福建莆田三信金鼎广场项目运营调研报告

1、三信金鼎广场项目运营形 势分析 一、莆田 宏 观经济发张对“三信金鼎广场”项 目的 影响 （一）莆 田市第三产业快速发展将带动零售服 务业的发展和变革。 莆田的第 三产业稳步发展，2005 年莆田第 三产业增加值达到 115.4 亿元，第 三产业 在国内生产总值中的占比为 32.1% ，比上年增长9.1% ，在整个国民 经济中占有一定的主导地位。预计在接下来的一个阶段，莆田市第三产业 的增长速 度仍然会保持强劲的势头。第三产业 是商业物业的主要吸纳者，因此，第三产业 的增长必然带动商业物 业的 需求，带来零售服务业经营、管理、服务 的变革。 （二）莆 田居民消费水平的提高要求零售服务 业适应居

2、民消费需求的变化。 莆田社会商品零售总额增长迅速、居民收入不断提高，莆田市的社会商品零售总额由建市之初1983 年的 3.5 亿多 元， 增长到2005 年的 128.17 亿元，增长 29.4 倍，平均年增长16.8% 。社会商品零售总额体现了总体的购买能力， 也是支撑零售物业开发的基本依据，其保持稳定的增长趋势，对于莆田市未来商业零售物业的开发将起到重要的 作用 2005年的恩格尔系数达到41.97，莆田市民已进入小康社会接近富裕状态。莆田市居民的整体购买能力不断增强， 零售商品的档次不断提高，居民消费不仅局限于满足基本生活，休闲，娱乐等方面的消费比重逐步上升，客观上将促 进复合型商业物业

3、的需求，同时也要求商品档次和服务水平向中高档发展。 莆田社会消费品零售总额图示 1995200020042005 （三）莆 田市的城市规划和发展为项目带来成 长机遇。 莆田未来 的城市定位为港口工业城市和国际深 水港，建设湄洲湾港口城市和“十一五” 规划 将 加快莆田城区的都 市化进程 ，莆田市国民经济和社会发展“十一 五”规划纲要求莆田的商贸服务业适应城 市化发展的需求，突出服 务业的位 置，提高服务业在国民经济中的比重 ，加快传统商贸服务业的改造升级步伐， 培育 龙 头商贸企业，推动 连锁业向 多业种、多业态发展，打造城市现代 商贸服务业集聚区，整合资源，调整结构 ，优化商业布局，进一步

4、发展以荔 城区为主的中心城区零售商业区。引 导大中型商场创新经营理念，加快经营结 构调 整 ，大力发展新型业 态，推广 现代经营方式。莆田的未来发展为三 信金鼎广场项目的定位和经营提供了良好 的外部环境和发展空间。 莆田零售服务业市场对三信金鼎广场项目 的影响 莆田的零 售服务业的现状为项目的成功运作提 供了良好的市场环境。 （一）莆 田的零售服务现状需要改变，零售服 务业发展需要大型商业物业和信的零售业 态。 1、莆田的 零售业服务业落后的经营模式需 要改变。目前莆田的零售经营大部分以独立 门市和专卖店的经营为主， 仍保留着 夫妻店的管理模式，市场观念、服务 理念、营销思想落后，满足现代市场

5、经营 的要求就要改变现有经营 模式， 改变莆田零售服务的经营现状。 2、莆田的 零售服务业需要向专业化、市场 化、功能化转变。莆田的商业店铺多数是临 街住宅的底层商铺，由于分 散开发， 缺乏统一规划、统一管理、开发时间 不一，基本上是自然形成的自有店铺和随 意租赁经营，业态分布没 有规律，相邻店铺互不关联，不能实现集中的专业市场，形不成市场的整体辐射能力和目标顾客的吸引，改变这 一现 状就需要有相应的新的现代的商业物业和 组织形式。 3、莆田零 售服务业要改变分散经营，各自 为战的经营方式。目前模式和状态下的莆田 零售经营保持着分散经营各 自为战的 经营方式，莆田多年来传统的零售经 营，商家缺

