某休闲购物广场设计任务书

1、某休闲购物广场设计任务书目录（一）竞选通告：（二）项目概况：（三）区位价值：（四）商业价值：（五）商业开发的必要性：（六）商业开发定位：（七）苏宁休闲购物广场平面分布方案（八）苏宁休闲购物广场的规划要点（九）竞选主要内容一览表项目概况苏宁天润城位于吉林市丰满经济开发区内，北邻温德河和温德游园，南至红旗大桥，西到小白山和吉林市外环线，东临松花江，规划总占地面积5800 亩，总建筑面积 500 万平米，总投资超百亿元。该项目建成后，将成为东北，乃至中国北方最大的地产项目，在整个中国地产界具有举足轻重的地位。苏宁天润城，拥有吉林市唯一的双水岸景观，拥有松花江与温德河交汇的壮观场面，拥有5000 米一

2、线水景的核心优势，更有温德游园“天然氧吧”和小白山公园的山林美景。苏宁天润城，打造吉林市的城中之城，将吉林市定义为苏宁天润城的外城，以吉林大街和解放大路为坐标轴，以1 路、46路、9 路、 45 路、51 路、 8 路等公交线路为辐射线，圈划苏宁天润城外部配套格局！规划的红旗大桥、蓝旗大桥直接连通吉林市城市主干道，使项目成为吉林市未来向南发展的必经之路，市政配套全面跟进。苏宁天润城外部的教育配套最为齐全，船营一试验小学、丰满试验一小学、吉林五中、吉林七中、松花江中学、吉林一中、毓文中学、吉林二中到北华大学、东北电力大学 几近囊括吉林全部优质教育资源。医疗配套是苏宁天润城外部配套的重要组成，包括

3、吉林中西医结合医院、吉林附属医院、吉林中心医院在内的医疗机构，完全满足居家健康所需！作为一座为 1/10 江城百姓倾力打造的理想家园，苏宁天润城将以其恢宏的建筑规模，全面涵盖拉丁广场、拉丁风情商业街、五星级酒店、高尔夫球场、全民健身中心、游艇码头、幼儿园、小学、中学、银行、邮政、电信等生活配套，囊括一个城市全部的享受所需，让居民“足不出城”即享繁华！中式山水，西式建筑，中西合璧。苏宁天润城还原欧洲建筑风格，再现全景欧洲水岸风情，使人身临其境，感受异域生活。项目一期采用的是原生态西班牙式建筑风格。苏宁天润城，还原建筑，更还原生活，使人能深处异域建筑群落中，感受欧洲生活的每个细节。（三）区位价值从

4、吉林市发展格局看，城市的东西方向被山脉阻隔，发展空间狭小。因此，吉林市实际上已形成了南北双线拉动的发展态势。而城市北部为传统的重工业区，污染严重，城市越向南，空气质量就越好，居住条件也越好。“工业向北，居住向南”也成了城市发展的必然趋势。苏宁天润城占据吉林市最适于人居的城市南部、松花江上游，且雄踞吉林市向南发展的交汇之地，具有广阔的发展前景。根据吉林省长期规划，吉林和长春将形成长吉经济圈，成为振兴东北的重要经济圈之一，总投资70 亿元的长吉高速铁路已于2007 年开工建设。另外，根据长期规划，吉林市永吉县将成为吉林市的第六个区，而永吉县正好处于天润城以南，因此，从发展角度而言，天润城所在区域将

5、成为吉林市真正的发展方向，成为吉林市中心区连接新区的纽带，具有重要的发展潜力。就本区域规划而言，苏宁天润城周边交通道路设施完善后，将具有极大的发展潜力。首先，外环线的建设，将使项目与外界快速联通，更具扩张性；其次，项目区域内有三座跨江大桥规划兴建（白山大桥和红旗大桥规划已确定，预计 2008 年开工建设），届时，项目所在地将与江南地区连为一体，共享江南地区所有的配套和资源，包括吉林市最集中的学校和最集中的高档居住区都将连为一体，形成吉林市最高档和最具潜质的消费集中地带。（四）商业价值：项目所在地位于吉林市城市副中心，向南具有广阔的发展空间，随着区域住宅地产的快速成熟，区域商业潜力巨大。就商圈而

