松雷集团（大庆）店工程部作业规范工程部作业规范

1、 松雷集团（大庆）店工程部作业规范 机电设备管理规程1 目的为确保所有设备处于管理状态，实施标准化管理。2 适用范围适用于所有用电或油气做动力的设备。3 职责3.1 各部门负责编制完善本部门设备设施的管理细则。3.2 物业部负责审核。3.3 各部门负责实施、落实。4 工作流程及要求4.1 设备编号 4.1.1 设备分类：根据设备对服务的重要性将其分为三级： 级设备：01电梯、02发电机、03生活水泵、04消防泵、05喷洒泵、06稳压泵、07低压配电柜、08高压配电柜、09火灾中央报警控制柜、10消防联动柜、11冷水机组、12空调系统中的冷冻泵、冷却泵和补水泵、13锅炉、14供暖系统中的循环泵和

2、补水泵。 级设备：01正压风机、02排烟风机、03除氧器、04软水器、05新风机组、06冷却塔、07公用天线系统、08对讲报警系统、09防盗监视系统、10气体自动灭火设施、11高压开关柜、12变压器、13交通道闸。 级设备：除、级以外的所有设备。如：01区域火灾报警控制箱、02小型控制箱（配电箱）、03排风机、04维修机具、05保安通讯设备、06过滤器、07除湿机、08污水泵、09办公室、食堂、清洁等用的其他设备等等。4.1.2 设备的编号：设备编号由以下四部分组成。第一部分表示设备的类别：用数字表示(见上面标志)；第二部分表示单位的名称：用字母表示；（按项目部名称的汉语拼音大写字母表示。）x

3、f-消防 kt-空调 dq电器 ba- 保安 bj-保洁第三部分表示单位设备序号：用数字.表示； 第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字、表示；4.2 维修保养程序4.2.1 物业部每年12月15日前做好下一年度的年度设备保养检修工作计划。制定机电设备保养周期，明确保养内容、保养时间和保养人。原则上级设备每月保养检查一次，级设备每季度保养检查一次，级设备每年保养检查一次，并填写机电设备保养、检查记录。保养内容包括设备除污加油；检查有无漏水现象；检查线路接口、零件有无松动；各种电流表、压力表是否工作正常；设备运行时有无异常声响；以及设备本体和设备机房卫生情况等。4.2.2 机电设备的责任人由电器

4、只管指定，做到专人专管，并在设备标识牌中明示，原则上责任人即为保养人。电器主管负有检查的责任，并做好相关检查记录。4.2.3 各部门每年11月15日至11月30日对设备的运行状况进行全面检查和评估，并统计设备完好率。12月5日前，将、级设备检查评估报告报物业部复核、存档。4.2.4 发现设备损坏时，保修期内应立即通知维保单位进行维修，未经物业经理批准维修人员不得私自拆修设备。维保期过后，小问题可由物业部自行解决，需要外委维修时，由物业经理填写设备外委维修申请表，按审批权限总经理审批后，物业部联系相关单位进行维修。所有维修内容均应填写设备设施日常维修保养记录。经专业人员鉴定无法维修的设备，由物业

5、部经理填写设备报废申请单，经总经理审批并报总公司领导审批后予以报废，所有资料均应放入设备档案中留存。4.2.4 新增设备机具由物业部经理填写设备申购表，按审批权限由相关人员审批并报公司领导审批后，按照采购控制程序购买。采购回的设备应由专业技术人员验证签字确认，验证合格后方可办理入库手续。4.3 工程巡检规定工程责任人应每日巡视并做好检查记录，物业部经理每周进行一次检查。所检查区域和内容包括水泵房、低压配电室、中控室、直燃机房、空调机房与其他设备房、公共区域照明、土建门窗、标牌、阀门管道、污水雨水井、消火栓等项。在巡视中发现的问题应及时安排相应部进行整改，并在工程值班记录中详细记录；公共区域的报

6、修应指定专人负责维修，各部门主管对维修情况负有监督检查的责任。5 相关记录5.1 设备设施管理台帐登记表5.2 年度设备保养检修工作计划5.3 月度设备保养检修工作计划表5.4 设备、设施日常维修及保养记录5.5 电专业设备（设施）检修记录表5.6空调专业设备(设施)检修记录表5.7水暖专业设备（设施）检修记录表5.8设备（设施）巡查记录表5.9 来访登记表5.10 工作联系单机房作业规程1 目的保证直燃机房设备、设施的正常运行，确保冬季24季节性采暖工作。为商户提供更好、更高效的服务。2 范围适用于直燃机房。 职责3.1 暖通班组具体负责直燃机的监管运行工作。3.2 由持证专业司炉工负责运行

7、。3.3 物业部负责批准相关工作内容和计划，并监督指导直燃机房运行。 3.4 有关停炉等重大事项，需要报物业经理批准后实施，并将文字材料报物业部备案。3.5 司炉工要负责化验水质等相关工作。3.6 负责直燃机房的安全工作,不得存放各种易燃易爆物品。3.7 空调班组负责直燃机房计量器具的检定工作。. 直燃机房管理规定4.1管理要求4.1.1直燃机房的主管单位为空调班组部，遵守相关的行业规定，积极做好直燃机房的各项工作，为商户提供满意的服务。4.1.2直燃机房为大厦供热、制冷的关键部位，衔接着一次管网和二次管网及楼内的供应。站内设备应按规定进行维护保养，使设备处于完好状态。4.1.3 直燃机房内值

