房地产基础知识培训(二)

1、精品房地产基础知识培训1、房地产是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如住宅、大厦、学校）2、房地产市场是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房 地产三级市场（俗称二手房交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。3、房地产市场细分“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，指国家土地管理部门按土地供 应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以 土地使用合同的形式、将土地使用权 以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的 市场。“二级市场”：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相 应的土地使用权转让给单位或

2、个人的市场。“三级市场”：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它 是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房B、非商品房C、集资房D、福利房E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：“写字楼” 1、标准写字楼2、商住写字楼“住宅”1高层住宅（小高层）2、多层住宅“商铺”1、临街地铺、裙楼商铺4、什么是房地产产权？是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。什么是土地使用权？土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、

3、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地 使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用5、房地产权登记有何法律效力？依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的 承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他 人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。6、房地产登记发证由哪个部门负责?根据房地产登记条例规定，房地产主管部门即市房管局是房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。7、房地产证有什么作

4、用？房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。8、房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。9、哪些房地产合同须办理公证手续？按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境 内人士亦须办理合同公证。10、什么是房地产权初始登记？指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。11、土地的使用年期是如何确定的？凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、

5、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。12、什么是期房？期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大 产权证(完成初始登记)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签 预售合同。期房在港澳地区称作为买“修化”,这是当前房地产开发商普遍采用 的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。13、什么是现房？现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买 商品房时应签现房 买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经 竣工验收合格 可以入住的房屋。14、“五证”与“两书”五证

6、：a.建设用地 规划许可证;b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书;15、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？(1) 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；(2)取得建筑许可证和开工许可证；(3)除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二 十五，并经注册会计师验资:（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5） 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主 管机关核准后,发给商品房预售许可证。16、向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪

7、些？保险费抵押费契税登记费印花税工本费17、什么叫房地产抵押？指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押 收人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。房地产有关法规1、土地管理法在土地管理法中，我们重点了解以下几点内容就可以了：1）新的土地管理法是99年1月1日开始实施的。2）我国实行土地的社会主义公有制、即全民所有制和劳动群众集体 所有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。3）有关土地的六项制度：国家依法实行国有土地有偿使用制度国家实行土地用途管制制度国家建立土地调查制度国家建立土地统计制度国家实行土地占用耕地补

8、偿制度国家实行基本农田保护制度4） 土地管理法中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法2、房地产交易管理制度所要了解和熟悉的内容：1）城镇房地产交易的范围：包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地所有权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。2）房地产交易的形式：房地产转让、房地产抵押和 房屋租赁。3）房地产管理法规定了五项基本制度：国有土地有偿有期限使用制度、应地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产估价人员资格认证制度和房地 产权登记发证制度。3、房屋权属登记管理办法所要了解和熟悉的内容：1）国家实行房屋所有权登记发证制度,只有依法登记的房屋权利才受

9、国家法律的保护。2）房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益 和处分权利的唯一合法凭证。3）房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登 记、注销登记。4）房屋权属证书包括：房屋所有权证、房屋共有、房屋他项权 ffi或者房地产权片、房地产共有权证、房地产他项权证4、租赁条例所要了解和熟悉的内容：1）房屋租赁实行登记备案制度2）申请房屋租赁登记备案应提交下列文件：书面 租赁合同、房屋所有权证书、 当事人的合法证件、城市人民政府规定的其他文件。3）经审查后颁发房屋租赁证，该证可作为 公安部门办理户口登记的凭证之04）房屋转租的应征得出租人的同意,并且

10、不得超过原租赁期限。5、物业管理条例所要了解和熟悉的内容：1）住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理。2）住宅小区应成立住宅小区管理委员会，由住宅小区内房地产产权人和使用人 选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。3）物业管理合同应当明确:管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、 合同期限、违约责任、其他等。4）物业管理合同和小区管理办法，应报房地产 行政管理部门备案。5）物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行 政府定价、政府指导价和经营者定价。6、房屋抵押贷款管理规定所要了解和熟悉的内容：1）银行办理各项以房地

