银行担保业务调查报告（新签约银行）

1、银行担保业务调查报告（新签约银行）（项目贷款已投产或正在经营）申请担保人：市场投资有限公司 申请时间：年8月10日前 言申请人市场投资有限公司于年 8 月10 日向 银行江南支行银行申请借款 1000 万元，同时向我公司申请为其借款提供担保。该公司为我公司在保客户，在保额度为500万元(期限年6月26日至2012年6月26日)，本次申请为新增贷款1000万元。年9 月13 日对该公司进行了调查，通过对该公司的经营情况、财务状况、产品市场前景及市场占有率情况进行调查分析，同时对该公司此笔贷款的风险进行了分析，并提出了相应的处理意见。调查人员的职责是根据所掌握的材料以及所了解到的情况，结合自己的专

2、业知识及经验，对申请人提出客观、公允的调查意见，供公司在担保决策时使用。调查人保证对本调查报告所陈述事实及采集信息的真实性负责。 客户一部年 10月 13 日第一部分 企业基本情况申请企业名称：市场投资有限公司地址(办公)：南宁市五一东路19号邮编：51注册地址：南宁市五一东路19号联系人：网址及e-mail地址：无联系电话：137073传真：48就业人数50多人今年上半年纳税：20.67万元所属行业：商业企业性质：有限责任公司隶属关系：无注册资本：万元实收资本：万元成立时间：年月日工商注册登记号：450000200011751（1-1）税务登记号：475972825贷款卡号：无法定代表人：身

3、份证：456140214联系电话：68总经理：身份证：4526140联系电话：1368财务经理：身份证：6301104联系电话：9基本帐户开户银行：中国银行南宁市江南支行帐号：064贷款银行：银行南宁市江南支行帐号：8068信用评定等级：无进出口企业代码：无经营范围：对市场、房地产、公路、桥梁、旅游业、交通能源、港口、码头、电力、水利、矿产业、餐饮业、种养殖业、纺织业、交通运输业的投资。股本结构出资人名称出资方式出资额(万元)占比例出资时间现金51051%2005年7月冯晓斌现金49049%2005年7月历史沿革及重大变更事件2005年7月和冯晓斌共同出资建立市场投资有限公司，注册资金1000

4、万元，已由中天银会计师事务所验资中天银（2005）桂验字第1603号。2006年该公司与东森投资有限公司和淡村村委合作对淡村农贸市场进行扩建并改造成淡村商贸城，已完成一号楼、二号楼、三号楼的建设并已投入经营。 目前该企业正在独资开发商贸城项目（二期）四号楼至八号楼，占地面积50亩，总投资约12000万元，其中5号楼已于2008年12月竣工并且已投入经营，4号楼、8号楼也已办理消防验收并陆续交付租客营业，目前4、8号楼都是正在招商，6号、7号楼已于09年月开始动工，目前六号楼已封顶，七号楼已建至第六层。管理团队分析评价法人代表人有一定的管理经验, 1988年3月至2002年8月为玉林工商局郊区局

5、局长，于2005年7月成立市场投资有限公司，有较丰富的管理经验和经营管理渠道关系。公司财务经理具有大专学历且有多年的财务工作经验。申请担保项目情况申请贷款金额：1000万元期限：3年贷款银行：光大银行桃源支行贷款种类：项目贷款年担保费率：2.16%贷款用途主要用于淡村商贸城六号楼、七号楼的主体工程建设，总建筑面积共约70800（不含地下停车场10000平方米）,总投资约7000万元。其中六号楼为15层，1至6层为铺面，总建筑面积为31200，7至15层为酒店及办公楼，总建筑面积为21600，七号楼为6层，1至3层为铺面，总建筑面积为9000，4-6层是廉租房。目前六、七号楼已完成地下停车场的建