8、班室应配制“直燃机房系统图、大厦供热、制冷平面图”，以便值班人员熟悉掌握连接方式及供热、制冷范围。4.1.4机房值班人员应遵守交接班制度，定时做好工作区域巡视，检查设备运行状况，做好工作记录。4.1.5物业部应在每年供暖、制冷前后召开工作会，做好供暖、制冷前后的准备、检修工作，通报采暖、制冷季中的运行状况，存在的问题，制定解决办法，为来年供热做准备。4.2做好安全工作，安全保卫制度上墙。4.2.1直燃机房工作人员和有关领导、管理人员之外，其他人员未经批准不得入内。外来人员进入必须经物业经理批准同意，方可进入并在来访登记表上登记签字。4.2.2当班人员要坚守岗位、提高警惕，严格执行安全技术操作规

9、程和巡回检查制度的各项要求。4.2.3非当班人员未经同意严禁对各种管路阀门及电气开关进行操作。4.2.4直燃机房内严禁存放易燃易爆品。4.2.5消防器材保持常备，严禁随便移动或挪作他用。4.2.6热力系统发生事故时，当班人员须迅速、准确采取措施，防止事故扩大，同时立即报告有关领导。4.2.7保持直燃机房的清洁卫生，备件和工具按指定的地方摆放整齐。4.3巡回检查制度4.3.1为保证设备的正常运行，每两个小时至少进行一次巡回检查并按规定抄录仪表读数。4.3.2设备各元件可见部位是否有异常现象。4.3.3检查水箱水位、补水泵、循环泵、电机及各阀门开关位置等状况是否正常。4.3.4检查安全附件和一次线

10、仪表、二次线仪表是否正常，各指示信号有无异常变化。4.3.5巡回检查发现问题要及时处理并将检查结果记入直燃机运行记录。5. 运行规范5.1直燃机房燃气安全技术操作规程5.1.1操作前准备。5.1.12检查设备是否有安装方面的损坏或一些不正常的现象，如有应采取相应的措施修补或请厂家进行维修。5.1.13检查控制电源线是否连接正确，确认配电盘内与接线板，熔丝或隔离开关的连接牢固。5.1.14打开采暖系统中的循环泵阀门，并关闭排污阀；开始向系统中补充水量，直至整个系统中充满为止。5.1.15在起动循环泵前必须认真检查循环系统内是否有气体存在，并要打开放气阀，直至上水为止。5.1.16检查压力表前的旋

11、塞是否处于打开状态，压力表指针是否正常。5.1.17认真检查各燃气管路及主辅机各装置设施, 然后打开供气阀门，查看燃气过滤器是否正常过气。5.1.18烟道上的节门应全部开启（挡风板或截流阀），防止排烟受阻造成事故隐患。5.1.19检查控制柜上的各个旋钮是否处在正常位置上，严禁各个旋钮在非正常位置情况下强行启动。5.1.110开起采暖系统循环泵，观察是否有异常声音及过热现象，压力是否达到运行要求。5.1.2开机5.1.2.1首先完成开机前的操作准备工作。5.1.2.2必须先打开总电源，然后再开启燃烧器旋钮。5.1.2.3开炉后必须先烧小火，再启动大火。5.1.2.4在燃烧机工作进入正常燃烧后，必

12、须认真观察运行情况，必要时对燃气压力进行调整。并随时观察排烟情况，必要时调整风门大小。5.1.2.5锅炉正常燃烧后，供、回水温应上升，压力正常，表明燃烧正常。5.1.3紧急停炉的有关规定5.1.3.1在直燃机正常运行过程中，任何人不得随意停炉，除经上级通知或批准外。5.1.3.2在直燃机正常运行过程中，如发生有碍正常运行的设备损坏或故障时应立即停炉或发生停电、断气故障时所导致直燃机设备停炉，应根据现场情况进行适当临时处理，处理不了的应及时通知设备负责人，并上报部门主管或物业经理，待故障排除后按相应操作程序启动。5.2 运行规定5.2.1 每天24小时需要人员值守，不允许脱岗。5.2.2 根据供

13、热要求和温度运行曲线调整直燃机运行的温度和时间。5.2.3 按时填写运行记录。5.2.4 按照规定进行水质化验，每四小时一次。5.2.5 各种阀门的调整必须上报物业部后才可以进行，除非特殊紧急情况。6. 保养规范为了保证直燃机安全运行，必须坚持对直燃机、管道及原有设备进行日常维修保养和定期检修，司炉工应严格遵守执行维修保养计划。6.1 日检6.1.1 值班人员根据运行情况填写直燃机房运行记录，保持室内清洁卫生，每班必须打扫一次，设备表面做到清洁无灰尘。6.1.2每班应检查阀门、管道、盘根是否有漏水现象，如果有应及时维修，对一些不能及时维修的（带有压力）工作，可在夜间停炉后进行。6.2周检、月检

