房地产估价课程设计

1、广东工业大学华立学院房地产估价课程设计 论文题目 广州增城市府前路1号中坚豪 庭17栋1201房估价报告学 部 城建学部 专 业 土地资源管理 班 级 学 号 学生姓名 指导教师 一、致委托人函XXX先生：受贵方的委托，本估价机构秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于广州增城市府前路1号中坚豪庭17栋1201房进行市场价值评估，估价时点：2014年06月04日，估价目的：为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。本估价机构根据估价目的，遵循估价原则和程序，依据中华人民共和国有关法律、法规以及房地产估计规范和房地产抵押估价指导意见，利用委托方提供的相关资料，经过现场查

2、勘和市场调查，对影响房地产市场价格因素进行分析，经评估，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币： 单价：10437 元/总价: 1356914 .00 元（大写:人民币壹佰叁拾伍万陆仟玖佰壹拾肆元整)（整至个位) 若要了解本次评估的评估测算过程,需认真阅读本评估报告的全部内容。 XXX房地产评估有限公司 2014年06月15日 二、注册房地产估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报

3、告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已亲自对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。六、参加本次估价的注册房地产估价师：（签名）（注册号：）（签名）（注册号：） 三、估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提1估价时点的房地产市场是公开、平等、自愿的交易市场。2估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷。3本估价报告是以委托方提供的材料真实、有效的前提下进行的。对委托人提供的有关情况和资料，无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性。4我们已对估价对象进行了实地查勘，对估价对象无理由怀

4、疑建筑物存在安全隐患，假定建筑物结构是安全的。5我们已对估价对象进行了实地查勘，未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实，报告内所载房屋及土地面积，以委托方提供的以委托方提供的房地产权证（证号：粤房地权证粤字第号）上记载的为准，经过估价师实地目测基本相当，但房地产估价师未进行专业测量。二、估价的限制条件1.估价对象应满足全部假设条件。2估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的公开市场价格，没有考虑国家宏观社会经济政策发生变化以及其它不可抗力因素对估价价值的影响。3.本估价报告中估价对象的界定、价值的确定、估价过程中有关参数的选取以及估价对象外部环境等

5、因素均以估价时点为准。4、本报告抵押价值的定义：根据房地产抵押估价指导意见的规定，抵押价值等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。至估价时点，根据委托方提供的资料，估价对象未设定抵押等他项权利，因此此次评估设定估价对象法定优先受偿款为零，故其抵押价值等于市场价值。5.本估价报告是应委托方要求，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估其房地产抵押价值的目的所作，不得用于其他目的，改变估价目的及估价对象的使用条件应对其重新进行评估。6本估价报告必须经估价机构加盖公章，并经注册房地产估价师签章、签字后方可使用。7估价报告的使用（1）本估价报告使用者应明确本估

6、价报告中估价对象的市场价值、抵押价值的定义及其价值内涵、假设限制条件，不满足以上条件，估价结果无效。（2）估价报告使用者应以报告中载明的房地产抵押价值作为确定抵押贷款额度的依据。（3）估价对象状况和房地产市场状况因时间推移而发生变化，将会影响房地产的抵押价值。（4）估价报告的有效期为一年，即有效期至二一五年六月三日，超过有效期使用估价报告，相关责任由报告使用者负责。（5）本估价报告是应委托方要求专为本次估价目的所作，未经天津博成房地产土地评估有限公司同意，不得向委托方、贷款银行和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得以任何形式发表于任何公开媒体。四、房地产抵押估价结果报

7、告1.委托方法定代表人：2.估价方单位名称：房地产股价公司法定代表人：资格等级：级3.估价对象 本次估价对象为位于广州增城市府前路1号中坚豪庭17栋1201房，产权属权属人所有。根据委托方提供的估价对象房屋所有权证（粤房地权证粤字第号），评估范围内建筑面积为130.01平方米。房屋所有权取得方式为购买。房屋用途为住宅。土地使用年限至2069年6月5日止，土地使用年限剩55年。估价对象于估价时点建筑及装饰保存完好。4.估价目的 本报告仅为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考，不作其他用途。5.估价时点2014年6月4日6.价值定义本次估价采用的价值标准为公开市场价值标

8、准，即估价对象在估价时点、完整权利状态以及满足本报告假设和限制条件下的公开市场价值，其中包含的分摊/土地使用权价值是土地用途为工业用地、土地使用权类型为出让的土地使用权价值。7.估价依据1、 中华人民共和国城市房地产管理法2、 中华人民共和国土地管理法3、 房地产估价规范（GB/T50291-1999）4、 城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）5、 国家和省市政府颁布的其他相关法律法规和政策文件6、 房地产估价合同7、 房屋所有权证复印件8、 现场查勘资料、市场调查资料及估价人员所掌握的周边近期房地产市场行情9、 委托单位提供的其他有关资料8.估价依据1、独立、客观、公正原则独立

