地产金融事业部授信业务调查报告格式

1、;、地产金融事业部授信业务调查报告中国民生银行地产金融事业部授信业务调查报告客 户 名 称： 授信调查人员声明：本人采取如下所列的调查方式对授信申请人进行了调查，对调查报告所陈述事实和数据进行了核实，对调查报告的真实性负责，承担相应责任。 授信调查人员签名： 时间： 年 月 日1、 实地调查情况 序号时间地点调查内容接触人物备忘录号123452、 媒体序号媒体名称刊号、页号、网址题目附件号123453、 第三方了解序号内容附件号1234、 其他方式序号内容附件号123一、申请人基本情况1、申请人概况及股东情况介绍江西城开投资有限公司（简称“江西城开”）成立于2003年12月15日，为外商投资企

2、业与内资合资的有限责任公司，注册资金为人民币壹亿元，出资形式全部为货币形式，注册地址是南昌市西湖区广场南路205号恒茂国际华城16栋A座18层，法定代表人是汪斌，营业执照年限为20年，营业范围：对各类行业的投资；房地产开发经营；物业管理；房屋租赁；建筑材料、装饰材料的批发、零售；技术服务。客户主要股本结构和主要股东情况 股东名称出资额（万元）及出资形式股权比例总资产负债率销售收入损益江西洪客隆投资集团有限公司4800万元，货币出资48%江西恒茂房地产开发有限公司3200万元，货币出资32%江西华欧投资有限公司2000万元，货币出资20%江西城开的第一大股东江西洪客隆投资集团有限公司是按照现代化

3、制度建立的集团化企业，对外投资额近20亿元人民币，以百货零售业、酒店业、房地产开发为主营业务，同时从事金融、实业投资等业务。目前，洪克隆集团旗下拥有十五家全资、控股、参股和关联企业，具体包括：母公司江西洪客隆投资集团有限公司（注册资本金1.6亿元人民币）、江西洪客隆实业有限公司、江西省富豪酒店实业有限公司、江西财富广场有限公司、南昌红谷置业有限公司、江西港洪实业有限公司、江西福泰光华置业有限公司、洪客隆投资发展（丰城）有限公司、洪客隆投资发展（抚州）有限公司、洪客隆投资发展（新余）有限公司、江西新洪客隆莲塘实业有限公司、洪客隆百货（进贤）有限公司、江西城开投资有限公司、江西天骥物业有限公司、深

4、圳华海投资有限公司。江西城开的第二大股东江西恒茂房地产开发有限公司属香港恒茂集团公司在江西南昌全额投资的房地产开发企业。江西恒茂于1993年7月经省外经贸批准成立，注册资本为1300万美元。公司自1999年起，在南昌及新建地区开发了恒茂城市花园、恒茂世纪花园、恒茂国际华城等10余个楼盘，建筑面积达150多万平方米，已完工建筑面积达100多万平方米，投资总额达25亿，开发规模、销售总额及上交国家税收等均列全省同行业之首。已完工工程合格率达100%，优良工程率70%。恒茂城市花园、恒茂世纪花园、恒茂国际华城均获南昌十佳楼盘奖，“恒茂城市花园”被中国房地产业协会确认为中国江西地产绿色住宅成功开发典范

5、，“恒茂国际华城”荣获2002年全国人居经典方案大赛住宅组综合大奖。江西城开的第二大股东江西华欧投资有限公司为江西洪客隆投资集团有限公司的子公司。2、房地产开发资质等级、以往开发记录、在建和拟建项目情况介绍江西城开具有房地产开发贰级资质，批准从事房地产开发经营业务时间为2003年12月1日，有效期至2012年6月20日，证书编号为赣建房开字2288号。江西城开自2003年成立以来，主要近年开发完工主要项目情况开发楼盘名称地理位置建筑面积及业态投资额工期时间起止已销售比例销售均价开盘销售时间销售收入净利润有无欠付土地款、工程款、规费等情况有无其它遗留问题推荐表格：在建项目情况（根据具体情况可增加

