天门生姜大市场定位方案初稿

1、 项目背景项目背景项目地理位置 本项目地处铜陵南大门，虽然距铜陵市区直线距离12公里，但由于镇区属低山丘陵区，严重阻碍了地区交通发展，使镇区与市区以及外围城市联系较为不便，造成城镇经济发展滞后。随着近几年地区经济快速发展，天门镇的交通条件得以明显的改善，给城镇发展带来了前所未有的机遇 区位项目的背景v铜陵白姜是稀有的地方优良品种，具有较强的适应性、良好的丰产性、优良的品质和独特的使用价值，是铜陵“八宝之一”。天门镇特色农产品发展，其发展瓶颈在于，缺乏市场信息，产品销售较困难，导致农产品价格波动大，制约了特色农产品做大做强。v因此，政府决定在天门镇新区的市场用地内，拟建以生姜等特色农产品加工、批

2、发、精品零售为主，并兼顾地方小商品批发以及相关配套服务设施于一体的生姜综合大市场项目，以此带动地方经济快速发展。同时，考虑综合市场建设与镇区环境相协调，并体现地方建筑文化特色。v天门镇生姜综合大市场项目选址位于镇新区南片区内，旅游大道以西，经二路以东，新顺牌路与老顺牌路之间的地块，该地块地势南高北低，地势总体相对较为平整，规划总用地面积为公顷。2、宏观环境调研、宏观环境调研宏观环境调研宏观环境调研（1）城市经济发展环境（3）商业环境（4）其它宏观环境（2）城市人口环境城市经济v 从总量指标来看，铜陵近5年经济呈现较大规模增长；从人均指标来看，人均GDP也获得大幅增长，居民财富增长迅速。从GDP

3、 总量和人均GDP 增长率来看，从2007年开始，铜陵增长率逐年上升，进入新一轮经济加速期，预计未来2-3 年内经济将保持快速增长 2007年全年实现生产总值亿元，按可比价计算，比上年增长15.1%。按常住人口计算，全年人均生产总值39838元。工业增加值占地区生产总值比重为62.5%。全年城镇居民人均可支配收入16769元，比上年增长 17.6%；城镇居民人均消费性支出9205元，增长14.1%。2007年，全市在岗职工年平均工资23376元，增长22.2%。 2007年城乡居民人均人民币储蓄存款余额15651元，比上年末增加776元；人均本外币储蓄存款额为15734元，比上年增加731元。

4、 余v 全市生产总值跨过了两个百亿元台阶，由2002年的93亿元增加到2009年的亿元，按可比价计算，年均增长16.6%，总量在全省前移2位；人均地区生产总值超过5000美元。财政总收入跨过五个十亿元台阶，由亿元增加到50亿元，年均增长39.4%，总量在全省前移9位。规模以上工业实现增加值、主营业务收入和利润年均分别增长21.9%、41.8%和58.1%，总量在全省的位次分别前移了5位、2位和6位。“861”行动计划顺利实施，有色金隆电解铜扩建、铜化60万吨磷复合肥、海螺三期、国电一期等重大项目相继建成或开工建设，五年累计完成固定资产投资395亿元，相当于2003年前47年投资额的总和。 铜陵

5、市人口 人口至2007年底，全市总户数239194户，总人口736468人。全市人口中男性378614人，女性357854人，男女性别比为105.80 100。全市非农业人口433025人， 农业人口303443人。全市全年出生人口6632人，死亡人口3733人， 迁入人口11660人，迁出人口9945人。全市人口出生率为9.06；人口死亡率为5.09，人口自然增长率为3.95。市区总人口439090 人， 总户数138949户， 男性225415人， 女性213675人， 男女性别比为105.49 100。非农业人口388350人，农业人口50740人 铜陵市商业格局及趋势 v铜陵已形成核心

6、商圈、次级区域性商圈、社区商圈共存的城市商业体系。v核心商圈构成：由长江路、淮河路、金山路和义安路田字商圈组成。覆盖：内环核心区域，朝阳路杨家山路等几条城市主要干道纵横其间，汇集财富广场、世纪华联、苏宁电器、合肥百货大楼等大型商场了众多专卖店、餐饮名店、高档写字楼和宾馆。辐射：涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和商务等多种商业形态，直接辐射市区上几十万人口，间接辐射周边铜陵县和狮子山、郊区、开发等靠近铜陵的地区。 v次级区域商圈 近年来铜陵商业地产开发重心向外转移，在一些社区成熟的地段逐渐形成区域中心商业，其提供一定的比较性购物服务，兼顾社区便利性购物，规模较邻里中心大，业态较邻里中心多元，既对核心商

