易居中国南通家纺科技园项目预可行性研究1

1、中国南通家纺科技园项目预可行性研究（初稿）第一章 概述1.1 项目提出背景随着苏通大桥的通车和沿海高速的贯通，南通的交通区位条件得到极大改 善，作为以上海为核心的沿海经济发展走廊的向北第一站，南通将成为上海向 北辐射苏北的门户城市，并进入城市快速发展的新阶段。同时依托在上海大都 市圈中的优势条件，南通也将成为对接上海、吸收上海制造业转移的先行地区。南通的纺织产业经过常年发展，已形成了从原料、织布、印染及后整理到服 装生产一条龙的比较完整的产业链，具有生产企业多、经济总量大、趋于规模 化等特点，由此成为全国著名的重点纺织工业基地之一。同时南通也面临着生 产力布局分散，企业规模小实力不强，装备水平

2、低，劳动力生产率低下，创新 能力低，缺乏知名品牌，产品附加值低等现实问题的制约，不但限制了产业自 身发展，也妨碍了城市的整体规划与功能提升，影响了南通打造“世界第三大 家纺中心”的雄心伟业。因此南通的纺织行业迫切需要开发建设能满足纺织产 业上下游企业运作特点的具有现代化基础设施条件、功能区域布局合理、服务 功能完善和提供信息化服务的纺织科技园区，一方面整合研发、贸易、展示、 信息等综合性现代服务功能，推动纺织行业的产业化进程；另一方面通过项目 与区域的互动发展，加速城市化进程。1.2 项目概况项目名称：中国南通家纺科技园拟建地点：青年东路以南，光阳路以北，太平路以东，营船港河以西建设规模：总用

3、地面积约500亩，容积率W 2,绿化率31%1.3 可行性报告编制依据本次可行性研究的主要依据有： 国务院纺织工业调整和振兴规划 中国纺织工业“十一五”发展纲要 南通市国民经济和社会发展第十一个五年规划 南通市城市总体规划 （2008年-2030 年） 南通市观音新城概念规划 崇川区政府关于观音山纺织科技园项目用地规划功能确认的函 （崇川 政函 200833 号）南通市历年统计年鉴1.4 可行性报告内容和范围本次报告是对“中国南通家纺科技园”项目在市场分析、产业定位、功能定 位、总体布局、经济测算等诸方面的可行性研究,并得出结论。研究范围包括： 产业研究 市场分析 项目定位建设内容效益评估运营

4、模式政策研究第二章 产业环境研究2.1 家纺产业研究2.1.1 发展现状2.1.1.1 市场规模庞大 家用纺织品属于家居装饰中主要的“软装饰”品种，可细分为巾 （ 毛巾、浴 巾等） 、被（床单、被套等 ） 、毯（地毯、壁毯等 ） 、带（流苏、饰边等 ） 、帘（窗帘、 浴帘等） 、袋（衣物袋、储藏袋 ） 、厨布（桌布、餐巾等 ） 、沙发和各类靠垫等八大 类。根据国际货币基金组织（IMF）统计，2005以来全球纤维消费和纺织品服装 贸易以 6.5%的速度增长，同时按发达国家惯例，进入成熟期后家纺在纺织服装 市场的比例可达三分之一，日本更高达 40。而据中国家纺行业协会调查，我 国家用纺织品的人均消

5、费占消费性支出还不到 1，家纺生产与消费占纺织品总 体生产消费的比例还不到发达国家的 50，因此中国家纺消费市场的空间巨大， 未来 10年家纺消费市场每年的增长率将不会低于 20%。目前中国每年有 6000 亿 的大家纺消费市场，近 3000亿的床上用品消费额；随着全球纺织品贸易配额制 的如期取消，以及中欧、中美纺织品协议的达成，中国纺织业近年来保持了 20.69%的增长速度， 出口创汇 1000 亿美元，整体行业竞争力得到了极大的提高。2.1.1.2 行业集中度低家纺行业目前处于品牌分散经营的状态， 2007年中国家纺市场有 2330亿元 的市场容量，而前 5 家领先企业的销售额总和小于 2

