世联_户型研究_拼合户型专题研究

1、拼合户型探讨p中央别墅区第一个90/70项目p容积率为1.05的混合社区p整体规划基本确定p如做拼合产品则需是90平米的整数倍洋房产品是否拼合，如何拼？洋房产品是否拼合，如何拼？公寓产品是否拼合，如何拼？公寓产品是否拼合，如何拼？拼合产品的销售风险拼合产品的销售风险问题：问题：洋房洋房公寓公寓研究背景研究背景顺义万通天竺项目顺义万通天竺项目本项目本项目1 1、拼合户型的产品设计、拼合户型的产品设计2 2、拼合户型的市场风险、拼合户型的市场风险注：叠拼户型不在本次分享范围内研究范围研究范围ABAB产品设计产品设计首轮拼合产品呈现诸多弊端及不成熟首轮拼合产品呈现诸多弊端及不成熟卫生间、厨房在硬性拼

2、合后使用受限，管线等原有设置隐患极大。拼合后拼合后拼合后拼合后在硬性拼合后厨房转换为客厅一部分，操作墙面转化为电势墙，后期改造成本高，实现性差阶段一：硬性拼合阶段一：硬性拼合首批拼合产品在经验欠缺的基础上，普遍进行“硬性”拼合，并未现行进行考虑，导致拼合后功能空间、空间尺度无法满足使用者需求的问题。并且受管线设置等影响导致隐患无穷。拼合手法拼合手法首轮拼合产品呈现诸多弊端及不成熟首轮拼合产品呈现诸多弊端及不成熟阶段二：技巧拆分阶段二：技巧拆分在原有硬性拼合经验下，吸取经验调整为技巧拆分的手法。有效规避了硬性拼合带来的空间折损等问题。但拆分过程中，需要考虑政府规划要求，关注拆分后小户型的使用性问

3、题。拼合手法拼合手法现有拼合为设计前置，考虑因素较多，弊端较小现有拼合为设计前置，考虑因素较多，弊端较小1）拼合后形成穿越式入户花园，采光通风良好；2）两户的餐厅、客厅连通形成通透的横向大厅通敞空间3）较大卧室可改主卧套房；4）实现了一房变四房的空间转变；5）拼合实现过程的工程量小，工程成本低。阶段三：设计前置阶段三：设计前置 在原有技巧拆分基础上。前置拆分考虑，在户型设计之初，便考虑如何将目标大户型拆分为两个功能齐全，使用相对舒适的小户型，并考虑防水、管线等综合方面。避了前期遭遇的诸多问题。产品设计产品设计一梯一梯4 4户的塔楼拼合为一梯户的塔楼拼合为一梯2 2户的通透板楼户的通透板楼B1A

4、1A2B2基本模式基本模式南向南向1居居+南北南北2居居=通透通透3居居产品设计产品设计一梯一梯2 2户的板楼拼合为一梯户的板楼拼合为一梯1 1户的大平层户的大平层基本模式基本模式A1A2通透通透2居居+通透通透2居居=览景览景4居居注意：不可南入户注意：不可南入户侨香诺园侨香诺园120m2+135m2=260m2六室四厅产品设计产品设计多梯多户中的部分拼合多梯多户中的部分拼合注意：公摊面积注意：公摊面积按套卖按套卖卧室卫生间客厅厨房客厅卧室卧室卧室卫生间卫生间厨房卧室卫生间卧室厨房客厅餐厅书房卧室卫生间保姆房玄关拼合前拼合前拼合后拼合后产品设计产品设计世联拼合案例实践技术总结世联拼合案例实践

5、技术总结拼合-技术要点：l卫生间l厨房l结构墙l公共空间l南向优质面的利用设计要点设计要点要点说明要点说明卫生间卫生间 设计要求：设置两个卫生间，分别紧靠主卧室和卧室间廊道附近；设计要求：设置两个卫生间，分别紧靠主卧室和卧室间廊道附近； 拼合措施：拼合后分别作为公共和主卧的卫生间；拼合措施：拼合后分别作为公共和主卧的卫生间；厨房厨房 设计要求：原有设置两个厨房，尽量紧靠或分离但周边有可扩大设计要求：原有设置两个厨房，尽量紧靠或分离但周边有可扩大空间成为大户型的厨房；空间成为大户型的厨房； 拼合措施：拼合后其中一个可改为其他功能房；拼合措施：拼合后其中一个可改为其他功能房；厨厨-卫设计卫设计户型

