2012总部基地项目市场研究报告

1、part part 宏观环境宏观环境part part 微观市场微观市场part part 结论建议结论建议资料来源：国务院总理温家宝作2012年政府工作报告“我们要加快转变经济发展方式和调整经济结构。坚持走中国特色新型工业化道路，推动信息化和工业化深度融合，改造提升制造业，培育发展战略性新兴产业。加快发展服务业，服务业增加值在国内生产总值中的比重提高4个百分点。”调整优化产业结构。加快构建现代产业体系，推动产业转型升级。一是改造提升制造业；二是加快培育发展战略性新兴产业；三是大力发展服务业；四是加强现代能源产业和综合运输体系建设。 国家产业：国家产业：从从20122012年年国家政府工作报告

2、来国家政府工作报告来看，目前，国家产业扶持方向主要为制造业、看，目前，国家产业扶持方向主要为制造业、战略性新兴产业（战略性新兴产业（节能环保节能环保）、现代能源产业）、现代能源产业及生产性服务产业。及生产性服务产业。宏观环境宏观环境规划环境规划环境政策环境政策环境全力发展战略性产业，积极培育先导性产业，稳步提升基础性产业，限制和退出劣势产业，构建“两型”产业体系和产业发展导向机制，发挥高新技术在加快结构调整步伐和实现产业升级的重要作用。p战略性产业，包括工程机械、轨道交通、汽车、新能源设备制造、文化产业、创意产业和旅游业。p先导性产业先导性产业，包括高新技术服务业、电子信息、生物、新材料、环保

3、节能、新能源、航空航天等高新技术产业，物流、金融服务、商务服务、总部经济等生产性服务业和现代科技农业。p基础性产业，主要包括钢铁、化工和有色冶金。p限制发展产业，主要包括低于5000千伏安电石产业、土焦产业、小煤炭、小化工等。p强制性退出产业，主要包括高能耗、高污染等对区域生态环境影响严重、预期效益低的产业。资料来源：长株潭城市群资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验总体方案2009.1.22 湖南产业：从近年来制定的湖南产业：从近年来制定的“两型社会产两型社会产业发展方向业发展方向”来看，两型社会战略性产业及来看，两型社会战略性产业及先导性产业处于未来主要发展方向，且明确先导性产业处

4、于未来主要发展方向，且明确提出提出总部经济总部经济这一发展规划。这一发展规划。宏观环境宏观环境规划环境规划环境政策环境政策环境长株潭以先进制造业、高新技术产业、生产性服务业为主导产业；岳阳以石化工业为主导产业；衡阳以综合制造业为主导产业；常德以农产品深加工和制造业为主导产业；益阳以新能源工业和休闲旅游业为主导产业；娄底以能源、原材料工业及配套工业为主导产业。资料来源：长株潭城市群资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验总体方案2009.1.22 突出抓好重点产业调整振兴和战略性新兴产业投资，推进一批突出抓好重点产业调整振兴和战略性新兴产业投资，推进一批优势工业优势工业园区、骨干企业技改和

5、高新技术产业重大项目建设。重点推进中联重科、三园区、骨干企业技改和高新技术产业重大项目建设。重点推进中联重科、三一集团、广汽菲亚特轿车、比亚迪汽车城、北汽现代、吉利汽车、华菱汽车一集团、广汽菲亚特轿车、比亚迪汽车城、北汽现代、吉利汽车、华菱汽车板及电工钢、湖南中烟公司技改、岳阳炼化一体化等优势产业项目，中电软板及电工钢、湖南中烟公司技改、岳阳炼化一体化等优势产业项目，中电软件、湘投金天钛业高性能钛板带、科霸动力电池组等新兴产业项目件、湘投金天钛业高性能钛板带、科霸动力电池组等新兴产业项目建设。建设。 促进现代服务业融合发展，重点发展现代物流、电子商务、服务外包、促进现代服务业融合发展，重点发展

6、现代物流、电子商务、服务外包、物联网等新型服务业，推动服务业与制造业、信息化与工业化深度融合。大物联网等新型服务业，推动服务业与制造业、信息化与工业化深度融合。大力发展金融业，推进区域性金融中心建设，支持长沙银行打造成为区域性银力发展金融业，推进区域性金融中心建设，支持长沙银行打造成为区域性银行。重点引进世界行。重点引进世界500500强、跨国公司、中央国企、金融机构等大型企业集团，强、跨国公司、中央国企、金融机构等大型企业集团，实现直接利用外资增长实现直接利用外资增长15%15%。 把长沙建设成为全国重要的把长沙建设成为全国重要的科技创新中心和科技成果转化中心科技创新中心和科技成果转化中心，

7、建设，建设国家创新型城市。国家创新型城市。 完善战略性新兴产业规划，培育发展新材料、生物医药、电子信息、文完善战略性新兴产业规划，培育发展新材料、生物医药、电子信息、文化创意等战略性新兴产业，做强做大装备制造、汽车及零部件等优势支柱产化创意等战略性新兴产业，做强做大装备制造、汽车及零部件等优势支柱产业，改造提升食品烟草、烟花鞭炮等传统特色产业。建立中小企业融资服务业，改造提升食品烟草、烟花鞭炮等传统特色产业。建立中小企业融资服务中心，促进中小企业发展。中心，促进中小企业发展。科研转产化方向发展，从科研转产化方向发展，从下游开始向上游高端转变，下游开始向上游高端转变，从长沙制造向长沙创造转从长沙

