抵押贷款业务部分法律风险

1、抵押贷款业务中部分法律风险2014.9抵押贷款是银行贷款的最重要组成部分，抵押贷款容易出现问题的环节：一、贷款主体（一）虚假资格证明文件。1、虚假的的身份资料：如企业法人营业执照、组织机构代码证、房产证、国土证。2、企业董事会（股东会）决议等证明企业借款资格的文件。 案例一（虚假借款人）：贺先生是某房屋的产权人。2004年8月13日，一位自称是“贺先生”的人来到银行办理借款。在“贺先生”出具了身份证、户口本、房产证等证件后，银行即与这位“贺先生”签订了一份贷款额度为21万元的借款合同，并同时以贺先生的房产作为抵押物，办理了相应的强制公证及抵押登记手续。合同生效3个月后，借款人“贺先生”停止了还

2、款。银行在多次向“贺先生”催款但不见动静的情况下，于2005年1月将借款人贺先生告上法庭，请求法院判令贺先生立即偿还本金及利息，依法处分其抵押房产，就所得款项优先偿还银行贷款。令人意向不到的是，贺先生矢口否认曾经和银行签订过任何合同。面对银行在法庭上提交的借款合同和抵押合同，贺先生辩称不认识签订合同的这个“贺先生”，贺先生对此毫不知情。2005年2月，司法鉴定部门对借款、抵押合同上的“贺某”签名进行了鉴定，鉴定结论为上述两合同中的“贺某”与产权人贺先生的样本字迹不是同一人所写。 法院经审理后认为，合同上的签名并非贺先生本人所签，贺先生事后也未对合同予以追认，银行既没提供证据可以证明贺先生委托了

3、他人与银行签订合同，也没有证据证明还款行为系贺先生所为。鉴于借款合同涉及金额大，虚假贷款风险大，房屋产权人对相关身份及权利凭证的控制力相对较弱，根据诚实信用原则，银行理应采取必要的防止风险的措施，且不得将该措施本身存在的失误或风险转嫁于善意的产权人。据此法院判决，对原告的全部诉讼请求不予支持。至于假借别人身份的人是否构成贷款诈骗罪另论。 二、抵押资产不实（资产价值虚高）1、资产评估价值同市场成交价值并不都是完全相符的，一旦价值不实，则处置时，会对债权构成重大不利影响。2、汽车抵押贷款业务：同一车型，配置不一样，价格可能差距很大，但在办理业务时，会存在出具高配的发票，实际购买低配的车辆，从而将贷

4、款放大。3、土地、房产的价值评估同样存在问题。三、已签订抵押合同，未办理抵押登记就放款1、抵押合同签订后没有完成抵押登记，能否对抵押物行使抵押权利？2、车贷业务中，有可能存在没有办理完抵押登记手续即放款的情况。 四、主从合同不对应综合授信协议与最高额抵押合同不对应。某银行与某授信企业签署了综合授信协议，期限为一年，并以此作为主合同与授信企业签署了最高额抵押合同，以抵押物A作为担保物，办理了抵押登记。最高额抵押合同中约定抵押物A 对授信额度协议项下发生的借款提供抵押担保。综合授信协议到期后，双方签订了补充协议，规定了新的额度金额和期限，且仍作为原最高额抵押合同的主合同。该补充协议是否需要送到登记

5、机关备案？我们认为：应当送去备案：第一，根据主从合同的效力关系，当作为主合同的第一个额度协议到期后，作为从合同的最高额抵押合同应随之到期，银行和授信企业重新签署的新补充协议只是当事人双方的意愿，补充协议并未送登记机构作为主合同备案入档，未实现对原抵押登记的变更登记。第二，如果此种情况下的授信出现不良，银行在旧额度协议到期后发放的贷款就可能得不到抵押物A 的担保，存在着脱保风险。五、内外部合同不一致在办理抵质押贷款业务时，银行会与授信企业签署银行制式文本的抵押合同( 最高额抵押合同) ，但到登记机构办理抵押登记时，部分登记机构并不接受银行的抵押合同，而是要求银行与授信企业重新签订登记机构统一印制

6、的抵押合同，行内行外两种格式的抵押合同常常出现登记内容不一致的情形，给银行授信资产安全带来隐患。合同差异风险点主要表现在押品与担保债权的对应关系上，具体有以下两种情况:(一) 单个押品对应债权（相对较少）:因物权法并未明确禁止超值抵押，所以在某些特殊情况下，可能存在押品价值可以低于所担保的债权数额的情况。譬如评估价值1000 万的房地产，银行的抵押合同中也可约定其对2000 万元债权提供担保。但登记机构在办理抵押登记时，并不接受超值抵押，登记机构遵守 “抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”的规定，在其要求签署的抵押合同中必须明确约定该押品最多只担保2000万元债权中的1000 万元。银