7、圈功能起到补充，又构成对周边各中小型社区商业的业态延伸，尤以城南、城西的发展最为明显 v社区商圈 社区商业因其购物便利、品种档次适应性强、经营长期性、顾客稳定性及服务亲和性等优势，在铜陵得以长足发展，并日渐成为开发热点。 宏观经济分析v宏观经济：1、 GDP持续稳定增长（16.6%）；2、 宏观利好调整（土地政策、物权法等）；3、 全国城市化进程；4、 国民投资渠道进入房地产市场 5、 市场放量大带来的供需矛盾 6、 政府强化调整3、项目地段环境调研项目地段项目地段环境调研环境调研（1）周边居民环境周边居民环境（4）地段未来规划地段未来规划状况状况（5）项目地块开发项目地块开发条件条件（3）地

8、段区位特征地段区位特征（2）地段商业环境地段商业环境地段商业环境地段商业环境 招商引资成效显著。截止2004年共引进企业11家，实际到位资金9000万元，超额完成了县下达目标任务，其中投资款500万元以上项目4个，新引进2个，即铜陵金丰经贸公司和上海申粹建材公司。 周边居民环境周边居民环境 天门镇是铜陵的南大门。镇域面积166平方公里，为全县面积最大的乡镇，总人口万人，辖25个行政村和2个居委会，360个村民小组，13694户，全镇耕地面积4万余亩，人均耕地约1亩。境内资源较为丰富，石灰石、煤储量丰富；总投资16亿元的上峰水泥项目正在建设之中，拥有孙冲、小岭、东山等合法煤矿13家，枫华、敕山等

9、金属和非金属矿山20余家，镇内旅游资源潜力巨大，双龙洞、十里长冲、天目湖等尚待开发利用；生姜、茶叶等特色农业发展已初具规模，规模较大的农产品龙头加工企业有和平生姜厂、臣浩牌精米加工中心、华鹏姜制品有限责任公司等；镇内交通条件较为便利，顺牌路、铜青路穿境而过，沿江高速、铜汤高速、铜九铁路正在建设之中。距大通水运码头公里，2004年全镇工农业总产值亿元，财政收入万元。农民人均纯收入3120元，人口自然增长率3.24%，全年引进资金9000余万元，社会各项事业协调发展。 地段区位特征地段区位特征l天门镇地处安徽省铜陵市南部，该地区属暖温带半湿润季风气候。本项目地点距市区公里。由于该地区工业企业较少，

10、污染不重，目前大气环境质量较好。地段未来规划状况地段未来规划状况商业+住宅=一体化高质量城镇项目地块开发条件项目地块开发条件 天门镇地处安徽省铜陵市天门镇经三路以西，经二路以东，老顺牌路与新顺牌路之间的区域，该地块地势南高北低地势相对平整4、项目商圈调研分析、项目商圈调研分析项目商圈调研分析项目商圈调研分析（1）项目商圈范围的确定分项目商圈范围的确定分（2）商圈分析商圈分析(3)经营者调研分析经营者调研分析项目商圈范围的确定分析项目商圈范围的确定分析n商圈范围划分确定1.商圈范围nA.集中型商圈天门镇董店市场70余家临街商店 市区 6家农贸市场nB.分散型商圈天门镇周边：朱村镇市场80余家临街

11、顺安市场200余家临街商店大通市场40余家临街商店商圈的分析 地点类型nA.孤立店nB.未规划商业区 行业型态nA.于主要商店街、干道之行业类型nB.以贩卖产品为主，生产之为次 建物型态na.建筑高度5-15米，楼层1-3nb.建筑型式为旧 式 本商圈内汇聚人潮之场所类型na.商店nb.政府之行政机关nc.学校、文教机关、公园nd.补习班ne.菜市场，nF.超级市场 聚集人口类型na.青少年nb.上班族nc.特定行业人士经营者调查分析n天门镇经营者有70余户，年龄在25-55岁中端消费群体。 天门镇生姜综合大市场属于中端消费。消费者认可度极高。 市区经营者2800余户，前期配备批发市场经营者关