8、制造向长沙创造转变。变。政府扶持产业：新材料、政府扶持产业：新材料、电子信息、生物医药、文电子信息、生物医药、文化创意、汽车及零部件、化创意、汽车及零部件、电子商务等。电子商务等。 长沙产业：长沙产业：从从20122012年年长沙政府工作报告来看，长沙正向长沙政府工作报告来看，长沙正向科研转产化科研转产化方向方向发展，大力承接世界发展，大力承接世界500500强等大型企业集团，本项目在发展方向上应强等大型企业集团，本项目在发展方向上应取得政府支持，成为挂牌基地，以科创中心衔接世界取得政府支持，成为挂牌基地，以科创中心衔接世界500500强等大型企业集强等大型企业集团的进驻。团的进驻。承接方向：

9、世界承接方向：世界500500强、强、跨国公司、中央国企及金跨国公司、中央国企及金融机构。融机构。宏观环境宏观环境规划环境规划环境政策环境政策环境n东部：打造全国一流现代制造业基地以长沙经济技术开发区为龙头，整合带动隆平高科技园、浏阳现代制造园、浏阳生物医药园和金霞经济开发区，n西部：打造全国一流高新技术产业基地以长沙高新区为龙头，整合带动望城经开区、宁乡经开区、金洲新区、岳麓高科技产业园。n南部：打造全国一流的新能源产业基地南部：打造全国一流的新能源产业基地整合现有的雨花工业园、天心工业园和暮云工业园，形成以新能源汽车基地为引领的城南特色工业集聚区，远景工业规划200平方公里。主要发展新能源

10、电动汽车及零部件、通用机械、电力装备和家用电器等，打造成全国一流的新能源及新能源汽车产业基地。资料来源：长沙晚报 区域产业：从长沙十二五产业规划来看，雨花工业园将主区域产业：从长沙十二五产业规划来看，雨花工业园将主要发展成为要发展成为新能源、电动汽车及零部件、通用机械、电力装备和家用电器等产业的基地。产业的基地。 深挖相关产业上下游企业可作为本项目发展方向之一。深挖相关产业上下游企业可作为本项目发展方向之一。十二五期间，长沙工业将实施产业倍增计划推进“44111”工程。打造工程机械、汽车及零部件、食品烟草及材料四大过2000亿元的产业集群，发展电子信息、生物医药、电力装备与新能源与节能环保四大

11、过500亿元的产业集群，支持比亚迪比亚迪、广汽菲亚特、北汽福田、中电软件园、蓝思科技等10家产值过100亿元的龙头企业，培育1000家规模过亿元的骨干企业、特色企业和重点配套企业，扶持10家以上龙头企业在境内外成功上市。宏观环境宏观环境规划环境规划环境政策环境政策环境宏观环境宏观环境政策环境政策环境2009年12月，京港高铁（武广段）高铁通车。 2013年，京港高铁将全线贯通。2015年，沪昆高铁将全线贯通。 长沙是该两条中国最长、幅面最广的高铁唯一交汇处。京港高铁京港高铁沪昆高铁沪昆高铁长沙 省际交通：京港高铁、沪昆高铁交汇于长沙，这意味着未来商务省际交通：京港高铁、沪昆高铁交汇于长沙，这意

12、味着未来商务时间成本大大降低，另外也预示长三角、珠三角产业转移将进入高峰时间成本大大降低，另外也预示长三角、珠三角产业转移将进入高峰期。期。规划环境规划环境本案本案 长株潭城际铁路正线全长95.5公里，线路以长沙站为中心，向西过湘江至雷锋大道站，向南至暮云后分岔，分别接入既有的株洲站和湘潭站，总设车站21个，建设工期4年整；长株潭城际铁路干线最高运行时速为200公里，开通后，长株潭三市之间的交通时间缩短为30分钟以内。4年后，从长沙可以乘坐城际铁路前往株洲、湘潭和益阳。 城际交通：长株潭三市之间将形成城际交通：长株潭三市之间将形成“人字形人字形”的快速、便捷的半的快速、便捷的半小时生活圈。小时

13、生活圈。”株潭生产基地株潭生产基地vsvs长沙后台基地长沙后台基地”乃大势所趋。乃大势所趋。宏观环境宏观环境政策环境政策环境规划环境规划环境本案本案p1号线预计2014年年底通车；p2号线预计2013年10月底通车；p地铁3号线从今年9月6日至11月5日、地铁4号线9月6日至10月25日，进行水上勘察，并在年内有望动工；p届时整个星城的交通将得到日新月异的变化。4 4号线号线1 1号线号线长株潭城铁长株潭城铁 区际交通：地铁的开通，市区办公场所受限制，将促使区际交通：地铁的开通，市区办公场所受限制，将促使办公市办公市区化区化向向办公郊区化办公郊区化发展。发展。宏观环境宏观环境政策环境政策环境规

14、划环境规划环境本案本案part part 宏观政策宏观政策part part 微观市场微观市场part part 结论建议结论建议长沙高新区长沙高新区目前，长沙工业地产项目主要集中在目前，长沙工业地产项目主要集中在长沙高新区。长沙高新区。工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征金霞工业园金霞工业园隆平高科园隆平高科园环保工业园环保工业园 目前工业地产项目物业形态涵盖厂房、写字楼及配套，销售目前工业地产项目物业形态涵盖厂房、写字楼及配套，销售方式上采用租售结合。方式上采用租售结合。工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征 厂房：以多层厂房为主，面积可分割组合，最小面积在厂房：以多

15、层厂房为主，面积可分割组合，最小面积在200200平平米，标准层层高控制在米，标准层层高控制在3.6-3.93.6-3.9米。米。工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征 自身配套：当前各项目自身配套主要集中在企业活动中心（会自身配套：当前各项目自身配套主要集中在企业活动中心（会所）、公寓、食堂、超市及银行等基本生活配套上，体育娱乐及医所）、公寓、食堂、超市及银行等基本生活配套上，体育娱乐及医疗配套较少。本项目在满足基本生活需求基础上，适当增加体育、疗配套较少。本项目在满足基本生活需求基础上，适当增加体育、娱乐设施，以提升项目配套档次，增强项目卖点。娱乐设施，以提升项目配套档次，增强项