14、6.2.1每周定期排污（根据水质化验的结果，对一次水进行处理），防止发生直燃机系统结垢现象，造成事故或产生隐患。6.2.2每周冲洗压力表一次，使压力表反应的数值准确。6.2.3安全阀应每月手动开启检查（在运行期间），使安全阀灵敏可靠，6.3停炉后保养工作 6.3.1设备运转部位应每季按时加油，机件松动的要进行坚固，不可疏忽大意。6.3.2每月应进行打扫直燃机积灰，并按规定进行设备检修。 6.4直燃机的维修保养程序（有说明书要按照说明书要求实施。没有要求的按照本要求去做）6.4.1 停止设备运行：切断主开关，确保不出现意外合闸；将连接插头座从燃烧器上拔下；关闭燃气截止阀；6.4.2 移出燃烧器支

15、座，并打开清洁门，卸下烟气回流装置的管道，拆下鼓风燃烧器燃气连接管，将燃烧器法兰上四个螺栓拆下，移出燃烧器支座，将螺栓从清扫门上拆下，打开清扫门；6.4.3 拆下清洁盖，将稳流器拉出清扫,不得用力过猛；6.4.4 加热表面,排烟道及排烟管的清扫，用刷子清扫烟道,燃烧室和排烟室,并用吸尘器吸出燃烧残渣，通过清扫孔把排烟管和抽烟罩中的燃烧残渣吸出；6.4.5 检查所有密封垫和密封绳,更换损坏的密封垫和密封绳；6.4.6 检查清洁门,燃烧器入口以及清洁盖的绝热部件,更换损坏部件；6.4.7 推进稳流器,旋紧炉门和清洁盖，将稳流器推至止动器部位，均匀交叉地旋紧炉门螺栓，清洁盖用螺栓上紧,保证密封；6.

16、4.8 检查供热设备侧的接口和防水套管的密封性,拆下顶盖；6.4.9 检查观察口和手孔密闭盖的密封性，打开手孔盖,清洁密封材料表面，必要时更换新的密封垫，新的密封垫经过启动运行后要再次上紧,如果设备放过水,则要在注满水后重新打开安全装置；6.4.10 检查烟气回流装置的功能,检查导线和鼓风机有无污垢和生锈,密封是否合格；6.4.11 移进燃烧器支座，将四个螺栓在燃烧器法兰上拧紧，安装燃气接管并检查密封性；6.4.12 检查安全装置的功能。根据生产厂家的说明检查安全阀,水位限定器和压力限定器；6.4.13 检查设备水位及压力是否符合规定,压力过低要补充注水；6.4.14 清扫锅炉前壁上的观察镜，

17、检查密封圈和软管连接件的密封性；6.4.15 水质检查：必须防止加热表面积淀过多的水垢或炉垢，注水及补充水碱土总和0.3mol/m3,采暖用水ph值8-9.5；6.4.16 检查绝热垫层是否就位,必要时校正；检查置放环境,排风装置的功能；检查排烟管密封性；最后进行燃烧器校准。6.5板式热交换器的清洗维护6.5.1 关闭热交换器时,热交换器内媒质的压力应逐渐减少,并将热交换器的温度自然降到室内温度；6.5.2 先用尺测量2块挡板中的距离；6.5.3 要拆开前先关紧阀,再将热交换器内的水排掉；6.5.4 用交叉的方式拆开螺帽,松开时将螺帽慢慢放松几公分,要交叉把螺帽松开,依次类推,直到全部可用手松

18、开再将螺栓拿开；6.5.5 面对前挡板将每一片板子右上角的标志记下来,以作为将来装回去的依据；6.5.6 将后挡板往后推,从侧面将板片一片片拿下来；6.5.7 用塑胶刷子将板片的脏东西全部刷掉,也可用高压清洗工具清洗。如果刷不掉则购买5%的草酸或弱酸,将板子放入槽中浸泡1-2小时,再用清水和刷子刷干净；6.5.8 刷的过程中尽量不要破坏垫片,用胶直接粘在清槽中,必须使用不含氯的胶粘贴垫片,放几分钟后,待胶固定后再装；6.5.9 清洗后,按排列顺序一片片装回去,依原来标志,先第一片,随后的两面都有垫片,再接着的没有垫片,再两面都有垫片,如此循环重复,直到最后一片；6.5.10 装回螺栓的方式与拆

19、开时相反,用尺测量热交换器两块挡板间的距离,紧固螺栓使其与拆开前的距离相同 (可允许误差3%)；6.5.11 安装完毕后,先将阀开1/4,再开泵,几分钟后再开到1/2,再开到3/4,直到全开。6.6年检6.6.1应按照劳动局锅炉监察要求，每年的非供暖期间，将锅炉房设备资料送国家指定的锅炉检测机构进行安全检查；在供暖运行期间，由具有资质的锅炉检测机构或单位检查运行情况。6.6.2每年将压力表和温度表送国家仪表检验部门进行检验，对于不合格的压力表和温度表禁止使用。6.6.3应按照劳动局锅炉监察要求，每年要将安全阀设施送国家指定的锅炉检测所报检，如送检不合格，必须更换经检验合格的新安全阀。6.6.4

