物业接收方案

1、远大购物广场物业接收方案（讨论稿）哈尔滨远创商业管理有限公司二一三年八月目 录一 概 述1二 组织机构 任务分工1三 时间安排3四 接收前的准备工作3（一） 人员准备3（二） 工具准备3（三） 资料准备3五 物业接收程序4（一） 前期的了解 摸排 情况掌握4（二） 正式接收4（三） 遗留问题的记录 处理4六 物业接收的内容及标准5（一） 机电设备的接管验收标准5（二） 公共配套设施接管验收标准5（三） 土建工程的验收标准6七 物业接收相关表单8远大购物广场物业接收方案（讨论稿）一 概 述为确保远大购物广场物业规范、高效、顺利的完成交接工作，为使物业服务企业尽快熟悉、掌握设备设施的运行、操作、维

2、护技能，更好的做好后期物业服务工作，商管公司制定物业接收方案。本次接管验收工作的主要内容有：建筑主体设施验收、给排水系统、变配电系统、暖通系统、电气系统、消防系统，电梯、发电机等设备及公共区域装饰装修进行承接查验，对各类图纸、资料进行交接存档。二 组织机构 任务分工（一）组织机构领导1 领导小组组长：黄志强2 参加接收单位：（1） 开发企业：黑龙江远大房地产开发有限公司 人事行政部、开发部、设计部、工程部、成本部等。（2） 建设单位：（3） 物业服务企业: 哈尔滨远创商业管理有限公司 人事行政部、客服部、商管部、工程部、保洁部等。（二） 任务分工任 务 分 工 表序号接收工作组负责人参 加 部

3、 门备注1土建结构接管验收工程 项目设计部、项目工程部、土建施工单位、物业工程部、物业客服部等部门2室内外装饰接管验收 项目设计部、项目工程部、室内外装饰施工单位、物业工程部、物业客服部等部门3照明系统接管验收 项目设计部、项目工程部、照明系统施工单位、物业工程部、物业客服部等部门4变配电系统接管验收 项目设计部、项目工程部、变配电系统施工单位、物业工程部、物业客服部等部门5电力系统接管验收 项目设计部、项目工程部、电力系统施工单位、物业工程部、物业客服部等部门6电梯运输接管验收 项目设计部、项目工程部、电梯运输施工单位、物业工程部、物业客服部等部门7给排水系统接管验收 项目设计部、项目工程部

4、、给排水系统施工单位、物业工程部、物业客服部等部门8供暖系统接管验收 项目设计部、项目工程部、供暖系统施工单位、物业工程部、物业客服部等部门9空调系统接管验收 项目设计部、项目工程部、空调系统施工单位、物业工程部、物业客服部等部门10消防系统接管验收 项目设计部、项目工程部、消防施工单位、物业工程部、物业客服部等部门11监控系统接管验收 项目设计部、项目工程部、监控系统施工单位、物业工程部、物业客服部等部门12户外景观接管验收 项目设计部、项目工程部、户外景观施工单位、物业工程部、物业客服部等部门13广场设施接管验收 项目设计部、项目工程部、广场设施施工单位、物业工程部、物业客服部等部门三 时

5、间安排物业接收时间： 2013年 月 日至2013年 月 日。四 接收前的准备工作（一） 人员准备对业主自用部位验收并设置验收组，每组配备34人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象，组织公司内相关专家及维修工按系统进行验收。（二） 工具准备根据验收时分组情况，准备下列物品及工具，数量自定。捣棍（小锤）、卷尺、水平尺、电笔、万用表、绝缘摇表、红外测温仪、梯子、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔等。（三） 资料准备建设单位须在项目接收20日前，向物业服务企业移交相关资料：1 项目开发批准报告、规划许可证

6、、土地使用合同，建筑开工许可证、用地红线图。2 竣工图（总平面布置图、建筑、结构、水、电、气、暖、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图）、建设消防验收合格证、有线电视合格证、通讯设施合格证、电梯准用证。3 全套设计图纸（电子版）、隐蔽工程验收记录、沉降观测记录。4 机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书、机电设备安装、调试报告、设备保修卡、保修协议。五 物业接收程序（一） 前期的了解 摸排 情况掌握物业服务企业提前组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以备忘录的形式提交给开发企业，以便开发企业组织人员进行整改，为正式接收打好基础。（二） 正式接收包括对房屋本体自用部位及设施的验收

7、、对房屋本体共用部位的验收、对项目公用设施、设备、公共场所（地）的验收三部分。房屋本体自用部位及设施的验收应先进行，以便于业户能及时进场装修。房屋本体共用部位、共用设施设备、公共场所（地）的验收可组织相关部门及人员同时验收。（三） 遗留问题的记录 处理1 遗留问题的记录对资料验收中发现的资料不全，不真实，不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中，并交开发企业相关人员签字确认。对设备、设施接管验收中发现的不合格问题，接管验收小组应将问题逐项记录在接管验收设备设施遗留问题登记表中，请开发企业相关人员签字确认。2 遗留问题的处理在接管验收过程中发现的缺陷，开发企业通