16、目卖点。项目名称企业活动中心酒店配套公寓食堂超市银行商业裙楼医疗所娱乐设施体育设施麓谷国际工业园新长海广场妙盛国际企业孵化港佳海创业中心长沙国企中心新兴科技产业园工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征 客户构成：来源基本以省内为主，外省企业占据一定比例，据不客户构成：来源基本以省内为主，外省企业占据一定比例，据不完全统计，省内企业以生物医药、现代农业为主，外省企业以电子完全统计，省内企业以生物医药、现代农业为主，外省企业以电子产品、轻工制造为主。本项目蓄客渠道应当立足本省，适度外扩。产品、轻工制造为主。本项目蓄客渠道应当立足本省，适度外扩。项目名称数量行业来源区域麓谷国际工业园120

17、家医疗器材、生物医药、电子电器、软件开发、新材料、机械制造等长沙妙盛国际企业孵化港4家生物医药省内为主，山东佳海创业中心5家机械制造不详长沙国企中心150家电子、食品、生物医药、能源环保、轻工制造以本省为主，北京、广州、广西、长沙、怀化、永州、益阳工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征 内部规划：内部规划： (案例案例的占地产品布局有无明显业态规划结论。)规模上千亩的类似妙胜、佳海这样的项目才对入园产业进行了具体的划分。佳海创业中心工业园佳海创业中心工业园概况概况项目名称长沙佳海创业中心开发商武汉佳海地产股份有限公司项目位置沙坪工业园青

18、竹湖路、广胜路附近产权50年占地面积1227亩项目规划厂房、写字楼、宿舍、商铺开发期数三期（一期112亩，一期明年7月交房）地块目前状况一期厂房在建周边配套128路公交车、板塘安置小区、捞刀河镇政府工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征佳海创业中心工业园佳海创业中心工业园内部规划特征内部规划特征中青路中青路一期：厂房一期：厂房多层研发中心多层研发中心酒店式酒店式综合服务大楼综合服务大楼商业街商业街以酒店式综合服务大楼为核心，采用围合式布局，边界布置厂房，以酒店式综合服务大楼为核心，采用围合式布局，边界布置厂房，内层以多层研发中心为主，沿南北向生活服务轴布置商业街、银行、内层以多层研发

19、中心为主，沿南北向生活服务轴布置商业街、银行、超市、餐厅、运动设施等丰富生活配套。超市、餐厅、运动设施等丰富生活配套。后期开发用地：多层研发后期开发用地：多层研发中心、厂房、高层写字楼中心、厂房、高层写字楼1 1、地块北侧及西侧紧邻主、地块北侧及西侧紧邻主干道，布置综合服务大楼和干道，布置综合服务大楼和多层研发中心多层研发中心有利于提高项有利于提高项目整体形象目整体形象。2 2、项目主入口设在青竹湖、项目主入口设在青竹湖大道，通过综合服务大楼及大道，通过综合服务大楼及商业街衔接东西两大片区，商业街衔接东西两大片区，最大化满足基本配套需求最大化满足基本配套需求。3 3、东地块东侧及南侧远离、东地

20、块东侧及南侧远离主干道，外围布置厂房及公主干道，外围布置厂房及公寓，保证内部多层研发中心寓，保证内部多层研发中心的纯粹性。的纯粹性。4 4、西地块南部属于突出的、西地块南部属于突出的边角地块，布置厂房，实现边角地块，布置厂房，实现集约用地及项目回款。集约用地及项目回款。工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征佳海创业中心工业园佳海创业中心工业园销售方式销售方式销售价格1f：3080元/平米 2f：2480元/平米3f：2180元/平米 4f：1780元/平米销售方式整层出售，有整层独立产权，一楼二楼捆绑销售。可根据客户需求修改地板承重量和面积。 一期与金霞管委会招商局一同负责招商及相关

21、服务工作。一期与金霞管委会招商局一同负责招商及相关服务工作。 入园门槛：达到当地政府的税收要求，入园门槛：达到当地政府的税收要求，单位面积年税收单位面积年税收 2020万元万元/ /千平方米千平方米； 在未报建前，已经开展销售工作；在未报建前，已经开展销售工作； 付款方式灵活；付款方式灵活；工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征交企业税务登记、组织机构代码、营业执照、企业法人复印件做前期审核签订预订协议、自购自营承诺书，缴纳15%头期款房屋结构封顶，缴纳15%房款银行审核企业 / 企业法人银行流水账号银行放款签商品房买卖合同，缴纳20%房款5成8-10年按揭，初步定交通银行佳海创业中

22、心工业园佳海创业中心工业园购买流程购买流程工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征佳海创业中心工业园佳海创业中心工业园营销推广营销推广推广方式主要有短信、网络、户外、工地围墙、临时营销中推广方式主要有短信、网络、户外、工地围墙、临时营销中心接待，目前营销推广不多，在整个长沙市知名度不高。心接待，目前营销推广不多，在整个长沙市知名度不高。工地围墙工地围墙项目地块户外项目地块户外推广主语：百万平米推广主语：百万平米“成长型企业总部基地成长型企业总部基地”工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征佳海创业中心工业园佳海创业中心工业园小结小结工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特

23、征p适当采取打适当采取打“擦边球擦边球”策略，边销售边报建，定制模式，缩短培育期，加速策略，边销售边报建，定制模式，缩短培育期，加速现金回笼；现金回笼；p为入园企业提供企业发展所必备的项目、技术、资金平台；为入园企业提供企业发展所必备的项目、技术、资金平台；妙盛国际企业孵化港妙盛国际企业孵化港概况概况项目名称妙盛国际企业孵化港开发商湖南妙盛企业孵化港有限公司项目位置宁乡县，南临一环东路，西临东升路，北临新康大道产权50年占地面积400多亩项目规划厂房、写字楼、宿舍、商铺地块目前状况一期厂房在建（分三期开发）周边配套周边配套匮乏，距宁乡县中心约10分钟车程工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征