6、言，吉林市市级商圈东市场和河南街都处在吉林市市中心，商业过于集中，而其他商圈则较为分散，项目周边共有三个商圈，分别是长春路商圈、临江门商圈、江南恒山路商圈，三个商圈规模较小，商业影响力和辐射力较低，商业氛围较淡，无法满足周边消费群体的消费要求。就周边消费群体而言，建成后的苏宁天润城，将成为总面积500 万平米的中高档超大型社区，江对岸（有两座大桥相连）沿江高档小区建筑面积超过 400 万平米（包括建筑面积 60 万平米的紫光绅苑、建筑面积超过100 万平米的江南一号地块、建筑面积65 万平米的江南一号、建筑面积约30 万平米的证大山水国际、建筑面积27 万平米的中环滨江花园、建筑面积约30 万

7、平米的伯爵项目等），2公里内中档小区建筑面积约200 万平米以上， 2 公里内总消费群体超过 30 万人， 5 公里内消费人群超过50 万，其中大部分为中高收入群体。另外还有吉林市一中、北华大学、医药学院、吉林二中、松花江中学等众多院校，以及一汽吉林轻型车厂等众多大型和高科技企业，拥有足够数量和高水平的消费人群，足以支撑一个大型商圈发展。就流动人口而言，项目所在区域是满清祭祖胜地小白山麓，小白山有满清“祖坛”的美誉，与天坛、地坛齐名，其旅游价值的挖掘、文化价值的挖掘、商业价值的挖掘都会给区域带来巨大的客流量，而苏宁天润城对项目商业核心区域的良好规划，包括拟引进百安居等知名国际品牌，强化商业核心

8、区在整个城市的商业地位，都会为区域带来巨大的人流，并通过旅游、休闲、定向购物等方式，使客源“长期驻留”，实现商业价值的最大化。随着周边区域的成熟，交通线路逐步增加，作为永吉县政府驻地口前镇到吉林市最重要的交通枢纽，随着永吉县与吉林市交往的日益频繁，项目内的形成的商圈也将成为永吉县重要的消费场所。（五）商业开发的必要性：作为苏宁环球股份有限公司外埠开发的重点项目，苏宁天润城关系着公司整体发展战略，因此，如何更好地开发苏宁天润城，使项目不但成为公司的品牌旗舰、更成为公司地产连锁经营的重要标杆，是项目开发的重要目标。对于苏宁天润城而言，苏宁休闲购物广场的建设，对于项目的价值异常巨大：（ 1）本案商业

9、项目开发面积超过 16 万平方米 ，商业项目的开发对于提升住宅项目的附加值，完善项目周边的生活配套 ,打造吉林市城市副中心具有决定性的意义。（ 2）商业项目的开发将在较大的程度上刺激住宅价格的提升，促进天润城住宅的销售。（ 3）本案所在区域是吉林市城市规划的方向，商业目前处于空白状态，此商业项目升值的潜力巨大。（4）本案商业项目的开发对天润城商业门市的销售、价格的提升将起到巨大的推动作用。（ 5）商业加住宅的模式将在最大程度上提升天润城市场形象。（ 6）项目内部超大型商业地产开发本身，也有利于项目树立优于其他竞争对手的品牌核心竞争力。此外，项目的开发对于公司的资金沉淀是暂时的，但对公司持续发展