6、或删减部分内容）：地块名称地块1地块2地块3地理位置占地（净用地）面积建筑面积 其中，住宅 商业 办公 总投资预算 其中，土地费用已投入资金 其中，自有资金 关联借款 银行借款 销售回款后续资金来源预期收入 其中，已售 其中，现金收入四证情况工期进度推荐表格：拟建/储备项目情况：地块名称地块1地块2地块3地理位置土地面积土地用途和规划取得方式取得时间取得成本 其中，已付款项 后续资金来源拟开发时间拟开发项目规划计划总投资资金安排 其中，自有资金 关联借款 银行借款 其他项目销售回款预期收入3、股东背景及其实际控制人4、实际控制个人、法定代表人、其他主要高管情况介绍指企业提供的其个人简历，以及公

7、开信息或是通过其他渠道调查的其个人信息等，以尽可能了解其背景、业内口碑、专业能力等。5、参控股企业情况推荐表格主要对外控（参）股企业情况 单位：万元、%参（控）股企业名称注册资本实际出资及出资形式股权比例总资产负债率销售收入损益是否并表6、信贷调查人员认为其它需要说明的情况二、申贷项目基本情况1、项目名称和位置城开国际学园项目占地位于南昌市城区西北的新建县长堎镇，地处新建县新城区东南角，为新建县新城区第一期的规划用地。项目总占地为 1128 亩，项目总建筑面积 80 多万平方米。地块呈不规则的三角形，由东西两片区组成，划分地块东西两区的长堎大道位于整个新城区的南北空间发展轴上，也是新建县新城区

8、与红角洲、大学城联系的主要通道。项目东北临乌沙河，为新城区的水生态发展轴线；西北面为 320 国道；西边为原村落住宅，紧邻陆军学校；南面紧靠南昌最大红角洲高校城区 根据江西恒茂和江西城开的协商，此次江西恒茂做的项目为城开国际学园西区H组团（H1-H8）总计8栋楼，房屋总计508套。2008年9月，江西城开投资有限公司与南昌市红谷滩新区房屋拆迁代办处签订房屋团购合同书，南昌市红谷滩新区房屋拆迁代办处同意团购城开国际学园西区H组团（H1-H8）总计8栋楼，房屋总计508套，总面积约55732.23平方米，成交均价为人民币2420元/平方米，该价格为毛坯房，团购总价为人民币134,871,997元。

9、因此，H组团开发的楼盘销售有保障。城开国际学园已开发成功的楼盘（303亩）城开国际学园西区H组团（50亩）未开发地区，面积600亩2、项目市场定位与规划设计要点房地产项目的市场定位与规划设计是适应市场需求、实现顺利销售的关键步骤。当地的社会经济发展情况：国民生产总值、财政收入、居民收入情况及变动率、居民平均居住面积等；当地房地产政策：土地供给模式、土地供求状况和土地拍卖成交价格历史记录、开发商土地储备情况等；项目所在地的房地产整体供需情况、价格行情走势、市场特征、购房者对本区域房地产项目的需求特点；开工建设的商品房面积及销售、空置情况等。项目规划设计要点：本期项目规划推荐表格：项目楼盘情况简要

10、描述楼盘类型类型、栋数建筑面积/可售面积户数平均成本销售均价合计 项目用地及规划情况土地面积容积率土地等级土地规划用途土地费用土地平均成本每亩单价：楼面地价：建筑密度绿化率土地费用付款情况3、手续合法性及规证取得情况项目立项情况：经各级发改委批准项目立项的时间和主要内容。土地取得过程及土地出让合同：土地是公开拍卖取得抑或协议受让、股权收购等，土地使用权转让合同及其补充协议签署时间、主要内容【包括但不限于用途、容积率、出让金价格、拆迁补偿金额（若有）、拆迁方（若有）、开工和完工时限、其他重要条款等】若项目公司股权经过转让，应调查转让的全部过程及转让价格，并要求企业提供相应的股权转让协议、对价支付

11、凭证复印件等文件。若为联建或合作开发项目，应要求企业提供全部联建或合作开发协议及其补充文件，重点关注补偿或收益分配（包括实物、现金和利润）等条款，分析其是否对我行抵押权和债权的行使存在不利影响，且原则上应要求联建方出具同意抵押的书面文件，并提供连带责任保证。四证取得情况：推荐表格：批文名称时间证号面积证载其他内容建设用地规划许可证2005-06-13新城(2005)第37号1128亩土地的使用权属、土地等级、用途和使用年限、容积率、项目用地的面积与形状、大市政配套等国有土地使用证建设工程规划许可证2006-05-29新城(2006)第207号新城(2006)第208号新城(2006)第209号