6、进行设计时，厨房和卫生间相邻设计，户型进行设计时，厨房和卫生间相邻设计，拼合措施：分别使厨房和卫生间面积增大；拼合措施：分别使厨房和卫生间面积增大；公共空间公共空间 拼合时，在可能的情况下将两户的公共空间恰当的改为户内空间，拼合时，在可能的情况下将两户的公共空间恰当的改为户内空间，即将公摊面积改为户内面积，提升实用率；即将公摊面积改为户内面积，提升实用率；其它要点其它要点 保证拼合前的的每户有南向开窗，每套单体户型尽量减少拐角的保证拼合前的的每户有南向开窗，每套单体户型尽量减少拐角的设计，为以后拼合方正的大户型提供方便；设计，为以后拼合方正的大户型提供方便；拼合实践技术总结拼合实践技术总结在拼

7、合前提下的赠送技术要点：l入户花园l露台l内庭院l阳台l小结设计要点设计要点要点说明要点说明入户花园入户花园 设计要求：设置两个入户花园，尽量相邻设计，以使拼合后能改为设计要求：设置两个入户花园，尽量相邻设计，以使拼合后能改为一个大花园或多功能房，一个大花园或多功能房， 拼合措施：拼合后增大空间尺度；拼合措施：拼合后增大空间尺度；露台露台 设计要求：露台是现在主要赠送方式，客厅及餐厅附带的露台尽量设计要求：露台是现在主要赠送方式，客厅及餐厅附带的露台尽量相邻设计，拼合后能改为一个大尺度露台相邻设计，拼合后能改为一个大尺度露台 拼合措施：拼合后增大空间尺度；拼合措施：拼合后增大空间尺度；内庭院内

8、庭院设计要求：设置两个入户花园，尽量相邻设计，以使拼合后能改为设计要求：设置两个入户花园，尽量相邻设计，以使拼合后能改为一个多功能房一个多功能房 拼合措施：拼合后增加功能房间个数；拼合措施：拼合后增加功能房间个数；阳台阳台设计要求：阳台尽量相邻设计，以使拼合后能改为一个大尺度舒适设计要求：阳台尽量相邻设计，以使拼合后能改为一个大尺度舒适阳台，阳台， 拼合措施：拼合后增大空间尺度；拼合措施：拼合后增大空间尺度；小结小结 不管露台还是内庭院，拼合后尽管进深不变，但面宽会增加很多，不管露台还是内庭院，拼合后尽管进深不变，但面宽会增加很多，从而空间舒适感会大为增加。从而空间舒适感会大为增加。产品设计产

9、品设计世联拼合案例实践技术总结世联拼合案例实践技术总结汇总拼合汇总拼合+赠送技术要求总结赠送技术要求总结总套数总套数402拼合套数拼合套数138开盘日期开盘日期2007.8.25总销售率总销售率开盘当天开盘当天21%至至10月月19日日63%拼合产品拼合产品销售率销售率开盘当天开盘当天15%至至10月月19日日79%总体均价（元）总体均价（元）8885拼合前拼合前1房均价（元）房均价（元）10850拼合前两房均价（元）拼合前两房均价（元）10850拼合户型均价（元）拼合户型均价（元）8738是否带装修是否带装修否营销策略：营销策略：购买拼合户型额外享受购买拼合户型额外享受8 8折优惠（佳兆业可

10、园拼合额外折优惠（佳兆业可园拼合额外8.58.5折，方鼎华折，方鼎华庭拼合额外庭拼合额外6.66.6折；折；绑定拼合户型进行销售；绑定拼合户型进行销售；现场展示拼合前和拼合后的户型单页和模型。现场展示拼合前和拼合后的户型单页和模型。案例研究案例研究锦峰森邻锦峰森邻拼合前拼合前拼合后拼合后拼合前户型：拼合前户型：1 1）0101户型客厅开间尺度比卧室还小，户型客厅开间尺度比卧室还小，尺度感严重失调，且客厅无任何景观面；尺度感严重失调，且客厅无任何景观面；2 2）0202户型户型面积大，但厨房面积却很小，户型户型面积大，但厨房面积却很小，且有一很长过道，使用不便且有一很长过道，使用不便；3 3）入

11、户花园不好用，）入户花园不好用，只是充当过道功能只是充当过道功能拼合后户型：拼合后户型：1 1）拼合后为相对紧凑）拼合后为相对紧凑四房四房，比较经济实用比较经济实用；2 2）入户即餐厅，品质感较低；）入户即餐厅，品质感较低；3 3）拼合只是把隔墙打断，）拼合只是把隔墙打断，改造难度较低改造难度较低锦峰森邻锦峰森邻拼合户型改造难度低，更为经济实用，合理利用入户花拼合户型改造难度低，更为经济实用，合理利用入户花园，提升户型品质园，提升户型品质拼合前拼合前总套数总套数比例比例面积区间面积区间销售量销售量销售率销售率一房一房13834.3%37-4910979.0%二房二房13834.3%62-901

