昆明高新区风动项目展望

1、昆明高新区风动项目昆明高新区风动项目项目项目 展望展望云南龙琨房地产开发有限公司云南龙琨房地产开发有限公司 导导引引 生活生活与与工作工作的畅想的畅想通过工作产生价值，通过工作产生物质，通过工作寻找生活的目标通过工作产生价值，通过工作产生物质，通过工作寻找生活的目标生活是人们为了生存和发展而进行的各种行为，同时也是体验生命的过程生活是人们为了生存和发展而进行的各种行为，同时也是体验生命的过程.工作与生活是人们每天都在做的事情工作与生活是人们每天都在做的事情于是于是为了能够更好的工作，创造更多的价值，便有了越来越高级的写字楼和办公场所为了能够更好的工作，创造更多的价值，便有了越来越高级的写字楼和

2、办公场所为了让人们体验生命更多的乐趣，便有了以商业、办公、居住、文化娱乐、游憩为一体的建筑综合体为了让人们体验生命更多的乐趣，便有了以商业、办公、居住、文化娱乐、游憩为一体的建筑综合体于是于是便有了德国哲学家黑格尔的名言便有了德国哲学家黑格尔的名言“音乐是流动的建筑，建筑是凝固的音乐音乐是流动的建筑，建筑是凝固的音乐”基于对上述主题的认识，我们开始对项目展开设想基于对上述主题的认识，我们开始对项目展开设想part1项目遐想项目遐想part2产品随想产品随想Part3开发步骤开发步骤目录目录contentspart1:项目遐想项目遐想 土地属性：土地属性：B2商务用地，可兼作为商务用地，可兼作为

3、B1商业用地进行商业开发商业用地进行商业开发规划属性：容积率规划属性：容积率4.0,建筑密度建筑密度35%，绿地率，绿地率25%，建筑控高，建筑控高180m预计交易底价预计交易底价650万万/亩，亩，楼面地价楼面地价2773元元/典型的商务用地典型的商务用地供地模式供地模式项目属性项目属性项目位置项目位置市场现状市场现状 写字楼：本项目周边写字楼供应量巨大，保利六合、人民路壹号写字楼：本项目周边写字楼供应量巨大，保利六合、人民路壹号、联想科技城等大型综合商业项目都存有大量写字楼出售，且相对、联想科技城等大型综合商业项目都存有大量写字楼出售，且相对本项目而言，上述项目均是城市综合体项目，拿地成本

4、相对较低，本项目而言，上述项目均是城市综合体项目，拿地成本相对较低，区位、配套均较完善。区位、配套均较完善。商业：高新区今年大量商住项目涌现，市场放量较大，且项目周边商业：高新区今年大量商住项目涌现，市场放量较大，且项目周边有少数项目在通过底价策略冲击市场，仅经典双城推出商业、酒店有少数项目在通过底价策略冲击市场，仅经典双城推出商业、酒店、写字楼等就达、写字楼等就达100万左右。万左右。公寓：高新区教育配套资源丰富，相对公寓类产品销售状况较好，公寓：高新区教育配套资源丰富，相对公寓类产品销售状况较好，但公寓价格与产品的品质和区位有非常直接的联系。但公寓价格与产品的品质和区位有非常直接的联系。项

5、目价值解读项目价值解读资源属性：教育、金资源属性：教育、金融、居住社区融、居住社区区位价值：地铁、城区位价值：地铁、城市立体交通、高新区市立体交通、高新区面向主城门户面向主城门户规划属性：区域中心规划属性：区域中心、复合业态、复合业态政策属性：不限购、政策属性：不限购、不限贷不限贷市场属性：市场容量市场属性：市场容量大大项目本身：拿地成项目本身：拿地成本较高，与既有项本较高，与既有项目相比楼面地价较目相比楼面地价较高高市场属性：市场放市场属性：市场放量大，竞争激烈量大，竞争激烈社会属性：项目相社会属性：项目相对较小，品牌影响对较小，品牌影响较弱较弱项目之长项目之长核心优势核心优势项目之短项目之