8、知相关建设单位进行整改，并与物业服务企业商定复验时间。施工单位将需要整改的问题处理完毕后，物业服务企业对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），双方签署交接记录。对长期解决不了，会影响物业管理的问题，物业服务企业应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发企业进行备案存档。六 物业接收的内容及标准（一） 机电设备的接管验收标准机电设备的接管验收内容包括：变配电设备、空调设备、电梯、发电机、给排水设备、消防监控设备、保安监控设备、弱电设备。机电设备接管验收标准表序号验收内容验 收 标 准1变配电设备工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风良好，设备表面油漆

9、完好、无损伤。2空调设备设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房通风降温良好，具有专业的操作间，设备表面油漆完好、无损伤。3电 梯电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范。有电梯运行准运证，机房设置合理，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。4发 电 机设备型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好，设备安装牢固。机房干燥，通风良好。5给排水设备设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好，设备安装牢固。无渗漏现象，机房配置完整。6消防监控设备设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，

10、安全防护装置齐全，标识清楚，电控柜外观良好无变形，控制系统正常，设备表面油漆完好。7保安监控设备设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，设备表面油漆完好，无损伤，机房配置完好。8弱电设备设备型号、数量与移交清单相符，设备运行平稳，安装符合规范。（二） 公共配套设施接管验收标准公共配套设施的验收内容包括：天台、路灯、装饰灯、道路、室外消防栓、楼宇号牌、垃圾中转站、停车场、明沟、暗沟、台阶、踏步等。公共配套设施接管验收标准表序号验收内容验 收 标 准1天 台天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。屋面避雷设施连接牢固。2 路

11、灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常。3道 路路面平整、无起砂、断裂；路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤。块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、路牌清晰完好。4室外消防栓消防箱标识清楚、外观完好；消防设施配件齐全；消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏，水压充足。5楼宇号牌、垃圾中转站安装牢固、标识清楚。垃圾中转站密封完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便。6停 车 场停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。7明沟、暗沟排水通畅、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。沙井、检查井、化粪池排水通畅、池壁无裂缝、池内无杂物。护坡、挡土墙泄水通

12、畅、砌筑牢固。8台 阶台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。9其 它水池、水箱卫生洁具无渗漏；广场雕塑、小品牢固、完好、安全。（三） 土建工程的验收标准土建结构设施的验收内容包括外墙面、屋面、玻璃幕墙、楼地面、内墙面、顶棚、卫生间、阳台、木地板（精装公寓）、门窗、消防楼梯扶手、地面、墙面装饰砖、电源插座、开关、计量表、给排水设施、可视对讲及其他设施。土建工程接管验收表序号验收内容验 收 标 准1外墙面及屋面外墙不得渗水，屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。2玻璃幕墙幕墙表面擦洗干净，单元式幕墙的单元拼缝或隐框墙分格玻璃拼缝应竖直横平，缝宽应均匀，幕墙不得渗

13、漏，装饰压板表面应平整，不应有肉眼可察觉的变形，波纹或局部压砸等缺陷。3楼 地 面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱坯、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱、掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。4内 墙 面抹灰面平整，层面涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。5顶 棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱坯、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。6 卫生间、阳台 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。7木地板（精装公寓） 平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完整光亮。8门 窗 门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确

14、，无翘曲变形；门锁、窗销连接牢固、开启灵活；玻璃安装牢固、胶缝密实，无明显刮花痕迹、无损伤；电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹；不锈钢防盗门表面光亮、无刮花、变形；高档装饰门装饰完整。9消防楼梯扶手 不锈钢楼梯扶手安装牢固、无锈蚀、弯曲，表面平滑，楼梯扶手无变形。10地面、墙面装饰砖 表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。尤其、刷浆色泽一致、无脱坯、漏刷现象。11电源插座、开关、计量表 安装牢固、符合“左零右火”规定，电源已接通正常；开关安装牢固、开关灵活、接触良好；灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常；水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。12给排水设施 给水设施安装牢固、

15、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力；地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损安装牢固，配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。七 物业接收相关表单（一） 精装公寓建筑接管验收记录表（附表一）（二） 简装公寓接管验收记录表（附表二）（三） 商铺接管验收记录表（附表三）（四） 公共机电设备验收单（附表四）（五） 房屋及公用设施移交清单（附表五）（六） 房屋附属设施设备移交清单（附表六）（七） 接管验收记录（附表七）（八） 图纸资料移交清单（附表八）（九） 土建工程接管验收表（附表九）（十） 公共配套设施接管验收表（附表十）