12、注度不够。1、项目分析（1）项目条件与资源分析（2）项目SWOT分析项目项目SWOT分析分析优势（优势（S）劣势（劣势（W）综合分析综合分析市场威胁（市场威胁（T）市场机会（市场机会（O）项目优势v项目于生产销售于一体的大型批发市场，省去中间代理环节。v交通，项目位于铜陵中南部，交通得到改善，交通便捷，交通通达性好，铜陵沿江近海处于上海与武汉、南京与九江的中心。v配套，项目后期配套购物、娱乐、餐饮、休闲、教育、医疗等社区服务相结合建立全方位的泛商业社区模式。v升值空间，住宅中的“绩优股”，日益成投资热点，升值潜力无限 v环境：天门镇生态环境十分优越，青山绿水，景致宜人。镇区内有风景旅游文化景点

13、很多，如：翠竹禅林、天目湖、湾池柳、双龙洞等旅游景点。项目劣势v区位价值目前偏低铜陵县天门镇目前离市区较远。v项目目前配套比较缺乏v市场人气不旺，人流相对少v天门镇到市区目前只有一条公交线市场机会v区位价值迅速提升天门镇由朱村镇和董店镇合并，现天门镇镇政府在董店，朱村市场相当破旧交通闭塞。v铜陵市区内房价相当高，天门镇市场房价占绝对优势。v铜陵房地产开发核心由市中心向外扩散居民置业心里的改变。v天门镇交通条件得到很大的改善。市场威胁v市区内竞争楼盘，绿源农产品批发市场，蔬菜批发市场，白肉批发市场。v区域以外的竞争楼盘，池州杏花村农产品批发市场。v市区商业发展迅速，市场挑战压力增强。市场综合分析

14、v有公司+基地+农户的产业化的经营模式v市区内市场未饱和，有很大的需求v市区内各大批发市场产品不齐全，未形成气候，给天门生姜大市场一个整合发展提供很大的上升空间目前市场以多元化餐饮、休闲、娱乐、日常购物为主，时尚消费购物为辅，提供一站式全方位的批发零售消费广场。目前项目周边商业以专业市场为主，业态较为单一，档次也不高，零货百货功能定位 满足本区域居住人群，生活配套休闲、娱乐需求； 提供本区休闲商务要求；满足游客群的餐饮、娱乐、特色购物的消费集中点；满足铜陵市有生活品质和消费新体验追求的各类适合人群 。4、项目形象定位、项目形象定位 项目形象定位融合了项目本身的环境，区位，市场事项目形象定位融合

15、了项目本身的环境，区位，市场事态等特点形成初步意见：态等特点形成初步意见： 天门生姜大市场天门生姜大市场 平价、一站式批发市场平价、一站式批发市场6、项目目标消费者定位、项目目标消费者定位v目标消费群的甄别v主力目标消费群v辅助性目标消费群v消费群体的区域定位v消费群体的年龄结构定位v消费群体的收入水平定位消费者类别消费者类别消费行为消费行为公务员/机关单位人员自身消费相对较小，以日常生活用品为主；交际应酬相对较多，消费以中高档为主，注重消费环境及服务；注重商品的质量，追求更高层次的文化、娱乐、享受民营企业、中高管理人员收入较高有一定的生活质量要求；注重消费场所的环境；注重交通的可行便利性；注

16、重停车的便利性；餐饮、娱乐、购物消费较大；年龄段较集中于2850岁左右；对价格敏感度较低。旅游类消费人群长假期“假日经济”及舒适宜人的气候吸引国内游客；消费偏重多元化餐饮类、休闲类。愿意消费(尝试)新颖娱乐、休闲活动；年龄段主要集中于20-45岁左右。 7、项目销售价格定位、项目销售价格定位（1）项目价格策略定位依据（2）项目价格定位建议 （3）项目价格在市场竞争中的调整策略v项目的价格定位主要通过了解房产市场行情，参考周边项目定价及就铜陵市区的房地产项目进行了走访调查。v价格定位可采取市场调查的建议价3000-5000。v此次价格的定位主要是建立在市场研究层面对的产品，销售价格和产品的部分建议及预测不过多涉及系统研究及实际中技术方面的可行性。通过后期的沟通及合作，我可将在本方案的基础上更深入的方案研究。v由于时间有限，难免疏漏，不足之处，诚盼指正。8、项目规划建议、项目规划建议v项目整体开发规划思路与目的v整体建筑规划建议v项目整体建筑风格v项目产品的市场调研结果v1、尊重地方的文化传统，并延续地方特色的街道机理格局，在建筑设计方面，应充分挖掘皖南徽派建筑的特色，并