12、0979.0%小三房小三房307.5%85-8930100%大三房大三房328.0%114-13826.3%四房四房6415.9%122-1442437.5%合计合计402100.0%27468.2%拼合后拼合后总套数总套数比例比例面积区间面积区间销售量销售量销售率销售率小三房小三房3011.4%85-8930100%大三房大三房3212.1%114-13826.3%拼合三房拼合三房13852.3%114-13810979.0%四房四房6424.2%122-1442437.5%合计合计264100.0%16562.5%拼合后共拼合后共264264套，套，其中拼合三房为其中拼合三房为138138

13、套由一房和套由一房和二房组合二房组合, ,面积为面积为114-138114-138，销，销售售109109套套, ,销售率销售率达达79%79%锦峰森邻锦峰森邻利用促销手段带动拼合户型销售利用促销手段带动拼合户型销售，实现良好销售成绩，实现良好销售成绩总套数总套数558拼合套数拼合套数192开盘日期开盘日期2007.9.8总销售率总销售率开盘当天开盘当天32%至至10月月19日日57%拼合产品拼合产品销售率销售率开盘当天开盘当天22%至至10月月19日日43%总体均价总体均价14900HA户型均价户型均价16116HB户型均价户型均价14469拼合户型均价拼合户型均价15026是否带装修是否带

14、装修否营销策略：营销策略：现场展示户型拼合后的单体模型现场展示户型拼合后的单体模型, , 同时展示拼合后样板房及拼合前清同时展示拼合后样板房及拼合前清水房。水房。自选拼合手法销售。自选拼合手法销售。案例研究案例研究万科第五园万科第五园拼合前（拼合前（3838平平1 1房房1 1厅一卫厅一卫+72+72平平1 1房房2 2厅一卫）厅一卫）拼合前户型：拼合前户型：1 1）存在价格高的）存在价格高的纯北向户型纯北向户型，过道较长，过道较长，功能简单，不好用；功能简单，不好用；2 2）南向一房两厅存在宽厅和独立卧室，）南向一房两厅存在宽厅和独立卧室，功能上比较好用功能上比较好用；拼合后户型：拼合后户型

15、：1 1）拼合后为）拼合后为紧凑型四房紧凑型四房，比较经济实用比较经济实用；2 2）存在错层露台，附加值较高；）存在错层露台，附加值较高；3 3）打通隔墙即可，）打通隔墙即可，改造难度低改造难度低；4 4）首次置业追求）首次置业追求经济实惠的自住客较为追捧经济实惠的自住客较为追捧拼合后（拼合后（1 10 0平平4 4房房2 2厅两卫）厅两卫）万科第五园万科第五园产品设计预留拼合可能，拼合户型提供较高附加值，更产品设计预留拼合可能，拼合户型提供较高附加值，更为经济实用，功能完整为经济实用，功能完整拼合前拼合前总套数总套数比例比例面积区间面积区间销售量销售量销售率销售率一房一厅一卫19234.4%

16、39-428443.8%一房二厅一卫19234.4%71-758443.8%二房二厅一卫17431.2%82-8612571.8%合计558100.0%29352.5%拼合后拼合后总套数总套数比例比例面积区间面积区间销售量销售量销售率销售率二房二厅一卫17447.5%82-8612571.8%四房二厅二卫19252.5%1208343.2%合计366100.0%20856.8%拼合前一房一厅和拼合前一房一厅和一房二厅各一房二厅各192192套套, ,销售量均为销售量均为8484套套, ,各占其总套数的各占其总套数的43%.43%.拼合后的四房拼合后的四房共共192192套套, ,销售量为销售量

17、为8383套套, ,占合拼户型占合拼户型总量的总量的43%43%万科第五园万科第五园自选拼合，通过展示提升拼合户型认可度，同样收到良自选拼合，通过展示提升拼合户型认可度，同样收到良好效果好效果u产品设计中预留拼合可能，充分降低拼合的工程难度；产品设计中预留拼合可能，充分降低拼合的工程难度；u拼合户型在功能实现、附加值等方面应优于原始户型产拼合户型在功能实现、附加值等方面应优于原始户型产品，如，增加一些景观利用，或者公摊面积的附加值等；品，如，增加一些景观利用，或者公摊面积的附加值等；u拼合户型的销售建议不强制：可考虑给予优惠倾斜或在拼合户型的销售建议不强制：可考虑给予优惠倾斜或在样板间打造等展