24、项目特征妙盛国际企业孵化港妙盛国际企业孵化港卖点推广卖点推广工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征妙盛国际企业孵化港妙盛国际企业孵化港产品特征产品特征p高端化：高端化：7 7米挑高大堂，五星级装米挑高大堂，五星级装修；修；p资源整合：园区内集中管道供热；资源整合：园区内集中管道供热；集中蒸汽供应；集中蒸汽供应；p人性化：人性化：3#3#综合楼无障碍设计，综合楼无障碍设计，主要出入口均设置残疾人坡道；主要出入口均设置残疾人坡道；工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征妙盛国际企业孵化港妙盛国际企业孵化港产品特征产品特征工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征世界首个无梁

25、厂区：世界首个无梁厂区：实现行车直接吊运到每一层指定位置，可无障碍自由运行，货运直接从车厢到车间，可收可放的专业卸货平台，实现客货分流，人车分流。预制吊车滑到：预制吊车滑到：为重工业制造行业提供了先天的硬件支持。一次性：96折按揭：97折投资客户：投资客户：自用客户：自用客户：一次性：96折按揭：97折每平米额外再优惠188元妙盛国际企业孵化港妙盛国际企业孵化港销售优惠销售优惠工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征对于投资客户，负责招租，租金12-20元/月不等，租赁合同最少签3年。首付5成，贷款年限最高8年按揭银行：交通银行，上海浦东发展银行企业按揭企业税务登记、组织机构代码、营业

26、执照、企业法人复印件宁乡县招商局审批签订订做协议、自购自营承诺书，缴纳20%头期款签商品房买卖合同，缴纳30%房款银行审核企业/企业法人银行流水账号银行放款工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征5成8年按揭，交通银行、浦发，企业一般都是用个人名义来购买，如企业法人妙盛国际企业孵化港妙盛国际企业孵化港购买流程购买流程企业一次性企业税务登记、组织机构代码、营业执照、企业法人复印件宁乡县招商局审批签订订做协议、自购自营承诺书，缴纳20%头期款签商品房买卖合同，缴纳80%房款签订商品房买卖合同房地局备案工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征妙盛国际企业孵化港妙盛国际企业孵化港购买流

27、程购买流程妙盛国际企业孵化港妙盛国际企业孵化港相关政策相关政策内部政策 对入驻企业帮助其申请省、市、区政府的各项优惠政策、科技扶持资金等； 对优质企业进行投资或者参股；税收政策 享有宁乡减征企业所得税、进口减免税、增值税减免、进料保税、许可证管理、外汇管理、注册资本金及进出口经营权等各项开发区企业所拥有的优惠政策；政府政策 每个月20日前，政府职能机关不能随意入园检查，如检查，则需报批宁乡县政府审批；工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征妙盛国际企业孵化港妙盛国际企业孵化港小结小结工业项目工业项目个案分析个案分析项目特征项目特征p产品差异化策略，注重公共部位的品质打造，提升项目形象及

28、卖点；产品差异化策略，注重公共部位的品质打造，提升项目形象及卖点；p产品设计方面，注重概念包装推广；产品设计方面，注重概念包装推广；p对于投资客户，采取租约销售策略；对于投资客户，采取租约销售策略；销售模式销售模式定制销售：缩短培育期，解决资金回笼-佳海创业中心租约销售：吸引投资客-妙盛国际孵化企业港先租后买：变相降低入园资金门槛-麓谷国际工业园推广包装推广包装概念包装：专利产品-妙盛国际孵化企业港政府荣誉：孵化基地-麓谷国际工业园服务平台服务平台项目技术资金案例小结案例小结解决企业发展问题基本三要素本项目该如何进行打造？本项目该如何进行打造？part part 宏观政策宏观政策part pa

29、rt 微观市场微观市场part part 结论建议结论建议项目名称品牌区位规模交通园区配套自身配套服务平台综合得分权重5%20%5%20%15%15%20%100%麓谷国际工业园55345454.55新长海广场35245233.7妙盛国际企业孵化港32433453.4佳海创业中心42542553.7长沙国企中心45453434.05本项目35453？点对点点对点kpikpi综合分析综合分析麓谷国际工业园麓谷国际工业园新长海广场新长海广场佳海创业中心佳海创业中心妙盛企业孵化港妙盛企业孵化港长沙国企中心长沙国企中心本本 项项 目目通过与其他工业地产项目点对点通过与其他工业地产项目点对点kpikpi

30、综合分析，各项目在自身硬件综合分析，各项目在自身硬件配套及服务平台打造水平方面参差不齐，尽管本项目具有较好的配套及服务平台打造水平方面参差不齐，尽管本项目具有较好的外部宏观环境因素，但园区配套相当匮乏，因此，产品打造方面外部宏观环境因素，但园区配套相当匮乏，因此，产品打造方面应通过自身造血，弱化园区配套因素，营造项目卖点。应通过自身造血，弱化园区配套因素，营造项目卖点。区位区位规模规模园区配套园区配套交通交通自身配套自身配套比较比较维度维度品牌品牌综合实力综合实力本体分析本体分析区域资源区域资源区位属性区位属性地块特征地块特征项目定位项目定位服务平台服务平台外力外力 ：四两拨千：四两拨千“金金