6、乏竞争消费者没有选择余地， 购物 中 心的强大的业态以 及品 种品类组合解决了目前莆田零售服务业的 分散经营问题。 4、莆田的 零售服务业市场需要市场整合和 营销。莆田多年来传统的市场环境，传统的 零售经营，缺乏市场整合、 营销整合 ，随着经济和社会的发展，人们消费 观念的改变，零售服务业正在经历着快速 的发 展 变化，莆田的零售 经营商力 量单薄难以形成合力，无法抵御现代 商业竞争，购物中心的经营运作将改变和 提升 莆 田零售服务业市场 的凝 聚力和竞争力。 （二）莆 田目前零售服务业各种经营业态的经 营现状要求现代的经营模式、管理手段、 经营 和 服务内涵来推动其 发展 进步 。 1、百货

7、商场 莆田的百 货商场还停留在传统百货或者说传统百货转轨变化的阶段，不能满足莆田经济和社会发展 的需要， 不能够为品牌商提供良好的经营平台 ，也不能为消费者提供良好的购物环境和 场所 。 2、专卖店莆田的品 牌经营专卖店目前已经出现过剩趋势 ，竞争将更加激烈，品牌质量、 服务等都 有待于提高，莆田的百货品牌专卖将 面临着重新整合。 3、超市莆田的超 市目前多为便利店，超市规模较小， 辐射 能力弱，物业设施落后，商品品种不足 ，管 理 技术落后。超市的发展落后于城市建设的加快，人们生活水平的提高，购买能力的增强。因此莆田的超市发展具 有较 大的空间，市场和消费者需要现代化的超 市进入莆田市场。

8、4、家电卖 场莆田的家 电经营率先进入竞争时代，家电市场 面临 重组整合，家电经营的竞争也将刺激消 费者 的 购买和需 求的增长。大型的家电卖场将是商业 物业需求的重要内容之一 5、IT、数码及通讯产品市场莆田缺乏规模较大电脑、数码及通讯的专业化市场。近年来数码产品的飞速发展， 人们对IT、数码、手机等消费需求快速增长，特别是体验式数码产品销售的出现，“大卖场”式数码通讯广场将是IT、 数码及通讯产品经营的发展方向。 6、餐饮、 休闲、娱乐市场 目前莆田 的餐饮、休闲、娱乐市场存在着功能 缺项、消费断档的问题。餐饮市场存在 着抵挡、 高档发达，中档消费短缺的现象，休 闲娱乐项目不全，休闲娱乐方

9、式单一，完 善和 发 展餐饮、休闲娱乐 市场 还有很多的市场机遇。 （三）莆 田的消费者期待消费质量的提高和零 售服务业的改变。 1、莆田消 费者中中档消费者占比较大比例 ，消费者对品牌，质量和性价比比较关心， 对购物环境比较敏感。 2、专卖 店、超市在莆田人的生活及消费中占有重要位置，人们的购物习惯随机性较大，大部分对莆田的零售服务 业的服务质 量和商业信誉不满意，希望改善服 务质量、提高服务水平和购物环境。 3、大部分消费者对莆田目前的休闲娱乐方式和内容感到单调，希望改变和提高，新的休闲娱乐方式和内容对消费 者 有吸引 力和潜在的市场。 4、大部分消费者对“三信金鼎广场”未来提供的经营服务

10、项 目的调查，反映出消费者对日用生活用品、食品、服 装、 百货的需求较为集中，对家电、数码产品、家居布艺、图书音像、餐饮娱乐等有较 大的需求。 三、三信 金鼎广场项目优劣势分析 1、Strengths （优势分析 ） S1、项目的选址使项目具有莆田商业竞争和发展的地理优势。 52、项目地块现在已成为莆田市中心位置的绝版商业地块，具有不可替代的地域优势。 53、项目的经营和定位优势使项目实现错位经营，避免过多商业竞争。 54、沃尔玛超市、主力百货、家电卖场、数码通讯广场、家居生活馆的引进将为项目带来巨大吸引力和广告效应，减少 后期 的 经营管理成本。 55、主力店组合的强大带动效应，将非常有利于