6、设,其中七号楼已经封顶，六号楼主体工程已建至第6层，预计仍需投入资金2200万元用于归还七号楼、六号楼主体建设工程款及六号楼的装修费用。自筹资金及四号楼，五号楼，六号楼、八号楼、已收的部分租金解决1200万元，计划由我公司担保向银行货款1000万元。还款来源租金收入还款方式分期还款 第二部分 项目介绍、主要经营模式和市场竞争状况分析一、项目介绍1、项目概况（1）项目建设依据2006年11月中国投资行业研究发展中心对淡村商贸城改扩建项目进行投资价值分析评估报告，并在2006年11月，南宁市商务局在关于“淡村农贸市场项目改造申请报告”（南商务复200519号）上出具了意见，具体是：经研究批复此项目

7、是在原“淡村农贸市场”的基础上进行改造的，符合我市商业网点建设的规划定点，同意进行改造建设。”（2）项目建设必要性淡村农贸市场地处江南区最繁华的商业区域，商业网点密集，周边住宅稠密，地理位置优越，交通十分便利，形成商品云集、产品多样和以大宗农产品、农副产品批发为主零售的大型农贸市场。淡村商贸城是在原淡村农贸市场的基础上改造扩建而成，是南宁市江南区政府旧市场改造工程的重点项目之一，它是南宁市唯一集休闲、族游、娱乐和购物于一体的商贸城，它既是农副产品和工业品的集散地，又是方便市民的购销点和中外人士的旅游点。因此，必将吸引更多经营者入驻经营和更多的消费者进场消费，从而使淡村商贸城保持长期繁荣。（3）

8、项目建设内容2005年12月，淡村农贸市场的土地使用权南宁市江南区淡村村民委员会与市场投资有限公司及东森市场投资有限公司签署合同（2005）桂公明律见字第068号，由东森市场投资有限公司和市场投资有限公司共同投资开发淡村农贸市场，致力打造成为淡村商贸城。投资开发合同约定期为50年，从2006年5月1日起，头7年每年交纳南宁市江南区淡村村民委员会租金848万元，和东森分别每年承担租金424万元，从2013年起每5年以6%-9%不等递增租金。该项目分三期进行投资建设，用地亩，建筑面积约万平方米，总投资约3亿元，是南宁市的重点“菜篮子”工程，是解决民生问题的重要工程。第一期工程万平方米（一号楼至三号

9、楼）由东森市场投资有限公司独资开发，已完工投入使用。目前商贸城已有3000多个体户进场经营，有高达十万人进场交易，日交易额达到1500万元。在后续商贸城二期、三期的建设由市场投资有限公司独立负责四号楼至八号楼的投资开发与管理（四号楼和农贸市场管理区由两家公司共同经营和管理，其中东森占4号楼面积为1154平方米，占3794平方米），占地面积约50亩,楼高均为5层，1-3层为商铺，4、5层为宿舍楼出租给个体户，建筑面积约平方米，总投资达1.2亿元。（4）项目建设工期及进度计划商贸城五号楼已于年月底竣工投入使用，一层、四层、五层已完成招商工作，二层、三层正在招商。四、八号楼的主体基建现已完工，目前完

10、成消防验收，部分楼层已交给租户进行二次装修。六，七号楼也于今年四月动工建设，目前七号楼已封顶，六号楼主体工程已建至第六层，预计2010年初所有基建主体工程全部完工。 2、投资估算及来源（1）项目投资估算商贸城项目建设期为3年，根据投资规模的测算，合计投资总额为3亿元，在十年的经营活动中将累计净利润总额4.5亿元，累计现金流量3.5亿元。其中该企业独立投资经营的四号楼至八号楼预计总投资达1.2亿元,如果顺利投入经营，4号楼至8号楼预期每年的租金收入达3000万元。（2）资金筹措目前五号楼已经于2008年12月竣工投入使用，招商已基本完成，四、八号楼已完成消防验收，今年8月已交给租户进行二次装修，

11、目前部分租客已投入经营。六号楼、七号楼总投资约7000万元，已经完成工程量约4800万元，仍需投入约2200万元完成七号楼的主体建设及装修，目前租金收入及自筹资金约1200万元，计划向银行贷款1000万元。（3）实际工程进度及资金使用情况 截至今年八月份为止该企业按工程进度累计支付工程款7280万元，其中五号楼1400万元、八号楼850万元、四号楼700万元、六号楼2900万元, 七号楼900万元。六号楼和七号楼，预计投资7000万元，已于今年四月动工，其中六号楼为15层，1至6层为铺面，总建筑面积为31200，7至15层为酒店及办公楼，总建筑面积为21600；七号楼为6层，1至3层为铺面，总

