分时度假理论与海南岛的共享农庄实践

1、01. 分时度假理论的基本要点 0101.分时度假的定义 分时度假（英文为Timeshare，又称Vacation ownership或Holiday ownership）是消费者在某一 特定的度假村或酒店，以较优惠的价格购买特定年限内一周或数周的度假时段使用权，并可 以通过时段交换网络机构提供的服务，与网络中的其他度假村或酒店的度假时段使用权进行 置换使用的一种度假旅游方式。 0102.对分时度假概念的理解 分时度假涉及到的环节很多，首先分时度假的产品类型丰富，存在时间长短、客房面积、付 款方式、度假地类型等差异； 其次各国法律制度不同，比如美国把分时度假产品视作共同拥有房产产权，而欧洲许多

2、国家 把分时度假产品当作购买者拥有使用权。 再次，分时度假产品变化很快。随着社会的变化、技术的更新，度假产品更新很快。大致而 言： （1）产权。分为产权与时权两种。产权是指开发商将酒店客房分割成独立的产权单位出售 给投资者，投资者再将客房交由开发商或酒店管理公司以酒店的名义经营的酒店。投资者除 可以取得分红外，还能获得一定期限的免费入住权。时权是消费者购买住宿设施在一年中某 一时段的使用权，通常以周为单位。不同国家法律在产权表述上有差异，美国视为共有产权， 欧洲视为使用权。分时度假产权分为一年制、两年制。以一年制较普遍。 （2）使用权的有效期。美国最低在 3年以上，长至 40 年。 （3）购买

3、与消费。消费者（会员）需要向分时度假项目的开发商一次性预付所有款项，在 今后的若干年中分多次使用。 （4）消费者权益。消费者（会员）可通过交换系统对所购买的房产使用权进行交换。此外， 购买者还拥有自由买卖、转让、出租、馈赠、继承等系列权益。 0103.分时度假在中国遇到的问题 （1）消费环境不成熟。一是带薪休假制度还没有完全实行。现行的休假制度与分时度假产 品的消费特性存在不匹配性。二是超前消费尚未形成热潮。 （2）法律制度不完善。分时度假是 “舶来品 ”，目前政府的监管只能参照一些相关领域的法律， 如房地产业中的中华人民共和国房地产管理法，银行业的会员卡试行管理办法、 非法金融机构和非金融业

4、务活动取缔办法，以及消费者权益保护法等，但是这些法 律法规缺乏专门法的优势，在操作的时候往往会出现偏差。 （3）信用制度有缺失。我国尚处于经济转型过程中，信用制度特别是企业信用制度没有真 正完全确立，虽然自2017年以来，国家加大了公民信用制度的建立与管理，但是，对分时度 假市场的发展而言，还显不够。 02.人的居住行为的基本类型 0201.栖居”与 旅居”之间的人生过程 在一般的观念中，人们要保持正常生活，需要有一个起码的安身立命之地。即人们要有一个 住的地方，要有一个被称为家的居住场所来生活和工作。这安身立命”的家”，以前称为 耕 读人家、诗书世家、积善人家”等，现代城市社会中称其为 住宅

5、、公寓、别墅”等。只有有了 这样的 家”，人生方有可能 诗意地栖居”。 旅行成为了人们生活中不可或 酒店”、客栈”、旅馆”等（当然, 和 旅居”（临时居住场所）之间的 现代社会交通条件的改善，为人们提供了行走的便利。于是， 缺的一部分。在旅行之中临时居住的场所，我们称其为 外出工作，还有集体宿舍”）。 因此，就其居住行为而言：人的一生，是在栖居”（家） 0202.住宅”与 酒店”之间的自由切换 在中国目前的经济社会环境下，假定我们买一套房子可以住 开房可以住1天。那么，从投资使用的角度可以划分出 同的居住类型。即 不断选择与转换的过程。 14600天（40年产权），在酒店 住宅”与 酒店”的之

6、间有至少6种不 住宅、租屋、酒店式公寓、产权式酒店、分时度假产品、酒店”，如下图。 使用40年 厂 使用 使用 使用一天 14600天 若干年 段时间 段时间 段时间 固定房屋 11 = 不固定房间 - 丿 酒店式产权式分时度假 公寓 酒店 产品 十r*-F 住宅与酒店之间的过渡关系 （1 ）住宅的基本特征。一次性购买（现付或者按揭）房屋所有权。自己进行室内物品添置， 以业主名义委托物业公司进行外部管理；家庭主要成员住在一起，并在住宅周边有固定工作； 居住场所的所有者与使用者统一。这时的住宅，是我们自用”的家”。家是人生的 刚需”。 （2）租屋的基本特征。一次性购买所有权，分时段租给别人使用（