31、”内力：舟随潮起内力：舟随潮起软件：细节决定成败软件：细节决定成败硬件：帮人就是帮己硬件：帮人就是帮己与政府、行业协会，成为某个产业示范基地，获取政策扶植；借助第三方平台，进行资源嫁接；整合资源，与风投、基金及银行建立创业融资平台，提供金融贷款、股份合作服务的渠道；前期形象招商，引入龙头企业，带动整体销售进度；管家式服务：引进国际一线物管公司，为每家入驻企业聘配长期“企业外交官”，实行一站式、“一条龙”服务；协助办理企业入园一切手续及日后经营中相关事务；完美配套：自给自足、能提供内部交流的生活配套及体育娱乐设施，一张智能卡玩转园区；挂牌雨花区产业人才服务基地，帮助企业留住人才，提供人事代理、人

32、才招聘、人力资源培训、人才信息收集等全方位的免费“保姆式”服务；与理工大学建立人才、技术共享交流平台；建立公共科研实验室、公共测试、检测中心，解决初创科创型企业科研难题；项目建议项目建议附件：长沙工业用地市场分析附件：长沙工业用地市场分析 20082008年以来，长沙工业用地供应、成交呈两旺趋势，且在年以来，长沙工业用地供应、成交呈两旺趋势，且在20092009年达到巅峰。这说明，长沙工业近年来处于快速发展期，企年达到巅峰。这说明，长沙工业近年来处于快速发展期，企业拿地积极性高。业拿地积极性高。本数据为招拍挂统计数据，因为长沙很多土地掌握在企业手种，所以实际供应的面积可能更大。由于2010年，

33、隆平高科、金霞及麓谷整体成交低迷，导致成交量比上年相比大幅下滑。数据来源：长沙国土资源局整体供需 近年来，基本保持供需两旺态势。 成交地价基本在35万元/亩以上。区域结构 供应及成交主要集中在麓谷及环保工业园。 成交地价以环保工业园为最高，达到41.67万元/亩。购地企业 以工业企业为主，占到95%以上，购地自建是当前流行做法；长沙总部基地项目定位报告长沙总部基地项目定位报告2012年11月25日谨呈：九纬、九泰置业2012新工业文明！sword in changsha2012，长沙还在“怀旧”！太平街，化龙池，天心阁古街旧事，陈年余味，被遗弃的历史在粉饰造新后，已成流连胜地！旧厂房，老车间，

34、冰冷的工业区，旧时代的产物，一成不变的老姿态，已成没落的族群！2012，长沙需要 “新”，长沙工业需要新文明！ 一个城市的发展，需要想象力，需要“新”！ 一个产业的成长，需要革命力，需要“新”！一个正在崛起的 “新工业文明”革命，将改变一座城市的想象力！前言 preface 1 1前言 preface 2 22012，长沙很“小”！ 楼宇林立，住宅成堆，330个项目，一个城！小块蛋糕，百家分食！住宅不给力，商业群争峰，资源有限，根基不牢，商战只能是一场炮灰！住宅在打压，商业还未知，长沙的市场越来越小.!2012，长沙很“大”，新工业地产的未来很大！政策在鼓励，企业在发展，两型社会的号召，给足产

35、业地产最为辽阔的成长空间，红海已成历史，蓝海告别幕后，新工业地产即将顺势登场，长沙的未来很大，很远！新工业地产的未来很大，很远！3 3前言 preface 2012，长沙在”革命“！新工业地产文明的兴起，将迅速促进城市经济发展，长沙总部基地将掀起的，不仅是一场工业革命，更是一场经济复兴！2012，长沙新起点，工业新高度！长沙总部基地以王者的姿态，开拓者的野心，革命者的决心，实干家的细心，颠覆落后的生产办公模式，以全新的办公理念及开拓性的产业发展思维，将长沙的工业地产推向新的起点，新的高度！总部基地自始至终，我们对本项目的定位理念一直都是现代通讯新技术的广泛普及；现代交通的网络化和产业化；企业对

36、战略资源的需求上升；各区域间发展水平的不平衡。 总部时机现代通讯网、高速交通网、战略资源储量、区域发展落差。电话、电视、网络等现代通讯技术的普及，使企业内部信息传递和组织成本大大降低，企业有条件实现内部不同组织的空间分离。航空、高速公路、高速铁路的产业化发展，降低经济运行成本，改变了经济交流方式，企业可以高效的实现远程管理与远程交易。1随着企业规模扩大、业务扩张和竞争加剧，信息、人才、科研、资本等争夺随之加剧，企业迫切需要更高效的环境集中战略资源。发达中心城市，战略资源密集但成本较高；稍欠发达地区，常规资源密集但成本较低。不同区域发展水平差，形成利润增长空间。234扩张产生需求远程运营-ok远

37、程管理-ok利润空间驱动1.总部基地标准总部时机决策管理功能人才聚合功能自主研发功能资金运作功能信息流通功能教育培训功能成果转化功能展示谈判功能后勤服务功能总部功能以决策管理功能为核心、向智本、资本、知权、秩权延伸。智本资本 知权秩权自主研发功能资金运作功能后勤服务功能教育培训功能成果转化功能展示谈判功能决策管理功能人才聚合功能信息流通功能核心功能基本功能辅助功能9263758411.总部基地标准从总部使命看总部功能标准指标区位地段标准城市交通标准项目规划标准建筑外观标准建筑质量标准空间使用标准建筑配套标准环境景观标准服务保障标准政策支持标准总部标准产业可能不同，标准基本一致；高度永无止境，门

38、槛大同小异。必要标准城边核内：发达中心城市边缘；主导产业核心区之内；更发达与欠发达地区承接点。多快直密：多渠道直达中心；公共交通与物流发达；四小时辐射能力的城际交通网。大度善容：在产业核心内规模最大；中低容积率与建筑密度；多组团多入口多业态。三个代表：代表工业力量的稳重感；城市节奏的时尚感；企业实力与眼界的豪华感。新安最好：引入新工艺新标准；采用节能环保材料；从结构上保障安全性和适用性。大小有别：大平层、模块式、标准化；保持空间整体性；平面和垂直面可灵活分隔。多快好省：高速通讯、快速交通、自主暖通、楼宇智能化、节能照明、水循环利用绿色先导：绿色低碳的设计理念；中央与分组团景观均好；入口地标体现