10、及收益都有非常重大的战略价值，因此，本项目商业地产的开发势在必行。（六）商业开发定位：苏宁休闲购物广场的开发，必须遵循商业开发的一般定律，立足项目自身配套服务，通过有竞争力的特色商业定位赢得项目在整个城市商业中的地位，使项目具有由单一的区域购物中心向辐射整个城市的特色商业中心的发展潜力。因此，本项目的发展必须依赖较强的交通、与住宅地产开发形成有效互动，并立足城市商业的整体研究，进行细致的定位判断。根据多论研究，本项目以大型超市和大型百货、电器连锁为龙头，以餐饮、娱乐、休闲为特色，进行项目整体定位。建设吉林市首屈一指的大型 Shopping Mall ，使项目成为吉林市城市的标志性建筑之一。在商

11、业定位的同时，同即将引进的商家进行洽谈，将其具体的设计要求汇总，提供给设计公司，进行设计。例如超市中的沃尔玛、大润发等对停车的要求、对上货区道路的要求等。在满足商家基本要求后，要对商业设计的价值进行分析，力争商业价值最大化。并对各种业态的出入口要进行综合分析，在保证商业人气的情况下，又避免客户的相互干扰，影响商业后续经营。此外，可以为电信、金融、邮政等配套行业预留足够的经营场所。对外铺的面积进行独立的测绘，增加了租售的灵活性，当房地产市场出现无法预料的环境时，可以进行经营方式的灵活调整。对市场风险的商业业态调节性必须充分考虑并加以解决，使项目具有不断自我更新发展的巨大潜能。（七）苏宁休闲购物广

12、场平面分布方案1.总用地面积 5.4436 万平方米；预计总建筑面积 14.5 万平方米；其中地面面积：地上商业面积10 万平方米；综合办公楼1.5 万平方米；地下面积3 万平方米。2.业态分布：大型品牌超市1-3 层，每层 10000 平方米，合计 3,0000平方米，基本独立设计（大润发、沃尔玛、家乐福三选一）；一层百货类 2,2000平方米（包括银行用房、主次入口、垂直交通及苏宁电器 1000 平方米）；二层百货类 1,9000平方米、苏宁电器4000 平方米；三层大地电影院3000 平方米；微型嘉年华7000 平方米；美食广场 5000 平方米（带夹层）；浴场、KTV 、健身俱乐部、

13、vip 商务会馆等 1,0000 平方米（带夹层）；地下 30000 平方米，（按停车位标准设计地下停车场和设备用房）；如有多余，作为仓库出租；综合办公楼引进各种特色餐饮及娱乐，部分作为管理公司及吉林公司办公用房。本方案按规划要点进行设计招标比选、先行规划设计，预计2008 年底前开工建设， 2010 年十月前竣工，力争2011 年春节前开业，主力店招商可在设计完毕时推广，2008 年底前主力店基本完成意向性签约，具体价位及免租期长短根据当地实际情况另行制定、报告。（八）苏宁休闲购物广场的规划要点综上所述，苏宁环球股份有限公司决定在吉林苏宁天润城内开发建设一座大型 ShoppingMall-

14、苏宁休闲购物广场，与区内其他类型的商业共同构成辐射整个吉林市南部的商业圈，苏宁休闲购物广场的具体设计要求如下：一规划要求1，指标控制：用地区位：吉林市南部，瑷大路西侧，西三路以南，西二路以北，南一路以东。用地性质：商业，办公，居住。用地面积： 5.4436 公顷地块控制坐标：详电子版用地范围图建筑性质：商业，办公，居住。建筑面积：总建筑面积：14.5 万平方米（其中地上商业面积10 万平方米、综合办公楼1.5 万平方米、地下面积 3 万平方米）容积率：大于 3.0建筑间间距系数：满足消防及相关规范要求。停车指标：停车位比例参照相关国家标准执行。2、建筑退让：退道路红线：距瑷大路道路红线为15 米，距西三路道路红线为 10 米，用地西侧道路宽度为12 米。3、建筑风格：现代建筑风格或后现代建筑风格都可，要求与周边建筑和城市空间形成和谐的关系。4、建筑平面布局：指标要求详见附表5、成果要求1、本项目设计应达到修详规和建筑