房地产税收法律制度

1、房地产交易主要税收法律制度房地产交易主要税收法律制度一、房屋性质一、房屋性质1.住宅住宅住宅小区容积率在住宅小区容积率在1.0以上；以上；单套建筑面积在单套建筑面积在144m2以下；以下；实际成交价格低于实际成交价格低于9000元元/m2(市内四区市内四区10000元元/m2)规划项目类别为别墅规划项目类别为别墅普通住宅普通住宅非普通住宅非普通住宅二、个人购置商品房二、个人购置商品房买方应缴纳：买方应缴纳：1.契税契税=房屋销售价款房屋销售价款适用税率适用税率商品房合同签订商品房合同签订时间时间契税税率契税税率单位购房；个人购买非单位购房；个人购买非普通住宅、非住宅普通住宅、非住宅个人购买普个

2、人购买普通住宅通住宅1997.9.30前前6%6%97.10.1-99.7.314%3%1999.8.1-今今4%1.5%2010年年12.印花税印花税=商品房买卖合同成交价格商品房买卖合同成交价格0.5三、个人转让房屋三、个人转让房屋主要有五大税种：主要有五大税种：1.印花税印花税2.契税契税3.土地增值税土地增值税4.个人所得税个人所得税5.营业税营业税1.印花税印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种税。的凭证征收的一种税。征税对象是印花税暂行条例所列举的征税对象是印花税暂行条例所列举的各种凭证各种凭证，由凭证的书立、领受人缴

3、纳。由凭证的书立、领受人缴纳。印花税印花税=交易合同记载金额交易合同记载金额0.5对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（2010年新政）年新政） 买卖双方买卖双方卖方缴纳税种卖方缴纳税种2.土地增值税（卖方）土地增值税（卖方）土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产以下简称转让房地产)而而就其增值部分征收的一种税。就其增值部分征收的一种税。征税范围：有偿转让的房地产，包括国有土地使征税范围：有偿转让的房地产，包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物。用权及地上

4、建筑物和其附着物。对个人销售住房暂免征收土地增值税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。 卖方缴纳税种卖方缴纳税种个人转让普通住宅，免征增值税。个人转让普通住宅，免征增值税。个人转让非普通住宅：个人转让非普通住宅：土地增值税土地增值税=转让房屋收入额转让房屋收入额0.25%3.个人所得税（卖方）个人所得税（卖方）个人所得税是对个人个人所得税是对个人(自然人自然人)取得的各项所取得的各项所得征收的一种所得税。得征收的一种所得税。查实征收：查实征收：应纳税额应纳税额=(转让收入额转让收入额-房屋原值房屋原值-相关税相关税费费-合理费用合理费用)20%；核定征收：核定征收：应纳税额应纳税额=转让收入额

5、转让收入额征收率（征收率（1%，2）卖方缴纳税种卖方缴纳税种对个人转让对个人转让自用自用5 5年以上年以上，并且是，并且是家庭唯一家庭唯一生活用房生活用房取得的所得免征个人所得税取得的所得免征个人所得税是指个人购房至转让房是指个人购房至转让房屋的时间达屋的时间达5年以上年以上指在同一省、自治区、直辖市范围内指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。拥有一套住房。4.营业税（卖方）营业税（卖方）是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收不动产的单位和个人，就

6、其营业收入额征收的一种税。的一种税。纳税人：在中国境内提供应税劳务、转让无形纳税人：在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。资产或者销售不动产的单位和个人。应纳税额应纳税额=计税金额计税金额5%；卖方缴纳税种卖方缴纳税种营业税附加（卖方）营业税附加（卖方）是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。设税与教育费附加。计费依据：缴纳的营业税计费依据：缴纳的营业税税率税率：（：（大连）城市建设维护税大连）城市建设维护税7；教育；教育费附加费附加4。营业税

7、及附加营业税及附加5（17+4）5.55营业税及附加政策规定营业税及附加政策规定自自2006年年6月月1日起：日起：对个人购买住房不足对个人购买住房不足5年转手交易的，全额年转手交易的，全额征收营业税；征收营业税；个人购买普通住房超过个人购买普通住房超过5年（含年（含5年）转手年）转手交易的，销售时免征营业税；交易的，销售时免征营业税；对个人购买对个人购买非普通住房非普通住房超过超过5年（合年（合5年）年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。买房屋的价款后的差额征收营业税。1.印花税（买方）印花税（买方）印花税印花税=交易合同

