既有住宅增设电梯适用法律问题辨析

1、既有住宅增设电梯适用法律问题辨析由地方政府推动的既有住宅增设电梯，始于 2008 年 广东省，之后，全国一些大中城市相继推行。这项涉及千家 万户的新事物自始即成为社会关注和热议的话题。由于客观 上存在着低层业主与高层业主的利益冲突，更由于某些地方 政府出台的有关既有住宅增设电梯的规范性文件有悖于相 关法律、法规，激化了矛盾，出现了不同意增设电梯的业主 被打恐吓电话、被堵门锁、被丢垃圾等违法行为，有的地方 还发生了肢体冲突、打斗等严重事件。同时，由于这些规范 性文件的出台、实施，引起了利益受损群体对政府的信任危 机，有的已将政府有关部门诉至法院，有的上书人大，要求 审查、撤销这种规范性文件。近年

2、来这种矛盾、冲突有愈演 愈烈之势，严重影响了社区、社会的和谐与稳定。探究这种 矛盾、冲突的根源，寻求化解之道，成为政府与社会不能回 避的严重问题。一、矛盾的根源 1.低层业主利益受损与高层业主利益增加的事实 没有预留电梯井的既有住宅增设电梯，改变了原规划设 计，占用业主共有的公共用地安装外挂式电梯，改变了建筑 物结构或外型，势必对相邻住宅尤其是底层住宅的日照、采 光、通风、安静等居住的必备条件造成不利甚或严重的影响， 住宅物业价值也随之受损。而高层住宅增设电梯后，业主出 行方便了，其住宅物业也随之增值。这些都是不争的事实。 这种利益的冲突成为引致低层业主与高层业主矛盾的内因。2.业主对既有住宅

3、增设电梯的“双重多数决”表决规则 某些地方政府针对既有住宅增设电梯出台的规范性文 件，物权法第七十六条就建筑区划内可否占用业主的共 有土地增设电梯确立了 “双重多数决” 的表决规则： 本栋（单 元）应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且 占总人数三分之二以上的业主同意。这个表决规则事实上将 多数业主的意志强加给了少数业主。正是这类规范性文件确 立的这种表决规则成为催生、激化低层业主与高层业主矛盾 的重要外因，也成为利益受损群体对相关地方政府严重不满 的主要原因。二、既有住宅增设电梯能否适用“双重多数决”表决规则我国物权法第七十条确立业主的建筑物区分所有权 有三种：对建筑物内的住宅、经

4、营性用房等专有部分享有所 有权、对专有部分以外的共有部分享有共有权、对共有部分 享有共同管理权。各地方政府出台的既有住宅增设电梯之规 范性文件，对增设电梯拟占用业主专有部分的，都明确规定 应征得该部分业主同意。对此，各方均无异议。对增设电梯 拟占用业主共有部分的，各地出台的政府规范性文件有三种 不同的业主表决规则： 一是“绝对的业主双重多数决” 规则， 即不考虑业主的其他因素，只要本栋（单元）经专有部分占 建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以 上的业主同意，即可增设电梯。这属极少数，如浙江省关 于开展既有住宅加装电梯试点工作的指导意见 （ 2016 年）。 二是“附条件的业主双重

5、多数决”规则，即原则上确立增设 电梯由本栋（单元）业主双重多数决规则表决，同时附带某 种条件，这主要是： 加装电梯可能影响相邻住宅日照、 采光、 通风、通行等使用功能的，应与权益受损的相关业主就补偿 问题达成一致意见。如广州市既有住宅增设电梯办法 （2016 年）、深圳市既有住宅加装电梯的实施意见 （ 2015 年）、辽宁省关于全省既有住宅加装电梯的指导意见 （ 2016 年）。三是本栋（单元） “全体业主一致同意”规则，如关 于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见 （ 2010 年）、 上海市既有多层住宅增设电梯的指导意见 （ 2011 年）、 成 都市既有住宅增设电梯管理办法 （ 20

6、16 年）、青岛市开展 既有住宅加装电梯试点工作实施方案 （2016 年）。就既有住 宅增设电梯事，催生、激化住宅小区、楼宇业主间矛盾的是 第一、第二种表决规则，确立这两种表决规则的地方政府规 范性文件，其法律依据是物权法第七十六条第二款。正 确理解该条款的立法含义及相关规定，成为化解这类矛盾的金钥匙物权法第七十六条第一、二款规定：改建、重建建 筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之 二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。电梯属 于建筑物的附属设施，这在建筑学上是非常明确的。该法条 “改建、重建”用词，在语言学上也是十分明确的，即对已 有的建筑物及其附属设施在原有的基础上

7、进行改造、拆除重 新建造。 既有住宅增设电梯， 属于建筑物新增设的附属设施， 对此新事物， 物权法第七十六条并无涉及。故此，一些 地方政府出台的既有住宅增设电梯的规范性文件以物权法 第七十六条作依据，确立“双重多数决”表决规则，是无中 生有， 是对物权法 第七十六条的严重曲解。 另外， 从物 权法第七十六条全部内容看，该条款是对业主有关共有和 共同管理权力的重大事项确定表决规则，表决规则有两种， 一种是“双重半数决”规则，适用该条第一款第一至第四项 事?，这些都属于业主的共同管理权利，主要有制定、修改 业主大会议事规则、建筑物及其附属设施管理规约、选举、 更换业主委员会、选聘、解聘物业服务企业

8、等，而不直接涉 及业主的经济利益和物质权益； 一种是“双重多数决” 规则， 适用该条第一款第五、六项事项，第五项是“筹集和使用建 筑物及其附属设施的维修资金” ，第六项是“改建、重建建 筑物及其附属设施” ，这两项都直接关系到业主的经济利益和物质权益。由此可见，该法条的立法意图是十分明确的， 特别注重保护业主的经济利益和物质权益，直接关系到业主 的经济利益和物质权益的表决规则要比涉及业主管理权利 的表决规则严格，须更多的业主同意。而新建电梯比改建、 重建建筑物及其附属设施，更大程度上直接影响到业主的经 济利益和物质权益，这不仅是原规划批准的日照、采光、通 风、安静等业主居住必备条件受损，物业价值也随之贬损， 而且还占用了业主共有的土地。由此可以推断，将来修改物权法，对新建电梯的表决规则会比改建、重建建筑物及其