7、行在实现抵押权时，不管押品增值空间多大，也只能在登记机构登记的权利范围( 本金、利息及其他相关费用) 内受偿。(二) 多个押品对应债权: 在授信企业提供多个押品( 如押品A、B、C) 为债权提供担保时，银行与授信企业签署的行内抵押合同( 最高额抵押合同) 通常将抵押物作为“押品包”共同对债权提供担保即每个担保物都对应100%的债权。但是，登记机构通常要求抵押合同中会要求明确每个抵押物与债权的一一对应关系，即必须明确押品A、B、C 分别担保的债权数额。如此，在实现抵押权时，即使A 押品变现价值远远大于A、B、C 共同担保的权利价值，银行也只能就其“分摊”的权利价值进行受偿，其他债权只能从押品B、

8、C 的变现价值中受偿，如果B、C 押品价值不足额，银行就要承受损失。六、最高额抵押存续期间抵押物被查封，后续担保物权的效力案例：2010年8月，乙银行同甲公司签订了综合授信合同期限3年，综合授信额度5000万元。丙公司用其评估价值8000万元的一处房地产作为抵押，双方签订最高额抵押合同（循环使用），约定在3年内，最高担保金额为5000万元。合同签订并办理完毕抵押登记手续后，乙银行放款4000万元。2011年3月，丙公司因涉及同丁公司的债务纠纷，被丁公司申请法院查封了该抵押物。2011年4月，甲公司申请使用剩余的1000万元额度，乙银行认为该笔贷款在5000万元额度内，也在授信期间，便发放了该贷

9、款。问：两笔借款的抵押登记效力如何？我们认为：一、第一笔有效。二、第二笔债权有效，但担保无效。理由：根据物权法第206 条规定：抵押财产被查封、扣押的债权确定。在最高额抵押权存续期间，如果发生第三人申请财产保全、强制执行抵押人而查封抵押物，则该抵押物所担保的债权因此而确定，其后发生的债权不再享有抵押担保的效力。由于银行在办理最高额抵押授信时，除了首笔发放时会重视对抵押物的登记查询，在最高额抵押存续期间的后续放款往往会忽略对抵押物的权属状况进行登记查询。如果被银行设定了最高额抵押权的抵押物被查封或扣押后银行仍继续放款，该债权将不被抵押物所担保，在抵押权实现时，抵押物查封或扣押后的贷款将失去对抵押

10、物的优先受偿权。七、租赁权与实现抵押权的冲突案例:2007年12月，晟欣公司因资金紧张，向齐鲁银行贷款7000万元，以其所有的一栋大楼作抵押，于同年12月30日到房管部门办理了抵押登记。2008年8月，晟欣公司将该栋大楼整体出租给利群公司经营。2009年12月，晟欣公司与齐鲁银行再次签订7000万元的抵押借款合同，性质为“贷新还旧”，双方于2009年12月28日办理了抵押权注销登记并在该房产上重新办理了抵押权登记。2012年2月，因晟欣公司逾期还款，晟欣公司请求实现抵押权。大地公司在强制拍卖中竞得该处房产，随后通知利群公司搬出。利群公司予以拒绝，并称其租赁在先，银行抵押在后，租赁合同应继续履行

11、。协商未果后，大地公司将利群公司诉至法院。一审法院经审理认为，齐鲁银行与晟欣公司2009年12月的贷款与2007年的贷款具有牵连性，且抵押物相同，抵押时间亦未中断，抵押权的效力应连续计算。齐鲁银行的抵押权自2007年12月设立，先于利群公司的租赁行为。利群公司请求继续履行租赁合同无法律依据，对其主张不予采纳。故判决：利群公司于本判决生效后30天内搬出。利群公司对此不服，提起上诉。二审法院经审理认为，齐鲁银行于2007年12月向晟欣公司贷款7000万元并作了抵押权登记，该笔债权所附的抵押权自2007年12月设立。2009年12月齐鲁银行与晟欣公司重新签订借款合同，以“贷新还旧”的方式归还了上一笔

12、贷款，应认为原债权及其所附抵押权消灭，自2009年11月28日重新登记时起成立新的抵押权。该抵押权晚于利群公司的租赁行为，根据物权法第一百九十条的规定，利群公司上诉有理。故判决撤销原判，驳回大地公司的诉讼请求。八、股东会决议确定提供抵押，但未办理抵押登记案例：2008年4月28日，H电缆公司因流动资金紧张，向A信用社申请贷款150万元。H电缆公司为了得到上述贷款，2008年5月2日，由F房地产公司向黄花信用社出具股东会议决议，其内容为：“A信用社：经我公司股东会议决定，形成如下决议：1、一致同意为H电缆公司在贵社的流动资金贷款150万元提供担保。2、一致同意以我公司位于长沙市雨花区二环路F综合