12、新城(2006)第214号新城(2006)第210号新城(2006)第211号58905.32建筑工程施工许可证2006-09-302006-0532006-05474207.6施工方:江西中恒建设集团公司施工资质:施工合同金额、与申请人是否存在长期合作关系或是关联关系等3、项目投资预算及已投入情况1项目预算占总投资的比重单位成本已投入完成比例缺口2土地费用3前期工程费用4基础设施建设费5建筑安装工程费 其中，装修费用6公共设施配套建设费7管理费用8财务费用9销售费用10其它费用11不可预见费12合计说明：A、单位成本按计入容积率的面积计算。B、总投资预算：土地费用叙述土地原始取得成本（指土地

13、出让合同记载的价格）和实际支付成本（指股权支付价格、拆迁和补偿金额等）及费用构成、可核实的费用发票数额，是否按土地评估值入账、分期开发项目的土地费用分摊原则等。建安/装修费用：与项目品质、当地其他同类型建筑/装修的一般价格比较，分析是否合理，若存在较大差异，说明原因。C、项目已投资：叙述项目已投资额度和构成；应查阅项目资金的支付凭证、合同和发票,土地出让协议、拆迁支付凭证、大额拆迁协议、施工费发票等重要文件原件,并在报告中说明查阅记录。 4、资金安排序号资金来源计划额度占项目总投资比例已到位资金占计划比例后期预计到位资金1资本金2银行借款 其中民生银行借款其他行贷款 小计3施工单位垫资4预租售

14、收入回款其中销售收入回款出租收入回款经营收入回款5其它资金来源合计说明：A、 项目筹资计划说明项目筹资方案中资本金、银行借款、施工单位垫资、预租售收入回款、其他资金来源（如关联企业借款、民间集资等）的金额，分析资金来源的确定性及稳定性，并尽可能提供相关协议，并在报告中说明期限、资金成本、抵押担保条件、利润分成条款等；预租售收入回款额度要与房地产项目销售计划预测表为依据，经实证测算后，确定贷款期内可回款的进度与额度；B、已到位资金情况说明已到位资金的来源；分析实际到位资金与筹资计划差异的原因。5、工期安排及工程形象进度A、前期安排：设计、施工、监理、销售代理等情况 推荐表格：企业名称资质概况设计

15、单位超高建筑是否具备相应的设计资质施工单位是否为申请人的关联企业、实力和施工记录/业绩、本项目施工合同金额、是否垫资施工、工程款主要支付节点等监理单位销售代理（若有）-B、工期安排：列表说明主要时间节点（分期开发的要求逐期说明）C、目前工程形象进度：项目报批、桩基处理、主体施工、设备安装、装饰配套等子工程的实际进展，要求提供近期工地实景照片佐证，若工程实际进度与工期计划不符，说明差异及原因。 6、销售预测说明计划开盘时间（计划分期推出则逐期说明）、整体计划销售月数（企业销售计划要求单独列表说明）、各类业态的可售面积及销售均价、预计销售收入、已实现销售面积、主要业态和户型面积、销售均价及收入（合

16、同收入和实际收到现金）、销售回款方式（全款比例和金额、按揭比例、按揭行、最长按揭年限和成数、公积金和商业按揭情况、分期付款的收款时间等）。若业态较为单一，但户型差异较大，按户型面积分类说明。推荐表格（销售预测）：业态可售面积/套数已售面积/套数剩余可售面积/套数销售均价后续销售收入 高层住宅 小高层住宅 花园洋房 联排别墅 独栋别墅 小计 商业 车库 合计楼盘销售计划表（销控表）：说明：整个项目销售计划，重点关注我行贷款期内的销售预计实现情况。推荐表格（项目前期销售情况统计表）房型类别计划销售面积计划销售户数已销售面积已销售户数其中销售收入其中全付款按揭订购其它全付款按揭订购其它合计 售价合理

