房地产基础知识

1、房地产基础知识培训 房产： 是指房屋的经济形态，又称做房产和地产，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。 地产： 是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系；地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系。 房地产： 也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工筑物和建筑物及其附带的各种权益（所有权、管理权、转让权）。知识点一：房地产基础概念知识点一：房地产基础概念 土地所有制： 在我国现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分全民所有制（即国家所有）和集

2、体所有制（即集体所有）两种形式。任何人均不能取得土地所有权。 土地所有权： 土地所有权，是指国家或者集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分权能。土地所有权是不能出让或转让的。 在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地使用权，而不是土地所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占有的土地，不享有所有权，只拥有使用权。知识点二：土地及土地使用年限知识点二：土地及土地使用年限 土地使用权： 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地礼仪的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种方式：（1）土地使用

3、权的出让：是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）土地使用权的转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权转移的行为。（3）土地使用权的划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定不叫出让金后方可进行转让、出租和抵押。知识点二：土地及土地使用年限知识点二：土地及土地使用年限 土地使用权收回： 1.土地使用权届满2.因地灭失3.土地使用者违约使用土地4.土地使用者违法使用土地被司法机关收回知识点二：土地及土地使

4、用年限知识点二：土地及土地使用年限 土地开发： 是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地） 生地： 是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 熟地： 是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地 三通一平： 是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作 七通一平： 是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。知识点二：土地及土地使用年限知识点二：土地及土地使用年限 土地使用年限： 首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土

5、地的使用权是有期限的。 不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行，即：（1）居住使用70年（2）工业用地50年（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年（4）商业、旅游、娱乐用地40年（5）综合用地或者其他用地50年知识点二：土地及土地使用年限知识点二：土地及土地使用年限经济适用房： 是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保证性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点： 住房保障制度： 包括公积金制度、经济适用房制度、廉租房制度、两限房制度 知识点四：住宅的类型知识点四：住宅的类型

6、期 房： 从专业角度来说，期房是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。习惯上，我们把市场上在售的、尚未完工、不能马上交付使用的商品房称为期房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 现 房： 这里所谓的“现房”，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，是房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。知

7、识点六：住宅的完工程度知识点六：住宅的完工程度 框架结构： 框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。 框架结构住宅适合大规模工业化施工，效率较高，能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能产。同事由于有框架结构的柱截面较大，不易家具布置和装修，从而影响室内使用。知识点八：住宅的结构知识点八：住宅的结构 剪力墙结构： 剪力墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。 剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，他的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于

8、室内布置，方便使用过 剪力墙结构形式是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式。相比框架结构，剪力墙结构具有较好的抗震性能，其不足之处在于结构自重大。预应力剪力墙结构通常可以做到大空间住宅布局，此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可以采用预制的轻质隔墙来分隔空间，此种方式为日后的室内装修改造带来了较大的方便之处，深受广大住户欢迎。知识点八：住宅的结构知识点八：住宅的结构 框架-剪力墙结构： 框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。 剪力墙结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种

9、不同的抗侧力结构组成的心的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框架结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力；上不楼层则相反，剪力墙的位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则由内收的趋势，框架拉剪力墙按剪力墙切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力墙拉回来的附加水平力，剪力墙不但承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以上不楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架和总也出现相当大的剪力。知识点八：住宅的结构知识点八：住宅的结构 板楼： 从建筑物本身来说

10、，板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。从板楼的建筑特征来看，板楼就是东西长、南北短的建筑，也就是说在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外形为规则的条状，就像一个长方形，通过采用一梯两户布局，上到楼层后，左右各只一户。 板楼有低层有多层，最近比较流行的是板式小高层。目前市场上流行的板楼主要有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。知识点八：住宅的结构知识点八：住宅的结构 综合而言，板楼有四大优点：（1）南北通透，便于采光通风。板式住宅多是正南北方向，进深15米左右，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜

11、。通常而言，由于板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。（2）均好性强。眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中个套户型的优劣差距很小 。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。（3）管理成本不高。通常而言板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，出一些配套设施要求较少外，仅外墙粉刷的日常维护费用就要比塔楼便宜得多。（4）面积使用率很高。使用率通常高于塔楼户型，因为塔楼内的电梯、候梯厅、变配电机房等公共设施面积较大，都将摊到每个业主的头上。 板楼的两项缺点（1）建筑密度低，房价高。板楼社区多属于底层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼

12、也许只有非工薪阶层消费得起。（2）户型格局不易改造。板楼特别是砖混结构的板楼墙体起承重作用，不可以变化，这一点如饶楼的可改造性强。知识点八：住宅的结构知识点八：住宅的结构 塔楼： “塔楼”是现今商品房市场上采用的最多的一种建筑形态，它以电梯、楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后，向四面走即进入各家户内。从塔楼的平面图来看，塔楼的平面长度和宽度大致相同。这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层为超高层。塔楼四大优势：（1）节约土地资源，房价较低。由于塔楼社区的建筑密度较高因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。（2）空间结构灵活，易于改造。塔楼多采用

13、大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通灵活分割户型。（3）结构强度高，抗震性好。高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。（4）居高望远，视野开阔。他搂住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。知识点八：住宅的结构知识点八：住宅的结构塔楼的两项缺点：（1）均好性差，居住密度高，通风采光不能保证。塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当让不如板楼优越。而且，因为进深大、户数多，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观灯条件比较落后，且

14、不可改变。（2）面积使用率高，存在灰色空间。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间” 知识点八：住宅的结构知识点八：住宅的结构 住宅的开间： 在设计中，住宅的宽度是指一间房内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 住宅的进深： 住宅的长度及进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。知识点八：住宅的结构知识点八：住宅的结构 建筑容积率： 所谓建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑

15、面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比。其计算公式为： 建筑容积率=总建筑面积总用地面积*100%。 建筑密度： 所谓建筑密度，即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基地面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积之比。这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。其计算公式为： 建筑密度=建筑占地总面积总用地面积*100%。知识点九：住宅建设的技术经济指标知识点九：住宅建设的技术经济指标 绿地率： 所谓绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总和站居住区用地的比率。这里的绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台

16、的人工绿地。通常情况下，住宅项目的绿地率应不低于30%。例题： 若某宗建设用地面积为10000，容积率为5.0，建筑密度为30%，楼高30层，请问该楼的平面面积为多少？知识点九：住宅建设的技术经济指标知识点九：住宅建设的技术经济指标 房地产市场： 房地产一级市场 房地产一级市场又称土地市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地，可以是生地，也可以是已经开发达到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地产以及市场是由国家垄断的市场。商品房销售基本知识与法律常识商品房销售基本知识与法律常识 房地产二级市场： 是土

17、地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。 房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将符合规定可以装让的土地进入流通领域进行交易的市场，如土地使用权的转让等。 房地产三级市场： 是指已获得房地产权的单位和个人，在吃将房地产转卖或交换、转租的市场。 三级市场通常是住房消费者之间的交易，属于消费市场的重新配置，常见的有房屋买卖、交换、租赁、抵押、典当、拍卖等流通形式。商品房销售基本知识与法律常识商品房销售基本知识与法律常识我国住宅商品化正式实施于1998年。1998 年 7 月 3 日，国务院发布国务院 关于进一步深化城镇住

18、房制度改革加快住房建设的通知商品房销售基本知识与法律常识商品房销售基本知识与法律常识 商品房预售条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书的。（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证的。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的，已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房销售所需要缴纳的税费： 开发商：所得税、契税、营业税 购房者：印花税、契税商品房销售基本知识与法律常识商品房销售基本知识与法律常识 五证： “五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（又称建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证。 “五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者