11、其它次主力店和散户的招商、减少招商成本。增加投资者的信心，强化 资金链。 56、沃尔玛等大型主力店的引进，享受政府在税收方面的优惠政策。 57、由成熟的大型主力店、品牌专卖店等组合可以缩短项目的市场培育期和营销投入。 58、主力百货、生活超市、生活电器、家居布艺现代生活馆等主力店的入驻方便周围群众的日常生活需求，可以吸引 大量人流，做活市场，保持商场可持续发 展， 有利于地产价值的提升。 59、餐饮娱乐是莆田文献路发展的一个亮点，也是一个特色，定位餐饮娱乐不但符合市场发展方向，同时也能够满足 项目 周边市民的消费需求，更好地体现项 目价值和发挥项目功能。 S10、数码影院是未来经济发展的一个亮

12、点。它不但能够带动大量人流，而且能够带动餐饮娱乐的消费需求，更好 地服务于 餐饮娱乐，带动其招商需求 S11、配套设施如：银行、电信、邮政服务、药店等社区服务项目是为了更好的方便群众，使购物中心的功能更加完 善，更 能够满足消费需求。 2、Weakness （劣势分 析 ） W1 、项目 的开发商三信房地产公司零售服 务业经验管理经验缺乏，在项目的运营上存 在劣势。 W2 、项目位置处在莆田市核心商业中心的边缘、开发在建新区和传统商业中心的结合部，项目面临客源聚集与新 的中 心位置形成的时间劣势。 W3、莆田市的商业氛围浓厚，莆田人有多年的经商传统，许多莆田人在外从商，莆田人很多都有自己的小店

13、铺， 这些零售经营者即是我们的消费客群又将是我们的招商对象，莆田人的商业观念、经商传统将成为项目推广和经 营的 阻力。 W4、莆田市民长期形成的消费习惯喜欢去一些临街小店铺或专卖店，小店铺或专卖店的生意较好，而百货商场普 遍客 流不多、经营不景气。消费者的消费习惯、传统的惯性市场将是项目的劣势、 W5 、由于莆田市属亚热带海洋性季风气候，年平均气温1 8-2 1 ，气温平均较高，穿着都以夏装为主，而且大部 分以休闲 为主，服装类的局限性较强。 W6 、目前莆田市的零售业各业种、品牌比 较分散，档次参差不齐，有些商场里必备的 A 类品牌和主打品牌目前莆 田 市场没 有，需要出去招商引进。这对以后

14、的 品牌 资 源整合和招商工作有一定的难度。 W7 、项目整体投资巨大，相应有较大的压 力和风险。 3、Opportunity （ 机会分析） 01、莆田的经济和社会发展为项目提供了良好的外部环境。 02、莆田的零售服务业的经营现状为项目创造了良好的进入时机。 03、莆田 市民收入的不断提高、消费水平的增长 、消费观念的改变为项目带来了市场机遇。 04、目前 莆田市场有利于树立项目的购物中心（ MALL ）的形象。莆田市场整体商业管 理落后、经营秩序混乱， 大型商业 设施目前是空缺、综合性一站式服务 的购物中心模式自身具有旺盛的生命力， 现代商业业态发展空间巨 大。 05、从莆 田目前市场整体

15、考虑，项目定位为以中 档为主的商品经营可以涵盖莆田的大部分消 费群体。 06、莆田 商业以专卖和小店铺为主，商品品牌的 集中度差，不能满足顾客的选择性要求，消 费需求空间较大 07、莆田市商场的经营现状使其在现阶段的价格优势尚不明显，商场的促销企划活动几乎没有，市场竞争优势较大。 4、Threat （威胁 分析） T1、在建开发项目的威胁。位于文献路和胜利路交叉口的大唐广场（正在建设中），一期裙楼商业面积共5万平米。 营销定位 为莆田首家“一站式”购物中心，位 置处于文献路步行街之首，而三信金鼎广 场项目 在文献路步行街之 尾，在地 里位置上比大唐广场稍差一点。大唐 广场开业时间肯定比我们的项