13、楼（面积2221.51平方米)作为该笔贷款的抵押，直至贷款本息还清为止”。但F房地产公司提供的上述抵押物并没有为该笔150万元贷款在长沙市房屋产权管理局办理抵押登记。2008年5月13日，A信用社(贷款人)与H电缆公司(借款人)签订借款合同，该合同约定：借款金额为150万元，借款用途为周转，借款月利率为9.45，借款期限为从2008年5月13日起至2009年11月12日止。并约定如借款人的法定代表人从事违法活动、涉嫌重大诉讼活动、生产经营出现严重困难、财务状况恶化等情况出现，贷款人有权决定提前收回借款，并且提前行使担保权。同日，A信用社向H电缆公司发放贷款150万元。在合同履行过程中，H电缆公

14、司已向A信用社清息至2008年11月28日。2008年12月，H电缆公司的法定代表人胡明钦涉嫌非法吸收公众存款，正由司法机关处理，该公司的财产已被多家法院查封、冻结。2009年4月22日，A信用社向一审法院提起诉讼。我们认为:本案的焦点在于F房地产公司股东会决议确定提供抵押，但未进行抵押登记如何定性？根据上述股东会议决议第二项内容，F房地产公司同意对H电缆公司在A信用社的150万元借款提供位于长沙市雨花区二环路F综合楼201号房产作为抵押担保，但未依法办理抵押物登记。根据中华人民共和国担保法第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。故

15、F房地产公司就H电缆公司在A信用社的150万元借款提供的抵押担保无效。又根据股东会议决议第一项内容，F房地产公司明确表示同意为H电缆公司在A信用社的150万元借款提供担保。根据最高人民法院关于适用若干问题的解释第二十二条第一款规定，第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。F房地产公司与A信用社就H电缆公司在A信用社的 150万元贷款成立了保证合同关系。所有，A信用社要求F房地产公司对H电缆公司尚欠A信用社的150万元借款承担连带清偿责任的理由成立。九、未经共有人同意设置抵押，债权人能否实现抵押权案例：2011年6月29日，黄某某与某银行签订了个人借款最高

16、额抵押合同，约定以其与华某共有的位于某市永丰路325号的房屋对因某银行向债务人黄某某发放贷款而形成的债权提供抵押担保，最高额为130万元，抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）和为实现债权而发生的一切费用。在此抵押合同上，除黄某某本人签字盖章外，亦有“华某”以抵押人身份的签字及盖章。签订合同时黄某某除提供基本身份证、房产证外，还提供了华某的第一代身份证和伪造的黄某某与华某的结婚证。并到相关的部门办理了抵押登记。上述合同签订后，某银行依约履行了借款义务。黄某某未按约定还款，某银行催讨未果后，遂诉至法院。在诉讼中，查明，黄某某与华某于1996年8月31日登记结婚，但于2009年3月21日

17、登记离婚，另经华某申请，法院委托司法鉴定中心对借款合同、最高额抵押合同上“华某”签名进行了司法鉴定，鉴定结论为倾向认为借款合同、最高额抵押合同上“华某”签名字迹不是华某本人所写。我们认为：由于华某本人并未与银行签订借款合同以及抵押合同，同时银行业不能够提供华某授权黄某某代其行使权力的授权委托书，华某并未与银行就抵押合同与借款合同达成合意。而银行由于自身的疏忽，导致抵押合同效力待定，若华某不追认，则该合同关于华某的部分自始无效，即华某共有部分的抵押权不能够成立。银行要非常重视自身的风险审查，因为我们银行被认为应该具备足够的专业知识，如果存在审核不严的情形，往往难以通过善意取得的方式来维护自身的权

18、益。十、抵押需办理抵押手续，否则不能对抗善意第三人 案例：吴某欲自办一个面粉加工厂，手头资金不够，遂在2008年10月找到朋友张某提出借款10万元，借款期限为半年。张某担心吴某将来可能亏损，于是要求吴某以其新购置的一辆越野车作为抵押才能借款。吴某一口答应，双方遂订立了借款合同。合同中约定，如果吴某到期无法偿还，张某可将其吉普车变卖后受偿。合同签订后，由于双方的生意都很繁忙，并未到县车管所办理抵押登记。同年10月10日，张某将10万元现鑫交付吴某，吴某出具收据。吴某用该款购置设备建起面粉加工厂，但因工厂管理混乱，加工质量没有保证，很快就濒临倒闭，不但没有收回投资，而且净赔了12万元。吴某眼见半年的还款期限将至，自知短期内无