17、性及对比楼盘情况：为使项目授信调查更具有可信度，应对授信项目所在区域内有可比性的项目和虽处于其它区域但有参照价值的楼盘项目进行调查与统计，并对项目之间的地段与配套、市场定位与品质、楼盘规模及配套、容积率、套型面积、是否精装修、开盘时间、成本与目前售价、销售情况等进行对比和说明。推荐表格（对比楼盘项目基本情况统计表）项目名称位置建筑面积容积率户型结构目前销售均价开盘时间已销售比例7、项目经济可行性分析8、项目优势、劣势分析三、申请人与我行合作情况及财务状况1、与我行合作情况：存款户开户日期帐户性质自年初至上月在我行日均存款上月末在我行贷款余额上月末在我行存款余额上月末在我行其他授信余额其中保证金

18、帐户余额现有授信额度额度用途历史授信情况日期金额及用途到期日还本付息情况担保条件其他说明分析：主要以客户近两年和调查期的财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）为基础，结合其在建项目和储备项目的刚性支出及可能形成的销售回款、银行借款、股东借款等的变动情况，判断其开发规模、扩张速度和资金链状况，对其财务进行综合评价。2、 资产负债表的说明主要说明资产负债表中主要科目余额和变动情况，在认真阅读经审计报告，核查企业总分帐务的基础上，对存货、预付帐款、应收账款、其他应收款、长短期借款、预收账款、应付帐款、其他应付款、资本公积等重要科目进行重点阐述。对存货反映不真实、成本结转不配比、销售入帐不规范、对

19、外融资反映不全面、资本金到位不充分、利润核算不合理等情况，要详细说明上述事宜对本次授信的影响。对帐务反映不规范的情况，可依据会计准则进行适当的帐务调整，之后进行财务分析。对于公司的主要科目应查阅分户帐,重点抽查相关凭证,并在报告中注明查阅情况、时间。资产负债情况：单位：万元年度年度 调查期说明总资产流动资产货币资金注明质押和按揭保证金金额 应收帐款是否为分期付款销售方式形成，回收时间 存货若借款人同时开发两个（含）以上项目，或是同一项目滚动开发，要求调查每一项目或每一期的存货及构成，并与前述所列或说明的已投入金额比较，是否存在差异，原因如何（时间差除外） 预付帐款调查金额及收款人明细 其他应收

20、款若本科目余额占比较大，可单独附注说明，包括债务人、金额、形成原因和时间、是否有书面契约、收回的可能性和时间等长期投资与调查报告第一章内容应存在对应关系固定资产是否已抵押融资等总负债流动负债短期借款同长期借款 应付票据 预收帐款若申请人同时开发两个（含）以上的项目，或是同一项目滚动开发，分别调查说明应付帐款是否为工程和材料欠款，与前述施工合同的垫资条款是否基本吻合 其他应付款若本科目余额占比较大，可单独附注说明，包括债权人、金额、形成原因和时间、是否有书面契约、还款计划等 应交税金长期负债长期借款每笔借款金额、用途、期限、利率、担保条件和明细、还款要求、是否经过了展期重组等，若涉及两家以上银行

21、，须单独附注说明，并结合贷款卡查询情况判断企业信用记录长期应付款同应付账款所有者权益股本 资本公积该科目内容为评估增值，抑或股东追加投入等，须调查该科目内容，并提供专项审计报告或是相应的证明文件及/或入账凭证 盈余公积 未分配利润附注：金融机构融资情况（含债券、信托计划等）金融机构名称已支用额度授信额度用途授信期限起止担保条件利率还款要求说明借款人融资情况、融资渠道与可靠性、相关金融机构对其的授信政策与条件；尽可能提供他行借款合同、借据复印件。叙述人行信贷查询系统的查询结果情况，如查询结果与调查数据的不一致，请说明原因。 贷款卡查询情况： 查询结果与当期报表是否存在差异，解释期间变化或是原因；

22、抵质押担保及对外担保情况；重点关注是否有不良信用记录、产生的原因、他行处置态度等。 对外担保情况：总额：采用调查方式：企业说明财务报表明细帐合同电话或函证实地调查政府或媒体统计数据其他方法调查方式说明：被担保单位借款数量期限反担保措施是否面临诉讼分析 3、损益表年度年度调查期销售收入销售利润营业利润投资收益净利润总资产利润率净资产收益率分析：注：若借款人同时开发两个（含）以上项目，或是同一项目滚动开发，要求分别调查并说明。4、现金流量分析为动态掌握客户资金使用情况，信贷调查人员同时应对客户的现金流量表进行数据对比和文字分析，阐述经营、投资、筹资活动中变动事项，相互平衡调剂过程及变动特点。如果变