18、示层面发力；样板间打造等展示层面发力；案例启示案例启示预留可能预留可能/ /功能实现功能实现/ /适度附加适度附加/ /不可强制不可强制拼合风险与防范拼合风险与防范针对拼合带来的风险进行预判并提出相关解决方案针对拼合带来的风险进行预判并提出相关解决方案拼合风险预判拼合风险预判拼合的工程难度拼合的工程难度多套房带来的金融阻力多套房带来的金融阻力拼合实际销售的风险拼合实际销售的风险工程难度解决工程难度解决事先考虑，统一解决事先考虑，统一解决产品设计中即充分考虑未来产品设计中即充分考虑未来拼合的工程改造方案，将拼拼合的工程改造方案，将拼合难度降到最低；合难度降到最低；购房同时签订拆改合同，一方面解决

19、购房同时签订拆改合同，一方面解决客户的后顾之忧，同时规避了项目交客户的后顾之忧，同时规避了项目交房以后发展商的法律风险房以后发展商的法律风险拼合风险与防范拼合风险与防范工程难度、工程难度、金融阻力金融阻力与销售风险与销售风险拼合风险预判拼合风险预判拼合的工拼合的工程难度程难度多套房带来的金融阻力多套房带来的金融阻力拼合实际销售的风险拼合实际销售的风险在产品设计阶段充分考虑户型拼合的可操在产品设计阶段充分考虑户型拼合的可操作性，并以合同形式提供验收后改装服务，作性，并以合同形式提供验收后改装服务，解决业主后顾之忧和未来纠纷可能解决业主后顾之忧和未来纠纷可能l ACTION1：开盘期间，多家银行驻

20、场办公：开盘期间，多家银行驻场办公 目的：为客户提供多选择贷款方案目的：为客户提供多选择贷款方案内容：内容： 联系至少联系至少2-32-3家银行提供贷款业务，其中至少一家为家银行提供贷款业务，其中至少一家为外资银行外资银行 同银行沟通，协商争取最大客户优惠的贷款方案同银行沟通，协商争取最大客户优惠的贷款方案 l ACTION2：开发商多种让利方式，降低购房门槛：开发商多种让利方式，降低购房门槛 目的：降低客户购房门槛目的：降低客户购房门槛措施措施1 1：交楼前，免供房交楼前，免供房适用中小户型适用中小户型措施措施2 2：返现金、减总价：返现金、减总价从总价或首期中直接减去部分金额，可定额，或根

21、据不同房型送不从总价或首期中直接减去部分金额，可定额，或根据不同房型送不同额度同额度措施措施3 3：低首付、分期付首期：低首付、分期付首期发展商垫付部分或全部首付资金，小业主分期返还，一般是入发展商垫付部分或全部首付资金，小业主分期返还，一般是入伙前还清伙前还清系统金融解决方案系统金融解决方案为客户提供多方案贷款方案为客户提供多方案贷款方案系统金融解决方案系统金融解决方案金融顾问金融顾问贴身服务式，提供贴身服务式，提供“一站式一站式”按揭按揭贷款服务贷款服务“一站式一站式”按揭贷款服务按揭贷款服务全球尊崇全球尊崇项目销售期间，提供全天无间断服务项目销售期间，提供全天无间断服务环球支援环球支援无

22、论去向何方，提供免费按揭理财咨询无论去向何方，提供免费按揭理财咨询服务服务尊享礼遇尊享礼遇根据客户需求和实际情况，为客户提供根据客户需求和实际情况，为客户提供最适合的按揭方案最适合的按揭方案“一站式一站式”服务服务金融顾问将按照客户的要求及计金融顾问将按照客户的要求及计划，帮助客户完成按揭贷款。划，帮助客户完成按揭贷款。拼合风险与防范拼合风险与防范工程难度、工程难度、金融阻力金融阻力与销售风险与销售风险拼合风险预判拼合风险预判多套房带来多套房带来的金融阻力的金融阻力拼合实际销售的风险拼合实际销售的风险全面灵活的信贷解决方案；全面灵活的信贷解决方案；金融资源整合，引入信托基金等；金融资源整合，引入信托基金等；首付分期，降低购房门槛；首付分期，降低购房门槛；拼合的工程拼合的工程难度难度在产品设计阶段充分考虑户型拼合的可操在产品设计阶段充分考虑户型拼合的可操作性，并以合同形式提供验收后改装服务，作性，并以合同形式提供验收后改装服务，解决业主后顾之忧和未来纠纷可能解决业主后顾之忧和未来纠纷可能风险风险3：精装修带来客：精装修带来客户购买后存在重新装修户购买后存在重新装修n强制性的捆绑销售强制性的捆绑销售，让客户