39、产业特色。衣食住行：全方位的物业管理、分级餐饮、分级住宿、直达交通、商业与商务休闲。有紧有宽：设置入园企业门槛；入园享受全部公开政策；提供公开政策外定向扶持。1.总部基地标准从总部功能看总部核心价值体系打造本案项目定位体系定位体系任何房地产定位，都是以企业发展定位为根本点的系统工程。项目总体定位市场定位根本定位核心定位项目开发定位客户定位基础定位企业发展定位产品定位价格定位形象定位12867市场环境政策环境园区环境微观环境产业政策扶持实验室经济，形成以核心技术、核心标准和自主知识产权为要素的产业核心竞争力优势。培育新型材料、电动汽车、节能环保、文化创意、信息网络、高端制造等战略性新兴产业。做大

40、做强工程机械、汽车制造、电子信息、光伏产业、生物医药、家用电器等优势产业。提升烟草食品/建材化工/烟花爆竹/服装家纺等产业。大力发展现代物流、金融服务、信息服务、科技研发、创意设计、商务会展等生产服务业。加快提升、发展休闲娱乐、商贸物流、餐饮住宿、装饰装修、汽车服务等生活性服务业。加快发展现代服务业132提升发展先进制造业培育壮大战略性新兴产业1.政策环境产业政策 产业政策具备良好的产业政策环境，利于加快产业高端化进程地产政策住宅政策商业政策工业政策打压模糊鼓励提高购置门槛，控制价格上涨投资过度、价格上涨、回报下降鼓励投资、政策优惠、资金扶植1.政策环境地产政策 地产政策目前对工业地产开发采取

41、鼓励支持态度，利于吸引活跃资金流入工业地产1.政策环境小结从政策现状分析来看，产业、金融及地产等相关利好政策引导，工业地产迎来发展新机遇。 第五代总部基地定位论证 之二：市场环境政策环境园区环境微观环境2.园区环境现状分析 园区现状园区发展参差不齐，大部分园区发展处于初级阶段名称规划面积园区交通年总产值入驻企业总数企业类型园区级别园区配套金霞经济开发区52平方公里京珠高速，107国道，319国道，京广铁路，霞凝新港，中石化输油管道等130亿100物流、重工、机械制造、仓储省级少量商铺，公交配图湖南环保科技产业园15.2平方公里京珠高速，上瑞高速，107国道，319国道100亿158机械制造、电

42、子信息、新能源、汽车省级餐饮，小型娱乐配套，小型超市，公交，商业配套望城经济开发区75平方公里长常高速，京珠高速，长石铁路，湘江干吨级码头200多亿180有色金属加工、印刷包装、食品医药、仓储物流省级小型超市，餐饮，公交配套隆平高科技产业园18平方公里地铁2号线，京珠高速，武广高铁，107国道，319国道195亿287现代农业、电子信息、生物科技、新材料省级商铺，银行，公寓长沙高新区117平方公里地铁2号线，城市轻轨，京珠高速700亿727先进制造、电子信息、新材料、生物医药国家级商铺，孵化写字楼，公寓，食堂长沙经济开发区60平方公里京珠高速，地铁2号京广高速1058亿432汽车、机械制造、电

43、器配件、家具家电国家级员工公寓，小型商铺，餐饮，银行长沙高新区 制造、电子信息、新材料长沙经开区 机械加工、汽车、电器配件、家具家电企业隆平高科园 现代农业、电子信息湖南环科园 电子信息、机械制造望城经开区 有色金属加工、印刷包装业金霞经开区 重工、物流、机械制造园区主导产业 产业现状集中在装备制造加工和信息产业，新能源和节能环保未形成明显集群2.园区环境产业现状国家级长沙经济技术开发区国家级长沙高新技术产业开发区国家级株洲高新区隆平高科技产业园湖南环保科技产业园金霞经济开发区湘潭九华开发区青竹湖生态科技产业基地含浦科教产业园天心环保工业基地本项目产业类型 代表企业机械制造产业 正大轻科、长泰

44、机械电子信息产业长沙国瑞、长沙中星电子汽车产业比亚迪、海福来新材料产业西湖电缆、华湘玻璃环保产业凌志环保、奇思环保p成立时间：2003年p规划面积：15.2平方公里 p园区交通：806路等公交线路贯穿园区，京珠高速、上瑞 高速、107国道、319国道在园区附近交汇， 交通优势十分明显 p产业类型：机械制造产业、汽车产业、新材料产业、电子 信息产业 、环保产业。环科园产业现状处于初级发展阶段，具有一定产业氛围，以电子信息、机械制造为主，但环保产业比重低2.园区环境湖南环保科技园产业现状工业类科技进步类税收贡献奖p凡当年实缴区财政税收30万元以上50万元以内（含50万元），50万元以上80万元以内

45、（含80万元），分别给予5万元、10万元资金扶植。p凡当年实缴区财政税收10万元以上的新办工业企业，前三年按其实缴区财政税收的50%、40%、30%给予企业资金扶植。p凡新办工业企业，对用于生产厂房和设备的固定资产投入（不含购地费用）1000万元以上的，在竣工投产的当年，按形成账面固定资产额的2%给予企业资金扶植。p凡经申报备案的技术改造工业项目，技改投入在500万元以上的，在技改项目投产的当年，按新增技术改造投资额的4%给予企业资金扶植。p经省级以上行政主管部门认定，区属企业当年设立国家级、省级重点（工程）实验室，分别给予50万元、30万元资金扶植；设立国家级、省级工程技术研究中心（技术中心