20、每运行6年应由国家指定的锅炉检测部门进行打压试验，对于不检测或不合格锅炉禁止使用。6.7 关于水泵的保养见水泵房作业指导书，耐热轴承必须按照说明书选用润滑剂，如采用二硫化钼进行润滑。7.相关记录7.1 锅炉房运行记录7.2 保养记录 供配电系统作业规程1目的保证设备正常运行，确保正常供电。2 范围适用于物业高、低压变、配电室。3 职责3.1 电器班组具体负责变、配电系统的监管运行工作。3.2 由持证电工负责运行。3.3 物业部负责批准相关工作内容和计划，并监督指导变、配电系统运行。 3.4 有关停电等重大事项，需要报物业经理批准后实施，并要文字材料报物业备案。4 变、配电室管理制度 4.1负责

21、供电运作和维修的人员必须持证上岗。配电室的值班员必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。4.2建立24小时运行巡视值班制度，对配电装置及变、配电室按规定进行巡查，作好每日巡视记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报物业部领导。4.3配电设备由专职人员负责管理和巡视值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。巡视值班员必须作好巡视值班记录，认真执行交接班制度。4.4供电线路严禁超载供电，变、配电室内禁止擅自接线。应按负荷的需求，有计划的切换变压器。4.5停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。4.6变、配

22、电室内设备及线路变改，要经物业部经理同意；重大改变，要报总经理批准并备案。4.7变、配电室消防设施完好，并有手持式气体灭火器。加装防鼠板防止小动物进入。4.8除变、配电室工作人员和有关领导、管理人员之外，其他人员未经批准不得入内。外来人员进入变、配电室必须经物业经理批准同意，方可进入并在来访登记表上登记签字。4.9加强日常维护、检修，保证变、配电室内公共照明、指示、显示灯具等设备的完好。5停电处理程序5.1基本要求5.1.1 总配高压操作需报告片区供电部门批准或者向其通报操作内容。5.1.2一切操作任务（事故情况下除外）都应执行操作票制度。5.1.3 一切操作必须由两名正式值班电工（两证齐）来

23、进行，并要穿戴合格的防护用具（绝缘靴和手套）。其中一人操作，另一人唱票及监视。5.1.4 一切操作都应先在模拟图板模拟操作，然后再实际操作。所有操作都应严格按操作票规定的操作步骤进行，不得任意简化。操作完毕后，应在模拟图板上正确反映出系统中各设备的运行状态。5.1.5操作票由一名本任务操作电工填写，另一名操作电工复核无误后报物业经理审批签字后，方可执行。5.1.6.环网进线柜，出线柜严禁操作。若供电局人员操作，须核实其身份，并在操作票上签名。5.2计划性停电5.2.1市电计划性停电，物业部应及时通知各部门与商户，并做好解释工作。5.2.2物业部根据工作需要安排的计划性停电，由物业部提前2天详细

24、填写停水/电/热/气/试消防设施申请单，详细说明停电设备名称、内容、范围、停电起止时间及注意事项，经物业部经理审核后，报总经理审批，并备案。a.为尽可能地避免妨碍商户用电，物业部计划性停电检修应安排在闭店后进行。b.计划性停电，必须保证消防设施处于警戒状态。c.电器主管指定一名设备责任人，提前1天作好停电检修所需工具、材料和备用电源的准备及人员安排、相应工作内容培训。.d .指定操作人，填写并明确操作票内容，核对要停电的变压器及控制该变压器的高压开关柜。e.按操作票在监控下进行停电操作。f.停电后进行验电，悬挂警告牌。g. 操作完毕向主管人员汇报。5.2.3作业人员必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋。5

25、.2.4供、配电系统的管理及操作应按变、配操作规程进行。5.3事故性停电5.3.1由电气故障等引起的停电，设备责任人或值班设备责任人应做好详细记录并迅速赶到现场，查明停电原因，如现场不能及时处理，须马上通知物业部、设备负责人处理，并填写突发事件登记表，同时告之客服部和监控中心。5.3.2威胁设备或人身安全的紧急停电，应立即断开有关负载开关，查明原因，修复后按送电程序送电。5.3.3停电时间、原因、恢复送电时间必须迅速向误以为不部经理报告。5.3.4停电检修设备时安全注意事项：a. 由电器主管指定一名设备责任人为现场监护人。b. 断开隔离开关，必须由现场作业设备责任人用高压验电器、低压验电笔对变

26、压器和配电柜进行验电。c. 停电检修设备必须由设备责任人挂接临时接地线和相关标识牌。d. 最后由电器主管核对，确认安全措施无误后方可进行检修。e. 检修完毕，由设备责任人拆去标识牌和临时接地线。5.3.5作业人员必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋。5.3.6供、配电系统的管理及操作应按变、配操作规程进行。6 变配电操作规程6.1正常停、送电操作程序6.1.1 填写操作票，审查操作票。6.1.2 明确操作票的内容，核对要停、送电的设备。6.1.3 拆除停电警告牌。6.1.4 在监护下按操作票进行合闸送电操作。6.1.5正常停电作业时，应从各配电室的各负荷侧断路器拉起，依次拉到电源侧断路器，这样开关的开断电

27、流能减至最小，比较安全。6.1.6正常送电作业时，应先从电源侧的开关合起，依次合到负荷侧开关，按这样程序操作可使开关的闭合电流减至最小，比较安全，如某一部分出现故障也容易发现。6.1.7 操作结束后，向主管人员汇报。6.2 配电室各卖区断路器故障掉闸停电时，应先切断各分户断路器,再合区域断路器。如区域断路器合不上，要先检查区域断路器与分户断路器间线路。如能合上，应先通知所停区域商户断开插座漏电开关，再进行逐户试合闸，判断故障点。如变压器处主断路器故障掉闸时，巡视值班电工应先报知电气技术员或电气负责人，由电气负责人协助处理，并知会相关领导和相关部门。处理时应：先查是否因高压侧缺相或断电所引起的失