6、5 亿元，市场占有率不到1%,行业集中度较低。被消费者认为第一品牌的罗莱2006年销售额仅为6亿, 仅占总量的0.1%，床品的0.2%;国内销售额在1亿以上的企业则仅约10个（含 床品和巾类）；并且，排名前10的企业受资金、产能、研发、管理等压力，快 速增长压力较大。2.1.1.3产品附加值低目前我国家纺产业在全球价值链中处于附加值较低的生产环节，企业赚取的 仅是加工环节上的微薄利润，同时引发企业服务观念差，品牌意识薄弱，营销 手段落后、开发设计能力弱等一系列问题，大部分家纺产品的消费附加值低。前端砥发IJ织必LJ山场父易U 刖 U必4广11 b方交劫曲料纺织批发设计后整理展曲1辅料卬樂采购创

7、恚缝制涼材料家纺产业链示意图专奏零售2.1.2产业发展政策为了应对国内和国际的竞争，中国纺织工业“ 一五”发展纲要对纺织服装行业的发展提出了几个重点任务：坚持自主创新。不断加强纺织技术、装备创新和管理创新，推进纺织工业科 技进步和产业升级，以28项关键技术和10项重点新型纺织机械技术装备国产 化的攻关与产业化为突破口，大力开展纺织技术和装备创新，提高产业科技含 量，推进行业的科技进步和产业升级。优化产业区域布局。要充分发挥市场配臵资源的基础性作用，积极推进纺织 工业梯度转移，促进东部沿海和中西部地区产业链衔接，逐步形成东西互动、 分工协作、优势互补、协调发展的产业梯度格局，提升我国纺织工业的整

8、体竞 争力。大力加强品牌建设。 强化企业的品牌意识， 加大产品开发、 市场开拓的力度； 重点扶持一批在品牌设计、技术研发、市场营销网络建设方面的优势企业；鼓 励纺织各行业、重点区域通过建立并发挥产业创新公共服务平台的作用，创建 行业性、区域性公共品牌。积极推进国际化经营。积极参与国际分工，发展跨国生产和经营，推进产业 结构升级，拓展行业发展空间，真正实现从“封闭经济”向“开放经济”的转 变。要立足扩大内需。“十一五”期间纺织工业应注重调整“重出口、轻内需” 的倾向，把产业发展的重心放在立足扩大内需上，逐步调整纺织纤维加工量的 内需和出口的比例，在满足人民群众日益增长的衣着类消费的同时，注重发展

9、 市场潜力巨大的家用纺织品和产业用纺织品，改善家用纺织品和产业用纺织品 比重偏小的产业结构。2.1.3 发展趋势2.1.3.1 产业转移和集聚引发产业升级随着金融危机的持续影响，国际纺织业已开始进入洗牌整合的周期，导致的 结果是国际家纺行业竞争也由“价格和质量”竞争转向“以高新技术为主导， 以品牌竞争为焦点”的综合经济实力竞争，发达国家逐步退出劳动密集型产业, 纺织产业高技术、信息化发展趋势加快，以电子信息、生物工程和新材料等为 核心的高新技术的发展，将成为纺织业发展的主流。我国n两前阶段纺织产业价值模式图国内的家纺行业也面临着产业升级之路，即从“产业微笑曲线”的底端向两 侧延展，通过向上游的

10、面料研发、终端的产品设计、品牌塑造延伸、物流环节 提供增值服务，提高家纺产品的竞争力和附加值。2.132品牌集中化和高档化随着行业升级带来的市场集中度提高，品牌整合将成为家纺行业下一步的趋 势。由于国内家纺消费市场每年20%以上增长率的吸引，市场上不但有国外众多大牌，同时也有许多二线品牌或地区品牌，由于产业发展水平不高导致同质化 竞争日益加剧，行业内领先品牌如罗莱、水星、富安娜等市场占有率将逐步扩 大，品牌集中化趋势会越来越明显。同时随着消费者消费能力和消费档次的提升， 已不满足于中低档的国产家纺 产品，家纺高档市场潜力大于中低档市场的现状，家纺企业正由生产导向型向 消费导向型转变，通过提高自

