成都农贸场开发状况研究13

1、勿做商业用途个人收集整理作者： ZHANGJIAN仅供个人学习，勿做商业用途一成都市农贸市场的发展现状成都市农贸市场发展现状概述随着成都市旧城改造的脚步加快，市政府有关部门将大力推 进农贸市 场的配 建工 程建设 。二 环路内 的占道 菜市将有 计划的全 部 拆 除 ，并 按 “ 拆 一 建 一 ” 的 大 致 要 求 ，在 未 来 3 年 内 ，二 环 路 内 将 修 建 80 至 100 个 永 久 性 农 贸 市 场 （ 不 包 括 大 棚 市 场 ） ， 除 目前已经 修建起 来的 包括大 棚市场在内的 79 个，另 外还需要修 建 50 至 60 个 永 久 性 正 规 市 场（ 不

2、 包 括 大 棚 市 场 ）。成 都 将 掀 起 一场农贸 市场建 设“ 革命” ，这 些农贸 市场大都处于黄 金口岸 内 农贸市场正经历着三个转变：地 点从室外到室内的迁徙；形 态从简陋到精致的蜕变；经 营管理者从街道办事处到民 营企业的交接。 资料个人收集整理，勿做商业用途成都市农贸市场投资形成四大模式模式一：农贸市场住宅。如郭家桥市场。开发商在开发住 宅 时 ，将 其 一 、二 层 建 成 了 农 贸 市 场 。农 贸 市 场 作 为 住 宅 和 周 边 居民的生 活配套 产品 ，预计 经营 10 年左 右就可 收回成 本。 模 式 二 ：农 贸 市 场 专 卖 店 。如 建 设 路 综

3、 合 市 场 。开 发 商 将 底 楼1 / 12勿做商业用途个人收集整理设 置 了 268 个 菜 市 摊 位 ，二 楼 由 苏 宁 电 器 租 赁 经 营 ，对 逛 菜 市 的 人流进行了“二次使用”，使整个市场人气更旺。模 式 三 ：综 合 商 场 。大 学 路 市 场 就 将 采 用 这 种 模 式 。除 农 贸 市 场 建 筑 面 积 4000 多 平 方 米 的 主 体 外 ， 临 街 还 设 置 了 一 排 面 积 从 1050 平方 米的综 合性营业商店。模 式 四 ：休 闲 中 心 。如 规 划 中 的 九 里 堤 市 场 。地 下 停 车 场 农 贸 市场超 市休 闲娱 乐

4、中心 。这 也是本 项目农 贸市场最 有可能的 发展模式。 资料个人收集整理，勿做商业用途农贸市场的营运模式有两种一种是 BOT模式 ，由政 府委托开发商开发或者改建 ，政府 拥 有 产 权 ，开 发 商 拥 有 一 定 年 限 的 使 用 权 。这 种 方 式 下 ，开 发 商 将 手中的使用权转卖出来。如 金家坝室内地下农贸市场、玉 林综合 市场、大学路菜市、小天综合市场等。另一种是产权式，将 农贸市场等配套作为土地拍卖中规划的条件， 使菜市完全和其他的商业地产一样，产 权、使 用权、经 营权三权 合一，如清江农贸市场 。资料个人收集整理，勿做商业用途二成都市农贸市场发展趋势农贸市场超市化

5、趋势所谓农贸市场超市化，是指通过政府政策的鼓励支持，引导 大型流通企业或农业产业化龙头企业，对 不适应经济发展、城 市2 / 12勿做商业用途个人收集整理建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、 经营理念 对城市 农贸 市场进 行生鲜超市化 改造，使 其成 为经营主 体组织化 、经 营 产品标准化、经 营方 式超市 化及服 务规范 化，以 经营生鲜 农副产 品为 主的超 市。农 贸市 场超市 化是成都 市旧城改 造和整顿 市容的 产物 ，由 于 此类项目符 合城市 规划和政 府政策导 向 ，且 涉 及 “ 菜 篮 子 ” 工 程 ，所 以 收 益 稳 定 ，基 本 没 有 投