28、、欠压掉闸，如果是应及时与供电局用电监察科联系。如高压侧供电正常，应先断开低压侧各配电室、接室断路器，然后再从变压器主断路器合起，依次合到各配电室断路器，这样能从前端检测故障点，以免由前端的故障点在合闸时产生的短路电流冲击各支路负荷。 7 供电系统维修、保养7.1每日巡查7.1.1每日由设备责任人对配电室设备进行巡视检查，检查各电气设备运行是否正常，填写配电室运行巡视表，并且作好记录。7.1.2每日由设备责任人维护保养如下项目：配电室室内清洁、各种射灯、喷泉灯、路灯、草坪灯、出入口应急指示灯等是否正常运转。7.2每月保养维修7.2.1 配电柜的养护a. 紧固配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地

29、螺栓、电度计量表接线端子，并除尘。b. 检查所有空气开关、断路器、电表等配电设备，注意开关和接触器的触点。c. 检查动力配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。d. 检查动力配电箱(柜)、并除尘。7.2.2高压开关柜的养护a. 检查高压柜接地是否良好，可靠。b. 检查高压电缆，查看电缆头有无老化、破损、放电现象，有无异常声响。c. 检查六氟化硫压力是否正常，有电显示是否正常。d. 检查高压开关操作机构电源是否正常。e. 若无任何异常，清扫柜外壳灰尘。f. 若发现异常情况，及时报告，请电力局专业公司维修。7.3每半年保养维修a. 对已停电的变压器除尘，给母排螺栓加中性凡士林并紧固。b. 检查低压配

30、电室及环网柜，并除尘。7.4年度保养维修a. 在供电局对高压设备进行停电试压检测时，由电器主管组织人员对低压电力配电屏、柜进行检修。b. 由电器主管组织设备责任人紧固所有配电柜开关、母排螺栓、详细检查、测试联络开关的电气、机械联锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好记录。8相关质量记录8.1 工作联系单8.2 突发事件处理记录表8.4 设备（设施）巡查记录表8.4 停水/电/热/气试消防设施申请单8.5 年度设备、设施检修保养计划8.6 月度设备、设施检修保养计划8.7 设施、设备日常维修及保养记录8.7 配电室运行记录表8.8 电专业设备（设施）维修保养记录表8.9

31、操作票8.10 来访登记表 水泵房作业规程1目的保证大厦的高区正常用水，使生活水泵房内的设备、设施正常运行。2 范围适用于物业管辖区域的生活水泵房。3 职责3.1 物业经理负责审批保养计划。3.2 水暖工负责具体保养工作。3.3 电工负责相关配电柜保养工作。3.4 暖通主管负责具体保养工作。3.5 物业经理,经理助理负责监督保养工作。4 管理规定 4.1水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由工水暖工负责清洁、定期保养及维修。4.2水泵房内机电设备由维修人员负责，由值班人员操作。4.3生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。4.4生活水泵每周

32、至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。4.5确保污水泵等相关设备处于正常状态。 4.6水泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查擦洗一次。4.7水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔、溢流口、泄水口等部位需用不锈钢纱网包扎，钥匙由专人保管。4.8水泵房责任人按规定定期取水样送市防疫站进行水质检测。4.9 注意观察水箱水位，确保水位始终处于正常状态。4.10注意消毒设备处于正常状态，所用材料处于正常水平。4.11除水泵房工作人员和有关领导、管理人员之外，其他人员未经批准不得入内。外来人员进入水泵房必须经物业经理批准同意，方可进入并在来访登记表上登记签字。5 操作规程5.1生活水泵的操作程序5.1.1水

33、泵正常自动启动a. 检查各连接部位是否安全可靠。b. 检查泵体及各管道是否有漏水现象。c. 检查各个进、出阀门是否开启。d. 检查生活水箱是否满水，管道及水泵是否已上水，压力表显示是否正常。e. 检查电子水处理仪是否通电，并是否能正常工作。f. 以上各项均符合要求后，合上电源，将控制手柄放在自动状态下起动电机，然后检查泵转向是否相符。g. 当电机已徐徐起动后，观察控制系统显示压力和管道上压力表显示是否上升，在达到正常转速且压力表显示值达到正常时，观察泵体、管道在启泵状态的压力下是否有漏水现象；用手指背触摸电机、泵体温度情况及振动程度；试听电机是否正常运行。h. 待一切正常后，在巡视表格上做好记

34、录，方可离开生活水泵房。5.1.2水泵停机a. 将控制手柄放在停止状态上，停止泵的运行。b. 切断控制系统总电源。c. 待泵停稳后，关闭管道系统的进、出口阀门及压力表阀门。d. 断开电子水处理仪电源并关闭其进、出口阀门。5.1.3水泵紧急操作程序当其中一台水泵发生故障时，要及时切换至另一台运行，可按照上述正常操作程序进行。当变频器发生故障时，要切换到手动状态下运行，可按照上述正常操作程序进行，但必须有操作人员一直观察水泵出口系统压力，不得超出规定压力，一旦超出范围要及时停止水泵运行，待压力下降后可进行第二次启动，可重复多次进行。6 保养规范6.1 保养要求：6.1.1 水泵类型不同，保养要求也

