物业管理方案

1、物业服务合同第一章 总 则第一条 本合同当事人 甲方：山东中烟工业公司济南卷烟厂 乙方：济南正大永和物业管理有限公司 为做好济南卷烟厂的物业管理工作，保障济南卷烟厂的生产即各项工作正常进行，创建安全、整洁、优美、文明的厂区环境，根据中华人民共和国合同法、物业管理条例等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将济南卷烟厂（室外部分）（以下简称本物业）委托乙方实施物业管理，订立本合同。 第二条 物业管理区域基本情况 物业类型：工业区 座落位置：济南市高新区科航路2006号 占地面积： 平方米 建筑面积： 平方米绿化面积： 平方米第三条 乙方提供物业服务的业主为山东中烟工业公司济南卷烟厂

2、。第二章 物业服务内容第四条 甲方委托乙方实施物业管理的范围和内容为：1、 厂区道路和广场的清洁卫生和保洁，其中厂区道路面积约11万平方米。2、 绿地保洁，绿化面积： 平方米。3、 公共配套设施和场地（大门电动伸缩门、旗杆和护栏、天然气阀门围栏、停车场、运动场）的清洁卫生和保洁。4、 景观（主体广场喷泉、立柱、雕塑、景观灯、山景等）的清洁卫生和保洁。5、 人工景观湖及喷泉保洁。6、 清排污和垃圾分类收集。7、 户外照明（路灯）的日常巡查和保洁。8、 楼宇外墙和玻璃幕墙的清洁。9、 重大节日、重大活动户外花卉摆放和养护管理。10、 厂区停车场管理。物业管理的具体范围和内容详见本合同附件一。第五条

3、 甲方授权乙方管理的其他事项：外来施工单位施工过程中环境卫生保护的监督和协调； 第三章 物业服务要求和标准第六条 本物业的服务要求和标准见本合同附件一。 第四章 双方权利义务第七条 甲方权利义务 1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；2、审定乙方制定的物业管理制度、物业管理方案、物业管理服务年度计划、财务预算，监督乙方管理服务方案及制度的执行情况，提出合理化的改进意见； 3、负责在合同生效之日起10日内向乙方免费提供120平方米的管理用房和相关物业管理资料供乙方使用。 4、定期听取乙方关于物业服务合同履行情况的报告；5、对乙方违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；6、有权依据本合同附件四约

4、定的监管考核办法，对乙方进行处罚；7、协助乙方做好物业管理工作和宣传、文化活动；8、协调、配合乙方共同处理本合同生效前发生的相关遗留问题；9、负责厂区公共责任险等保险事宜。第八条 乙方权利义务1、按照物业服务要求和标准，对物业实施管理和提供专业化服务，达到合同约定的相关目标和指标；2、根据有关法律及本合同的约定，制定物业管理方案和制度并负责实施；3、可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业服务合同义务的全部转移给第三方，乙方在转包的基础上对甲方承担责任。乙方选聘的专业公司必须具备相应的专业资质；4、依照本合同约定按时向甲方收取物业服务费；5、不得擅自占用物业管理区域内设施设备、场

5、地或改变其用途，不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；6、遵守各项法律规定，依据本合同约定的委托管理服务范围和内容自主经营，自负盈亏，并承担相应责任。对属乙方责任而导致的人身伤亡、劳动纠纷、设备事故等，由乙方承担全部责任。7、向业主、物业使用人、外来施工单位等告知物业管理区域内环卫保护的有关规定，当以上人员在乙方物业管理区域范围内进行施工或其他工作时，告知其有关的限制条件，并负责监督；对业主、物业使用人、外来施工单位等破坏乙方物业管理区域内环境的行为，提请甲方有关部门处理。8、本合同终止后十日内，乙方必须向甲方移交管理的全部物业、物业管理用房和物业相关资料。第五章 物业服务费用第

6、九条 本物业的管理服务费用，甲方按如下标准支付：1、依据本合同第四条1-6项服务内容的物业服务费，按每年 元，月均服务费 元；按月支付，甲方在每月底支付当月费用。2、外墙清洗费用：根据市场价格，按实际发生的工程量单独结算。3、重大节日、重大活动户外花卉摆放：根据甲方要求，乙方制定实施方案和费用预算，经甲方书面批准后实施，按甲方批准的费用单独结算。第十条 乙方如接收甲方委托，提供本合同约定委托事项外的专项服务，专项服务的内容和费用另行约定。第十一条 洒水车等大型设备的运行、维护费用由甲方承担。第六章 物业服务期限第十二条 委托服务期限自2008年3月1日起至2008年12月31日止。第七章 违约