11、主创新能力和设计能力以发展高附加值的品牌抢 占市场。家纺品牌的时尚化和高档化趋势将逐步改变家纺品牌的消费理念和销 售结构。2.133流通渠道持续拓展和创新面料设计flis装设计二家幼用吕家纺产业价值链示意图随着家纺行业的发展，家纺销售渠道经历了批发市场、百货商场和少部分零售店的初级阶段，逐渐过渡到连锁专卖（如罗莱、梦洁、佳丽斯等品牌）和商场专区（如ESPRIT为主的多渠道模式阶段，随后又出现了实体品牌旗舰店（如水星家纺）、融合家纺、家电、窗帘布艺、灯饰、卫厨用品等产品的大型家具家居卖场等新的终端渠道。由于消费者的年龄结构、地域特征、消费习惯千差万别，单一品牌连锁专卖店不可能满足需求，预计未来随

12、着行业竞争的加剧，市场上还会出现一些新的渠道模式。2.2项目产业环境研究221南通家纺产业概况2.1.1产业基础深厚，但主要仍以低价竞争赢得市场南通是中国近代纺织业基地，是中国的纺织之乡。在近年来中国经济飞速 发展的带动下，累积十多年基础的南通家纺产业以其独特的产业优势，奠定了 在行业内的强势地位。南通的家纺行业已形成了一条涵盖面料纺织、花色印染、成品加工等一条 龙的产业链，全市拥有家纺生产企业超过 3000家，其中规模以上企业1500多 家，在国内乃至国际家纺市场上都占有一席之地。截至2008年底，南通家纺产品销售额达500多亿元，出口创汇6亿多美金。南通的家纺产业主要集中在海门市的三星、天

13、补、德胜和通州市的川港、 姜灶、二甲等乡镇，在这些地方，基本上家家户户都涉及家纺产业的生产经营。 以三星镇为例，全镇1.3万户居民中有9000多户从事家纺产品生产经营。产业 发展虽然基础深厚，但由于家纺产业进入门槛低，在某种程度上造成南通目前 家纺产品产量大，但叫得响的品牌少；家纺产品市场规模大，但产品影响力不 高。主要还是以低价来赢得市场份额。中国南通家纺科技园项目机会点：吸引中型及以上家纺企业建立品牌导向的竞争新次序。2.1.2现有市场龙头带动，但品质较差，经营模式粗放南通家纺从发展初期开始，就呈现出“二产三产互动发展”的鲜明特点， 于20世纪80年代初在通州、海门交界地带建立起了家纺交易

14、市场，发展至今, 叠石桥家纺市场和通州志浩市场面料市场已成为国内同行业中规模最大的家纺 专业市场。此外不满足于国内市场，南通家纺的销售渠道已遍及世界各地。据 统计，南通家纺企业已有近40家在境外注册了公司，较好地融入了国际市场, 也大大拓展了家纺业的销售市场。南通家纺市场以海门叠石桥家纺市场和通州志浩面料市场为代表和龙头，从形成到目前成为全国乃至世界性的家纺市场已经历了20多年的风雨。其中海门叠石桥家纺市场于1982年开始兴建，通州志浩市场于1987年开始兴建，两者 经历了 80年代初创期、90年代成型期，到当前已进入成熟期，成为南通家纺产 业的名片。在这两个市场的带动下，南通已有各类家纺企业

15、2000多家，个体工商户2万多户，从业人员20多万人，年销售额超过500亿元，年出口供货额6亿元。虽然海门叠石桥家纺市场和通州志浩面料市场成为南通家纺产品批发交易 的主战场，但从商业经营模式来看，无论是叠石桥的“大市场”模式或者是通 州志浩面料市场的“街区式商业”，都缺乏了商业运营的概念。就两个项目来看, 志浩面料市场是一个更加纯粹的房地产开发项目，完全不存在整体经营管理。海门叠石桥家纺市场虽然物业不销售仅出租，但也同样缺乏整体的统一运营和 经营管理。就目前的情况看，单纯的商业物业出租或者出售而不进行统一经营 管理，对商家而言虽然能做出生意，但却做不大生意，而对南通的家纺产业来 讲，更是难以推

16、动南通家纺品牌的打造。中国南通家纺科技园项目机会点： 家纺专业市场商业经营模式的创新2.1.3行政区划下的各自为政，削弱了专业市场的带动作用多年来，专业市场作为南通家纺发展的依托，对家纺行业的发展起到了十分 积极的推动作用。叠石桥国际家纺市场和通州志浩面料市场虽然起到了龙头带 动的作用。但由于市场发展是从农民摆摊逐渐聚集发展形成的，历史原因导致 目前区域内形成了叠石桥绣品城、叠石桥家纺市场、通州志浩面料市场、中国 南通家纺城（在建）、农民城多个市场的混杂。由于它们在地域上相连，在定位 上相似，而且由于几个市场又分属海门和通州两个行政区划管辖，导致各自为 政，缺乏整体的规划和管理，片区形象较差。