16、（十一） 机电设备接管验收表（一）（附表十一）（十二） 机电设备接管验收表（二）（附表十二）（十三） 机电设备接管验收表（三）（附表十三）（十四） 接收资料遗留问题登记表（附表十四）（十五） 接管验收设备设施遗留问题登记表（附表十五）（十六） 设备单机试验记录表（附表十六）（十七） 设备机房环境验收单（附表十七）（十八） 金属管道工程验收表（附表十八） 28 / 26附表一精装公寓接管验收记录表项目名称：远大购物广场 区 座 层 号 2013年 月 日公寓设施房 门窗户地面墙 面厨 房洗 手 间水 暖配 电 设 施通讯网络其他防盗门卧室门洗手间门衣帽间门浴室拉门窗户窗台地板地砖瓷砖墙面粉刷墙壁

17、纸手盆排油烟机橱柜水龙头坐便器水箱配件镜前灯花洒热水器暖气给水阀门水表配电盘电表筒灯灯头开关插座可视对讲有线电视网络电话消防喷淋排气扇完好情况破损数量未安设施复查人：复查结果：详细记录：建设单位 签字： 年 月 日物业服务企业签字： 年 月 日业主签字： 年 月 日注：1 本验收主要是设施逐点验收及设施表面缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准。 ： 2 设施完好、无设施标注“”, 如破损或未安装填写具体数量。附表二简装公寓接管验收记录表项目名称：远大购物广场 区 座 层 号 2013年 月 日商铺设施插座灯头开关窗户窗台消防喷淋防盗门供暖有线电视可视对讲网络电话供水阀门电源箱墙面粉刷地面完好情

18、况破损数量未安设施无设施复 查 人：复 查 结 果：详细记录：建设单位 签字： 年 月 日物业服务企业签字： 年 月 日业主签字： 年 月 日注：1 本验收主要是设施逐点验收及设施表面缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准。 2 设施完好、无设施标注“”, 如破损或未安装填写具体数量。附表三商铺接管验收记录表项目名称：远大购物广场 区 座 层 号 2013年 月 日商铺设施门墙面粉刷窗户窗台供热设施煤气地漏给水阀门水表电源箱电表开关插座有线电视网络通信消防广播烟感探头消防手报消防喷淋消火栓消报完好情况破损数量未安设施无设施复查人：复查结果：详细记录：建设单位 签字： 年 月 日物业服务企业签字：

19、 年 月 日业主签字： 年 月 日注：1 本验收主要是设施逐点验收及设施表面缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准。 2 设施完好、无设施标注“”, 如破损或未安装填写具体数量。附表四公用机电设备验收单项目名称： 验收组人员： 日 期： 设备名称：数量安装位置：型号及主要技术参数：现场实测技术性能及数据：随机专用附件、工具名称、数量：保修期终止时间： 年 月 日验收结论： 验收人签名： 移交单位：移交人： 年 月 日接收单位：接收人： 年 月 日 说明：1 大型设备可作更详细补充记录。 2 本记录经双方盖章签字后可作为验收凭证附表五房屋及公用设施移交清单项目名称：远大购物广场 2013年 月 日

20、序号移 交 内 容验 收 结 果1住户钥匙的接收2业主(住户)家中水、电、建筑的接管验收 3公共部位的验收（走道、天台、管道井等）4裙楼的验收5地下室的验收6绿化的验收7室外管网（井）的验收8公用设备清单 份 张9公用设施清单 份 张10公共场地清单 份 张移交单位(签章):负责人： 日 期：接收单位(签章):负责人： 日 期：附表六房屋附属设施设备移交清单项目名称：远大购物广场 2013年 月 日物业名称所在位置开发单位结构类型建设单位建筑面积物管单位交接时间本物业经双方验收，以下系统符合接管验收标准设 施 设 备 名 称数 量验 收 结 果电 梯自备发电系统中央空调生活水泵消防水泵高、低压

21、配电柜干式变压器交通道闸系统消防系统闭路监控系统可视对讲系统公共天线系统其 它移交单位(盖章):负责人: 日 期:接收单位(盖章):负责人: 日 期:附表七接 管 验 收 记 录项目名称： 位 置： 座 楼 号 验收日期： 业主姓名（公司）： 联系地址： 电 话： 手 机： 接收时三表读数 水表： M3 电表： 0C 气表： M3业 主 意 见：复 查 结 果：复查人：复查时间：接收楼宇声明书业主（业主代表）现声明上述楼宇单位经本人（业主代表）检查后认为一切妥善或满意，可以正式办理接收手续及签收该单位门匙壹套共 条，并同意遵守下列条文。1 所有因业主对本物业进行装饰工程而引起的楼宇损坏概由业主