7、使用者往往以“年、月 ”作 为使用时间单元）；不一定自己进行室内物品添置；以业主名义委托物业公司进行外部管理； 居住场所的所有者与使用者分离。这时的住宅，是我们 “投资”的固定资产，是我们的 “财产 ”。 （3）酒店式公寓的基本特征。酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒 店、会所多功能于一体，是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住 宅、写字楼的某些特点，既可居住、又可办公的综合性物业。酒店式公寓具有“自用”和“投资 ” 两大功效，其本质是住宅。 （4）产权式酒店的基本特征。所谓 “产权式酒店 ”是由很多出资人一次性付款拥有酒店的部分 房间的所有权（产权）的酒

8、店，但出资人不一定使用或全部使用他们拥有酒店房间，而是将 客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定 期限的免费入住权。产权式酒店同样具有 “自用 ”和“投资”两大功效，但本质是酒店。 （5）分时度假产品的基本特征。所谓 “分时度假产品 ”，就是有关机构或个人先与酒店或度假 村签订协议，把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按 10至 40 年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度 假村住宿 7 天的一种休闲度假方式。并且，通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其 他会员异地客房使用权进行交换，

9、以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。简单地说，就 是一次性付款拥有酒店的未来一个时段的使用权。 （6）酒店的基本特征。一次性付款，有一天或若干天使用权；由酒店管理公司负责对房屋 内部物品及外部环境进行统一管理；居住场所的所有者、经营管理者和使用者分离。 0203. 业“主 ”与“房客”之间的角色转换 住宅”阶段， 我们自己使用自己的房屋； 租房”阶段， 房子在特定的时间里租给特定的人，我们通过收“租金 ”来平衡投资。 ”阶段，房子是在特定的时间里不一定租给特定的人，我们通过经营者 酒店式公寓 公司”来管理房子，并以年终分红的方式获得投资回报。 酒店 * 在 “产权式酒店 ”阶段，我们拥有酒店

10、的一部分客房的产权，可以通过定期使用酒店或年终 分红的方式获得收益。 * 在 “分时度假产品 ”阶段，我们已不确定拥有酒店中某一特定的房间，而是拥有这一酒店 （或酒店品牌）客房的使用期权。 * 在“酒店 ”阶段，又回归到传统的预订酒店的方式。 03. 海南岛共享农庄的 “宿主”分析 我们把共享农庄的使用者称为 “宿主”，他们都是 “城市人 ”。简单地，可以分为四种类型：冬 季候鸟、夏季创客、城市居民和常规游客。 0301. 冬季候鸟人群 冬季候鸟人群特指冬季到以 “旅居”（也有叫 “长宿 ”的）方式来避寒的人群，相对而言，老人 及准老人居多。自 2013 年以来，冬季候鸟人群进入海南的规模渐渐

11、形成，给以海口、三亚为 主的中心城市的公共服务设施增加了不小的压力，如交通、公共服务、蔬菜供应等等。随着 2017 年初海南房价的进一步提升， “买套房子住半年 ”的投资养老模式似乎并不划算了，到共 享农庄居住的市场需求量进一步变大。从政府的角度来看，也十分希望将冬季候鸟人群引入 乡下，这既可以缓解城市服务功能压力，又可以促进乡村振兴。 （1）海南岛冬季候鸟人群的行为规律。与国内其他地区不同，海南岛共享农庄的推动者是 冬季候鸟人群。他们大都是在海南买了房子或者准备在海南买房子老人（或准老人），并且 有明显的 “群居 ”行为特征。一般来说，人的居住过程就是与环境相处的过程。这个环境，包 括两个方

12、面：自然的环境和人文的环境。海南岛的自然环境自不用说，人文环境就不一定适 合独来独居的老年朋友。为了更好地在海南度假休闲，对于同一地域的老人（准老人）们来 说， “共享同居养老 ”就成为一个共同的心理需求。 我们的团队，曾在海口市的三门坡镇实地考察过一个案例。 来自湖南某城市的 32户“老人家 ”共同租用了一个半拉子农贸市场项目的顶层 2000多平米的 房子共同养老。虽然没有房产证、没有物业公司，但老人们自我管理、经营得有条有理。在 去年春节期间， 32 家人家悉数到齐，一起吃一个长桌年夜饭，随后便各自行动，或环岛游， 或去海口住，或到其他地方访朋友，他们的养老生活显得十分愉快。 根据这几年的