6、资 经 营 的压力。 资料个人收集整理，勿做商业用途农贸市场超市化的前提背景经过二十多年的改革开放和经济社会发展，政府对老城区和 旧城进行 了大面 积的 改造，城 乡 居民生活水平 迅速提 高，消 费 观 念和方式 发生深 刻变 化，人 们对 食品安全的要 求越来 越严 格。同 时 ，城 市 农 贸 市 场 ，特 别 是 在 大 中 城 市 市 民 生 活 中 扮 演 重 要 角 色 的城市农 贸市场 开始 暴露出 诸多弊端。在 超市消费异军 突起的形 势 下 ，原 有 城 市 农 贸 市 场 再 也 无 法 坐 以 待 毙 ，其 改 造 和 提 升 已 摆 上议事日程。 资料个人收集整理，勿

7、做商业用途近年来，成都市先后引进麦德龙、家乐福、好又多等大型跨 国超市企 业，新 的经 营业态 和经营理 念推动了成都 市商 贸业的快 速 发 展 ，特 别 是 生 鲜 农 副 产 品 进 入 超 市 ，生 鲜 农 副 产 品 超 市 化 营 销一方面占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了挑战； 另一方面 ，这 种消费 方式较 好地满足 了人们生活节 奏加 快的要求 和对消费 安全的 关注 ，以 及 对优质服务 和良好 消费环境 改善的企3 / 12勿做商业用途个人收集整理望 ，深 受 广 大 市 民 的 欢 迎 。城 市 农 贸 市 场 按 照 超 市 化 改 造 ，已 逐 渐成为发展的

8、必然趋势和迫切要求。 资料个人收集整理，勿做商业用途过去大部分农贸市场用地都是随住宅用地一起出让的，对那 些开发商 而言，农 贸市场 只是住 宅的副 产品，短 平快是 他们处 理 农贸市场 用地的 方式 。现 在 新规划的农 贸市场 选址经过 严格的筛 选 ：一 般 都 在 居 民 繁 华 区 ，惠 及 数 万 人 口 ，有 着 稳 定 的 经 营 者 和 消费者,这对开发新型商业地产有着巨大的潜力和推动力。政府 将公用配 套用地 在公 平、公开的情况 下，通过拍卖、竞 标等方式， 确定一些有实力的开发商，并给这些企业创造良好的投资条件。 这 样 ，新 型 农 贸 市 场 已 不 再 是 简

9、单 的 住 宅 产 品 的 配 套 服 务 设 施 了 ， 而演化成 一种新 的商 业投资 。新 市场的 建设将 按照市政 府“谁投 资、谁 管理、谁 受益 ”的原则，采 取“ 政府引 导、政 策扶 持、企 业参与、市场运作”的办法，统一规划、合理布点、不占道路、 方便群众 、突 出 重点、分 步实施。将 民营资本融入 到农 贸市场的 运营中来 ，加 快公建配套 的建设速 度，最 大 程度发 挥了市 场对土 地资源的 配置作 用，从 而 实现对 土地资源最优 化配置 ，做 到既 方 便群众，又为政府排忧解难，达到“双赢”的目的 。资料个人收集整 理，勿做商业用途成都近几年商业形态同质化严重，导

10、致许多商家经营惨淡。 作为农贸 市场则 不一 样，首 先这里 是已形 成了人气、商 气，是 极 有实际需 求的成 熟的 市场，同 时 政府“菜篮 子”工 程的实 施，违4 / 12勿做商业用途个人收集整理章占道经 营的取 缔，无 疑 是投资 农贸市场的有 力保证 ，商 家的 经 营自然有 利可图 。鉴 于独 占性、快 速成长性和投资 风险 小的因素 国内不少城市的室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。资 料个人收集整理，勿做商业用途农贸市场超市化的经济社会效益分析促进税收大幅增长，成为税收新的增长点以生鲜超 市替代 农贸 市场，以 企业化经 营取代 了原来的 一摊一户经营方式 ，使 得税务部