9、、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。遵循独立、客观、公正原则的核心，是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。2、合法原则遵循合法原则，即必须以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。遵循合法原则，一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。3、最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。最高最佳使用原则受到合

10、法原则的约束，在运用最高最佳使用原则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许的；房地产的最高最佳使用还必须得到技术上的支持；房地产最高最佳使用时应注意经济上的可行。4、替代原则遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。5、估价时点原则估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考

11、虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。9.估价方法根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分。根据房地产估价规范，“房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法”，由于估价目的为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考，故可选用收益法进行估价。故可选用市场比较法和收益法进行估价。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地

12、产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。公式： 正常市场价格 估价时点价格对象状况价格 估价对象价格=可比实例价格 实际成交价格成交日期价格实例状况价格收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。公式：V=(a/r)1-1/(1+r)nV：房地产价格a：房地产年纯收益r：折现率n：剩余收益年期对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。10.估价结果受委托方委托，我公司组织人员对广州增城市府前路1号中坚豪庭17栋1201房地产进行了实地查勘、资料分析与计算论证，并结合周边房地产市

13、场行情，确定估价对象房地产于二一四年六月四日、完整权利状态和满足本报告假设和限制条件下的公开市场价值为RMB 1356914元，大写：人民币壹佰叁拾伍万陆仟玖佰壹拾肆元整；单价：RMB 约10437元，大写：人民币约壹万零肆佰叁拾柒元。11.估价作业日期2014年6月4日至2014年6月15日12.估价报告使用限制估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起一年。即有效期为2014年6月15日至2015年6月15日。13.估价人员XXX 签名： 日期2014.6.155、 估价技术报告1. 个别因素分析所在行政区域：广州市增城区荔城区项目位置：广州增城市府前路1号中坚豪庭17栋1201房公交：80

14、3路幼儿园：荔城碧桂园中英文幼儿园、童心幼儿园、新城区幼儿园中小学：荔城二小、增城中学、华侨中学大学：华商学院商场：莲花市场、人人乐购物广场、挂绿广场医院：增城市妇幼保健院、荔城医院、增城中医院邮局：增城市邮政局东湖支局银行：中国银行、广发银行、农村信用社其他：增城广场、中区公园2.估价对象权属状况估价对象房地产权证号权属人建筑面积()房屋所有权取得方式房屋用途土地使用年限他项权利状况增城市府前路1号中坚豪庭17栋1201房粤房地权证粤字第号130.01 购买住宅至2069年6月5日止3.估价对象实体状况估价对象广州增城市府前路1号中坚豪庭17栋1201房建筑结构及总楼层钢筋混凝土14层(电梯

15、楼)房屋用途住宅评估楼层第12层(2梯4户)户型结构3房2厅2卫1厨1阳台朝向及景观西北向(望小区园景)通风采光良好噪音较小使用情况自用装修状况外墙小方砖地面地砖内墙及天花内墙为乳胶漆，天花为吊平顶门窗门为实木门，窗为铝合金窗厨房地面铺防滑地砖，内墙为瓷片到顶，天花为铝合金扣板吊顶，组合橱柜卫生间地面铺防滑地砖，内墙为瓷片到顶，天花为铝合金扣板到顶，坐厕设施设备消防栓、IC卡门禁、对讲机4. 区位分析1、区域状况估价对象所处区域为以估价对象为中心，东面为增江，北临府前路，西靠夏街大道，南接雁塔工业所围成的区域。该区域是增城临江成熟住宅区。估价对象所处区域景观良好，多条主、次干道通过该区域，道路

16、通达条件较好，整个区域内路网发达，路况良好。2、交通设施与接近条件估价对象所处区域距市政府约3公里。经过该区域的3路、5路、7路等多条公交联营线路，可通达市内各个区域，形成辐射能力极强的公共交通网络。该区域南接雁塔公园，东面与增江相连接。I商服设置配套估价对象所处区域内有增城宾馆、华侨酒店、市旅游局、新城区幼儿园、沿江居委会等中高档酒店、办公服务设施以及一系列的中小型店铺、娱乐文化场所。II区域特征及变化趋势估价对象所处区域是增城市规划的大型居住新城，以各大中楼盘等商住项目，混杂各市政服务项目。该区域内目前以高层、小高层为主，混杂少量原有农民住宅。根据增城市城市总体规划和分区规划，该区域未来的发展趋势是集聚程度更高的城市大型中心居住区，又可称为CLD，建筑规模向中高层、大型化发展。III其他影响设施估价对象所处区域内无污染、危险及其他使人心理上产生嫌恶感的设施。5.估价方法选用根据委托人的估价目的和要求，并为了保证估价结果的可靠性，本估价报告采用市场比较法与收益法进行评估，最终综合确定估价对象的市场价值。6.估价测算过程1、 市场比较法估价过程1房地产概况房地产名称估价对象交易实例A交易实例B交易实例C广州增城市府前路1号中坚豪庭17栋1201房中坚豪庭11楼中坚豪庭9楼中坚豪庭12楼房地产