16、目早，其开 业以后的经营好坏对我们 的招 商和经营都会有影响。 T2、同业竞争的威胁。莆田国货精品百货有限公司在莆田市已经开了 6家百货商场和10家超市便利店，几乎垄断 了莆田的 百货市场，目前是我们项目的主要竞 争对手。坐落位于文献路上的泰然中心商 场，其物业条件商场硬件 设施 已经具备现代百货的基本条件，其在经营 管理和营销上进行调整后，也将成为我们 的竞争对手。 T3、莆田人的消费观念和传统市场惯性的威胁。莆田人长期以来的消费习惯，传统的零售市场将会阻滞人们对购 物中 心这一新生事物的迅速接受和认识，延长 项目 的市场培育期。从而加大项目的投入 和经营者的压力。 T4、购物中心经营管理的

17、威胁。购物中心这一现代的零售经营业态，需要现代化的商业人才进行经营管理，莆田 目前缺乏 现代的商业管理人才，商业管理人才 的匮乏将影响购物中心的经营和管理。人 才和 团 队建设将成为项目 成功 运作的关键。 三信金鼎 广场项目经营效益预测 依据三信金鼎广场的业态和经营定位，结合目前莆田市场的商业物业和租金水平，参照厦门等城市的商业物业租 金水 平，根据现在三信金鼎广场可确定预测的数据，我们队未来5-10年的经营收益 和费用进行初步预算，由于负 一、二层存在经营面积、租金等不确定因素，物业设备及物业费用现在无法确定因此在本预测中不包含负一、二 层的 经营 收益和物业费用预测 金鼎广场第一年经营收

18、益分析 楼层 总面积 经营面积 经营业态 出租价格（元/川* 月 ） 月收益（万元） 年收益（万元） 1F 5280 3351 精品广场 270 90.48 1085.72 1651 沿街店铺 350 57.79 693.42 65 西式快餐 45 0.29 3.51 142 名烟名酒 240 3.41 40.9 71 岛柜 270 1.92 23 2F 6324 2856 百货主力店 48 16.28 195.35 1615 精品店 210 33.92 406.98 243 西式快餐 45 1.09 13.12 447 咖啡厅 40 1.79 21.46 213 休闲吧 90 1.92 23

19、 840 运动休闲广场 90 7.56 90.27 110 流行饰品 210 2.31 27.72 2856 百货主力店 48 16.28 195.35 1615 精品店 180 29.07 348.84 3F 6557 447 美容健身中心 60 2.68 32.18 447 儿童世界 150 6.71 80.46 840 家居生活馆 60 5.04 60.48 110 流行饰品 165 1.82 21.78 242 婚纱摄影 60 1.45 17.42 4F 6169 2856 家电广场 27 7.71 92.53 1439 数码通讯专业 店 45 6.48 77.71 447 图书音像

20、45 6.48 77.71 242 通信服务中心 30 0.73 8.71 154 影视文化专业 店 60 0.92 11.09 840 影院 15 1.26 15.12 107 手机美容 60 0.64 7.7 84 休闲吧 60 0.5 6.05 5F 6070 2240 美食城 0 7.5 90 1528 特色餐饮 40 6.11 73.44 447 电玩台球 60 2.68 32.18 447 网吧 60 2.68 32.15 36 水吧 60 0.22 2.59 72 影视文化专业 店 60 0.43 5.18 915 精品店 60 5.49 65.88 840 影院 15 1.26

21、 15.12 84 休闲吧 60 0.5 6.05 广告费以及其他边际收益 15 180 精品店 9218 225.15 2701.8 主（次主力）店 12049 108.25 1299 精品店 21267 348.4 4180.8 备注：精品店包括一层精品广场、邻街店铺、数码通讯专业店及各层精品店 金鼎广场精品店未来五年收益趋势预测 年限 变化率 收益（万元） 备注 首年（2008） 0 2701.8 精品店的收益在未来五年递增会非常快 第二年（2009） 50% 4052.7 第三年 （2010） 50% 6079.05 第四年 （2011） 50% 9118.58 第五年 （2012）

