某公司项目策划案

1、RRRR中小企业科技园策划案第一部分成都市工业园区发展状况全市范围内的各类开发区共有14个，即成都高新技术产业开发区（含西区、四川成都出口加工区）、成都经济技术开发区、 成都RR科技产业开发园等 3个国家级开发区；西南航空港经济开发区、成都市新都卫星城工业区、金堂三中园区（四川中美/外中小企业发展园区）、都江堰工业开发区、 成都现代工业港（郫 县）、邛崃经济开发区、成都华侨经济技术开发区（青羊区）、成都彭州工业开发区、成都锦江工业开发区等9个省级开发区；成都凤凰山第三产业开发区、成都牧马山旅游度假区等2个市级开发区。第二部分项目概况一项目简介RR中小企业科技园是国家级工业园区一一成都RR科技产

2、业开发区专为 RR中小企业开辟的创业起步区，科技园利用孵化器的政策和功能优势，为中小企业提供创业空间和资源，帮助企业降低创业成本 和风险，促进科研技术成果商品化、产业化，推动中小企业的快速成长。项目总规划面积 300亩，一期占地73亩，其中待征地13亩，总建筑面积 33000平方米，将建成五层孵化中心大楼10000平方米，工业厂房 23000平方米，容积率为 0.825。二项目用地描述（一） 地理位置项目位于成都西郊温江区国家级海峡科技产业开发区腹心地带，蓉台大道与柳台大道交汇处的502广场，两面临路，交通十分便利。距成都外环高速路16km,距火车西站13km，距火车北站约 25km，距双流国

3、际机场18km。连通温江与成都的光华大道建成后，从温江到成都市区仅需8分钟，成温邛高速公路的全面通车及北大道，草金路、西延线、温江段等工程的竣工将温江和开发区纳入大成都四通八达的 交通网络中。（二） 土地面积及规划使用性质园区规划面积300亩，目前已征地 73亩，其中代征地13亩。用地规划使用性质为工业用地。主要用于建设工业厂房、孵化楼及园区配套设施（食堂、宿舍）等。（三） 项目进展情况目前土地已交付科技园，用地已打围，红线已画，原用地内沟渠已改，可以进行场平工作。新成立项目公司名称已注册，公司组织机构已初步建立，整个项目开发工作沿两条线同时推进，一条是项目规划、基建，一条是项目策划、招商。第

4、三部分项目策划方案一项目SWOTSWOT分析（一） 项目优势（S S）1、 成都市工业发展核心地带圈温江是成都市城市的第二层次地带和经济发展的第一产业圈。开发区是成都市工业经济的增长，是全市发展生物制药、食品加工的重要基地，在发展工业上区域优势突出2、 国家级开发区优势入驻企业可享受国家级开发区享有的政策、税收优惠等，可享受开发区工业基础配套、生活配套、管理配套及人力资源和科研支持等诸多优势3、 孵化器优势科技园实际是开发区的“园中园”，入驻企业不仅享受开发区的资源优势同时可享受科技园独特 的孵化器功能优势。4、位于江泽民视察过的 502广场，口岸好，广告效果好。5、 拿地成本低，可办理产权证

5、6、 具有成功招商的经验，有一定的招商网络和渠道。（二） 项目劣势（W W）1、 公司整体、自主开发将面临一定的资金压力和风险2、 公司在工业地产领域实力不突出，品牌不够响亮3、 一期和二期土地未连成片，难以整体规划。4、 距离成都市区较远，给企业增加了运输成本。（三）项目机会（O O）1、 开发区的亚东、蓉台两工业园项目进展缓慢，招商效果差2、 开发区入驻企业数量、规模发展势头好，对园区招商工作有带动效应。3、 成都市区及周边郊县定位于中小企业工业园的不多4、 项目用地位置优越，将成为开发区的形象工程之一，开发区管委会可能为园区招商提供帮助。（四）项目威胁（T T）1、各类工业园区，竞争激烈

6、，尤其是亚东、蓉台两工业园如果进入开发将带来直接威胁。2、如开发力度不够将面临开发区管委会压力，对二期拿地不利3、开发区内的孵化中心、区外其他各类孵化器构成竞争SWOTSWOT分析结论：1、 面对竞争，明确定位，专为中小企业量身定作。2、 充分利用低成本优势，树立形象，为二期做铺垫。3、 充分发挥国家级开发区金字招牌的优势。4、 创新开发模式，招商先行，以招商带动开发。5、 利用孵化器功能，打造工业地产科技概念。 二项目开发策略（一）项目开发总体目标1）以温江项目为契机，实施“工业地产规模化”战略2）以温江项目树形象，亮品牌。3）兼顾效益的基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩固招商网