23、动事项重大，必须另外报告说明。应提供基本账户开户许可证、主要结算账户近期对帐单。信贷调查人员认为其它需要说明的情况。同时附表注释，推荐表格如下： 年份期初现金经营现金流量投资现金流量融资现金流量期末现金年度年度分析四、授信需求及还款来源 1、授信需求：说明授信具体需求，包括额度、期限、用途（除用于项目建设外，是否用于置换他行贷款、归还关联借款等）、支用计划（是否分笔发放、按工程进度支用）、还本付息计划等。分析客户产生资金缺口的原因，评价其对额度、期限、支用进度的合理性。授信还本付息预测必须在综合分析项目销（预）情况、客户资金情况、垫资情况、其它银行授信情况等基础上，按照谨慎原则，确定我行授信归

24、还的进度、额度和期限。2、还款来源：除项目自身能够在借款期内实现的销售收入之外，是否存在我行能够控制的其他还款来源，第一还款来源对我行贷款的保障程度如何，还款安排和进度是否合理等。还款可靠性分析要求除说明还款来源外（主要是售楼收入），还要说明我行控制这些收入的方法和可靠度，例如如何确保在抵押权不在我行或我行不能办理公积金贷款的情况下确保销售收入进入我行。参考表格：序号名称年年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度借款余额1其中：民生银行借款余额2还款来源小计其中销售回款其中：按揭销售回款开发商利润开发商自有资金工程队垫资款其它银行借款其它资金来源3须归还支付的项目小计其中支付工程费用

25、其中：支付工程队垫资支付其它事项4支付借款利息其中：支付民生银行借款利息5归还银行借款其中：归还我行借款6归还后银行借款余额其中：归还后民生银行借款余额归还民生银行借款期限五、授信担保措施 1、若项目所在地抵押预售制度与主城区不同，或是不同的区县规定均不同，调查项目所在地抵押预售制度，若无法做到直接追加规划面积在建工程抵押，以及不能满足逐套销售解押的条件，是否可逐栋出具同意项目预售的函件，或是当地制度要求开立监管帐户，可保证帐户的唯一性等。 具体调查内容参阅各地抵押登记及预售 备案制度调查问卷。 2、抵押担保如是以土地及/或在建工程、房产抵押，要求说明抵押物面积、地段，在建工程物业形态和形象进

26、度，房产现状（自用、空置或出租、拟售等）、是否存在其他优先债权、抵押物变现能力、评估价值及净值、以评估净值计算的抵押率、评估机构等，评估机构须为我行认可的评估事务所。如是以土地使用权抵押，应对周边地区土地最近成交情况，结合位置、容积率、楼面地价、业态等情况进行对比分析。如存在施工垫资情况，调查施工单位是否放弃了施工欠款优先受偿权。抵押净值的计算：项次项目计算公式收入、费用或税款1房产评估价格2（1）房产出售应纳营业税（5%）1*5%2（2）城建税（7%）2（1）*7%2（3）教育费附加（3%）2（1）*3%3土地使用权取得成本4房地产开发成本5开发土地和新建房及配套设施的费用6土地增值税扣除项

27、目房地产开发企业2+（3+4）1.2+5其他自建行为2+3+4+57增值额1-68增值率（7/6）*100%9应纳土地增值税额7*土地增值税税率-6*速算扣除系数10合计税费2+911评估净值1-1012最大贷款金额11*70%(或60) 若抵押物超过一个/一处以上，按当地抵押登记制度，是否需要分割抵押（即每一抵押物仅对应部分债权），是按评估值抵押抑或协议价值抵押，抵押权利价值之和不能超过主债权金额或是每一抵押权利价值不超过主债权金额即可，每一抵押物是否需要对应一个独立的借款合同。要求多个抵押物的情况下，调查具体抵押登记操作程序。3、质押担保说明质物内容（上市公司股权、非上市公司股权、金融机构