35、不同，在制定保养要求前要按照说明书要求进行具体操作。6.1.2 本规定是按照多级普通管道泵(非石墨轴承)要求进行编制的。6.1.3 各个项目按照自己水泵类型进行具体编制保养规范。6.2 每日检修6.2.1每日由设备责任人对生活水泵房内设备进行巡视检查，检查阀门、管道、盘根是否有漏水现象，各电气设备运行是否正常，填写生活水泵房运行记录表。如果有异常现象，应及时维修，对一些不能及时维修的（带有压力），可在夜间停泵后进行，并执行管道系统操作指导书中计划性停水程序。6.2.2压力表显示是否正常。6.2.3水泵、电机轴承温度是否正常，运转是否有异响和异常振动。6.3每周检修6.3.1保持室内清洁卫生，每

36、周必须打扫一次，设备表面做到清洁无灰尘。6.3.2每周冲洗压力表一次，使压力表反应的数值准确。6.3.3 每周对备用泵进行切换一次6.4每月检修6.4.1设备运转部位应每月按时加油，机件松动的要进行坚固。6.4.2 每月紧固控制系统所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、并除尘。6.5年度检修6.5.1 每年将压力表送国家仪表检验部门进行检验，对于不合格的压力表和温度表禁止使用。6.5.2 饮用水箱每年由政府部门认定的二次供水清洗单位进行清洗一次，并将水样送指定部门检测，化验结果由公司项目管理部存档。6.5.3 根据使用情况，必要时更新各项标识。7相关记录7.1 年度设备保养检修工作计划7.2 月

37、度设备保养检修工作计划表7.3 设备、设施日常维修及保养记录7.4 水暖专业设备（设施）检修记录表7.5 设备（设施）巡查记录表7.6 来访登记表7.7 工作联系单管道系统作业规程1目的 维持设备良好性能，确保制冷、采暖、生活热水、自来水、污水、中水、雨水管网运行正常。2范围适用于各项目的给水、排水、采暖热水等管道系统。3职责3.1物业部经理负责全面统筹安排。3.2设备责任人负责相关管道及设备的运行维护。3.3暖通主管负责抢修工作。3.4水工负责相关的管道维护检修工作。3.5电工负责有关电力供应和电气操作。4工作内容和要求4.1计划性停水4.1.1市政供水管网停水，物业部应及时通知商户，并做好

38、解释工作。4.1.2物业部需要的计划性停水，由工暖通班组提前2天详细填写停水/电/热/气/试消防设施申请单，详细说明停水设备名称、内容、范围、停水起止时间及注意事项，经物业部经理审核后，报总经理审批，并备案。a. 停水涉及到卫生间用水，在经批准后，由工程部以工作联系单的形式知客服部。客服部应提前24小时在商场以广播方式通知商户与顾客，并做好解释工作。b. 为尽可能地避免妨碍商户与顾客用水，物业部计划性停水检修尽量安排在闭店后进行。c. 计划性停水，必须保证消防设施处于警戒状态。d. 由暖通班组主管指定一名设备责任人提前1天作好停水检修所需人员安排、培训、工具、材料等。4.1.3饮用水箱每年由政

39、府部门认定的二次供水清洗单位进行清洗一次，并将水样送指定部门检测，化验结果由公司项目管理部存档。4.2事故性停水4.2.1水路系统小范围紧急抢修，由值班人员向主管负责人报告。主管负责人组织人员抢修。4.2.2如属水管爆裂事件，设备责任人或值班责任人应迅速赶到现场，并立即关闭事故段的所有阀门，减少水损失，及时组织人员抢修，并立即通知客服部广播紧急通知，并填写突发事件处理登记表。4.2.3停水时间、原因、恢复送水时间必须迅速向物业主管领导报告。4.2.4如属水源被投毒或污染类事件，应立即关闭所有水房，停止供水，立即报告物业经理和总经理、联系卫生、防疫部门，组织人员抢救中毒人员。及时查找毒源或污染源

40、，采取有效措施，直到水源清洁经防疫部门确认合格后方可恢复供水。4.2.5如属缺水情况，设备负责人应及时组织人员进行检查，在查明原因后，立即抢修，恢复供水。4.3水暖系统维修、保养计划4.3.1每日维护检修a. 泵房设备的运行状况由设备责任人负责并记录。b. 各阀门、阀件及管网是否漏水。4.3.2每月维护检修a. 地沟内是否有杂物和积水。b. 无自动切换功能的水泵每月做一次主、备泵手动切换试验并记录。c. 各阀门、阀件及管网是否漏水4.3.3每季度维护检修a. 井盖标识是否清晰正确。b. 地沟内是否有杂物和积水。c. 污水、雨水管道是否排水畅通。4.3.4年度维护检修a. 采暖、热水、自来水管网