22、8% 9848.06 五年收益 合计：31800.19万元 金鼎广场精品店未来五年收益预测图示万元 首年（2008） 第二年（2009） 第三年（2010）第四年 （2011）第五年（2012） 年限 变化率 收益（万元） 备注 首年（2008） 0 1299 1、因主（次主）力店市场培育期较短，并且我 方不需承担责任。2、收 益的递增为市场规律和合同内容的加权平均。 第二年（2009） 0% 1299 第三年 （2010） 1% 1311.99 第四年 （2011） 2% 1338.23 第五年 （2012） 5% 1405.14 五年收益 合计：31800.19万元 金鼎广场主（次主）力店

23、未来五年收益趋势预测 万元 1600 1400 1200 r 1 1000 800 600 400 一 200 0 首年（2008）第二年（2009第三年（2010）第四年2011）第五年妙刀 金鼎广场精品店未来六至十年收益趋势预测 年限 变化率 收益（万兀） 备注 第六年（2013） 8% 10635.9 精品店的收益在未来六至十年会趋于平稳发展 第七年（2014） 8% 11486.78 第八年（2015） 8% 12404.72 第九年（2016） 8% 13398.18 第十年（2017） 8% 14470.03 五年收益合计：62395.61万元 第六年（2013）第七年（214第八

24、年（2015第）九年（016）第十年（017） 金鼎广场主（次主力）力店未来六至十年收益趋势预测 年限 变化率 收益（万元） 备注 第六年（2013） 5% 1475.4 购物中心主（次主）力店未来六至十年的收益会趋于平 稳发展。 第七年（2014） 5% 1549.17 第八年（2015） 5% 1626.63 第九年（2016） 5% 1707.96 第十年（2017） 5% 1793.35 五年收益 合计：8152.51万元 万元 金鼎广场主（次主）力店未来六至十年收益趋势预测 第六年（2013）第七年（2014第八年（2015）第九年2016）第十年2017） 金鼎广场未来收益预测汇总

25、 业态 未来五年收益预测 未来八至十年收益预测 精品店 31800.19 万元 62395.61 万元 主（次主）力店 6653.36 万元 8152.51 万元 合计 38453.55 万元 70548.12 万元 金鼎广场都市购物中心未来十年收益预算共计：109001.67万元 金鼎广场第一年经营年度成本预算 科目 费用明细 金额/万元年 备注 管理费用 人员费用 工资、人员福利 241 按134人编制，人均1500元/月计算 人员招聘及培训费 用 35 包括广告费、培训场地、讲师费用 人员工装费用 7 按134人编制，人均500元/月计算 行政办公费 用 办公设施费用 30 第一经营年度

26、需添置办公设施较多 低耗物品费用 10 印刷制作费用 30 包括日常所需及内刊宣传 差旅、通讯及交通 费用 20 经营费用 营销推广费 用 导购、美陈费用 20 各种广告费 300 各种SP PR活动费 用 80 招商费用 业务招待费等招商 费用 60 重点客户的业务接待及出差 物业管理费 水、电、空调等相关物业管理费 用 1500 可冲抵费用 物业维护、维修费用 暂未定 营业外支出 不可预见费用 50 总计 2383 实际费用：883 （万元） 说明：企业所需上缴的税收和设备折旧、物业维护、维修费用（因设备未定）等费用暂未计入内。金鼎广场未来十年 成本变化预算。 序号 年度 变化方向 变化率

27、 金额（万元） 1 2008 0% 883 2 2009 递减 37% 556 3 2010 递减 12% 489 4 2011 递减 5% 465 5 2012 递减 2% 456 6 2013 不变 0% 456 7 2014 不变 0% 456 8 2015 递增 2% 465 9 2016 递增 3% 479 10 2017 递增 4% 498 备注 1、第二、三、四、五经营年度随着市场认知度的提高，宣传推广的费用降低，费用呈递减趋势。 2 第八、九、十经营年度因市场竞争的激烈和物业维修等费用的增多，费用呈递增趋势。以 3 上的十个经营年度的费用预算为概算，与实际情况会有一定的偏差。