7、责任第十三条 甲方违反合同第十条义务的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在十日内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同，造成乙方的经济损失，甲方应给予乙方经济赔偿。第十四条 乙方违反本合同第八条义务和第三章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权按照本合同附件四（物业管理监管考核办法）的规定对乙方进行处罚，造成甲方的经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。第十五条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第十六条 任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付壹万元的违约金；由于毁

8、约造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第十七条 如果因乙方未能妥善处理与其员工的劳动关系，造成乙方员工罢工、滋事或者去甲方及甲方的上级单位、当地党委政府无理取闹，影响甲方正常生产或给甲方造成经济损失、社会不良影响的，视为乙方违约，每出现一次乙方向甲方缴纳违约金10000元，甲方有权解除合同，并终止甲方与乙方及其有关联关系的单位一切经济合作活动。甲方有权在支付物业服务费用时扣除上述违约金。第十八条 因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。第八章 附则第十九条 自本

9、合同生效之日起3日内，双方办理完交接验收手续。第二十条 本合同一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。第二十一条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。第二十二条 本合同之附件均为本合同有效组成部分。第二十三条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第二十四条 本合同在履行中如发生争议，经双方协商仍不能解决的，可向人民法院提起诉讼。第二十五条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前30日内向对方提出书面意见。第二十六条 本合同自签订之日起生效。甲方签章： 乙方签章：代表人： 代表

10、人：年 月 日附件：一、 济南卷烟厂物业管理（室外部分）委托管理服务计划书；二、 济南卷烟厂物业管理（室外部分）人员编制与辞聘人员资格评审管理办法；三、 济南卷烟厂物业管理（室外部分）费用预算；四、 济南卷烟厂物业管理（室外部分）监管考核办法。附件一 济南卷烟厂物业管理（室外部分）委托管理服务计划书一、 物业服务的范围和内容：序号范围工作内容数量1厂区户外保洁道路、广场和绿地道路面积约11万平方米，广场面积约1万平米2景观清洁主体广场喷泉、立柱、雕塑、景观灯、山景、湖内喷泉、水系喷泉的清洁；条形水系和人工湖的清洁、注水、清池；主体广场喷泉1个、立柱8个、雕塑1个、景观灯10个、山景1个、人工湖

11、1328平方米、湖内喷泉3个、条形水系6个和水系喷泉2个3大理石面清洁保养国旗台底座平面、中心广场花池平面大理石面积2858平方米4不锈钢养护大门口伸缩门、国旗护栏、联合工房外墙门框和天然气阀门围栏清洗保养不锈钢面积235平方米5金鱼金鱼喂养（含饲料）、金鱼病害预防和治疗6垃圾雨、污水井清污、疏通，井盖刷漆、垃圾收集分类；雨、污水井172个、垃圾桶26组7庆典重大节日、重大活动花卉摆放。按业主要求8安防器材监控器、室外消防栓的日常清洁监控器13个、室外消防栓64个，9标示系统标示牌、广告牌清理厂内广告牌、标示牌142个10运动场篮球场、网球场卫生清理和保洁篮球架四个、网球架两个、网球场围网、地

12、面面积3400平方米二、 工具配备序号范围工作内容需用工具1厂区户外保洁道路、广场和绿地扫路车、长把扫帚、铁簸箕、小苕帚、垃圾车、抹布、铁锨、雪推2景观清洁主体广场喷泉、立柱、雕塑、景观灯、山景、湖内喷泉、水系喷泉的清洁；条形水系和人工湖的清洁、注水、清池；高压水枪、升降平台、打捞网、拖把、抹布、铁簸箕、小苕帚、水桶、安全带、头盔3大理石面清洁保养国旗台底座平面、中心广场花池平面清洗保养拖布、尘推、大理石腊、抹布、水桶4不锈钢养护大门口伸缩门、国旗护栏、联合工房外墙门框和天然气阀门围栏清洗保养抹布、不锈钢油、水桶5金鱼金鱼喂养（含饲料）、金鱼病害预防和治疗颗粒饲料、消毒品（生石灰、漂白粉、氯化

13、钠）6停车场停车场管理与保洁；长把扫帚、铁簸箕、小苕帚、垃圾车、抹布、铁锨、雪推7垃圾雨、污水井清污、疏通，井盖刷漆、垃圾收集分类；清洁车、垃圾袋、抹布、铁锨、消杀药品8庆典重大节日、重大活动花卉摆放。9安防器材监控器、室外消防栓的日常清洁抹布、水桶10标示系统标示牌、广告牌清理人字梯、抹布、水桶11运动场篮球场、网球场卫生清理和保洁长把扫帚、铁簸箕、小苕帚、垃圾车、抹布、铁锨、雪推、推水器三、物业服务标准：根据甲方提出的物业服务要求和标准，我方制定如下服务标准：（一） 基本标准：1、 根据物业服务合同中明确的责任义务关系，实施物业管理服务；2、 管理人员、专业操作人员全部持证上岗；3、 提供