41、每年3至6月份进行年检。除年检期间外，采暖系统在非供暖季要时刻处于充水保养状态。b. 雨水（污水）泵、管网每年4至6月份进行年检，污水、雨水管网全面疏通，化粪池清掏。c. 采暖、热水、自来水系统换热器、水泵等设备房设备每年 至 月份进行年检。d. 入户井及以上级控制阀门检修，主要检修内容是更换添料、阀门螺杆及其连接螺栓涂油防锈。e. 除污器、分集水缸、软水箱等管网附属设备检修，主要检修内容是冲洗、防腐、保温、刷漆。f. 根据使用情况，必要时更新各项标识。g. 水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。5 相关质量记录5.1 年度设备保养检修工作计划5.2 月度设备

42、保养检修工作计划表5.3 设备、设施日常维修及保养记录5.4 水暖专业设备（设施）检修记录表5.5 设备（设施）巡查记录表5.6 来访登记表5.7 工作联系单5.8 突发事件处理记录表5.9 停水/电/热/空调/气/试消防设施申请单空调（机房）系统作业规程1 目的规范空调设备及装置保养工作，确保空调设备及装置各项性能完好。 2 适用范围 适用于物业空调设备及装置维修保养。 3 职责 3.1 物业部经理负责审核空调设备及装置维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。 3.2 暖通主管负责组织制定空调设备及装置保养年度计划并组织监督该计划的实施。 3.3 空调维修工及机电维修工具体负责实施空调设备及

43、装置的维修保养。 3.4 客服部负责向有关商户通知停用空调和进行维护保养的情况。 管理规定4.1空调系统管理制度4.1.1空调机组运行时，空调工应每小时巡视一次，详细填写空调主机组运行记录表。4.1.2空调机组及其自动控制系统操作站属专用设备/微机操作站，密码、时间、温度等设备操作/运行参数的重新设定应报工程部经理批准后，由指定人员操作。空调机组要按照设备说明书进行规范性的保养维修。4.1.3空调系统的一般故障，如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、控制柜故障、冷却塔故障等，设备责任人应及时处理并报告暖通主管。4.1.4中央空调温度达不到要求、冷冻机组控制异常等故障，应通知暖通主管到现场处理并报物

44、业部经理。4.1.5安全阀出现爆裂应采取紧急措施，或请有资格的技术人员处理。4.1.6空调机组其自动控制系统出现故障后，暖通主管应及时报告物业经理，并组织技术人员进行检修，查明原因向物业经理报告。4.1.7自动控制系统网络和控制模块出现故障，设备责任人未经物业经理同意，不得私自拆修。4.1.8每半年对网络控制器及模块箱进行保养。4.1.9暖通主管负责监督检查分包对冷冻/冷却循环系统水处理的过程和结果。4.1.10每次空调设备及装置的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由空调系统责任人报告经物业经理批准后方可延时。 4.1.11对于突发性的设备设施故障，先经物业经理和总经理口

45、头批准后，可以先组织解决而后填写突发事件处理记录表(7.5-58)并上报公司项目管理部。 4.1.12 空调维修工及机电维修工应将维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天之内由暖通主管整理成册后交文员存档。 4.1.13 空调设备及装置因维修保养等原因需要停空调时，应由设备责任人填写停水/电/热/空调/气/试消防设施申请单（7.5-66），经物业经理和总经理批准后通知客服部，由客服部提前24小时通知有关商户。4.2空调机房管理制度4.2.1空调机房的全部设备，必须由值班员操作，非值班人员禁止操作，无关人员须物业经理许可方可进入空调机房。4.2.2保持良好

46、的室内照明和通风。 4.2.3机房内地面、门窗、设备应保持清洁完好，通道畅通。严禁存放易燃易爆或危险物品，不准堆放其它杂物。4.2.4机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好有效。 4.2.5作好运行记录，应两小时巡查一次，巡查内容包括：听有无异常的声音；看机组各处的压力和温度是否正常；发现异常及时修理并上报。4.2.6定期保养检查，按照保养要求进行，及时更换磨损的零件，作好记录。4.2.7根据空调负荷的变化，调节机组，使其达到节能运行的效果。4.2.8未经批准其他人员不准进入机房。若因工作需要确定进入时，需经物业经理批准，在专业人员陪同下进入机房，并在来访登记上签字。4.2.9由专业人员

47、依据安全操作规程规定，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。空调机房每周打扫一次，机组每月擦洗一次。保证空调机组的正常运行。 操作规程（如说明书上有明确要求，要按照说明书要求进行操作，如无特殊要求，按照本规程执行）5.1空调机组运行操作规程5.1.1开机前的准备5.1.1.1检查机组是否有安装方面的损坏或一些不正常的现象，如有应采取相应的措施修补或请厂家进行维修。a. 检查系统中的制冷剂压力是否有泄漏现象，如果系统中制冷剂压力不够时，要进行检漏和充注制冷剂。b. 检查压缩机的油位必须介于油分离器的两个视油镜之间。c. 打开压缩机吸气和排气阀，并将电机冷却阀和制冷剂液管检修阀全部

48、打开，确认回油管上的球阀已打开。d. 检查用户电源线是否连接正确，确认配电盘内与接线板，熔丝或隔离开关的连接牢固。e. 打开空调系统中冷冻补水泵及冷却水阀门,并关闭排污阀,开始向系统中补充水量，直至整个系统中充满水为止。f. 在起动循环泵前必须认真检查循环系统内是否有气体存在，并要打开放气阀，直至上水为止。g. 检查压力表前的旋塞是否处于打开状态，压力表指针是否正常。h. 确认压缩机加热器已通电。i. 检查控制柜上的各个旋钮是否处在正常位置上，严禁各个旋钮在非正常位置情况下强行启动。5.1.2开机试运行a. 首先完成开机前的操作准备工作。b. 开起冷冻和冷却系统循环泵，观察有异常声音及过热现象