28、股权、其他权益等）、价值（每股净资产、近阶段的每股市值、近期成交价、评估值等），是否可办理质押手续，变现能力如何，是否具备可操作性。4、第三方保证说明保证人与申请人关系，判断保证人提供担保的原因及代偿意愿。调查要求和报告内容同申请企业。六、授信收益推荐表格：利息收入：计算依据：相关存款：计算依据：手续费收入：计算依据：其他收益：计算依据：七、授信风险与控制措施1、 授信风险分析 政策风险 企业风险资金挪用风险项目完工风险市场定位和销售风险流动性风险最终风险财务风险法律纠纷风险：国家政策调控风险2、 拟采取的风险防范措施：A、授信封闭运行方案：应明确监管等级，确定监管人员名单、相应职责划分。B、

29、分行按揭政策、配套按揭跟进的可能性，或是其他按揭行是否会与我行签订三方协议、协议的效力如何等。C、项目风险预警与处理。八、调查结论结论包括两部分：同意或不同意的主要依据；初步授信方案。1、无论是否同意上报授信，均应简洁概括理由。2、初步授信方案要求要素齐全，包括但不限于借款人、品种、金额、用途、期限、利率水平、担保条件、还款方式或安排、监管级别、贷款发放和抵押登记/解押的具体操作、授信其他条件等（是否开立唯一帐户，是否提供配套按揭，施工方是否放弃优先受偿权、股东是否出具承诺等）。企业业务收费标准个人业务收费标准电子商务收费标准 一、企业业务 （一）服务费收费项目收费标准执行时间备注1. 网上银

30、行（包括银企互联和电子商务）证书年服务费每张证书200元2000年2月1日 2. 网上银行证书年服务费（CFCA证书）每年每张（个）证书最低280元2009年6月8日 3. 网上银行账户年服务费每个注册账户20元（一般单位客户不收此项费用，集团客户主账户不收此项费用；每年截至12月20日，账户注册时间超过半年（含）的按标准收取，不足半年的按半价收取）2004年1月1日4. 网上银行贵宾室年服务费每个客户10000元2006年1月7日5. 企业网上银行（普及版）年服务费每张证书不超过500元2004年11月14日按当地工商银行公告标准执行。6. 银企互联开通服务费10万元（一次性收取。特约网站开

31、通银企互联的，按特约网站开通服务费标准执行。）2004年1月1日7. 银企互联账户年服务费每个注册账户200元（一般单位客户不收此项费用，集团客户主账户不收此项费用；每年截至12月20日，账户注册时间超过半年（含）的按标准收取，不足半年的按半价收取）2006年1月7日8. 工行信使（余额变动提醒）服务费每月每手机号10元2009年4月19日9. 电话银行年服务费每张证书不超过500元（未采用证书方式的，按其客户编号或登录账号，比照证书方式收费标准收取）2004年1月1日按当地工商银行公告标准执行。10. 票据托管年服务费每个客户8000元2009年6月8日按当地工商银行公告标准执行。（二）交易

32、费 业务种类收费标准执行时间备注1. 工行系统内电子银行人民币结算同城业务每笔0.8元；异地业务按柜面资金汇划业务收费标准收取。2009年6月8日2. 跨行电子银行人民币结算按柜面资金汇划业务收费标准收取，其中同城非联机处理的业务按每笔1元收取。当地人民银行另有规定的，按人民银行的规定执行。2009年6月8日3. 外汇汇款手续费：按汇出金额0.8收取，统一按我行当日外汇牌价折算为等值人民币，最低每笔40元，最高每笔800元；邮电费：按每笔10元收取。2009年6月8日4. 企业财务室（含贵宾室企业财务室）向付款单位收取。工行系统内同城每笔不超过5元，工行系统内异地每笔不超过10元；跨行业务按照资金汇划业务收费标准收取。2005年1月1日按当地工商银行公告标准执行。5. 票据托管实物票据托管的，按票面金额的万分之零点五收取，最低20元，最高200元；只委托我行录入票据信息的，每笔1元。2006年1月7日*柜面资金汇划业务收费标准请见“人民币基本结算业务收费标准”（三）工本费收费项目收费标准执行时间备注1. 金卡、银卡证书工本费金邦达GPK16000每张65元2004年1月1日1. 各品牌证书的芯片有所不同，但功能均一致，客户可选择使用。2.