14、完善的物业管理方案，建立健全的物业管理实施细则及内部管理制度。4、 严格履行劳动合同法规定的用工管理手续，对管理和服务人员进行考核。5、 严格要求管理服务人员统一着装，佩带工牌，行为规范，服务主动热情。6、 每季度一次征询业主度物业服务的意见，对业主提出的合理建议及时整改。（二） 保洁服务要求和标准：1、 清洁卫生实行责任制，由专职的清洁人员和明确责任范围，实行标准化情节保洁。2、 房屋外观：完好整洁，每年组织清洗外墙一次。3、 厂区道路路面和绿地：道路畅通、路面平坦，每日清扫一次，循环保洁，地面垃圾滞留时间不得超过1小时，无污渍和积水；绿地无纸屑、烟头等废弃物。4、 环卫设备设施完备完好，保

15、持垃圾桶及周围清洁、无异味，垃圾日产日晴。5、 对有毒、有害工业垃圾严格按规定粉状，不得与其他垃圾混杂。6、 定期杀虫灭鼠（每月一次）。7、 排水、排污通畅，明沟无杂物、无积水，每季度检查清理一次并有记录，制定汛期应急预案。8、 保持景观原貌，每月清洁两次。9、 大理石面（国旗台底座平面、中心广场花池平面和联合工房玻璃幕墙根平面）每天清扫擦拭一次，每半年保养一次。目视无灰尘，明亮清洁。10、 大门口伸缩门（两处）、国旗护栏和天然气阀门围栏每天抹尘一次，每周保养一次。目视无灰尘，明亮清洁。11、 停车场：地面每天清扫保洁，场地整洁，目视无垃圾；顶棚每月清洁一次，目视无积尘。（三） 人工景观湖及喷

16、泉清洁要求和标准1、 景观湖内水质达到三类水质标准以上，无杂草、无杂物、无异味。2、 水面每天清理一次，确保水面无漂浮物。3、 水底淤泥、杂物每年清理两次。4、 景观湖内雕塑每周清理两次，目视无灰尘。5、 喷泉每天定时开放，观察喷泉喷水情况是否良好，确保喷泉能随时开放。6、 每周检查喷泉喷头和管线一次，确保喷泉无人为损坏。7、 湖内金鱼每天投放适量饲料喂养一次，严禁私人喂食和捕捞。8、 为防止发生金鱼大规模死亡事件，定期投放适当药品，确保湖内金鱼成活率在90%以上。（四） 花卉摆放养护管理要求和标准1、 重大节日和重大活动前对景观设施、照明设施进行安全、功能检查，保证节日和活动期间运行正常。2

17、、 对节日和活动期间摆放的花卉安排专人每天养护、浇灌。附件二 济南卷烟厂物业管理（室外部分）人员编制及辞聘人员资格评审管理办法为加强厂区物业人员管理，确保聘用或辞退的物业人员符合厂区管理需要，保证其正常运行，根据物业服务合同的要求，制订本办法。一、 人员编制及保洁员分工：1、岗位设置：序号岗位人数1项目经理12主管23保洁员224垃圾收集2合计27人2、保洁员分工：分工责任面积（平方米）人数备注1、厂区北大门区域 5193.812、主体广场区域8055.523、联合工房前东西马路5068.414、联合工房西环道区域5801.815、综合办公楼一周6246.416、联合工房东环道5681.417

18、、联合工房正门口副道区域550118、人工湖区域3186.5819、物流广场区域14419.69210、物流东西道10486.25211、污水处理站及指挥部一周6718.14112、废品库一周6113.84113、动力中心一周6988.88114、仓储仓库一周5000115、西大门内外区域及南北小道5768.55116、东环道路5000117、成品库广场7083.7218、烟叶广场60001合计22人二、管理服务人员的素质要求1、项目经理、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。2、学历要求：项目经理须具有大专以上学历，主管须具有中专以上学历，保洁服务人员须具备初中以

19、上文化程度。3、年龄、性别要求：服务于本项目的员工年龄女性应不超过45周岁，男性应不超过50周岁，高空作业等工作应安排男性员工，男性员工应占总员工数的三分之一。三、管理办法1、物业服务人员的招聘、辞退、日常管理由济南正大永和物业管理有限公司（乙方）负责。乙方应根据国家劳动合同法的法律法规建立健全劳动人事制度，如乙方员工与乙方发生劳动纠纷由乙方负责承担全部责任。2、乙方应按照本项目的人员编制和素质要求招募配置物业服务人员，确保人员在岗率95以上（轮休除外），如缺岗人员超过一个月的，济南卷烟厂（甲方）有权从物业服务费中扣除缺岗人员相应的费用。3、甲方行管处每月听取一次乙方关于物业服务人员管理、流动