11、门 征收税款 能够 更加规范有序，征 管模式由过去的定额征收逐步过渡为查账征收。 资料个人收集整理，勿做商业用途带动农业产业化的发展农贸市场 超市化 后，生 鲜 超市实 行与生产基地 挂钩进 货，推 行 订 单 农 业 、合 同 农 业 ，使 农 副 产 品 生 产 基 地 从 盲 目 生 产 走 向 以 市 场 为导向的 有计划 生产 ，有 效地解 决了农副产品 销售难 的问 题，把 风险降到 最低程 度。超 市 在产销 对接中也减少 了中间 环节 ，降 低 了经营成本，提高了经济效益 。资料个人收集整理，勿做商业用途提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”目 前 ，投 入 经 营 的 生 鲜

12、超 市 中 ，明 码 标 价 和 童 叟 无 欺 等 诚 信 制 度 得到了有 效推广 。同 时，生 鲜超市对农副产品的安全性 进行严 格 的检测和 把关，从 而 解决了 集贸市场 目前存在的蔬 菜有 残留农药 、 猪肉有“ 瘦肉精 ”、水 产品 浸泡福尔马 林等食品安全及 食品质 量5 / 12勿做商业用途个人收集整理问 题 ，有 效 保 证 了 蔬 菜 副 食 品 卫 生 质 量 。此 外 ，以 往 农 贸 市 场 仅 仅限 于“卖 商品” ，而生鲜 超市实 行“卖商 品+服 务”， 人性化 服务正越来越受到超市经营者的重视并有利于专项检查和打假 活动的开 展，使 假冒伪劣产品难以进 入市

13、场 。资料个人收集整理，勿做商 业用途增加社会就业原有农贸 市场改 造为 生鲜超 市后，市 场 内的销 售人员 虽大幅减少 （ 一般减 少 50%）， 但经营管 理人员、采购人员、收银人 员等却 大 量 增 加 。因 此 ，农 贸 市 场 超 市 化 后 生 鲜 超 市 的 从 业 人 员 ，还 略 多 于原农贸 市场从 业人 员。同 时，农 贸市 场超市 化还可间 接的大量 增加生鲜 农副产 品清 洗、包 装、仓 储、加 工 、运 输等行 业的从 业 人员。 资料个人收集整理，勿做商业用途优化城市居民的购物环境，改善城市市容市貌，美化城市生 活环境超市化的 管理，也 使市场 内部购物 环境

14、大大改观。生 鲜超 市变农 贸市场恶 劣的购 物环 境已变 为有良好通风 的舒适购物环境：实 行 开架自选 、一 站购全 、统 一结算等 方式 ，提 供 便捷服 务。超 市营 业时间较 长，可随时进 店购物 ，并为消费者提供完善 的售 后服务， 解除了顾 客消费 的后 顾之忧 。同 时，农 贸市场 超市化 促使对占道 经营的取 缔，做 到了还路于民，不 仅 改善城 市卫生 ，而 且有利于 改善城市 社区的 交通 状况，提 升了城市的档 次和品位 。资料个人收集 整理，勿做商业用途6 / 12勿做商业用途个人收集整理农贸市场超市化的发展建议农贸市场超市化绝对不是简单的“农贸市场”改为“农贸超 市

15、”的字面转换。它 的基本特征是农贸市场公司化经营，明晰产 权关系，由 企业规范管理，是 提升业态的有益尝试，必 须进一步 加以提升和深化内涵。 资料个人收集整理，勿做商业用途循序渐进，防止过度开发 目前各地在“农改超”探索过程中，正 在逐步形成几种发展思路 和模式：一是广州模式：广州农贸市场改造的早期思路是在原有农贸 市场网点布局的基础上，改造和发展“室内肉菜市场”，改 善农 产品经营环境。但 是由于“室内肉菜市场”基本沿袭原来农贸市 场的经营方式，既 没有从根本上改变经营环境和条件，达不到生 鲜品保鲜 的基本 要求 ；又 因 场地成本增 加而失 去了农贸 市场原有 的价格优势，食 品安全性问