17、随着一些定位与叠石桥帀场接近的国内大型专业批发帀场（如浙江绍兴柯 桥中国轻纺城、苏州相城国际服装城、无锡东方国际轻纺城、无锡新世界轻 纺城、吴江国际纺织城、常熟国际服装城等）的崛起，如果叠石桥、志浩依然 各位为政，必将造成先发优势丧失整体竞争力下降、市场份额减少。其次、行 业间的无序竞争，使原有的部分优势逐步失去。由于竞争激烈，企业间在产品 的价格上互相杀价，在产品的设计上互相仿制，相互之间挖熟练工艺及设计人 员的现象较为普遍，这些问题造成产品价格优势地位的丧失，也是市场的正常 秩序被破坏。中国南通家纺科技园项目机会点：定位差异化 +竞争良性化，以服务和打造“南通家纺”城市级品牌为发展目标2.

18、1.4研发及设计能力薄弱，难以扩大利润空间高层专业人员缺乏，导致企业自主创新能力薄弱。随着近年来南通家纺的大 发展，部分企业已初步完成了资本的原始积累，开始向产品的高档化、品牌化 迈进，需要企业有能运作品牌和有一大批具有现代管理理念、现代设计理念、 现代经营理念的管理师、设计师等高层次人才。但从实际情况看，由于家纺企 业中大部分企业分散于县区，因生活环境、交通不利等制约，使高端人才引不 到或是引到了留不住，这就导致企业创新能力薄弱，南通家纺的产品整体仍处 于档次偏低、品牌偏少，产品设计原创型的少，领潮的少，跟潮的多的情况。 南通家纺虽然已经进入了国际市场，但在纽约曼哈顿第五大道上的顶级精品店

19、内和德国法兰克福家纺展示会上还鲜见南通家纺品牌的出色表现。中国南通家纺科技园项目机会点：研发总部功能独立设立的可能，集中发 展家纺服务业223产业环境分析观音山地区以色织产业主导的产业现状，出口为主。2006年，观音山镇被评为“江苏色织名镇”。全镇现有各类工业企业1070家，其中色织企业920家， 超亿元色织龙头企业5家。已列入上报的规模以上色织企业 53家，重点培育型 规模企业58家，列入后备培育对象68家。全镇工业产值57.7亿元，其中色织 产业产值达49亿元，占全镇工业产值的85%色织企业提供相关就业岗位 2万 多个，为色织业配套服务的个体工商户 1576户。全镇共有色织类专业技术人才

20、约1000人，观音山地区色织产业的蓬勃发展不仅使该区域的色织产业规模壮大、 技术提升，也使得色织产业在该区域形成了空间上的产业链集聚。另一方面色织产业是传统劳动密集型行业，南通色织企业虽然数量较多，但 规模一般都比较小，长期以来设备陈旧落后，容易造成环境污染；研发投入也 明显不足，研发费用占销售收入的比例不到 2%低于国外同行业4%勺平均水平。从全球发展趋势来看，国际先进色织类企业正在积极利用高新技术开发科技 型纺织产品，利用高科技含量、高附加值的产品来占领中高端市场。观音山的 色织企业也纷纷加快技改步伐，引入喷气织机和筒染等先进的织造装备和生产 工艺，取得了良好的市场反应。但总体来看，观音山

21、色织企业大多数还是采取 “三来一补”的模式，以外贸定单加工为住，产业链功能较低；自主设计、开 发的出口产品数量很少，而且中高档色织产品种类比较单一，受煤、电、运力、 劳动力价格上涨以及银行贷款利率上调政策、汇率上调和出口退税降低等影响， 企业生产成本不断增加，出口利润率逐年下降。因此，观音山镇色织企业急需 提高产品创新能力，加大创新力度，提升产品档次和附加值，从而为企业创造 新的、可持续的增长点。中国南通家纺科技园项目机会点：金融危机影响下，色织产业出口受影响， 积极培养国内市场，为观音山地区色织产品提供产业平台和贸易平台。2.3小结国际家纺消费市场庞大的规模和稳定的增长率为南通家纺企业的发展