20、等方面的汇报。附件三 济南卷烟厂物业管理（室外部分）费用预算前言预算依据：1、国家建设部、山东省、济南市有关物业管理法规文件；2、济南卷烟厂相关资料和实地考察情况；3、行业专业经验和案例；4、物业管理有关规范和程序。5、不配备大型扫路车，纯人工清扫。预算构成：1、定编人员的工资和福利2、工装费3、办公费用4、工具及清洁耗材费用5、管理酬金6、税金日常运作费用（一）岗位设置及基本工资：序号岗位人数工资标准（元）月工资小计（元）年工资小计（元）1项目经理120002000240002主管215003000360003保洁员22760167204垃圾收集2760152018240合计2723240（

21、二）员工福利序号项目名称计算方法月费用（元）年费用（元）1社会保险（养老、失业、生育、工伤及医保）（2000元/月1人+1500元/月2人+1139/月24人）31.8%10282.84.082福利基金基本工资14%3253.6039043.203合计13536.44.28（三）员工工装：序号名称数量（套）单价（元）小计（元）折旧年限月折旧年折旧1管理人员3人12180216029010802工作人员24人9690864023604320合计4505400（四）办公通讯费：500元/月；（五）办公用具（3年折旧）：2000元/36月=55.56元/月。（六）工具、设备及清洁耗材费用：6.1大笤

22、帚：每人每月2把22人6.80元/把299.20元/月6.2小笤帚：每人每月2把22人5.50元/把242.00元/月6.3铁簸箕：每人每3个月1个22人6.50元/把/3个月47.67元/月6.4铁锨：每人每12个月1把22人15元/把/12个月27.50元/月6.5敌敌畏：每月5瓶8.00元/瓶40元/月6.6鱼食：每天2公斤3.6元/公斤30.5天219.60元/月6.7 大垃圾袋：26个大垃圾桶1个/日0.95元/个30.5天753.35元/月6.8小垃圾袋：22组小垃圾桶1个/日0.25元/个30.5天167.75元/月6.9不锈钢保护液：每年1桶210元/桶（25公斤/桶）/12个

23、月17.50元/月电动门保护液：每年1桶210元/桶（25公斤/桶）/12个月17.50元/月6.10包皮布：每月10公斤5.5元/公斤55.00元/月6.11 15米液压升降平台：20000元/台/12个月/8年=208.40元/月 清洁三轮车：每年维护保养费用300元/12个月25元/月*4辆=100.00元/月工矿车：每年维护保养费用200元/12个月16.67元/月*6辆=100.00元/月喷雾器：每年维护保养费用80元/12个月6.7元/月*4=26.80元/月安全帽：2个15元/个/12月2.50元/月安全带：2根/月18元/根/12月3.00元/月6.12手提垃圾桶：每年2个21

24、人25元/个/12个月87.50元/月6.13花池大理石打蜡：每年1桶280元/桶/12个月23.34元/月打蜡拖把：每年6把2人40元/把/12个月=40.00元/月尘 推：每年6把2人40元/把/12个月=40.00元/月橡胶手套：10人5元/副/月50.00元/月6.14 圆拖把：每年5把10人4.5元/把/12个月=18.75元/月方拖把：每年5把10人16.5元/把/12个月=68.75元/月6.15 蛇皮管：120元/盘/12个月2=20.00元/月6.16高压水枪：200元/个2个/12月/3年折旧=11.00元/月6.17推水器：200元/个/12个月=16.70元/月6.18

25、下水道井清淤：172个约计200.00元/月6.19下水道井盖油漆：172个（方形）+644个（圆形）约计475元/月。耗材费小计：3378.8元/月（七）直接费用汇总序号名称月度合计年度合计1员工工资23240.00.002员工福利13536.44.283员工工装450.005400.004办公费用500.006000.005办公用具（折旧）55.56666.726清洁工具及耗材3378.8040545.607总计41160.80.60（八）管理酬金41160.80104116.08元/月（九）税金45276.88元/月5.552512.86元/月（十）管理费用总额月费用总额：47789.7

26、4元年费用总额：.88元单价： 47789.74元=0.39元/月十一、年度总费用：.88元/年。备注重大节日、重大活动户外花卉摆放：根据甲方要求，乙方制定实施方案和费用预算，经甲方书面批准后实施，按照甲方批准的费用单独结算。附件四 济南卷烟厂物业管理（室外部分）监管考核办法为加强对物业区域内物业管理工作质量的监督检查，确保区域内各项工作的顺利进行，根据物业服务合同的规定，特制订本监督办法。一、督查的组织由山东中烟工业公司济南卷烟厂自行指派或组建督查小组。二、督查的方式及实施根据本物业合同的实际情况，督查分为日常督查、重点巡查和临时抽查三种方式。（一） 日常督查1、检查小组成员每日对院内卫生方