16、题也未能因此得到根本解决，凡此种 种注定了这是一种不成功的过渡模式；而 现在“农贸市场超市化” 的发展思路，以 连锁生鲜超市专营公司逐步取代传统的农贸市场， 进而提升农产品销售终端的档次，真 正为农产品销售渠道改造找 到了准确 的定位 。资料个人收集整理，勿做商业用途二是武 汉模式：武汉 市政府部门在农贸市场 改造的 过程中 ， 以招标形式选择农贸市场原址改造后经营公司，以 大卖场为主要7 / 12勿做商业用途个人收集整理经营形式，满足顾客生鲜消费和其他综合性消费的多种需要。资 料个人收集整理，勿做商业用途三是深圳模式：深圳农产品股份有限公司以原有的农产品生 产基地和大型批发市场为后盾，发 展

17、连锁生鲜超市，生 鲜经营的 利润源跳出批零进销差价的局限，向 上游的农产品生产加工环节 延 伸 ，在 生 鲜 供 应 链 上 形 成 的 优 势 令 竞 争 对 手 望 尘 莫 及 。在 “ 农 改超”的过程中，国 内一些类似的农产品生产经营集团也在加大 连锁生鲜超市的投入，例 如福建超大现代农业集团、云 南邦尼农 产品发展有限公司、河 南双汇集团和华西希望集团等，在 他们发 展连锁生鲜超市的背后都有农业产业链的资源作为支撑 。资料个人 收集整理，勿做商业用途“农改超”已在全国许多城市推出，发展热情很高，但是我 们应该清醒地看到，“ 农改超”作为一次农产品销售渠道提升和 改造运动 ，其源动力是

18、 经济持 续增长 下的消 费需求，而中 国之大， 生鲜消费需求和水平明显存在着多层次分布和地域性差异，这 就 意味着“农改超”将根据各地市场特点，存 在着一个逐步演进的 发展过程，现 有农贸市场虽然受到很大挤压，但 仍具有面向低收 入和 传统 消费 阶 层的 市场生 存空间。 因此， “农改超 ”还需要 脚踏实地，要 按经济规律办事，既 要符合中国国情，又 要尊重老 百姓的消 费习惯 和购 买能力 ，根 据区域 经济发 展的情况 和社会各 阶层消费 特点，按 照 市场规 律，淡 化政 府行为，循 序 渐进，防 止8 / 12勿做商业用途个人收集整理农贸市场超市化过度扩张。同 时，要 加强规划和

19、科学引导，防 止 由少数企 业经营 ，造 成垄断 。资料个人收集整理，勿做商业用途加强农贸市场超市化建设的内涵 成都市农贸市场超市化工作取得了一定的成效，但 在运行过程中 也存在着一些亟待解决的问题，如 ：生 鲜超市购物环境依然存在 着诸多的 不便，未 能 给顾客 带来方 便；市 场的 定位雷同，缺 乏经 营特色，容 易形成恶性竞争，不 利于生鲜超市的共同发展；大 部 分企业普 遍缺乏 品牌 意识，尚未创立 自有 品牌，经营特色不突出； 缺 乏 精 、深 加 工 产 品 ，不 能 形 成 集 约 化 、规 模 化 、多 元 化 、产 业 化的发展格局。加 强农贸市场超市化建设的内涵主要有以下几