11、产作为抵押的 贷款业务,抵押人（借款人）和抵押权人 （贷款银行）必须签订书面 抵押合同，并自抵押权合同签订之日起30日内，向当地管理部门办理抵押登记。2）房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已经抵押，抵押人提供的 房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符， 查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。3）抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款银行进行评估；或委托人民政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产估价机构进行评估, 并 经抵押权人确认。7、有关房地产税费及按揭手续费房地产证费用：房地

12、产证登记费、契税、印花税按揭费用：房屋保险、律师见证费、抵押登记费、印花税商品房销售常用词语的解释土地类型土地按其性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共设施用地及自由集资，微利房地产。土地使用权年限是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的， 土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。（新的物权法将有新规定）土地使用费 土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是居住用地2元/M2占地/年确权是依照法律、政策的规定，经过房地产

13、中报、权属调查、地籍勘测丈量、审核批 准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的 隶属关系和他项权利。房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权具体内容是指产权人 在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。房地产抵押登记是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、 县房地产 登记机关办理房地产其他权利的登记。房地产权初始登记指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑 物、附着物的所有权进行的登记。七通一平（熟地）是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、下水、电力、热力、燃

14、气、通讯、道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。三通一平（净地）是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。红线图又叫（宗地图），是按一定 比例尺制作的、用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的 土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内 的土地面积；总建筑面积:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；建筑覆盖率（建筑密度）:建设用地范围内所有建筑物基 底面积之和与

15、建设用地 面积的比率；（如在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为 8万平方米，其 建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高 2.2m以上（含2.2m ）的永 久建筑。房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑 面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括 套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和 （即

16、地毯面积）。 其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、 储藏室、壁柜（不吊柜）、 户内楼梯（按投影面积卜阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于 2.20米的部分 不计入面积。使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复 合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入 使用面积；绿化（地）率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比， 附属建筑物也 计算在内，但注明不计算面

17、积的附属建设物除外。 这个比值越小，意味着小区容 纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。（如在 10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为 2.0）建筑密度是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比， 密度越低，小区绿地面积和活 动场地越大。出房率是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。 由于住宅销售面积的计算是以楼为单 位的，所以相同的房型在不同的楼号内， 虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。公共建筑面积各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用， 不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；公摊面积：商品房分摊的公

18、用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整 楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 （包括山地）墙体水平投影面 积的50% 。商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场 上流通的房地产，它是可领独立 房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交 换的房地产。银行按揭是指购买楼房时与银行达成 抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余 款由银行代购房者支付，购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行 的及利息，这种方式称为银行按揭。房地产公证公证机关对

19、房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承为的合法性作法律公证。会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、 网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄 毯馆、健身房等娱乐健身场所:中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场 所；还应具有网吧、阅第室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收 费开放。住宅的进深住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的 定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准(GBI100-87 )规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9 米

20、、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。住宅的开问在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定 位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言， 故又称开间。住宅的开 间在住宅设计上有严格的规定。 根据住宅建筑模数协调标准(GBJ100-87 ) 规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离， 也就是一层房屋 的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了 砖混结构

21、住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。隔热层指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：（1）住宅建筑的东西向窗户（尤其是西窗），宜有适当遮阳措施；减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体 的辐射影响；（3）采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；（4）对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对 阳光辐射

22、热的反射，以达到隔热目的。灰空间最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空 问，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑 群周边的广场、绿地等。勒脚指室外地面（或散水）以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪 的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿,冻融破坏，因此要求使用耐水性较好 的材料砌筑，或用 水泥砂浆抹面来保护。外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。中空玻璃中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的 玻

23、璃加工技术, 它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或 气体(如加入惰性气体)状态,故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、 阻热、密封、安全性能都大大提高。房地产面积的测算1、计算全部建筑面积有哪些？(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积 总和计算。(2)屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。(4)楼梯间、电梯(观井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算

24、面积。(5)房屋大面上，属永久性建筑，层高在 2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。(6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无 顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。(8)与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平 投影面积计算。(9)建筑问永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。(10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围(不 包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。(11)有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面 积计算。(12)有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的,当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时， 按幕墙外围水平投影 面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时