27、面进行督查并详细记录督查情况。2、根据督查的情况对物业管理状况进行评价，对发现的问题，及时提出整改意见、建议，并根据规定予以相应的处罚。（二）重点督查1、检查小组成员会同物业管理人员进行重点督查。主要包括：道路、广场、绿化带、雕塑、景观湖、喷泉、路灯、停车场、运动场地等方面。2、根据督查的情况对物业管理状况进行评价，对发现的问题，及时提出整改意见、建议，并根据规定予以相应的处罚。（三）临时抽查督查小组领导对管理人员的督查工作进行不定期的临时抽查，根据抽查意见评价管理人员工作情况，及时调整、解决、改进督查工作中存在的问题。四、督查信息反馈制度要通过建立信息反馈制度，及时反映工作中存在的问题，密切

28、合作，强化管理。（一）物业巡查人员要每日将巡查中发现的问题及时向本部门有关主管人员报告。（二）物业部门主管人员每周将保洁、维修、绿化等方面的情况定期向督查小组成员做统一汇报。（三）督查小组成员每周定期将本周物业督查情况向督查小组领导做汇总报告。（四）对于重大突发性事件、事故，如火灾、水患、人员发生伤亡等情况，必须立即上报，及时掌握、反馈有关信息。五、督查处罚督查小组在物业管理督查中，发现问题，除限期整改外，可根据处罚标准对物业管理公司予以一定额度的罚款。（一）凡发现下列问题之一的，视情节严重每次处罚50-100元。1、保洁、维修及绿化人员未按规定到岗的、不穿工装、不佩带工号牌的、不坚守值班岗位

29、或脱岗。2、室外卫生没有达到保洁服务要求和标准的。3、垃圾超过桶高。两天以上无人清倒的。4、对有毒、有害工业垃圾未分类收集的。5、各类景观两周内没有清扫，影响景观效果的。6、大理石地面和不锈钢表面出现严重积尘的。7、湖内水质发出较大异味的。8、物业工作人员在工作中，态度蛮横、顶撞业主或客人，造成恶劣影响的。（二）凡发现下列问题之一的，视情节严重每次处罚100-200元。1、因保洁不当造成墙面、地面及其他有关设施损坏的。2、未按物业服务合同的规定，擅自辞聘人员，造成工作影响的。3、雨季因排水沟不畅，造成院内积水严重，影响工作生活的。4、因工作人员工作失误，造成喷泉损坏，不能正常开放的。5、湖内发

30、生大规模金鱼死亡的（非乙方工作失误原因除外）。6、重大节日和重大活动前，未检查室外照明设施，影响节日和活动期间运行正常的。7、对节日和活动期间对摆放花卉未按时浇水，造成花卉死亡的。8、工作人员在工作中，对业主使用暴力的。（三）从重处罚内容1、对用电、高空作业、司机等特殊工种，乙方必须安排具备相应资格的员工持证上岗，如果因为乙方未按规定用工或因员工违规操作造成安全责任事故的，由乙方承担全部责任。2、乙方应保证其员工在上岗前已经过适当培训，并遵守甲方有关管理规定，爱护设备、消防和公共设施，如果乙方员工造成甲方设施设备的损坏，乙方应照价赔偿，给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任；如果乙方员工出现偷窃

31、、打架斗殴事件，每出现一次，按每人500元/次处罚。3、乙方人员所派人员出现人数不足情形，影响工作或不足人数超过一个月的，甲方有权扣除不足人员相应的费用。4、如果因乙方未能妥善处理与其员工的劳动关系，造成乙方员工罢工、滋事或者去甲方及甲方的上级单位、当地党委政府无理取闹，影响甲方正常生产或给甲方造成经济损失、社会不良影响的，视为乙方违约，每出现一次乙方向甲方交纳违约金10000元，甲方有权解除合同，并终止甲方与乙方及其有关联关系的单位一切经济合作活动。甲方有权在支付物业服务费用时扣除上述违约金。（四）对于未尽事宜发现问题的，经督查小组与物业管理公司磋商，可根据实际情况予以处罚。对于情节极为严重

32、、造成恶劣影响的，可根据实际情况从严加倍处罚乃至解除合同。六、处罚费用的管理（一）督查处罚额分为50、100、150、200四挡及从重处罚内容。（二）督查小组成员查实违规问题后，由督查小组统一填发处罚通知单（一式两份），经督查小组领导和物业管理项目经理签字后，双方各留一份，罚款额在结算时从物业管理费中扣除。（三）每月向物业管理公司汇总通报督查处罚情况。四、管理制度：1、员工行为准则 （1）自觉遵守公司员工守则和甲方管理规责。 （2）不迟到、不早退、遇下雪天气，提前半小时到岗。 （3）爱护工具节约使用物料。 （4）服从安排，对有争议的安排先服从后申报，不得擅自离岗。 （5）上班不准吸烟、酗酒、会