28、数据标准及参考 1、此租金以年收益为单位，每平方以月为单位，按均价计算。收益含租金、物业费等。 2 充分参照莆田及福州和厦门同行业市场收益情况，以及项目前身租金，价位以及周边相邻物业租金价位 3 低价位入市，充分吸引投资者，经营者的眼球，有利于招商的成功进行。 4、作为新市 场，给予一定时期的市场资深培育期 ，遵循放水养鱼的原则，提升商家的抗风险 能力。 打 5、造金鼎 广 场的品牌，完成商户、品牌储备。 6、结合目前各专业市场行情及各商家资金链实际情况，以及将来的收益情况、市场行情，以顾客、市场为 中 心，综 合各种因素，以实际情况为出发点， 进行定价。 三信金鼎广场项目运营推广建议 一、三

29、信金鼎 广场项目商业地产运作建议 尊重商业 地产的特殊性合理的组织项目的开发 运营 商业地产 与住宅等地产不同，有着特有的规律 和特 殊性，商业地产开发必须遵循商业物 业经营和使用的特有 规律，组 织好商业地产的开发、运营和管理， 商业地产不同于住宅等地产开发后销售给 使用者最终的使用，而是 通过商业 物业的形式为商业经营者和消费者打 造一个商业经营和消费的场所和平台，商 业物 业 通过商业经营提升 其价值， 通过获得经营和租赁收益以及物业转 让实现开发和投资价值，所以不能采取简 单的销售来完成商业地产 的开发，要按照商业物业的使用要求，按照商业经营的市场和管理要求组织商业运营和管理，达到商业

30、物业的增值目 的。 做好商业地产开发的整体筹划。商业地产的开发巨额投资、工程浩大，在立项和开发时必须做好资本运作、 商业规划、市场开拓、地产销售、招商运营、经营管理等等的统筹规划，不可冲动、蛮目、无计划的运作。 项目要符合市场和商业经营的要求，实现项目的准确定位，以合理的经营业态、准确的目标客群、保证项目的 方向正确。同时还要做到项目运营的科学管理和专业经营，零售服务业的经营运作有着它自己的规律性，其经营与地 产运作不同，应当由专业的人员和专门的团队科学的管理。 地产销售和整体物业增值策略 房地产的开发目的是为了实现开发的利益，地产销售时获得开发利润的重要手段，基于商业地产的特殊性商 业地产销

31、售业存在着特别的方法和策略。传统的地产是建设完成后整体或分割销售，而商业地产由于体量巨大， 整体销售困难，所以很多开发商选择分割销售，分割销售带来的直接弊病就是无法实现商业物业的统一规划、统 一经营，最终不能实现商业物业整体价值的提升。商业物业的整体需求与分割销售成为商业地产开发与销售的矛 盾。 从商业地 产的特殊性来看只有商业物业的成功 的经营运作，才能实现商业物业的增值， 才能实现投资价值， 因此，要 处理好地产销售与保持商业物业完整 使用的关系，开发商资金允许的情况下尽 量保持商业物业的完整， 减少分割销售的比例，使商业物业得到合理利用、成功运营，达到商业物业整体价值提升的目的。然后在进

32、行商 业地 产的销售运作，这样可以获得商业地产开 发的最大价值。 为了实现 这一目的，我们建议三信金鼎广场项 目采用地产销售与整体物业增值的策略。 1、把一楼临街店铺限 量推出进 行销售。达到回收部分资金和店铺推 广的目的。2、室内的精品店铺进行切割 后先租后卖，在第一年以租 赁的形式 将室内精品店铺出租给经营者，从第 二年考虑出售产权或经营权。3、其他物业 采取引进品牌主力店的形 式用国内外著名的品牌店进驻来提升人气和商业价值，达到提升商业物业价值的目的。这样通过销售与租赁以及 主力 店的提升作用，达到商业物业的整体价值 提升。为后期的地产销售奠定基础。 开发与运 营分离策略 由于商业 地产