6、短短板效应短板效应项目机会项目机会区域内的商务办公环区域内的商务办公环境整体等级较低，项目境整体等级较低，项目在开发定位上可以填充在开发定位上可以填充该空白，在定位设计上该空白，在定位设计上以复合商业汇集高新区以复合商业汇集高新区“硅谷硅谷”文化为主，建文化为主，建立舒适特色、高档次的立舒适特色、高档次的商务办公环境。商务办公环境。项目愿景项目愿景项目建成后，将成为昆明西城项目建成后，将成为昆明西城的新城市地标，展现城市发展的新城市地标，展现城市发展的的新高度新高度项目将通过复合型业态的规划与打造项目将通过复合型业态的规划与打造，形成该区域的商务、商业、娱乐、，形成该区域的商务、商业、娱乐、休

7、闲新中心，展现现代化的休闲新中心，展现现代化的城市城市新新形象。形象。项目打造完成后，全新时尚项目打造完成后，全新时尚的商业业态及商业品牌入驻的商业业态及商业品牌入驻高新区，引导当地消费观念高新区，引导当地消费观念和和生活习惯生活习惯的品牌的品牌新理念新理念主体定位主体定位高新区高新区门户商门户商务区务区产权式公产权式公寓寓 体验式风体验式风情街区情街区一站式购一站式购物中心物中心情景化城情景化城市广场市广场城市地标城市地标级写字楼级写字楼五大核心亮点五大核心亮点城市城市级地级地标标一站式一站式购物中购物中心心体验式体验式风情街风情街区区情景式情景式主体广主体广场场产权产权式公式公寓寓高新区门

8、户，区高新区门户，区域新高度，高档域新高度，高档的硬件条件，完的硬件条件，完善的社区配套，善的社区配套，高附加值的产品高附加值的产品规划，建筑与生规划，建筑与生态相结合，代表态相结合，代表城市奋进、发展城市奋进、发展、欣欣向荣的新、欣欣向荣的新景象景象商业景区化商业景区化;体验式体验式风情商业街区，不风情商业街区，不仅将视觉（听觉）仅将视觉（听觉）、触觉、味觉都融、触觉、味觉都融入了其中，而且能入了其中，而且能使人感觉到愉悦的使人感觉到愉悦的全方位参与的购物全方位参与的购物行为方式。行为方式。城市城市级地级地标标一站式一站式购物中购物中心心体验式体验式风情街风情街区区情景式情景式主体广主体广场

9、场产权产权式公式公寓寓城市城市级地级地标标一站式一站式购物中购物中心心体验式体验式风情街风情街区区情景式情景式主体广主体广场场产权产权式公式公寓寓舒适的购舒适的购物环境，物环境，精致的硬精致的硬件条件，件条件，丰富独特丰富独特的商业品的商业品牌，打造牌，打造独一无二独一无二的一站式的一站式购物模式购物模式城市城市级地级地标标一站式一站式购物中购物中心心体验式体验式风情街风情街区区情景式情景式主体广主体广场场产权产权式公式公寓寓soho空间，可商可住，产品灵空间，可商可住，产品灵活多变，满足不同投资者的投资活多变，满足不同投资者的投资需求需求城市城市级地级地标标一站式一站式购物中购物中心心体验式

10、体验式风情街风情街区区情景式情景式主体广主体广场场产权产权式公式公寓寓情景化的城市商业广场，结情景化的城市商业广场，结合丰富多变的地下、半地下合丰富多变的地下、半地下空间，成为集景观、休闲、空间，成为集景观、休闲、购物、娱乐为一体的城市居购物、娱乐为一体的城市居民集结地民集结地part2:产品随想产品随想我们用三年后的视角来衡量产品，多角度、多方面、全我们用三年后的视角来衡量产品，多角度、多方面、全方位、立体化的对产品进行全新的构建，我们的目标一方位、立体化的对产品进行全新的构建，我们的目标一定能够实现定能够实现产品定位产品定位形象定位形象定位突出项目整体突出项目整体景观优势，丰景观优势，丰富