33、客、聊天。 （6）对捡拾物品，按规定上交，不得私分占用。 （7）工服整齐、不吃异味食品、不用有怪味的化妆品。 （8）有礼貌，热情帮助需要帮助的客户，但不要过份热情。 （9）遇突发事件，不慌不乱、注意安全、保证自身安全和客户安全后按程序处理。 （10）精神振作、举止端正，工作态度不卑不亢。 （11）不倚墙靠物，不袖手、背手、插手。 2、仪 表 仪 容 （1）头发要整洁，头饰不许过大，过多。 （2）服装衬衫要常换，保持干净，整洁。 （3）不准纹身，不留胡须，不留指甲，不染指甲。 （4）皮鞋干净光亮，常上油 （5）不准备带多余手饰（结婚戒指除外） （6）不准留怪发式、染黑色以外的头发。 （7）不准在

34、上岗时间吃任何有异味食品，喷怪味香水。 3、着 装 （1）清洁员上岗必须按规定着工装上岗，保持整齐 （2）上衣扣子扣好，不挽袖，内衣带不外露，胸牌端正。 （3）脚穿黑色布鞋或皮鞋，穿白袜或肉色丝袜。 （4）外围员工统一着装，不得穿着自己服装。 （5）在环境较差的场所工作，不许裸露（男不许光背，女不许裸露四肢） 4、礼 貌 用 语 （1）“您好”、“请”、“对不起”“谢谢”“先生”“女士”“小姐”“没关系”“不客气”。 （2）与人交谈先说“您好” （3）要求对方时应先说“请”结束问话时说“谢谢”失误时一定说“对不起” （4）给对方添麻烦时说“对不起” （5）对本公司领导在每天第一次见面称“您早”

35、前面加上XX经理或XX主任 （6）遇到总经理、副经理时身边有客人不要招呼，停留原地等领导过去后，再干自己的工作。 5、安全操作规程 （1）牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。 （2）在超过2米高处操作时，必须双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以免摔伤。 （3）在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。 （4）不得私自拨动任何机器设备及开关，以免发生故障。 （5）在不会使用机器时，不得私自开动机器，以免发生意外事故。 （6）应严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。 （7）在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。 （8）室外人员在推垃圾车、上垃圾时，应小心操作，以免

36、伤及身体。 6、管理规范 （1）遵纪守法，遵守员工手册和公司的各项规章制度。 （2）遵守部门考勤制度和保洁操作程序。 （3）履行职责，按时上下班，不迟到、早退，不旷工离岗，不做本职工作无关的事。 （4）上班穿工服、戴工号牌、仪表整洁、精神饱满。 （5）文明服务，礼貌待人。 （6）服务态度端正，有较强的奉献精神。 （7）工作时间不准脱岗、串岗、大声喧哗等。 （8）未经许可，不得擅入办公区域。 （9）不做有损公司形象的事，不收取住户或业主的钱物。 （10）绝对服从上级的领导、团结同事、互相帮助。 （11）爱护公物，损坏、遗失工具照价陪偿。 （12）爱岗敬业，在规定时间保质保量完成任务。 （13）做

37、好每日工作记录。7、考勤规定 （一）日常考勤： （1）严格执行部门作息时间表，现行为： 上午7：0011：00，下午 13：0017：00 （2）员工上下班按规定签到，须提前10分钟到部门列队、点名出席班前、后例会。 （3）员工应亲自签到，不得委托他人代签，如有代签及擅自涂改情况发生均按有关规定处罚。 （4）员工按规定上下班，不得无故迟到、早退，如有迟到早退将均按员工手册有关规定执行。 （5）员工请假（包括病、事、婚、伤、丧、产假等）均按员工手册有关规定执行。 （6）员工应服从上级安排的加班否则视为旷工。 （二） 公休： （1）员工采用轮休制，每周工作五天，日期当月固定。 （2）员工休息日有所

38、属部门领导按月安排。 （3）部门主管在月底前将下月排休表以书面的形式报物管处。 （4）员工须换休时可在指定范围内自找对象，并提前填写换休单，由双方签名后上交部门，待批准后方可换休。 （5）未经部门批准，不可以加班或攒公休，自愿加班按尽义务考虑。 （三）班次： （1）员工的班次采用轮换制。 （2）员工的换班原则与换休做法相同。 （四）节假日： （1）逢政府规定的节假日时，原则上赶上工休的可以休息；未赶上工休的补休，但以能否排开工作为准。 （2）节假日补休审批手续要提前填写书面补休申请，由部门审批。 （3）其他休假手续均按员工手册有关规定执行。8、工具交接制度 （1）保洁部工具的管理与发放，由仓管