12、建筑面积为9000，4-6层是廉租房，总建筑面积为9000。目前总投入约4800万元，已完成地下停车场建设，七号楼已封顶，六号楼主体工程已建至第六层，需流动资金约2200万元，计划由我公司担保向银行贷款1000万元，如果工程进度如常，预计2010年初所有基建主体工程全部竣工。二、主要经营模式及资金结算方式描述主要经营模式供应阶段无生产阶段无销售阶段出租资金结算方式采购阶段无销售阶段收取租金三、主要产品结构序号企业主要产品名称使用商标设计生产能力实际产量(吨)部份价格（元/吨）占销售额比例%无无无无无无产品分析：该企业主要经营市场出租业务。四、市场竞争状况及成长性分析 东森市场投资有限公司和市场

13、投资有限公司共同投资开发淡村商贸城，投资开发合同约定期为50年，从06年5月1日起，头7年每年交纳南宁市江南区淡村村民委员会租金848万元，每家公司每年承担租金424万元，从2013年起每5年以6%-9%不等递增租金。目前四号楼、五号楼、八号楼正在进行招商，六、七号楼已建至第三层，未进行招商。以下附表（）为四号楼、八号楼招商情况说明（截止于09年8月15日）； （附表）楼号楼层建筑面积（）租赁面积（）平均租价（元/月）租赁年限预收租金年限每年租金收入（万元）预计年均租金收入（万元）413819357911510年1-3年493.90500423819045无无无200433819392335年

14、无15.5215081330010001003年1年12040082330004000001600833300030000120合计629.421530备注：6家客户正在洽谈整层租四号楼的2、3层楼，8家客户正在洽谈整层或半层租八号楼的1、2、3层。 行业成长性分析淡村商贸城是集大型超市、农副产品交易、服装批发、小商品集散等多位一体的综合型商贸城，且地理位置优越，有较大的发展空间。五、经营环境分析行业政策无特殊政策法律环境无特殊条款规定和限制。环保政策市场开发经营公司，无生产过程产业政策无生产开采活动，不受相关产业政策所限制。信贷政策无限制。税收政策一般税收政策，无特殊优惠。第三部分 企业资信

15、情况分析一、企业开户情况帐户银行(分支机构)帐号月均结算量(万元)月均存款余额(万元)基本结算帐户银行江南支行02030104000036483.6114.24一般结算帐户中国建设银行4500160495005916616618035其他情况说明：核对年7至9月银行对账单及明细账。二、银行借款情况 单位：万元银行名称借款金额借款期限信贷品种担保方式贷款状况及分类结果银行江南支行500年6月26日至2012年6月26日项目贷款我公司担保正常分析：无三、所有者(法定代表人/股东)借款情况 单位：万元银行名称借款金额借款期限信贷品种担保方式贷款状况及分类结果无分析：未发现第四部分 企业财务状况分析该

16、公司报表未审计一、企业资产负债情况企业近三年及当期资产负债表 单位：万元企业资产负债状况项目前三年末数据年 9月2006年2007年2008年一、资产总额795.37 883.72 2915.48 7615.78 1、流动资产641.14 639.32 1645.21 5802.60 货币资金2.75 5.63 46.92 271.24 应收账款0.00 0.00 0.00 0.00 应收票据0.00 0.00 0.00 0.00 预付账款0.00 0.00 888.27 4310.58 其他应收款638.39 633.69 709.70 1219.94 存货0.00 0.00 0.00 0.