11、空间效果，富空间效果，营造具有高新营造具有高新区区“硅谷硅谷”文文化的中高端商化的中高端商业办公、商业业办公、商业社区。社区。产品定位产品定位客户定位客户定位总部经济：覆盖昆总部经济：覆盖昆明西片区的企事业明西片区的企事业单位及招商进驻高单位及招商进驻高新经济技术开发区新经济技术开发区的园区企业、以及的园区企业、以及滇西乃至云南其他滇西乃至云南其他地州驻昆办事处地州驻昆办事处关键词关键词：锁定目标客户，量身打造锁定目标客户，量身打造小结：结合昆明市目前房地产市场状况及高新区房地小结：结合昆明市目前房地产市场状况及高新区房地产市场情况，潜在消费群体对中高端的商务配套小区产市场情况，潜在消费群体对

12、中高端的商务配套小区具有更高的期望，本项目产品定位为以商业广场为吸具有更高的期望，本项目产品定位为以商业广场为吸引亮点，引进中型商场，充分运用好项目的引亮点，引进中型商场，充分运用好项目的35%的建的建筑密度，打造昆明独具一格的风情商街（可提前启动筑密度，打造昆明独具一格的风情商街（可提前启动，项目风情商街部分可独立与地下室大底盘以外先行，项目风情商街部分可独立与地下室大底盘以外先行打造，作为项目前期快速变现产品）；以汇集高新区打造，作为项目前期快速变现产品）；以汇集高新区中高层次人才为目的，建立集强大的商务标识、景观中高层次人才为目的，建立集强大的商务标识、景观及高端商务配套的中高端商务办公

13、环境，以青年上班及高端商务配套的中高端商务办公环境，以青年上班族为客户群体，建设以汇总小面积、青年时尚生活格族为客户群体，建设以汇总小面积、青年时尚生活格调为主的精品公寓。调为主的精品公寓。产品功能及组合模式产品功能及组合模式产品功能及物业组合初探产品功能及物业组合初探地块规划定性地块规划定性开发体量分析开发体量分析ABC D总体布局意向总体布局意向功能组合功能组合：高新区：高新区地标地标甲甲级写字楼级写字楼，一站式，一站式购物中心购物中心 B B区：体区：体验式步行验式步行街街功能组合功能组合：商业步：商业步行街、社行街、社区便民服区便民服务中心务中心 C C区：产区：产权式公寓权式公寓功能

14、组合功能组合：soho公公寓、地下寓、地下商场、大商场、大型超市型超市 D D区：情区：情景主体广景主体广场场功能组合功能组合：下沉式：下沉式商业广场商业广场、精品购、精品购物中心、物中心、娱乐主力娱乐主力店店产品结构组合示意图产品结构组合示意图开发体量示意开发体量示意1总用地面积3661850亩2净用地面积28390.542.6亩3总建筑面积170652商业集中商业地上12000平均4层，能与街区商业串联地下15000购物商场及主力店商业街区商业15000平均2层半，作为销售主力，底层占地面积约6000写字楼500002栋写字楼，其中风动独立回购1栋，其中一栋为超高层建筑SOHO公寓3665

15、22栋公寓，平均约28层，单层建面600800地下车库42000三层地下室，其中负一层为商业，地下室开挖面积21000业态空间示意项目定位参考案例项目定位参考案例设计构想设计构想写写字楼字楼建筑高度、外立面建筑高度、外立面、广场、电梯配置、广场、电梯配置、装修材质、大堂、装修材质、大堂、建筑结构、空调、建筑结构、空调、公共空间、灯光、公共空间、灯光烟火工程等硬件体烟火工程等硬件体系系写字楼价值金字塔写字楼价值金字塔硬件体系硬件体系硬件体系由建筑硬件体系由建筑高度高度、外立面外立面等客户可直接感等客户可直接感知的敏感点构成，高品质的硬件是高端写字楼的必选项知的敏感点构成，高品质的硬件是高端写字楼