39、员登记造册，统一管理。 （2）各岗位工具由各岗位、领班负责，工具落实到人。 （3）仓管员每周清点抽查一次各岗位工具。 （4）丢失或使用不当造成工具损坏，由责任人照价赔偿，查不出直接责任人由当值领班和仓管员承担。 9、保洁物品申购领用、使用制度 （1）仓管员每月制定出每月保洁物品消耗量，并上报部门主管审批，由部门送至公司采购。 （2）申购物品的时间为每月两次。 （3）领用物品时间为每周二、五，由班长填写领料单，部门主管审核。 （4）价值超过100元高值物品的领用（含租借）必须经过部门主管同意方可办理。 （5）在设备使用前，要了解设备的使用性能、特点。 （6）操作前，先清理场地，防止接线板、电机进

40、水或因电线卷入设备中而损坏设备。 （7）高压水枪不能在脱水的情况下操作。 （8）使用设备时发生故障，不得强行继续操作，违者罚款。五、各岗位的岗位职责：（一）项目经理的岗位职责：1、负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。 2、负责制定责任区内清扫管理的实施方案。 3、负责制定责任区内各清洁项的实施执行标准。 4、负责编制人员的计划安排。 5、负责制定消杀服务实施方案。 6、负责核实工具用品的申购计划。 7、定期巡查责任区域，检查保洁和绿化任务完成的情况。 8、对一些专用设备进行使用指导。 9、负责处理涉内外纠纷、投诉。 10、负责各种清洁业务的接洽。 11、负责对员工进行业务培训和考核工

41、作。 12、完成领导交办的其他任务。（二）监察主管的岗位职责：1、负责监督执行公司及部门的各项规章制度。 2、负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。 3、负责检查所辖范围各责任区的清洁卫生状况。4、负责随时检查保洁员的工作状况，及时调整各种工具及人力的配置。5、负责对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、指导，并作出正确的评估。6、负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导。7、负责检查设备、工具的清洁保养工作。8、协助处理涉内外纠纷、投诉。9、完成领导交办的其他任务。（三）保洁班长的岗位职责：1、负责日常工具用品的收发工作。 2、根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派

42、。3、负责每日工作记录的填写及交接班工作。 4、负责部门物料每月定期盘点工作，及时结出月末库存数据和消耗数量。 5、负责部门工具报损（废）的核实工作。 6、负责办理工具用品的租借工作。 7、完成领导临时交办的其他任务。（四）保洁员的岗位职责：1、负责责任区域的清扫保洁。 2、负责垃圾的收集、转运集中。 3、负责垃圾桶的清洗工作。 4、负责垃圾站的卫生及消杀工作。 5、对责任区内发生的违章现象进行劝阻和及时汇报。 6、负责工具设备的清洁及保养工作。7、负责集中突击性卫生的清理工作。8、完成领导临时交办的其他任务。（五）停车场管理员的岗位职责：1、礼貌待人、热情周到； 2、随时巡查车辆停放情况及车

43、辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，及时上报； 3、停车场内无货物堆积、道路阻塞现象； 4、停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物； 5、停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物； 6、停车场内消防器械及设施均配备齐全； 7. 辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%。山东中烟工业公司济南卷烟厂新厂物业管理处物业管理考核办法一、目的为加强公司内部管理，激励员工的工作积极性，使公司的各项规章制度得到贯彻执行，制定本办法。二、适用范围公司全体员工。三、原则1、制度面前，人人平等。2、坚持“四不讲”，不讲条件，不讲情面，不讲照顾，不讲客观，奖罚分明。3、

44、物业管理经理行使对物业管理人员的考核权，对公司负责，公司对物业管理经理考核，各主管对员工进行考核。四、考核时间：每月26-28日前由物业管理经理向对各岗位管理人员进行打分考核。各主管对各岗位进行打分考核并公司审查、备案。五、考核内容：1、公司规章制度执行情况。2、岗位考核执行情况。六、考核办法：1、物业管理人员各岗位工资由标准工资和考核工资组成，其中考核工资根据公司对各岗位的工作要求中划定考核工资。具体物管经理每月200元,主管、班长为每月100元，保洁员为每月50元，作为当月的考核工资，其余为标准工资。2、工作考核实行100分/人、月制考核，全面达标为100分。3、得分为90-100分者，得