7、络。（二）项目开发策略1 1、 自主开发+ +入园企业开发这种方式下我们把入园企业分为两类，一类是租用标准厂房（不排除买断）；二类是企业征用土地自行建厂。采取这种开发策略，整个园区开发要把握开发节奏，招商要先行。公司在开发标准厂房的同时 或之前就开展对征地企业、孵化大楼的招商，孵化大楼和征地企业招商工作进展顺利的情况下（招租达 到60 80%，引进企业56家），方可开展孵化大楼的开发建设。因此招商是否成功是此种开发策略成 功的关键。禾1）公司资金压力小，资金占用少，财务风险小2）投资风险小。弊：1）开发周期拉长，影响二期拿地和开发，同时可能面临管委会压力2）因整个园区配套不到位，企业对服务、园

8、区管理乃至公司实力信心不足，招商工作难度大。3）投资回报较低。2 2、 引入新投资商联合开发以项目土地使用权作股，引进新的投资商对海峡教育科技公司增资扩股，进行联合开发。新投资商 可以优先考虑皎龙等运作工业园区较成功的工业地产商，因为他们一方面对工业地产有较深入的理解和 认识，另一方面资金实力强，现金流量充足，再者有较成熟的招商网络和渠道可以共享。弓I入新的投资 商后即可对园区进行整体启动，孵化楼和标准厂房可以先建起来，同时整个园区的设计和规划标准也可 以有所提高。非标准厂房区仍可向企业出售土地，由企业自己开发。禾U：1）开发周期短，资金压力小，风险分散2）有利于树立公司和园区形象，对二期拿地

9、有帮助。3）利于招商4）如果能引入工业地产商则可以利用对方的网络推进招商工作。弊：1）寻找理想的新投资商较困难2）利润空间压缩三项目市场定位（一）同类工业园区考察情况龙腾工业城由宏杰置业（台资）投资，位于成都龙泉国家经济技术开发区中心位置世纪大道旁，占地1000亩，分A、B区开发，预计5年内完成整体开发。目前已完成一期开发，含11栋标准框架结构厂房和 1栋员工宿舍，二期三栋厂房6月前可交付，9月前完成二期建设。工业城只租不售，03年开始招商，目前一期除两栋厂房共约 20RR平米外已完成大部分招商入驻率达92%，租赁价为10-13.5元/平米（含物管费），员工宿舍每间可容纳 16人，含基本设施

10、650元/月，不含基本设施 580元/月。园区用水为自来水，吨水 价约0.50元；每1000平米厂房配电60KW，超出部分按500元/KVA加收电力增容服务费。折合后动力 电价约0.70元，照明电约 0.90元。目前入驻企业主要是制造业、机械加工、包装和电子。成都青羊工业集中发展区由成都青羊工业建设发展有限公司投资，是成都市21个工业集中发展区之一，园区位于青羊区苏坡、文家交界处，东临火车西站、三环路，西接绕城高速，南接成温邛高速公路。总占地面积3057亩，规划总建筑面积220万平方米，主要规划为两大区域：2593亩市工业发展区、464亩集中发展区农民拆迁安置新居工程，整个工业集中发展区的概念

11、设计和300亩科技创新起步区的规划设计方案设计已委托日本大厂株式会设计完成，464亩发展区农民拆迁安置新居工程一一“英国小城”的概念设计和规划方案已委 托英国和乐集团设计完成。园区主导产业定位于精密机械加工与电子电器，发展现代制造工业与信息工 业。据报载，3月16日举行了发展区启动暨首批入区企业（项目）签约仪式，首批18家中外企业（项目）与青羊发展签署了入区协议，项目总投资额达8.28亿元。一期300亩科技创新起步区正在建设中，预计明年上半年可交付使用。工业区全部由投资商开发建设，对外出售，拟售价为2980 3500元/平米，需一次性付款。园区对入驻企业没有特别要求（污染性产业除外）。目前招商

12、政策正在制定中。龙潭都市工业园成华区政府政府投资，由成都三益投资有限公司招商、管理，是三环沿线规划最大的都市型工业园区，规划面积11000余亩（一期开发 5800余亩），其中中小企业创业园（30亩以下）200亩。园区以售 为主，兼带出租。投资企业征用土地价格为（20万净地价+5万配套）/亩，征地后可自建或委建，但厂房水电等由企业自己申请。代征地是否分摊因位置而定。租赁价格为10-15元/月R平米。30亩以上大园区土地已基本征用完毕，主导产业为服装、信息电子、新材料、汽车及零配件，但园区开工建设的少。中 小企业创业园区已有 7-8家企业签订意向，土地征用达60余亩。锦江（柳江）工业开发区由锦江区