16、的必选项硬件体系硬件体系写字楼特色体系写字楼特色体系建筑高度、外立面建筑高度、外立面、广场、电梯配置、广场、电梯配置、装修材质、大堂、装修材质、大堂、建筑结构、空调、建筑结构、空调、公共空间、灯光、公共空间、灯光烟火工程等硬件体烟火工程等硬件体系系低碳体系、低碳体系、个性化体个性化体系、人性化体系系、人性化体系、生命、生命安全体系等安全体系等特色体系由以低碳体系、个性体系等写字楼特有的体系特色体系由以低碳体系、个性体系等写字楼特有的体系构成，是写字楼拉开差距的关键构成，是写字楼拉开差距的关键写字楼价值金字塔写字楼价值金字塔特色体系特色体系硬件体系硬件体系硬件体系硬件体系特色体系特色体系精神体系

17、精神体系建筑高度、外立面建筑高度、外立面、广场、电梯配置、广场、电梯配置、装修材质、大堂、装修材质、大堂、建筑结构、空调、建筑结构、空调、公共空间、灯光、公共空间、灯光烟火工程等硬件体烟火工程等硬件体系系低碳体系、个性化低碳体系、个性化体系、人性化体系体系、人性化体系、生命安全体系等、生命安全体系等站位城市高度、弥站位城市高度、弥补城市缺憾、凝聚补城市缺憾、凝聚城市精神城市精神、塑造、塑造项目形项目形象象、彰显项目价值、彰显项目价值的的精神文化精神文化价值体系价值体系高端写字楼作为城市的地标建筑，需从城市高度进行高端写字楼作为城市的地标建筑，需从城市高度进行思考，起弥补城市缺憾、凝聚城市精神的

18、作用，而不思考，起弥补城市缺憾、凝聚城市精神的作用，而不只是单纯的最为一座写字楼只是单纯的最为一座写字楼写字楼精神体系写字楼精神体系写字楼价值金字塔写字楼价值金字塔写字楼在硬件配置方面终究将接近写字楼在硬件配置方面终究将接近“极限极限”，特色功能也，特色功能也仅为树立差异性的选项，建立写字楼自身的精神文化价值仅为树立差异性的选项，建立写字楼自身的精神文化价值体系才是拉开与其他项目差异的关键体系才是拉开与其他项目差异的关键未来写字楼可从以下未来写字楼可从以下6 6个途径树立自身文化价值：个途径树立自身文化价值：“产品系出名门产品系出名门”（优秀设计师作品），（优秀设计师作品），“顶级品牌价值引入

19、顶级品牌价值引入”、“国际化价值观引入国际化价值观引入”、“挖掘区域历史文化，注入建筑设计挖掘区域历史文化，注入建筑设计”、“建造期间以知名事件、人物嫁接建造期间以知名事件、人物嫁接”、“举办公益举办公益活动活动”精神文化精神文化价值体系价值体系设计构想设计构想体体验式街区验式街区亲切、放松、快乐的主题商业街区亲切、放松、快乐的主题商业街区设计构想设计构想体体验式街区验式街区下沉商业下沉商业充分充分挖掘下沉商业广场挖掘下沉商业广场的价值，增加项目的价值，增加项目赢利点赢利点设计构想设计构想体体验式街区验式街区产品附加值产品附加值退退台、屋顶利用、垂台、屋顶利用、垂直绿化直绿化设计构想设计构想公

20、公寓寓sohusohu产品示意：产品示意：单套建筑面积单套建筑面积5555平米平米 层高层高4.84.8米，低总价，高赠送米，低总价，高赠送标准层平面标准层平面半搭夹层平面半搭夹层平面全搭夹层平面全搭夹层平面室内意向室内意向设计构想设计构想情情景主体广场景主体广场广场广场广场是聚广场是聚集人气的地方，情集人气的地方，情景主体广场不但能景主体广场不但能聚集人气，还能增聚集人气，还能增添情趣，让人流连添情趣，让人流连忘返忘返挖潜增效挖潜增效情趣空间情趣空间主体广场主体广场服务配套服务配套part3:开发步骤开发步骤项目总体进度安排项目总体进度安排 项目开发总工期项目开发总工期(从项目土地完成摘牌开始作为项目开发起始时间从项目土地完成摘牌开始作为项目开发起始时间)：2013年四季度开年四季度开始确定与风动集团的合作关系，始确定与风动集团的合作关系，20