33、的资本运作的不成功以及销售的 不畅，地产开发者往往会面临后期项目 运营和经营管理的问题， 项目的后期经营把地产开发拖入他们不熟悉的零售服务业领域之中，造成经营不善，运作不灵，项目失败。所以， 商业地产项目要处理好开发与运营的关系，实现开发与运营分离，在项目开发时就按照商业经营的需要量身订做， 保证商业的经营需要，项目开发结束由专业的商业经营管理机构进行商业运营管理，商业地产开发与商业运营分 离, 做到以专业管理专业，让专业的人干专业的事。 根据三信金鼎广场项目的实际情况，我们建议，在房地产开发公司之外成立专业的商业运营管理公司，负责 项目的商业运营组织和管理，房地产开发公司只负责项目的开发建设

34、工作，项目建成后的招商、使用和管理由商 业运营公司负责，商业运营公司与房地产开发公司是物业持有者和使用者的关系。这样有利于产权与经营权的分 离, 有利于后期的商业地产运作。 资本运作与开发退出策略 商业地产开发需要投入大量的资金，开发结束能否及时回收开发资金，是地产公司能否进行再次开发和生产 的关键，因此在项目的开发和商业运营过程中，要做好资本运作，实现地产开发商的成功退出。在目前我国房地 产信 贷基金制度不完善，缺乏商业地产退出机制的情况下如何实现开发退出具有重要意义。 我们建议，三信公司在本项目开发和商业运营运作的同时寻找商业资本渠道，在适当时机进行资本运作将整体 商业物业产权移出，实现地

35、产开发的最终退出 二、三信金鼎广场项目营销推广建议项目整体形象的树立与推广 项目推广工作是项目能否成功运作的关键，树立项目的良好形象对项目市场定位的确定、合伙伙伴的引进，投 资期望值的提高、地产销售的成功、消费者的吸引都有重要的意义。 项目的整体形象是项目前期推广的附着点，是未来的企业形象的具体描绘，在项目定位和规划确定后就要积 极的有计划的做好项目的形象树立和推广活动，使得社会各界对我们的项目有所了解，逐步树立起我们的形象和口碑。 在项目前期的形象树立和推广中可以利用好媒体的宣传作用，利用好项目关键事件的报道，社会公益活动的 形象树立，项目推介说明、项目推介会、市场调研等机会即使向社会公众宣

36、传我们的项目定位、企业宗旨、企业文化 项目目标 客户的群体推广 在项目的 运作和推广中，要有针对性的根据不 同的目标群体，有选择有侧重，采用不同 形式和方法进行群体 推广。在项目的推广中将会遇到：1、面对广大 消费者项目的未来顾客，面对这一群体我们 主要做好企业形象、企 业经营定 位、服务内涵、消费观念、服务理念 等宣传和推广。2、面对项目的合作者加 盟商、主力店、品牌商，要 向他们推 广项目的经营定位，市场前景，企业 文化、经营理念等内容，树立我们的形象 ，增加加盟和投资信心。 3、面对投资商和 商业地产投资者要对他们做好项目的经营定位、项目的经营运作模式、项目的 市场前景、项目的 自 身品

37、质、项目的主力店及品牌组合等宣传和 推广。 项目推广 的营销组合 进行项目 推广时要做好广告、媒体等推介工具 的组 合，利用报纸、广播、电视、广告媒 体的组合，发挥好新 闻的宣传 作用，发布会、座谈会、推介会、说 明会等会议的宣传作用和新闻作用，利用 好项目开发和建设里程碑 的新闻宣 传作用，即使向社会推出项目和企业 的形象，还要利用好企业内刊、宣传画册 、广告派送等多种形式。 项目推广 的营销组合不仅可以有效的利用和节 省营销推广费用，还可以达到扩展推广面 和受众群体的作用， 达到宣传 推 广的良好效果。 项目的文 化推广策略 企业形象 、企业理念等是企业文化的重要内容 ，同 时消费文化、品牌文化、饮食文化等 是购物中心的现代商 业文化的 内涵之一，在项目推广过程中重视文 化的推广，以文化推广为先导，利用文化 的铺 垫 和渗透在社会和消 费者 中树立企业形象，营造市场氛围。 1、进行文化推广 塑造企业形象，向社会表明我们的 企业宗旨、展示我们的企业文化，从而得到 社会的认可和 承认，创 造良好的社会环境。2、进行文化推 广，向广大市民和消费者宣传消费文化、