46、），分别给予40万元、30万元资金扶植；设立国家级、省级博士后工作站或博士（硕士）培养基地，分别给予50万元、30万元资金扶植。 p经市级以上行政主管部门认定的科技企业孵化器，前三年，按当年孵化器自身实缴区财政税收的50%以及孵化器内在孵企业当年实缴区财政税收总额的10%给予孵化器资金扶植。p区属企业进行科技项目的攻关和研发，开展科技成果项目转化，经行政主管部门认定和社会公示，给予一定的资金扶植。p博士、专家、教授、院士来区内开办、领办高新技术企业并对区财政税收有较大贡献的，一次性给予企业10万元30万元资金扶植。p经中国证监会批准进入上市辅导期并获准正式发行证券的区属企业，给予50万元资金扶

47、植。p凡上年实缴区财政税收80万元以上200万元以内（含200万元），或200万元以上400万元以内（含400万元），或400万元以上的工业企业，当年分别按超过上年实缴区财政税收增长速度20%、15%、10%以上部分的50%奖给企业。 环科园政策现状没有明显的针对某个产业集群的优势政策2.园区环境湖南环保科技园政策现状2.园区环境小结从园区现状分析来看，长沙各园区特色不鲜明、发展不均衡，处于初级阶段，且本项目所在园区几无政策扶持。 第五代总部基地定位论证 之二：市场环境政策环境园区环境微观环境竞争格局主要集中在麓谷高新区，以厂房为主，于本项目不具备借鉴性3.微观环境竞争格局麓谷国际工业园新长海

48、广场麓谷创业广场长沙国际企业中心本案金丹科技创业大厦新兴科技产业园新动力产业园佳海创业中心妙盛国际企业孵化港中电软件园恩瑞物流园湾田国际建材总部基地梅溪湖产业园金霞工业园隆平高科园长沙高新区环保工业园项目名称占地面积建筑面积物业类型/功能麓谷国际工业园17.4万22万厂房、办公楼、倒班房新长海广场4.10万12.28万9/25f办公楼麓谷创业广场24.4万43万厂房、写字楼中电软件园100万150万公寓、高层写字楼妙盛国际企业孵化港26.67万61万多层厂房、多层写字楼、高层写字楼、公寓佳海创业中心81.8万96万多层厂房（一期）、多层办公、高层办公、酒店恩瑞物流园66.67万70万百米写字楼

49、、商业、仓储基地、加工中心湾田国际建材总部基地333万300万家居mall、商业、公寓、仓储中心、加工中心、住宅新动力产业园11.25万22.65万多层厂房、酒店、高层写字楼、公寓、倒班楼金丹科技创业大厦1.67万10万高层厂房、办公长沙国企中心23.33万40万多层厂房新兴科技产业园13.33万30万多层厂房、写字楼梅溪湖产业园22.67万40万会展中心、写字楼、国际智力拓展中心、创新中心及生活区合计726.29万896.93万产品结构最小分割150平米，多采用平层设计，个别项目采用大堂挑高、大跨度及顶层复式设计，公共空间精装修项目名称体量层数层高柱间距大堂挑高装修档次分割面积其他麓谷国际工

50、业园3栋123.6米/300-400新长海广场一期3栋91f：4.2米2-7f：3.6米8-9f：6.8米8.85*9.05米5.8米精装220-3353部电梯/栋，可分割组合妙盛国际企业孵化港一期1栋73.2米8.4*7.5米7米五星级装修150-30003部电梯（2客1货），可分割组合金丹科技创业大厦/20-23f4米12米5米精装4000/层2部电梯/栋3.微观环境产品结构新长海广场金丹科技创业大厦麓谷国际工业园立面特征立面设计大多过于呆板，现代、时尚感不足，城市印象匮乏国企中心3.微观环境立面特征3.微观环境小结从微观环境分析来看，长沙总部基地项目存在空白点，且各项目在硬件配套、产品打

51、造方面尚处于初级阶段水平。基于上述匹配度初步论证，本项目具有打造成为第五代总部基地的先天优势，但在建筑质量、空间使用、建筑配套、环境景观、服务保障、政策等方面需要着重打造。访谈地点：上门拜访公司：湖南常兴能源环保工程科技有限公司对象：蒋卫东董事长年龄：48岁公司地址：湘府中路117号金典商务中心10楼企业性质：私营所属产业：环保目前办公场地性质：购买年营业额：不详主营业务：从事锅炉设计、改造、安装员工人数：50对项目区域印象：看好项目所在区位发展前景。置业目的：投资投资需求：购置不动产，喜欢持有不动产购房意愿：前年在湘府路金典商务中心买了一层写字楼作为投资，已经翻了一番，他本人表示那写字楼作为

52、纯投资的，公司目前在那里办公，但有意向搬迁到环保产业园内，要看园区给他什么样的好政策，他目前已经申请到了国家级的优惠政策，要我把资料发送至他的邮箱，并进一步保持联系。对和立东升初步印象：地段认可，看好未来发展，对产品不知道，项目也不知道。深度访谈客户1：客户访谈：喜欢购置不动产，看好本项目区域，主要考虑企业形象。【访谈地点：上门拜访公司：湖南轩辕建材贸易有限公司对象：刘小姐年龄：25岁公司地址：中天广场写字楼18041-18042企业性质：私营所属产业：新材料/ /销售目前办公场地性质：租赁主营业务：经营世界500强企业3m公司的净水器和建筑窗贴膜年营业额：500500万员工人数：50人对项目

53、区域印象：认可本案所处区域，公司领导曾专门实地考察。 置业动机：目前主要是租赁，改变办公环境的主要动机是为提升企业形象档次置业目的：投资购房意愿：对高规格的商务宴请接待比较看重；要求完善基本生活配套；比较关注物流存储仓库；弱电、因特网等软性配套要能稳定；他们公司主要做关系，业务活动开展的很少，因此比较注重公司的形象及商务宴请这方面 。对和立东升初步印象：地段认可，看好未来发展，对产品不知道，项目也不知道。客户访谈：对项目区域比较认可，需求商务功能配套，提升企业形象。【深度访谈客户2：访谈地点：上门拜访公司：长沙泽尔环保设备有限公司对象：刘双龙总经理年龄：40岁公司地址：黎托乡川河村粉壁塘企业性