20、点： 资料个人收集整理，勿做商业用途一是发展连锁经营，实现规模效益。通过连锁经营取得规模 效益，是 超市发展制胜的重要秘诀。据 国外统计资料表明，当 超 市分店数 量达到 14 家时， 规模优势才开始体现。因此 ，要通过 不断整合，鼓 励实力雄厚、有 经营经验的企业，兼 并重组那些经 营 不 善 、实 力 不 强 的 企 业 ，最 终 形 成 5 至 6 家 大 型 连 锁 企 业 ，真 正实现统一采购、统一配送、统 一管理、统 一核算，通 过规模经 营降低经营成本，坚 持微利原则，向 顾客提供低价格、高 质量的 商 品 ，做 到 价 低 、 货 全 、便 民 ，从 而 赢 得 最 广 大 的

21、 消 费 群 ，实 现 可持续发展。 资料个人收集整理，勿做商业用途9 / 12勿做商业用途个人收集整理二 是 加 快 发 展 生 鲜 农 副 产 品 配 送 中 心 。统 一 配 送 是统 购 分 销 、 降 低 经 营 成 本 的 重 要 手 段 ，是 提 高 生 鲜 农副 产 品安 全卫 生 质 量 和 拓 宽 销 售 渠 道 的 有 效 途 径 。为 此 ，要 鼓 励 一 批 有 经 济 实 力 、富 有 经 营 管 理 经 验 的 大 型 连 锁 超 市 ，加 快 建 立和 发 展生 鲜农 副 产 品 加 工 、包 装 、存 贮 、运 输 于 一 体 的 与 生 鲜 超 市 相 配

22、套 的 统 一 配 送 系 统 ，保 证 生 鲜 商 品 的 新 鲜 度 和 质 量 ，降 低 损 失 率 ，把 经 营 成 本 降 到 最 低 程 度 ，使 生 鲜 超市 所 经营 的生 鲜 农 副 产 品真 正做 到 价廉 物 美，提高竞争能力 。 资 料个 人 收集 整 理，勿 做商 业 用途三是增强品牌意识，提高市场竞争力。要突破传统的零售业 经 营 模 式 ，改变 由 原来 的 单一 零 售 向 “产 、加 、销” 一 体化 转 变 ， 向 生 产 领 域 渗 透 ，与 生 产 企 业 合 作 ，定 牌 生 产 与 居 民生 活 相关 的 热 销 生 鲜 食 品 。这 样 既 有 利

23、 于 降 低 成 本 ，又 有 利于 创造 出 自己 的 品 牌 ，形 成 品 牌 效 应 ，提 高 市 场 竞 争 力 。资料个人收集整理，勿做商业用途规范生鲜超市经营管理，巩固提升农贸市场超市化成效 要针对农贸市场超市化建设中所出现的部分已改造的市场未达 到 生 鲜 超 市 的 标 准 要 求 、经 营 管 理 和 经 营 理 念 比 较 落 后 、业 态 不 够 规 范 （ 如 设 立 多 个 结 算 处 、采 购 “ 三 无 ” 产 品 ） 等 问 题 ，加 强 督 促 检 查 工 作 ，促 其 自 我 完 善 ，严 格按 照 超市 业 态标 准 经营 ，加 强 行 业 自 律 工 作

24、 ，树 立 品 牌 意 识 ，培 育 一 批富 有 地方 特色 的 连锁 超 市。资料个人收集整理，勿做商业用途10 / 12勿做商业用途个人收集整理版权申明 本文部分内容，包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理。 版权为张俭个人所有This article includes some parts, including text, pictures, and design. Copyright is Zhang Jians personal ownership.资料个人收集整理，勿做商业用途用户可将本文的内容或服务用于个人学习、 研究或欣赏， 以及其 他非商业性或非盈利性用途， 但同时应遵守著作权法及其他相关法律 的规定，不得侵犯本网站及相关权利人的合法权利。除此以外，将本 文任何内容或服务用于其他用途时， 须征得本人及相关权利人的书面 许可，并支付报酬 。 资料个人收集整理，勿做商业用途Users may use the contents or services of this articlefor personal study, research or appreciation, and other non-commercial or non-profit purposes,