45、全月考核工资。4、得分为80-89分者，扣全月考核工资30%。5、得分为70-79分者，扣全月考核工资50%。6、得分为60-69分者，扣全月考核工资。7、得分为60分以下者，扣全月考核工资，另扣标准工资的10%。七、考核通则1、奖励（1）对公司提高管理和服务质量有突出贡献，使公司增加收入上2万元或减少损失2万元以上者，奖550分/次。特别突出，晋升一级工资。（2）工作业绩突出，受到业主/使用人书面感谢表扬者，奖510分/次。（3）参加行业、区、市级竞赛获奖，为公司争得荣誉者，给予通报表扬，奖510分/次，获市级嘉奖，奖15分/次，记功一次。（4）见义勇为，事迹突出者，给予通报表扬，奖510分

46、/次，特别突出者，加倍奖励。（5）拾金不昧，奖110分/次，数额巨大，加倍奖励。（6）积极提合理化建议，对公司物业服务工作有实际收获和较好推动作用，奖520分/次。（7）及时制止治安、消防及其它突发事件，保护了生命财产安全，减少经济损失，奖520分/次。（8）精打细算、修旧利废、厉行节约、降低物管成本有较大成果，奖520分/次。（9）对设施设备进行技改，延长设施设备使用寿命、相关消耗下降有明显效果者，奖520分/次，特别突出者，加倍奖励。（10）坚持原则，检举、揭发损害公司利益的行为，事迹突出者，奖520分/次，特别突出者，加倍奖励。2、考核（1）迟到、早退、旷工，按考勤制度规定执行。（2）着

47、装不规范、佩戴不完整，扣1分/次。（3）姿态不端正、行为不规范，扣1分/次（项）。（4）语言粗俗，服务被业主有效投诉，扣5分/次（项）。（5）不服从指挥，未按时完成上级交办任务，扣3分/次（项）。（6）破坏团结、拨是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（项）。（7）工作期间，干与本职工作无关之事，扣3分/次。（8）当班饮酒或酒后上班者（因公饮酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。（9）当班吃零食，禁区内吸烟者，扣5分/次。（10）串岗、脱岗者，扣5分/次；若给公司或业主造成损失的，另行处理。（11）当班吵架、打架、赌博者，扣10分/次，情节严重者，另行处理。（12）当班期间睡岗者，扣1

48、0分/次。（13）无故不参加例会、训练、培训者，扣2分/次。（14）记录不准确，各类资料上报不及时者，扣2分/次。（15）弄虚作假，隐瞒实情，包庇、纵容下属者，扣5分/次。（16）限期整改不及时，未达要求者，扣3分/次。（17）泄露公司机密、造谣、诽谤、打击、报复他人者，扣1020分/次。（18）工作场地不干净、整洁，工作区域10平方米内发现烟头、纸屑，扣1分/次（处）。（19）故意刁难业主，向服务对象吃、喝、卡、拿、要，收取好处费，除退出非法所得、赔礼道歉外，另扣20分/次，情节严重者予辞退。（20）主管负责人督查不严，导致工作出现大的失误，影响公司形象或造成较大经济损失，扣520分/次或另

49、行处理。（21）业主（使用人）投诉、咨询时认为不属于本职责范围而不理睬、不引导者，扣2分/次。（22）各种考核事件如果有属于直接上级平时督导不周的原因，或此事是由其他人员、其他部门检举者，其直接上级应受相应考核。（23）各级员工对所属人员的各种考核，如果有涉及知情不报或蓄意护短者，将受到被考核人相同的考核。八、考核细则1、项目经理考核评分细则（1）所管理物业范围内发生安全责任事故，根据事故责任大小扣20分/次或予行政处理，或按有关法律、法规处理。（2）所管辖物业配套设施、设备完好率95%，每降1个百分点，扣5分/个百分点。（3）所管辖物业各项管理、服务规范未建立、健全，每缺一项，扣1分/项。（

50、4）每半年由公司调查一次业主满意率，未达规定值，每降1个百分点，扣5分/个百分点。（5）员工培训不符合有关规定，扣5分/次。（6）未经主管领导同意，擅作主张，给业主或公司造成一定损失，扣520分/次，情节严重，另行处理。（7）违反公司人事管理制度和财务管理制度，扣1020分/次。（8）工作失职、渎职，经考评，不能胜任本职工作者，予降职或其它处理。2、主管考核评分细则（1）及时收集、整理、统计业主/用户资料，未做到，扣2分/次（户）。（2）认真耐心接待投诉，及时处理并跟踪督促解决，未做到，扣2分/次。（3）积极主动配合收费员催收各类款项，未做到，扣2分/次。（4）定期回访，加强沟通，及时反馈信息，未做到，扣2分/次。（5）保持记录完整、及时、有效，未做到，扣2分/次（项）。（6）管理好业主档案，不遗失、不泄密，未做到，扣5分/次（项）。（7）按要求检查考核