8、记载金额交易合同记载金额0.5买方缴纳税种买方缴纳税种2.契税（买方）契税（买方）是以所有权发生转移变动的不动产为征税对是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向象，向产权承受人产权承受人征收的一种财产税。征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等纳税人：纳税人：产权承受人产权承受人大连市规定：大连市规定：以成交价格为计费依据以成交价格为计费依据税率普通房屋为税率普通房屋为1.5；非普通住宅为；非普通住宅为4。买方缴纳税种买方缴纳税种二手房交易买方缴纳税费二手房交易买方

9、缴纳税费普通住宅：普通住宅：非普通住宅：非普通住宅：契税：交易价格契税：交易价格1.5印花税：交易价格印花税：交易价格0.05契税：交易价格契税：交易价格4印花税：交易价格印花税：交易价格0.05二手房交易卖方缴纳税费二手房交易卖方缴纳税费普通住宅满五年：普通住宅满五年：普通住宅不满五年：普通住宅不满五年：印花税：交易价格印花税：交易价格0.05个人所得税：交易价格个人所得税：交易价格1印花税：交易价格印花税：交易价格0.05个人所得税：交易价格个人所得税：交易价格1营业税及附加：交易价格营业税及附加：交易价格5.55如果是家庭唯一生活用房，如果是家庭唯一生活用房，可免个人所得税。可免个人所得

10、税。非普通住宅不足五年：非普通住宅不足五年：非普通住宅满五年：非普通住宅满五年：印花税：交易价格印花税：交易价格0.05个人所得税：交易价格个人所得税：交易价格1营业税及附加：交易价格营业税及附加：交易价格5.55印花税：交易价格印花税：交易价格0.05个人所得税：交易价格个人所得税：交易价格1营业税及附加：增值差额营业税及附加：增值差额5.55举例：举例：购买一套普通住房，已满五年，房价购买一套普通住房，已满五年，房价50万万元，卖方原来买时是元，卖方原来买时是20万元，买方、卖万元，买方、卖方分别负担多少税？方分别负担多少税？如果不到五年，买方、卖方需缴纳多少税？如果不到五年，买方、卖方需

11、缴纳多少税？如果是非普通住宅呢？如果是非普通住宅呢？房地产法律制度总复习房地产法律制度总复习1.房地产开发用地房地产开发用地土地公有制（使用权和所有权分离）土地公有制（使用权和所有权分离）建设用地的取得建设用地的取得出让和划拨出让和划拨必须是国有土地必须是国有土地2.房地产交易（登记制度）房地产交易（登记制度）转让（其中预售条件）转让（其中预售条件）抵押（他项权利证书）抵押（他项权利证书）租赁（同等条件下的优先购买权）租赁（同等条件下的优先购买权）3.物业管理条例的基本制度物业管理条例的基本制度业主公约业主公约制度制度业主大会业主大会制度制度前期物业招投标制度前期物业招投标制度对有关物业的使用

12、、维护、管理，业主的共同利益、对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。对全体业主具有约束力。事项依法作出约定。对全体业主具有约束力。重要事项必须由业主大会决定重要事项必须由业主大会决定物业管理企业承接验收制度。物业管理企业承接验收制度。物业企业物业企业资质资质管理制度。管理制度。从事物业管理人员的职业资格制度。从事物业管理人员的职业资格制度。物管企业承接物业时，应对物业共用部位、物管企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验，还应当与业主委共用设施设备进行查验，还应当与业

13、主委员会办理物业验收手续。员会办理物业验收手续。一级、二级、三级一级、二级、三级劳动和社会保障部颁发，分为物业管理员劳动和社会保障部颁发，分为物业管理员和物业管理师和物业管理师物业服务收费制度。物业服务收费制度。应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，在应的原则，区别不同物业的性质和特点，在合同中约定。合同中约定。专项维修基金制度专项维修基金制度专项维修基金属业主所有，用于物业保修期满专项维修基金属业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。新、改造。

14、主要内容主要内容工程建设法律关系工程建设法律关系主体、客体、内容主体、客体、内容基本制度（法人制度、代理制度、诉讼实效）基本制度（法人制度、代理制度、诉讼实效）工程建设从业资格制度工程建设从业资格制度合同法合同法要约、承诺、要约邀请要约、承诺、要约邀请缔约过失责任和违约过失责任缔约过失责任和违约过失责任无效合同、效力待定合同、可变更或可撤销合同无效合同、效力待定合同、可变更或可撤销合同履行抗辩权、合同的保全（代位权和撤销权）履行抗辩权、合同的保全（代位权和撤销权）招投标法招投标法强制招标规模范围强制招标规模范围招标（方式、信息发布、禁止歧视、合理时间）招标（方式、信息发布、禁止歧视、合理时间）投标（文件、时间、行为、投标人数）投标（