17、00 2、长期投资96.00 96.00 96.00 96.00 3、固定资产合计54.06 145.27 148.54 257.83 固定资产净值1.07 92.28 95.55 204.84 4、无形及递延资产合计4.18 3.13 1025.72 1459.35 二、负债总额12.63 154.15 2288.61 6367.35 1、流动负债合计12.63 154.15 2288.61 5867.35 短期借款0.00 0.00 0.00 0.00 应付账款0.00 0.00 0.00 0.00 应付票据0.00 0.00 0.00 0.00 预收账款0.00 0.00 242.15

18、87.70 其他应付款12.63 153.19 2045.31 5773.53 2、长期负债合计0.00 0.00 0.00 500.00 长期借款0.00 0.00 0.00 500.00 三、所有者权益782.74 729.57 626.86 1248.43 1、实收资本1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 2、资本公积0.00 0.00 0.00 0.00 3、盈余公积0.00 0.00 0.00 0.00 4、未分配利润-217.26 -270.43 -373.14 248.43 或有负债未发现未发现未发现未发现说明：该报表未经会计师事务所审计。重要科目的核实

19、分析(当期)1资产情况核实分析 单位：万元流动资产货币资金270.74万元为银行存款,0.5万元为现金。应收帐款(前五位)对方单位金额帐龄结算周期估计坏帐金额说明无无无其他应收款(前五位)对方单位金额帐龄结算周期估计坏帐金额说明淡村商贸城（往来款）6101年1年无总余额1219.94万元，其它应收款包括应收的租金。701年1年无251年1年无101年1年无101年1年无存货分类数量金额占比说明：无存货无预付帐款对方单位金额帐龄结算周期估计坏帐金额说明地大建设有限公司7号楼1001年1年无总余额4310.58万元，为未结算工程款。地大建设有限公司6号楼2001年1年无中国建筑技术集团分公司22.

20、31年1年无淡村村委4781年1年无南宁市力冠商贸公司2901年1年无长期投资企业名称投资期限投资金额股权比例说明淡村商贸城3年96万元54%总余额96万元。固定资产名称原值已用年限累计折旧现值是否抵押是否查封权证号码捷豹小轿车86.8万元1年13万元73万元否否无形资产土地使用权评估值面积土地性质地点是否抵押是否查封权证号码无无无无无无可转让的其他权利无长期待摊费用1458.53万元。资产分析该公司2006年，2007年资产规模较小, 由于该公司为项目投资公司，前期投入较多，工程结算时间较长，所以导致年结算入账后资产总额大幅增加，总资产规模达2915万元，其中预付账款为888万无，其它应收款

21、为709万元，说明部分投资已竣工并对外出租，预付账款主要包括预付工程款，其它应收款主要为应收租金。年9月总资产达7615.78万元, 流动资产为5802.60万元占总资产76.19%，资产负债率为83.61%。2负债情况核实分析 单位：万元流动负债短期借款无应付帐款对方单位金额帐龄结算周期说明无所有应付帐款都列入其它应付款其他应付款对方单位金额帐龄结算周期说明8641年1年总余额5773.53万元。主要是预收租户的保证金、预收租金和股东借入款。地大公司501年1年301年1年301年1年1501年1年预收帐款对方单位金额帐龄结算周期说明订金转租金103.611年1年总余额87.70万元，主要为

22、管理费、租金。预提费用无长期负债长期借款银行借款500万元, 由我公司担保。长期应付款无3所有者权益(净资产)核实分析 单位：万元实收资本出资人出资方式金额占比（%）增减变化趋势真实性和稳定性分析(与实收资本比较) 2006年 2007年2008年现金51051无无无已经验资，稳定性较强冯晓斌现金49049无无无已经验资，稳定性较强资本公积资本溢价无其他无盈余公积无未分配利润合理性增减变化趋势分析：2006年净亏损202万元,累积净亏损为217万元;2007年净亏损53万元, 累积净亏损为270万元;2008年净亏损103万元, 累积净亏损为373万元;年9月净利润621.58万元, 累积未分

23、配利润为248.43万元。二、企业收入及利润状况分析重要科目的核实分析 单位：万元企业主要经营指标项目前三年度 年9月 2006年 2007年 2008年一、主营业务收入0.00 0.00 96.62 828.33 二、主营业务成本0.00 0.00 36.25 0.00 三、主营业务税金及附加0.00 0.00 5.36 8.43 四、主营业务利润0.00 0.00 55.01 792.05 五、营业费用0.00 0.00 0.00 0.00 六、管理费用201.73 53.21 146.49 165.88 七、财务费用-0.11 -0.05 0.23 3.99 八、营业利润-201.62