13、观察与调研，我们发现，海南岛的冬季候鸟人群，大多遵循这种的迁移规律： * 从头年的国庆节后，家庭中的老人们开始（或准备开始）抵达海南。 * 在随后的两三个月里边，逐渐熟悉环境、收拾家务、结交邻里、行走景点； * 寒假后，孙子辈们抵达海南，自然少不了一番忙碌； * 至春节的七天假时，儿子媳妇或女儿女婿等抽空赶到海南，全家团聚过年。 * 随后，儿孙们渐次离开，老人们收拾家务； * 待清明节后，开始北上回归。 这些年，由于气候不稳定，有些老人是在五一之后才北归的。 总而言之，大概率是在头年的国庆至次年的“五一 ”之间的六、七个月中，候鸟们待在海南岛。 （2）海南岛冬季候鸟人群的不同类型。根据许多小区

14、或楼盘的数据，来海南的冬季候鸟以 东北、北京、西北、四川等地的较为集中，此外，中南地区的也有一些。我们不需要数据上 的详细分析，仅从逻辑上就可以得出结论，即来自大陆的北方候鸟是从不同地域来的，他们 各自有各自的文化背景。从社会阶层上看，他们大都是城里的中等以上收入阶层，如技术工 人、一般干部、知识分子、当地成功商人等，是相对收入比较稳定的有丰富经验的 “人才 ”。 （3）有效利用冬季候鸟人群的社会潜力。如果说，简单的购房是纯粹房地产市场行为，房 价太高而难以承受。那么共享农庄的 “共享形式 ”由于分享了由地方政府让渡的土地财政红利 而使得他们的投资数额大幅降低，同时居住的自然环境条件大为提高，

15、生活方式又有所变化， 因而对候鸟人群有相当的吸引力。顺着这样一个思路，海南省政府可以通过一系列政策设计， 有意识地吸引那些高级知识分子、专业技术人员为主的 “智鸟 ”落户共享农庄，并藉此形成共 享农庄的特色。同时，以此作为砝码，来为自贸区吸引人才。类似的思路，还有 “创意鸟 ”、 “情怀鸟”、“投资鸟 ”等等。在这个意义上，我们说，共享农庄不仅是美丽乡村建设的有力抓 手，也是促进乡村旅游发展、吸引特殊人才的神奇魔棒。 0302. 夏季创客团队 那么，共享农庄在冬季候鸟们北归时的 510 月份的这段时间里怎么办？这个时候，共享农 庄里的房子客观上就成为了旅游客房。别急，还有其他特定人员入住，这就

16、要看经营手段与 技巧了。我们分别看： （1）岛外创意企业合作。这是詹长智博士正在致力于推进的一个合作模式。即：将夏季共 享农庄的居住时间，比如三个月、四个月不等，以约定好的租金打包给类似于深圳、广州等 一线城市中那些创意产业企业作为第二工作场所，以对冲城市中的高房价带来的经济压力， 同时提供更加自然、生态、优美的工作环境，以激发这些人的创造力。至于租金，就相当于 共享农庄的运营者将其作为风投对创意产业未来收益的投入，或可以分享创意产品未来上市 之后的红利。当然这要看共享农庄的具体情况，以及与创意企业的合作细节。但在政府层面， 应该从政策上给予支持。 （2）学生夏令营。可以与相关中小学联系，将共

17、享农庄转型为中小学生的夏令营活动场地， 并收取一定费用。甚至可以是长期合作共享。 （3）艺术家工作季。也可以成为某一类艺术家们创作的季节性工作场所。商业模式与企业 合作相同，租金可以以艺术家的作品相对冲。同时，这共享农庄因此而具备特点，甚至形成 旅游景点。 0303.城市居民 主要指共享农庄所依托中心城市的城市居民，以及来海南岛旅游的普通游客。 （1）亲子游、朋友聚。在乡村旅游中，亲子游一直是一个潜力巨大的市场。尤其是在二孩 政策放开以后，那些二宝的爸爸妈妈，周末约上亲朋好友，一起到某一个共享农庄共度美好 时光；大人们聚餐叙旧、孩子们玩耍嬉戏，如果能很好的控制成本开支、同时突出特色，是 很容易

18、吸引一批固定回头客的。这一点，台湾地区有很多成熟的做法可资借鉴参考。 （2）企业拓展活动。 “拓展活动 ”即企业为了增加凝聚力而每年举办的野外活动，一些条件好 的共享农庄可以尝试。在实际的例子中，冯塘绿园就做的不错。 （3）旅行团。如果能够吸引旅行团带游客来旅游参观，那么这共享农庄一定是成功的并且 成熟的。说明在客观上它已经成为了一个乡村旅游景区了。在台湾、日本等地，有不少成功 案例值得学习。 曾经和旅行社的朋友们讨论过一种旅行产品：以大巴车为单位，在特定的时间（比如三个 月）、特定的活动范围、固定的费用，可以参观并深度体验一定数目的共享农庄。即，让这 些游客一个礼拜住在一个共享农庄中；一个游程可以住10 个、 20个共享农庄，既是旅游又 是休闲。这样的方法可充分盘活共享农庄的空档期。 030