13、政府投资，柳江街道办管理。已征地1800亩，分为A、B两区。A区毗邻国家级成都高新技术开发区，由府河、三环路、成仁路、绕城公路合围而成，占地1277亩。B区位于潘家沟，占地 500余亩。A区土地已征用完，入驻企业主要为印务和生物制药。B区只租不征，企业租用土地（50年）3000元/亩R年，配套费3万/亩（一次性付清），厂房由企业自建，企业也可租用开发区标准厂房，7元/平米。目前B区厂房多由开发区建设，另有 6、70亩土地可租建。蛟龙工业港由成都蛟龙集团投资，园区总部位于青羊区文家境内成温路与绕城高速公路交界处，成温高速公路 入口旁，一期占地1400亩，二期占地400余亩（另有双流九江 4、5百

14、余亩），企业可租用土地自建或委托 开发商建设。土地租赁费每年3000元/亩（九江20RR元/亩），配套费6万/亩（一次性付清），企业委托开发商建设4个月可交房，首付 10%，工程完工付20%，三年内缴清余款，开发商代办地面产权。企业 也可租赁厂房，租金 8元/平米（九江7元/平米）。园区自建自来水厂，每千平米配电40KW，超出部分按500元/KW加收。园区一期已经全部入住，二期（文家）已经有10余家企业签定意向，二期（九江）也已入驻近20家企业。四川省商会民营经济示范基地（科创工业园）由科创药业集团（民营）投资 ，位于成雅高速双流出口，双华路与长城路交界处，西南航空港经济开 发区内，规划面积1

15、200亩（一期开发400亩），主要由开发商自建后对外租售，企业也可征地自建或委建， 征地价为：7-12万元另加1万/亩土地出让金，款项全部付清后半年内取得土地证，公共配套费8-10万/亩，基础设施配套费 2.8万/亩。园区另规划100余亩土地用来修建 30余栋别墅作为办公科研楼（规划地紧邻 锦丽园别墅区），同时可对外出售。目前园区尚未建设，正进行招商准备工作。蓉台工业园位于成都温江RR科技产业开发园蓉台大道北段 ，占地近100亩，规划建设20栋钢结构标准厂房。在管 委会的敦促下，已建成两栋厂房。园区以出售为主，投资者可征用土地（12万/亩）自建或委建（未含配套费），或购买标准厂房155万/栋，

16、也可租赁（15元/平米），目前入驻率为0。亚东. .海科创业园由成都亚东投资有限公司投资 ，位于成都温江RR科技产业开发园蓉台大道南段 ，占地80余亩，原则上 开发商统一规划修建厂房（企业也可以征地）。园区预计四月份开工，目前尚未有任何政策。私人厂房双流机投镇白佛村 2组,由几个投资人共同投资建设，占地约两亩。每套含两栋厂房（各400平米左右）和三层楼房（共约 500平米，含临街商铺），砖混结构。对外出租，租金约3、4元/平米R月，水电价 基本一样，但每周平均有 1-2两天停电。（二）综合分析以上九家工业园中，青羊、龙潭、锦江三家为政府投资，其余均为民间资本投资。除私人厂房外， 均有规范化运作

17、和管理。从规模上看，除蓉台、亚东外，其余工业园规模均在千亩以上，资金实力雄厚， 因此开发模式上有较大的选择余地，可以先开发后招商。从定位上看，青羊、龙潭、锦江A区主要定位于大品牌、大投资的中大型企业 （集团），其他工业园则主要定位于中小企业。蓉台、亚东与海峡在规模、 定位上相似，但前两者开发、招商启动进展缓慢。蛟龙在品牌、规模、价格上对海峡构成威胁，但其土 地为划拨地，企业只能拿到地面建筑产权。（三） 项目定位1.1.市场定位：科技园是高新技术研发实验室，是科研成果商品化、产业化平台；是鼓励创新、鼓励发展的生产力 促进中心；是中小品牌产生、发展、壮大的孵化基地；是信息、资金、人才汇集的创业天堂