24、-53.16 -91.71 622.18 九、投资收益0.00 0.00 0.00 0.00 十、利润总额-202.12 -53.16 -102.71 621.58 十一、所得税0.00 0.00 0.00 0.00 十二、净利润-202.12 -53.16 -102.71 621.58 说明：2006年和2007年为企业投资阶段，无实际收入。2008年8月,五号楼竣工开始对外出租, 开始有少部分租金收入。截止于年9月, 4号楼、5号楼、8号楼累计已收租金为3500万元，其中廉租房收入为2451.49万元, 但该企业未把租金计为收入, 将所收租金再投入到项目建设。如果该项目顺利投入经营，4至8

25、号楼每年预期的租金收入约为3000万元。1收入情况的核实分析 单位：万元反映收入项目 2008年 年1至6月累计备注月均合计纳税申报表(发票)无无20.67已核查营业税纳税申请表银行对账单(存折、信用卡)无无无销售合同(发票)无无3341已核查部分合同销售部门(仓库部门)出货单无销售无销售无销售销售总账、明细账无无无2成本、费用的核实分析 单位：万元项目趋势分析2006 年 2007年 2008年 年 9月销售成本率无无无无费用率无无无20.51%费用营业费用无无无0.00管理费用20253146.46165.88财务费用-0.10.050.233.99分析：费用率仍然比较高，主要由于项目仍处

26、于投资阶段和招商阶段，收入较少。3税收及利润情况核实分析 单位：万元项目趋势分析 2006年 2007年 2008年 年9月销售税金及附加无无无8.43 所得税无无无0.00 利润总额-202-53-102621.58 净利润-202-53-102621.58三、现金流量分析1企业近三年及当期现金流量表(调整后) 单位：万元项目前三年年9月 2006年度 2007年度 2008年度现金流入总量1,012.93 147.55 2,241.35 5,075.91现金流出总量1,010.18 144.67 2,200.07 4,851.59现金净流量2.75 2.89 41.29 224.32经营活

27、动现金流入量12.93 146.51 2,241.35 4,575.91经营活动现金流出量840.62 53.21 1,164.26 4,294.89经营活动现金净流量-827.69 93.30 1,077.09 281.02投资活动现金流入量0.00 1.04 0.00 0.00投资活动现金流出量154.41 91.46 1,035.81 556.69投资活动现金净流量-154.41 -90.41 -1,035.81 -556.69筹资活动现金流入量1,000.00 0.00 0.00 500.00筹资活动现金流出量15.15 0.00 0.00 0.01筹资活动现金净流量984.85 0.

28、00 0.00 499.99说明：企业2006年,2007年现金净流量为别为2.75万元和2.89万元,现金流规模较小,由于没有实际收入并且工程尚未结算。年9月现金净流量为现金流入224.32万元, 其中经营活动现金净流量为净流入281.02万元，主要是其它应付款增加流入3728.22万元所致。投资活动现金净流量为流出556.69万元，主要是长期待摊费用增加432.80万元导致现金流出。筹资活动为现金净流入500万元,主要为银行长期借款。2现金流量的预测经营活动现金流量预测销售回款预计年均租金收入达3000万元。购货赊购无采购。现购无采购。费用控制2006年费用为201万元，2007年费用为5

29、3万元，2008年费用为146万元，年9月169.87万元。折旧企业固定资产少，折旧费用相对很小，每年变化不大，数额也很小。投资活动固定资产购置、处置无长期投资长期股权投资96万元。筹资活动现金流量借款银行借款计划由我公司担保向银行申请贷款1000万元。民间借款无股利发放无直接融资计划无分析：截至年8月15日该项目总招商面积为5945.59, 已收租金约3500万元, 目前六号楼、七号楼仍未进行全面招商，该两号楼于今年四月开工，由我公司担保向银行借款500万元，年8月末已完成地下停车场10000，六号楼已封顶，七号楼已建至第六层，若资金到位，预计明年初将竣工。由于所处地理位置较好，预期的租金收

