分摊的合理利息准予在3、新 31 号文在此取消了税前扣除。有关关联企业借入资金利息支出条款，对涉及关联关系的利息支出问题应该统一按财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（国税发 121号）执行。12、土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期

35、限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。13、成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。14、折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。十二、计税成本的核算第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。第二

36、十三条企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损， 其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。第二十四条 企业开发产品转为自用的 , 其实际使用时间累计未超过 12 个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。第二十五条 计税成本是指企业在开发、 建造开发产品（包括固定资产， 下同）过程中所发生的按照税收规定共同点： 规定企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。不同点： 新 31 号文取消了原31 号文关于土地闲置费规定。共同点： 对企业开发产品整体报废或毁损， 其净损失准予在税前扣除。不同点： 新 31 号文要求对其净损失按有关规定审核确认。不同点：

37、 新 31 号文规定自用开发产品的折旧费用扣除更具操作性，并且明确规定了一个时间尺度。不同点：新 31 号文增加条款，对计税成本进行原则定义。八、关于开发产品成本、费用的扣除问题（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。2、开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。4、计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外

38、，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。5、计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。6、开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。第二十六条成本对象共同点： 体现了权责发生制是指为归集和分配开发产品和收付实现制的统一。开发、建造过程中的各项耗费不同点： 新 31 号文将计税成而确定的费用承担项目。 计税本对象的确定原则归纳为可成本对象的确定原则如下：否销售原则、分类归集原则、（一）可否销售原则。 开功能区分原则、定价差

39、异原发产品能够对外经营销售的，则、成本差异原则、 权益区分应作为独立的计税成本对象原则六原则，更具可操作性，进行成本核算； 不能对外经营并增加了企业在开工之前合销售的，可先作为过渡性成本理确定成本对象的备案管理对象进行归集， 然后再将其相规定。关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目， 可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的， 应

40、分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的， 应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定 , 并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。十三、开发产品计税成本支出的内容八、关于开发产品成本、第二十七条开发产品计共同点： 开发产品成本支出费用的扣除问题税成本支出的内容如下：的内容包括前期工程费、 基础（一）土地征用费及拆迁设施建设费、公共配套设施

41、2、开发企业发生的应计补偿费。指为取得土地开发使费、土地征用及拆迁费、 建筑入开发产品成本中的费用，用权（或开发权） 而发生的各安装工程费、开发间接费用包括前期工程费、基础设施项费用，主要包括土地买价或等。建设费、公共配套设施费、出让金、大市政配套费、 契税、不同点： 新 31 号文具体规定土地征用及拆迁费、建筑安耕地占用税、 土地使用费、 土了上述各项费用支出核算的装工程费、开发间接费用等，地闲置费、土地变更用途和超内容，属于成本对象完工前后应根据实际发生额按以下规面积补交的地价及相关税费、发生的费用支出如何归类分定进行分摊：拆迁补偿支出、 安置及动迁支摊在下面第二十八条企业计（ 1）属于成

42、本对象完工出、回迁房建造支出、 农作物税成本核算的一般程序有具前发生的，应按计税成本结补偿费、危房补偿费等。体规定。算的规定和其他有关规定直（二）前期工程费。指项接计入成本对象。目开发前期发生的水文地质（ 2）属于成本对象完工勘察、测绘、规划、 设计、 可后发生的，应按计税成本结行性研究、 筹建、场地通平等算的规定和其他有关规定，前期费用。首先在已完工成本对象和未（三）建筑安装工程费。完工成本对象之间进行分指开发项目开发过程中发生摊，然后再将应由已完工成的各项建筑安装费用。 主要包本对象负担的部分，在已销括开发项目建筑工程费和开开发产品和未销开发产品之发项目安装工程费等。间进行分摊。（四）基础

43、设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出， 主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的， 且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、 折旧费、 修理费、办公费、 水电费、 劳动保护费、工程管理费、 周转房摊销以及项目营销设施建造费等。十四、企业计税成本核算八、关于开发产

44、品成本、第二十八条企业计税成共同点： 企业计税成本都强费用的扣除问题本核算的一般程序如下：调是“实际发生的” ，对预提（一）对当期实际发生的费用和待摊费用都作了明确3、应付费用。开发企业各项支出， 按其性质、 经济用规定。发生的各项应付费用，可以途及发生的地点、 时间区进行不同点： 新 31 号文在企业计凭合法凭证计入开发产品计整理、归类，并将其区分为应税成本核算的一般程序中对税成本或进行税前扣除，其计入成本对象的成本和应在“当期实际发生的” 、应计入“预提费用除税收另有规定当期税前扣除的期间费用。 同成本对象中的” 、“ 期前已完工外，不得在税前扣除。时还应按规定对在有关预提成本对象应负担的

45、” 、本期已“费用和待摊费用进行计量与完工成本对象” 等都作了核算确认。的程序性规定， 并强调对本期（二）对应计入成本对象未完工和尚未建造的成本对中的各项实际支出、预提费象应当负担的成本费用， 应分用、待摊费用等合理的划分为别建立明细台帐。直接成本、间接成本和共同成本 ,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配， 其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本， 准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待八、关于开发产品成本、费用的扣除问题（一）开发企业在结算开发产