网络版—创意大森林运营绿资产

1、创意大森林，运作绿资产超越旅游规划通则与森林公园总体设计规范北京绿维创景规划设计院森林旅游与养生地产中心主任刘志敏森林旅游是一种在特定地域一一森林为旅游者提供观光游览、休闲度假、狩 猎探险、科普教育等产品与服务的特色旅游，是一种新兴的绿色旅游方式。我国 森林旅游大多脱胎于林场系统，并由林场作为投资主体进行基本的旅游开发， 主 要形式是在原林场的基础上建立森林公园、 风景名胜区、植物园以及在自然保护 区开辟旅游小区等，其中，森林公园是主体。国外森林旅游的发展受到普遍重视，发达的社会经济条件保证了人类“亲近 森林（绿色）”的天性能够转化为现实的消费需求，形成了持续繁荣的森林旅游 市场：美国每年参加

2、森林旅游的人数达 20亿人次，人均八分之一的收入都花在 森林旅游上；日本，每年进行“森林浴”的旅游者达几亿人次；而在拉丁美洲， 森林旅游收入占整个旅游收入的90姒上。国外森林旅游在开发模式上形成了生 态观光模式、休闲度假模式、运动康体模式、游乐狂欢模式，本身并没有太多的 新奇，但真正值得关注的是其扎实的操作思路，1）重视规划设计；2）重视自然， 旨在社会公益；3）良好的基础设施建设；4）开展宣传教育，邀请公众参与公园 策划；5）建设非常完备的的配套法律法规体系，执法严格有效。我们相信，经 过科学、有序、规范、创意的开发，国外森林旅游的今天，就是中国森林旅游的 明天。一、森林旅游发展的四大困境自

3、1982年张家界作为我国第一个森林公园批建以来，整个中国的森林旅游 已经经历了起步启蒙、数量扩张、系统升级三个阶段，并呈现出两种主要的发展 态势，一是总体上处于粗放的观光开发状态，相对于起步阶段，批建数量猛增， 但资源观赏品级下滑、观光依然主导，但休闲度假开始有所渗透、投资不断增加， 但亟需提升策划与商业运营；二是极少数资源品级突出的森林项目（如张家界）观光客群庞大稳固，且正开始由景区向旅游区乃至目的地进行升级， 初步形成了 泛森林产业集聚格局。随着休闲时代的来临，这一趋势带动了整个森林旅游由观 先向休闲度假系统的升级，但难度较大。累毁升级阶段（2000：一） 数量扩张阶段/（1990 年20

4、00年）起步启蒙阶段（1982年一 1990年）与一般旅游相比，森林旅游有其自身的特殊性，这些特殊性给森林旅游开发带来了以下问题：件不佳施薄弱质普遍地紧缺1、区位条件不理想：森林通常远离城市，且多位于山区，可进入性差，抵 达综合成本高；2、基础设施差，开发成本高：由于森林旅游目的地通常地处偏僻，基础设施条件差，导致项目开发成本升高；3、资源同质化普遍：尤其是相邻区域内的森林资源，动植物物种差别不大，“千林一面”，这给差异化开发带来了极大的困难；4、开发范围与强度受限：森林旅游资源一般属于保护性资源，建设用地指标不足，一定程度上影响和制约了森林项目的商业价值和资本运作空间。从横向比较来看，不同的

5、旅游资源都有各自的“开发短板”，森林旅游资源也不例外，关键在于如何通过恰当的策划规划与商业运作，将原本的“短板”转 化为产品优势。从商业运作角度来看，建设用地的普遍稀缺是森林旅游开发的一 个核心制约因素，这也正是策划规划需要解决和突破的核心课题之一， 从操作实践来看，是可以做到的。二、绿维创景森林旅游规划设计技术框架体系由于前述的“四大困境”，森林旅游的商业开发价值受到很大的压制，因此， 规划设计工作的焦点就集中在一一如何唤醒沉睡的森林资产。绿维创景建议，在森林旅游的开发中要超越旅游规划通则与森林公园 总体设计规范，实现产品、产业及落地指导三大突破一一产品突破：先策划后 规划，用策划来解决核心

6、吸引物的构建问题；产业突破：突破单一旅游产业，形 成泛旅游产业整合；落地指导突破：为了项目成功落地，配套编制一个3-5年的 运营计划。1、总体思路“创意大森林运营绿资产”创意大森林一一即通过“创意经典”来形成该森林旅游项目的吸引核（包括 作为吸引核的概念本身和与之相对应的具体旅游产品），从而作为启动市场、引 爆人气的抓手；运营绿资产以旅游商业运作的思维（而不是以传统的GB/T 18972-2003 旅游资源分类、调查与评价为标准）来重新认识和利用资源，为各项森林资源 找到能够实现其商业价值最大化的游憩方式。2、技术框架“一招、十大模式、一核、环式开发”1） 一招、十大模式一招，即寻找和打造“吸

7、引核”，是“森林+X”产品发展2构中的“ X”。森 林环境是背景，X为具体的吸引核心，在确定了 X之后，就自然形成了相应的开 发模式和收入结构。十大模式，即观光森林模式一一“森林+观光”；文化森林模式一一“森林+ 文化”；休闲森林模式一一“森林+休闲娱乐”；养生森林模式一一“森林+养生”； 运动森林模式一一“森林+康体运动”；会议森林模式一一“森林+商务会议”；乡 村森林模式一一“森林+新农村模式”；度假森林模式一一“森林+旅游地产”；创 意森林模式一一“森林+创意文化产业”；泛森林模式一一“森林+泛林产业”。我有林森林+观光模式)文化森林森林文化休第森林,森林+休闲娱乐模式度假森林,森林十旅

8、游地产模式“近公林森林+创意文化产业模式泛森林校森林+泛林产业2） 一核、环式开发一核，即围绕森林公园（尤其是其中的生态物种精华部分）打造“森林绿核” 原则上不做硬开发，而是通过观赏方式的创新设计来做好、做细、做精、做美观 光的文章，梳理出一个传世经典的观光结构。环式开发，即不闷在森林公园里，而是拉开大框架，围绕“一核”在外围根 据具体的资源条件进行环状开发布局。整理和控制若干个地块单元，不仅可解决 建设用地稀缺、基础设施敷设困难等问题，还可很好地整合森林公园周边的社会 经济与人口资源，形成“泛森林公园”开发的大结构。3、运作模式根据掌控森林资源主体的不同，运作模式可分为两类：1）两先两后模式

9、对于国有森林公园，由于采伐指标锐减，森林公园（林场）本身大多财力有 限，且融资困难，其运作可采用“两先两后”模式。两先，先做总规+修规，其中，总规要揉进策划的关键内容，属于“先策划 后规划”式的总规，而修规则仅针对近期自身要投入的基础性开发， 主要包括“一 门（大门）一场（生态停车场）、一心（游客中心）一道（核心观光步道系统）” ,两后，后做概规+品牌，其中，概规是在总规框架下，包装出以供招商的地 块单元，总平图和鸟瞰图是关键，而品牌工作则是经由全套媒体公关组合方案将 项目的核心概念及其价值传播出去， 展现项目投资价值，以支持概规中招商工作 的推进。2）五级推进模式对于民间资本控制的森林旅游项目，可考虑采用“五级推进”运作模式。五级推进模式一一一级，直接出让资源，获取资源差价；二级，进行资源包 装和