18、。2.2.目标客户定位成都市区及周边种子型高科技企业和中小型企业；省内外企业在温江的分支机构、子（分）公司、生产基地。四项目营销策略产品篇从“产品”角度，一方面要塑造“科技园区”概念，使园区获得科技增值，另一方面推出“金牌贴 身物管”提升园区服务增值。1科技园区项目实质是工业地产，但为凸显项目特色，应着力提升地产附加价值，促进工业地产与科技房产的 结合，营造“科技型，知识型”工业地产概念，通过孵化器来形成园区的比较竞争优势。为此要放大、 强化的资源共享、创新、培训咨询和融资功能。资源共享：通过通讯、网络等公共设施实现资源共享。培训/咨询：建立与科研院所的联系，聘请技术专家、教授、学术带头人为名

19、誉顾问，对企业研发中 心的困难进行点对点帮扶，定期举办园区企业技术、管理专题讲座和培训。创新：除帮助企业申请各类科学基金外，园区可设立“创新基金”和“风险投资基金”，鼓励企业创新，缓解资金瓶颈。2金牌贴身物管：为园区企业创业发展解决后顾之忧。价格篇从租金上看，海峡的租金标准同位于国家级开发区的龙腾、蓉台相比，价格居于中位，相比蛟龙、龙 潭、锦江则价格优势较弱。厂房土地售价上，蛟龙折合售价 21万/亩，锦江18万/亩，相比而言，海峡的售价有一定价格优势。大楼售价上，相比青羊工业集中发展区，具有绝对优势，但考虑到两者的区位差别（温江vs成都）,优势并不明显，但基本可比温江本地写字楼售价。考虑到RR

20、的开发策略是为了尽快收回投资，因此应运用价格和政策杠杆向销售倾斜，一方面突出买楼、买地的价格优势、所有权优势和政策倾斜，另一方面适当保持租赁的“高位”且实行租金每35年上浮，使投资者有买比租合算的感觉。因此，租金方案可考虑不变，但因土地售价结构中，配套费所占比例较高（达到10万/亩，而蛟龙、锦江、龙潭配套费在3 8万之间），可以考虑适当压缩配套费使综合地价压缩到18万/亩左右，这样价格将成为园区最大的比较优势。租金售价备注龙腾工业城10 13.5 元/m2标准厂房，只租不售青羊工业集中区2980 3500 元 /m2科研办公大楼售价（只售不 租），工业厂房尚未开发科创工业园18.8 25.8

21、万/亩征地价蛟龙工业港7 8元/m2 （含物管）20RR3000元/亩R年+6万/亩土地使用价龙潭都市工业园10 15 元/m225万/亩售价中不含水、电、气等配套费蓉台工业园15 元/m212万/亩，155万/栋售价中不含配套费亚东创业园锦江开发区7 元/m2（柳江）3000元/亩R年+3万/亩土地使用费私人厂房3 4 元 /m2海峡12 元/m219.77万/亩（含配套）1200元/m2 （厂房）2020元/m2 （孵化楼）一一均价招商篇1.1.招商目标无论哪一种开发策略，招商都应先开发而行。招商的短期目标（35个月）是确定2 3家有一定品牌知名度，征地面积在 1020亩的中型企业，5 6

22、家征地面积在5 10亩的小型企业，以尽快推动大楼 及园区配套设施的开发，长期目标（1 1.5年）是完成整个园区的招商工作。2.2.招商对象：大成都范围内中小企业。省内外大型企业、集团成都分支机构、子（分）公司、生产基地大成都范围内高校实验室、专利持有人民间投资者（产权式工业物业）其中以、为主要推介对象，这部分客户里，力争园区企业：社会企业达到3: 7。3.3.推介主题卖点和二级卖点：主题卖点：6年租金+银行按揭帮您轻松置业270元/平方米土地费（18万/亩）+500元/平方米建造成本 =770元/平方米六年租金：12R10元/平方米 R6=720元/平方米二级卖点：强大的孵化器优势园中园金牌贴身服务产权式商铺、产权式工业物业：三权分离，50年稳定的投资回报民间投资者买断物业产权后，自交房之日起获取稳定的租金回报，由园区代为招租、管理，省去招租和维护成本。投资回报率高达8%10%。十年即可收回投资。稳定回报期限长达50年。灵活的销售方式：分期付款垫付建设资金售后返租（专门针对产权式物业投资者）主题卖点和二级卖点互相构成园区价值点和利益点体系，全面系统同时又突出重点地展示园区的优势和特色。4.4.招商步骤整个招商过程分为三阶段：（1）招商准备阶段：（4.14前）1.园区规划图、效果图、平面图；2.招商计划拟订；3.成立招商小组