49、，压力是否达到运行要求。c. 打开机组总电源，确认控制中心的显示能发光。d. 对机组的各参数进行设定，应根据天气的气温、负荷的大小进行设定，尽可能达到节约能源。e. 将控制中心面板上的on/off（开机/停机）拨到on状态下，起动空调机组。f. 在起动空调机组后，应观察吸、排气压力是否正常，声音、振动是否异常。如果发生异常现象，应立即停机做全面检查，待故障排除后，按以上的操作程序再次启动。g. 观察制冷剂视液镜，是否有液态制冷剂流动，有则表明正常运行。5.1.3停机a. 正常停机时，应将控制中心面板上的on/off（开机/停机）拨到off状态下。b. 在空调机组正常运行过程中，如发生有碍正常运

50、行的设备损坏或故障时应立即停机或对于发生停电、停水等故障时所导致机组设备停止，都应根据现场情况进行适当临时处理，处理不了的应及时通知设备负责人，并上报物业经理或值班经理，待故障排除后按正常操作程序启动。c. 停止空调系统中的冷冻/冷却循环泵。d. 如果发生长时间停机时，应将空调机组和循环泵的主电源电路拉开，也应将压缩机吸气、排气和电机冷却检修阀关闭，防止意外事故发生。5.2 空调系统管理5.2.1 空调机组运行时，应每天详细填写空调主机组运行记录表。5.2.2空调机组、自动控制系统操作、温度运行参数的设定应报物业经理批准后，由指定人员操作。5.2.3空调系统的一般故障，如高压停机、油泵异常、电

51、磁阀失控、循环泵系统故障、冷却塔故障等，设备操作人应及时处理并报告部门主管。5.2.4对于空调温度达不到要求、空调机组控制异常等大修故障，应及时通知暖通主管和维修厂家到现场处理，并报告物业经理。6 保养规程6.1 保养要求：6.1.1 保养规范必须按照说明书或者其他随机文件要求制定和操作。6.1.2 在说明书没有明确的地方，要按照本规定执行。6.1.3 各个项目要明确按照自己制冷机和系统的要求制定详细的操作规范。6.2冷却塔的维护保养：6.2.1日常保养与检查a. 每二小时检查一次进行电流、电压b. 每天到实地检查一次运转情况c. 运转时是否有异响和振动d. 水流是否正常，塔内水位是否正常，每

52、周五检查一次皮带张紧度6.2.2月度保养a. 检查皮带及皮带轮磨损情况，必要时换件或修理，同时检查上皮带轮及键定是否有松动现象b. 轴承加油c. 清洁减速箱内外表面d. 检查主要部件连接螺丝的固定情况e. 清洗过滤器、接水管、喷嘴及冷却水塔内外表面f. 检查调节排污阀6.2.3年度保养a. 检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油b. 检查保养所有附属阀件c. 检查电路动作的可靠性d. 对电机做年度检修保养e. 清理冷却塔f. 检查和调整浮球阀6.3 空调机组6.3.1日常检查保养a. 机组运转时是否有异响噪音振动和过热现象b. 检视各仪表读数是否正常c. 检查凝结水畅通情况和机组出风情况d.

53、查电动三通阀的工作状态，风系统的电动风门e. 每周检查一次皮带张紧度，必要时调整风系统的电动风门6.3.2月度保养a. 清洁空气滤网，检查冷却盘管散热片b. 查皮带及皮带轮磨损情况及皮带轮和键是否有松动c. 查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固螺丝检定是否有松动现象。d. 轴承加油e. 清理机组外表及机房环境，每月清理一次过滤器f. 检查电动阀工作状态及调节值是否需做调整g. 加油润滑气动控制杆联接点及回风转叶轴承6.3.3年度保养a. 检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油b. 清理叶轮、风机壳、检查腐蚀情况、做好防锈保护工作c. 测量记录叶轮密封间隙，检查系统的密封情况d. 检查保养所有附属阀件e.

54、 检查气动调节装置的工作性能及运动部件的磨损情况，并全面检查气动系统密封 性及仪表的准确可靠性f. 检修保温层、查风管是否完好g. 对电机做年度检修保养（电工配合）h. 大修后起动前必须对叶轮、轴承座、电机地脚座螺丝等主要螺栓作一次全面紧固检查，并运行48小时后重新检查一次6.4风机盘管6.4.1月度保养a. 检查空调效果是否有异常声响及振动，必要时拆下加油或修理，查皮带张紧度及磨损情况b. 查高中低三速工作是否正常c. 清洁回风滤网d. 查冷凝水管及冷冻水管是否有堵管6.4.2年度保养a. 全面检查运转时是否有异常响声及电机过热现象，更换轴承油或轴承b. 检查电机的绝缘性能及电机是否良好c. 电动阀工作是否灵活，阀杆、节门、接口不允许有滴漏d. 查皮带轮的磨损情况e. 查管系是否有漏水、漏气及堵塞现象f. 清洁风机及散热翅片g. 作必要的油漆保养6.5新风机组6.5.