22、负责。2 任何与建筑、装饰条例规定有抵触或楼宇内部结构更改的工程必须经政府相关部门书面认可，并在物业服务企业备案后方能动工。业主（业主代表）签名： 移交人签名： 施工单位： 开 发 商：业 主： 物业服务企业：附表八图纸资料移交清单项目名称：远大购物广场 2013年 月 日序号移交资料名称原/复印件单 位数量备 注12345678910审批人： 审核人： 制表人：附表九土建工程移交项目表项目名称：远大购物广场 2013年 月 日序号项 目状 况存在问题整改建议1外墙面及屋面2玻璃幕墙3楼 地 面4内 墙 面5顶 棚6 卫生间、阳台7木地板（精装公寓）8门 窗9消防楼梯扶手10地面、墙面装饰砖1

23、1电源插座、开关、计量表12给排水设施13可视对讲及其他设施施工单位： 开发商： 物业服务企业：附表十公共配套设施接管验收表项目名称：远大购物广场 2013年 月 日序号项 目状 况存在问题整改建议1天 台2路灯、装饰灯3道 路4室外消防栓5楼宇号牌、垃圾中转站6停 车 场7明沟、暗沟8台 阶9水池、水箱10广场雕塑11小 品施工单位： 开发商： 物业服务企业：附表十一物业工程移交项目表(一)项目名称：远大购物广场 2013年 月 日序号项 目状 况存在问题整改建议电气系统1高、低压配电室2主要机电配电箱3楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱4防地接地系统5其 它空调系统6中央空调机组7冷冻

24、机组8水泵、换热器等设备9暖通管路系统10公共区域暖通用管井11楼宇排气设施12其 它给排水系统13公共区域生活用水管井14蓄水箱（池）、管路15草坪等浇灌设施16卫生洁具等设施17排水管路等设施18公共区域排水管井19化粪池及排污设施20公共区域排污管井及管路21其 它施工单位： 开发商： 物业服务企业：附表十二物业工程移交项目表(二)项目名称：远大购物广场 2013年 月 日序号项 目 状 况存在问题整改建议电梯系统1电梯轿厢及设备2井道与底坑附属设备3曳引及其它设备4井道照明等5井 道 门 等6电气控制设备系统7其 它消防系统8车库各种指示标志灯9喷淋头/烟、温感探头10消火栓管路及设备

25、11灭火器等设备12消防水池（箱）13消防电气控制设备14监控中心设备15其 它施工单位： 开发商： 物业服务企业：附表十三物业工程移交项目表(三)项目名称：远大购物广场 2013年 月 日序号项 目状 况存在问题整改建议通信网络系 统1电话系统设备2楼宇电话插座等3有线电视设备4楼宇有线电视插座等5公共广播、应急广播设备6音 响 设 备监控系统7楼宇监控设备系统8楼宇监控用的各种传感器等弱 电 系 统9办工自动化系统设备10物业管理营运信息系统11办公和服务系统12信息服务系统13智能卡管理系统工程14计算机网络管理系统15入侵报警系统16电视监控系统17出入口控制系统18电子巡更系统19车

26、库管理系统发 电 机20发电机外观21发电机各附件完好情况22发电机运行状况23发电机送电转换开关状况施工单位： 开发商： 物业服务企业：附表十四接收资料遗留问题登记表项目名称：远大购物广场 2013年 月 日序号检 验 内 容质 量 情 况1固定件、支撑件的材质、规格2保温材料的材质、规格和性能3保冷材料的材质、规格和性能4粘结剂、耐磨剂和密封剂的材质和性能5绝热层分层厚度6设备铭牌覆盖7固定件穿透保冷层8隔垫设置9干砌填缝材料与湿砌灰浆材料10主管、伴管的加热空间11充填绝热层的密实12保冷可拆卸结构与固定结构之间的绝热与密封13保冷附件、端部或盲板的绝热与密封14浇注、喷涂绝热层的施工配料及其性能15硬质制品绝热层伸缩缝的留设16绝热层的膨胀间的留设17保冷层伸缩缝外再保冷18保冷层和高温保温层的各层伸缩缝错缝19防潮层材料的材质、规格和性能20金属保温层材料的规格、品种21普通薄钢板的防腐22金属护壳不加固定件的部位23金属护壳的固定不得损坏防潮层24金属保护层的接缝25保冷结构金属、保护层的接缝密封26毡、箔、布类材料的品种、规格27毡、箔、布类保护层的接缝28抹面灰浆材料的配比、性能审批人： 审核人： 制表人：附表十五设备 设施遗留问题登记表项目名称：远大购物广场 2013年 月 日序号设施设备名称位 置遗留问题简述备