54、质：私营所属产业：装备制造加工主营业务：设计和制造玻璃钢水冷设备等目前办公场地性质：租赁年营业额：300-500300-500万员工人数：50-100人对项目区域印象：看好项目所在区位发展前景。置业目的：投资兼顾自用置业动机：目前主要是租赁，认为好的办公场所能提升企业形象；购房意愿：认可项目所在区域，认为交通亦方便，但公交车过少，员工上班需买车。对体育健身较为看重，便于员工健身；比较关注物业管理公司及所提供的服务；需要有食堂及员工宿舍；对园区班车较为关注；需要首层4米层高，可以作为产品展示用，且关注一层楼板承重；对于货梯有特定需求，需要载重2t以上；半层左右办公面积可以考虑。对和立东升初步印象

55、：地段认可，看好未来发展，对产品不知道，项目也不知道。客户访谈：对首层承重及园区班车有特定需求，提升企业形象。【深度访谈客户3：访谈地点：上门拜访公司：长沙永通纽莱夫能源科技有限公司对象：刘主任（办公室）年龄：30岁公司地址：火星开发区紫薇路31号企业性质：私营所属产业：新能源主营业务：蓄电池复原、通信系统维修等目前办公场地性质：租赁年营业额：300-500300-500万元员工人数：11-50人对项目区域印象：看好项目所在区位发展前景。置业动机：企业形象提升形象需求：随着公司不断壮大，需要改善企业形象置业目的：投资兼顾自用购房意愿：认可环科园地理位置，但现在公交车过少，主要担心发展太慢、配套

56、会跟不上，主要考虑市场拓展需求及企业形象提升。比较关注物业管理公司及所提供的服务；需要首层3.6米层高，可以作为产品展示用；对员工食堂及宿舍比较关注；面积需求在半层左右。对和立东升初步印象：地段认可，看好未来发展，对产品不知道，项目也不知道。客户访谈：主要作为技术、科研后台功能，提升企业形象。【深度访谈客户4：访谈地点：上门拜访公司：劲霸男装湖南分公司对象：李先生（中层管理）年龄：37岁公司地址：五一大道766号中天写字楼企业性质：私营所属产业：服装贸易目前办公场地性质：租赁年营业额：50-6050-60万年净利润员工人数：100人主营业务：服装研发、设计、生产和经营对项目区域印象：认为环科园

57、地理位置偏远，但对未来发展持保留态度。置业目的：自用（将来需要设立湖南区域总部）购房意愿：比较关注物业管理公司及所提供的服务；对商业街、超市、办公用品等基本配套比较关心；对客户招待宴请场所有一定要求；对层高、电梯承重等建筑方面没有过多要求。对和立东升初步印象：地段认可，看好未来发展，对产品不知道，项目也不知道。客户访谈：主要作为将来设立湖南区域总部的需要。【深度访谈客户5：备注：综合类（中、下游）指生产、销售及后期维护。客户调研访谈小结小结1综合类（中、下游）企业对本项目办公类物业需求更加旺盛小结2目前办公场地为租赁性质的企业，更倾向于购买本项目生活配套需求基本生活配套：商业街、超市、办公用品

58、、员工宿舍、食堂；基本商务配套：星级宾馆、快捷酒店、咖啡厅、高档餐厅；其他需求部分访谈客户关注首层楼板承重；部分访谈客户关注物流存储仓库；置业动机多数访谈企业购买主要用于自买；少部分客户主要是投资兼自用；产品配置需求多数关注首层层高（3.6米-4米）；比较关注硬件配置的质量，希望电梯、网络、电话等性能要稳定；体育配套需求多数访谈企业对体育健身设施相当看重；政策配套需求多数访谈企业比较关注园区给予什么扶持政策；客户关注点面积需求基本集中在300-500平米左右；个别需求800-1200平米；服务配套需求物业服务要到位，比较关注物管公司及服务内容；对园区班车亦比较关注；客户调研访谈小结客户需求改善

59、企业办公形象为目的，主要考虑自买自用，对产品配置、各类配套相当看重企业公园市场空白需求广泛政策推动双铁时代融城中央小结市场存在空白、区位优势明显、市场需求广泛，开发战略是核心价值定位体系 开发模式成功案例借鉴：案例确定的原则及借鉴点分析： 选取目标园区已经发展成熟、运营成功； 1、园区成功关键点分析； 2、园区发展模式；案例的选取及研究范围武汉：光谷软件园成都：青羊总部基地研究范围项目名称光谷软件园开发企业东新高科+大连软件园dlsp项目位置武汉市洪山区关山大道一号建筑面积73万平方米（地上63万方，地下10万方）产品类型独栋、多层、高层写字楼项目配套医疗、商贸、金融等容积率0.91绿化率55

60、%停车位1000多个销售价格在售6000-7000元/平米项目概况地段优势明显，产品类型丰富，项目配套齐全， 办公环境优雅光谷软件园概况经济指标l 整体规划： 围合式布局、中央水景、功能分区明显功能区产品备注高层甲级写字楼多层、别墅类标杆性办公类产品多层产办结合，特 殊时代产物高层住宅类(配套)9f多层研发、服务、 金融管理9f多层商务酒店18f高层在售光谷软件园概况整体规划大度善容规模大，中低容积率与建筑密度，组团多、入口多、业态多。业务开展基础 设施建设实训中心平台企业服务平台人力招聘平台软件服务硬件基础+三大平台，提供全方位业务解决方案光谷软件园软件配套从108家入驻企业行业特征来看，建