22、带来良好的前景，但日趋明显的产业集聚趋势和激烈的市场竞争则对企业提出了严 峻的挑战。对于以中小型企业为主的南通家纺行业来说，未来最重要的就是积 极培育国内市场，建立品牌导向和产业升级的新理念，而作为重要流通渠道的 家纺专业市场在其中则需寻找到创新的商业经营模式。研判现有的叠石桥和志浩市场之发展前景，虽然具备良好的市场积淀和后续 的土地资源，但受先天开发水平和所在区位条件的制约，其市场功能远远强于 产业服务功能，已开发物业也不利于有效满足企业品牌扩张和功能升级的需求。j融品牌、信息、研热流通于一体 I的嫌各平狰J叫砌获取高端价值链多元资源整合业态升级单一的交易平台流通交易平台升级模式示意观音山项

23、目依托当地色织产业集群优势形成的完整的上下游产业链条，完全 可以采取与叠石桥市场、志浩市场差异化的定位，形成良性竞争，一方面在产 业上积极向家纺产业链的上下游产业（研发设计、营销渠道）拓展，强化创新 功能；另一方面在开发上从单纯的批发市场向产业总部经济和现代服务业的集 聚延伸，逐步完善区域纺织服装产业链及相关环节，最终形成南通家纺城市级 品牌。第三章 项目定位研究3.1定位基础行业发展转型下的机遇，目前南通家纺产业正面临全方位的转型： 从产链末端生产加工向发展产业链高端的设计研发功能，建设品牌转型;从外贸为主向内外贸结合转型；从各自为政向抱团良性竞争转型；家纺行业的发展转型 对家纺商业经营模式

24、发展提出了新的要求，经过比较发现，家纺行业的发展转型与早年建材家居行业的转型有类似之处，因此我们 从建材行业发展历程寻找项目定位的机会建材行业商业经营模式发展：众多商家割据传统专业市场_t泗L星建沛场租信型商场 amHD4ME HUE副1 I-兴力诂国际装怖竝 -金愎岛建话商麗-上海东方建材市场 -宜山建材市场-丄海裝饰缶场自营型超市Ham令 lartOKLa Matson ri?b人丄札礼品牌旗舰店-TOTO儘舰店 -诺贝尔触J冉-lJ(Keramag)mi占参乐士旗觑店”商业地产开发+ 品牌经营管理”独 立扛匱模式LV1 M4CA大生称磋莞E一荃B3L81450W, 511,100ZLtM

25、屋.总下谓（庇二宜叹，不ttASEXfi）2665911W7.6571505W层r SET1 （断丟帜.不计入拥岳左哄51弋庁賽务豊理13$10口 501S6J75.000E t2S . STIS 阿匸审皆，不计?、喪雪至帜）4?标弗却53600119rB62OOO5LQEjg33295146543.7774756?29965514S04MJ99.7W壯恥 恥踪 空曲姥区綁区?S(W4x)efisw13S0的弱,5004?uaBtiS5S00146砂,000斥KIM .953272118863p287162gC基即配褰费665,90017?117,864,300D665,9007952,606

26、100E665,90061778.850(A+B+C+D) x3%不Risa见S!665,9006140778,850(A+B+C+D) x3%G665,90011073.305,653荫售版入的L5曙计入H财务赛（斟归）20J76.636廟率按話96计.幵岌転提供敌握销售额Mortgage Data 贷钦数据| BanklSnAmount贷款金飯293,682,318Interest Rate 利率6.70%Amortization Peiod (Year)贷觌(年)1Loan Term (Year)还款期(年)1Payments/Year年还款次数4Effective Rate实际年利率6

27、.87%Periodic Interest Payment 每期利息偿还頼4,919,179Annual Interest Payment 每年列息偿3额20)76636Initial Investmen沏嫦资449,673,555Own Funds （Min）自有资金（最小值）157,385,744Amount贷款鋼292,287,811Total Investment总投鯛3,420,930,450SCZ:平方米12345TOTAL1炖關务别晏13,3186,00079,908,00079,908,0002双拼S3务别壑6,6595,50036.624,50036,624,5003姫栋克务别基133,180&000480,000,000425,624,000159.816,0001,065,440,000433,2954,000-80,000,00053,180,000133,180,0005LOFT竝楼33,2954,200-80,000,00055,839