房地产投资不确定性分析 (周五--3)

1、Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000房地产投资存在各种风险，也会遇到各种各样的不确定事项： (前期投资分析 有准备？)9.2 9.2 房地产开发投资的不确定性分析房地产开发投资的不确定性分析科学投资 -不确定性分析不确定性分析-评价抗风险能力Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 20009.2 9.2 房地产开发投资的房地产开发投资的不确定性分析不确定性分析9.2.1 9.2.1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析9.2.2 9.2.2 敏感性分析敏感性分析Irwin/M

2、cGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000 【案例分析1】l某商人租赁一商铺经营某品牌服装：每天经营的固定费用包括：租金及水电费100元、人工费100元；该服装进价为300元，市场售价为400元。l分析：该商铺每天至少要销售服装多少件，才能不亏本 （不考虑相关运费和税费）。 （100+100）/（400-300）=2件Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000 【案例分析2】l某商品住宅开发项目，固定成本为1亿元，预计市场售价可达10000元/平米，每平米所需的建设成本为500

3、0元。请分析：该商品房销量至少要达到多少平方米时，才能保本（不考虑其他各种费和税）。10000/（10000-5000）= 2 万平方米-盈亏平衡分析盈亏平衡分析-9.2.1 9.2.1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 含义含义：通过求解项目的盈亏平衡点来分析投资项目对市场：通过求解项目的盈亏平衡点来分析投资项目对市场需求变化适应能力的一种方法。需求变化适应能力的一种方法。 换言之，盈亏平衡分析是分析投资项目投资后达到一定效换言之，盈亏平衡分析是分析投资项目投资后达到一定效益时成本与收益的平衡关系，从中找出一个益时成本与收益的平衡关系，从中找出一个平衡点平衡点，在这一点，在这一点上，项目的经营恰好上

4、，项目的经营恰好 不盈不亏不盈不亏( (保本保本) )。因此，盈亏平衡分析。因此，盈亏平衡分析又叫又叫保本分析。保本分析。（1 1）固定成本与可变成本）固定成本与可变成本 固定成本：固定成本： 不不随着产量变化而变化 可变成本：可变成本： 随着产量变化而变化 VCFCFC【盈亏平衡分析的盈亏平衡分析的示意图示意图】A. 保本销量*=1FVCQa PCB. 保本售价（2）盈亏平衡分析的公式）盈亏平衡分析的公式 P201*1VFC QCPQaIrwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000（3）盈亏平衡分析公式的）盈亏平衡分析公式的推导推

5、导 10VFaP QCQC利润利润 = 销售收入销售收入销售税金销售税金总成本费用总成本费用 = 销售收入销售收入销售税金销售税金固定成本固定成本可变成本可变成本1VFa PQC QCA. 保本销量保本销量B. 保本售价保本售价1VFa PQC QC*=1FVCQa PC*1VFC QCPQaIrwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000【案例分析3】 某开发项目占地15000平方米，规划要求该地容积率不超过1.3,开发方案的固定成本1900万元，单位变动成本为840元/平方米，据市场调查，预计单位售价可达2700元/平方米，设销售

6、税率为5%。试求：（1）保本销量；（2）按规定的容积率计算，保本销售单价； （3）按规定的容积率计算，该项目的最大利润。 （计算结果精确到个位） （4）盈亏平衡分析法的）盈亏平衡分析法的应用应用 1VFa PQC QCIrwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000*2119000000=11014m11 5% 2700 840VFFVa PQC Q CCQa P C （） （）2m R= 1=1463.7VFQa PQC QC（3）利开发销售量 =15000 1.3=19500：润（万元）*2840*1950019000000=19

7、10m119500 15%VFC QCPQa（元/）（2） 保本售价（1） 保本销量Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000评价标准评价标准： 当 保本销量/拟开发量70%，项目抗风险能力较强。 当 保本售价/预计售价70%，项目抗风险能力较强。 请分析【案例分析3】项目的抗风险能力！Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000 根据【案例分析3】的计算结果： 保本销量/拟开发量=11014/19500=0.565 保本售价/预计售价=1910/2700=0.70

8、7 评价结论：抗风险能力较强！Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000（5）盈亏平衡分析的）盈亏平衡分析的优缺点优缺点 （书上有，了解）（1）优点：）优点：有助于弄清哪些因素应给予重点关注；有助于弄清哪些因素应给予重点关注； 有助于了解项目可承受的风险程度。有助于了解项目可承受的风险程度。（2）缺点：）缺点：分析结果带有一定程度的不确定性；分析结果带有一定程度的不确定性；无法确定保本量或价格发生的概率。无法确定保本量或价格发生的概率。 -还需通过其他方法还需通过其他方法（敏感性分析）（敏感性分析）进行不确定性分析！进行不确定性

9、分析！Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000【课堂小结课堂小结】9.2.1 9.2.1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析9.2.2 9.2.2 敏感性分析敏感性分析 Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 20009.2.2 9.2.2 敏感性分析敏感性分析（1）含义）含义 通过测定通过测定一个或多个不确定性因素一个或多个不确定性因素的的变化导致的项目经济效果评价指标的变化变化导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，从而了解项目预期目标受各个不确幅度，从而了解项目预期目标受各

10、个不确定因素变化的影响程度，以便制定相应的定因素变化的影响程度，以便制定相应的对策，使项目达到预期的投资目标。对策，使项目达到预期的投资目标。Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000（2）单因素敏感性分析）单因素敏感性分析示意图示意图Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000案例分析案例分析4 4 某项目，其基本方案的参数估算值如表某项目，其基本方案的参数估算值如表9-29-2所示所示，试以净现值指标为对象，以投资、销售收入和年经，试以净现值指标为对象，以投资、销售收入和年经营费用为不确定性因素，进行单因素敏感性分析。营费用为不确定性因素，进行单因素敏感性分析。（设基准折现率为（设基准折现率为10%10%） ( (见见word 9.2)word 9.2)Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 20002 2、敏感性分析的