30、入较大。四、企业主要财务指标分析项目前三年数据 年9月 2006年度 2007年度 2008年度偿债能力资产负债率1.59%17.44%78.50%83.61%流动比率5074.56%414.74%71.89%98.90%速动比率5074.56%414.74%33.07%25.43%现金比率21.75%3.65%2.05%4.62%利息保障倍数177404.05%109951.25%-44693.37%15676.32%债务清偿率无短期借款无短期借款无短期借款无短期借款短期债务偿还比率(经营净现金流量/流动负债)-6551.15%60.53%47.06%4.79%盈利能力总资产利润率-50.8

31、2%-6.33%-5.41%11.80%销售利润率无销售无销售56.93%95.62%净利润率无销售无销售-106.30%75.04%成本费用利润率-50.82%-6.33%-5.41%314.37%营运能力总资产周转率0.00%0.00%5.09%15.73%应收帐款周转率无应收帐款无应收帐款无应收帐款无应收帐款存货周转率无存货无存货无存货无存货净资产利润率-51.64%-7.03%-15.14%66.29%分析：从偿债还能力方面分析，企业在2006年、207年总资产负债率波动不大，2008年与年当期由于部分商铺开始招商，预收了租户3个月至1年的租金，造成负债较多，因此2008年与年当期总资

32、产负债率均高于标准值；流动比率和速动比率数值较低，表明企业的长短期偿债能力一般：主要原因是企业流动负债较多，其它应付款占比较大。由于企业尚未正式有稳定收入，故盈利能力不能反映实际情况，但从企业现已落实的租赁合同及预收的部分租金来看，企业的预期效益较好。因为企业处于发展初期，所以目前的营运能力指标较弱。 综上所述，企业处于发展初期，各项指标表现较弱，但预期经营效益较好，有良好的发展空间。第五部分无关联企业部分第六部分 风险控制措施分析一、风险控制措施清单一、要求该公司将位于南宁市五一东路7号淡村农贸市场四、八号楼的经营权（铺面已出租总面积为4971，租赁期3年至10年，每年租金收入为628万元，

33、未出租总面积为16386，每年预计租金收入为900万元）质押给我公司，反担保债权为1000万元。见以下附表为截至09年8月15日四、八号楼的招商情况明细：楼号楼层建筑面积（）租赁面积（）平均租价（元/月）租赁年限预收租金年限每年租金收入（万元）预计年均租金收入（万元）413819357911510年1-2年493500423819045无无无200433819392335年无1515081330010001003年1年120400823300040000160833300030000120合计6281530二、要求企业从贷款发放的第13个月起按月等额本金归还。三、要求企业法人代表及其配偶为该笔

34、担保贷款承担连带责任。四、要求企业自愿按担保金额的5%缴纳保证金存入我公司专门账户。二、抵押物情况 单位：万元抵押物名称淡村商贸城4、8号楼抵押物位置南宁市五一东路7号淡村农贸市场所有权人市场投资有限公司权证号码购入价格购入时间已使用年限3年剩余使用年限50年目前使用状态自用无目前法律状态查封无出租无抵押无空置无违章无处置无瑕疵无评估价值强制处理价值(拍卖价值)本公司确认价值1000万元抵押率的确定100%抵押能力及变现能力分析四号楼、八号楼已验收完毕,消防验收已通过。四号楼一层至三层建筑面积为11458平方米，已出租3971，租赁期3至10年，每年租金为500万元，未出租面积为7487，每年预计租金收入为350万元，八号楼一层至三层建筑面积为9956，已出租1000平方米，租赁期为3年，每年租金收入为120万元，未出租面积为8956，每年预计租金收入为560万元。淡村商贸城所处的地理位置较好，是南宁市的重点“菜篮子”工程之一，市场前景较好，如不遇到国家特殊政策的变化，淡村商贸城的租金收入较稳定。三、第三方保证情况自然人反担保姓名身份证号家庭住址财产