恒大集团财务分析

1、恒大集团财务恒大集团财务分析报告分析报告2015.12.07恒大集团财务分析报告恒大集团财务分析报告 1. 1.企业基本概况企业基本概况 2. 2.企业资金结构分析企业资金结构分析 3. 3.企业偿债能力分析企业偿债能力分析 4. 4.企业盈利能力分析企业盈利能力分析 5. 5.企业资产营运能力分析企业资产营运能力分析 6. 6.预测恒大未来的发展能力预测恒大未来的发展能力1. 1.企业基本概况企业基本概况1. 1.企业基本概况企业基本概况恒大地产集团房地产规房地产规划设计划设计开发设计广东地产广东地产“五虎将五虎将”之一之一物业管理物业管理1. 1.企业基本概况企业基本概况“恒大速度恒大速度

2、”迈入广州主流开发商行列迈入广州主流开发商行列高速发展1997-1999广受认可，跻身中国房地广受认可，跻身中国房地产企业产企业1010强。强。夯实基础2000-2003立足广州、布局全国、全立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间。方位拓展产业发展空间。二次创业2004-2006稳健经营稳健经营（2009-2009-至今）至今）迈向国际2007-2009专注实施专注实施“规模品规模品牌牌”战略，战略，吸引国际战吸引国际战略投资者略投资者2. 2.企业资金结构分析企业资金结构分析2. 2.企业资金结构分析企业资金结构分析资金结构指标分析资金结构指标分析资金结构分析资金结构分析20122013

3、2014流动负债率=流动负债/总负债76.21%70.01%74.08%长期负债率=非流动负债/资产总额19.63%23.15%19.77%自有资产率=所有者权益/资产总额17.44%22.78%23.68%流动资产占有率=流动资产总额/资产总额83.91%83.11%80.86%固定资产占有率=固定资产总额/资产总额3.58%3.27%3.27%其他长期资产占有率=其他长期资产总额/资产总额12.51%13.61%15.87%2. 2.企业资金结构分析企业资金结构分析 流动负债率流动负债流动负债率流动负债总负债总负债 反映：一年内将要偿还的负债所反映：一年内将要偿还的负债所占比重占比重 20

4、12年年76.21% 2013年年70.01% 2014年年74.08% 三年说明恒大地产对短期资金的三年说明恒大地产对短期资金的依赖性增强，企业近期偿债的压依赖性增强，企业近期偿债的压力相对于力相对于2013年略为增大。年略为增大。76.21%70.01%74.08%201220132014 流动负债率流动负债率2. 2.企业资金结构分析企业资金结构分析 长期负债率长期负债率非流动非流动负债资负债资产产总额总额 反映：简单衡量企业长期债务状况反映：简单衡量企业长期债务状况 2012年年19.63% 2013年年23.15% 2014年年19.77% 说明恒大地产在经营过程中对长期资说明恒大地

5、产在经营过程中对长期资金的依赖性减小。企业的长期的偿债金的依赖性减小。企业的长期的偿债压力也在减小。压力也在减小。19.63%23.15%19.77%201220132014长期负债率长期负债率2. 2.企业资金结构分析企业资金结构分析 自有资产率所有者权益合计自有资产率所有者权益合计资资产产总额总额 反映：企业自有资金保障程度反映：企业自有资金保障程度 2012年年17.44% 2013年年22.78% 2014年年23.68% 自有资产率在增加，但是自有资产率在增加，但是增加增加幅度降低幅度降低。说明恒大地产自有。说明恒大地产自有资本增多，负债减少，其资本资本增多，负债减少，其资本结构在慢

6、慢发展得健全。结构在慢慢发展得健全。17.44%22.78%23.68%201220132014自有资产率2. 2.企业资金结构分析企业资金结构分析流动资产占用率流动资产流动资产占用率流动资产总额总额资产总额资产总额反映：企业能够直接变现获利的资产比重反映：企业能够直接变现获利的资产比重2012年年83.91% 2013年年83.11% 2014年年80.86%固定资产占用率固定资产合计资产总额固定资产占用率固定资产合计资产总额反映：企业固定资产投资规模和长远发展反映：企业固定资产投资规模和长远发展2012年年3.58% 2013年年3.27% 2014年年3.27%其他长期资产占用率其他长期

7、资产占用率=其他长期资产总额其他长期资产总额/资产总额资产总额反映：企业的其他资产占有状况反映：企业的其他资产占有状况2012年年12.51% 2013年年13.61% 2014年年15.87%从从右图右图可以看出，可以看出，恒大地产三年恒大地产三年的流动资产的比重的流动资产的比重在在80%以上以上，说明该企业变现能力，说明该企业变现能力比较比较强强而且相对稳定而且相对稳定，企业的应，企业的应变能力强，企业近期的经营风险不大变能力强，企业近期的经营风险不大，但是底子略为薄弱，但是底子略为薄弱，长期经营存在一定的风险长期经营存在一定的风险。83.91%83.11%80.86%3.58%3.27%

8、3.27%12.51%13.61%15.87%201220132014资金结构资金结构流动资产占用率固定资产占用率其他长期资产占用率2. 2.企业资金结构分析企业资金结构分析企业名称企业名称流动资产占用率流动资产占用率固定资产占用率固定资产占用率其他长期资产占用率其他长期资产占用率恒大80.86%3.27%15.87%万科90.21%0.05%9.74%保利95.92%0.68%3.40%80.86%90.21%95.92%3.27%0.05%0.68%15.87%9.74%3.40%恒大万科保利恒大、万科、保利的资金结构对比恒大、万科、保利的资金结构对比流动资产占用率固定资产占用率其他长期资

9、产占用率3. 3.企业偿债能力分析企业偿债能力分析偿债能力分析指标偿债能力分析指标流动比率分析流动资产流动资产流动负债流动负债流动比率流动比率2014383，650，091，000268，236，864，0001.432013289，378，427，000188，197，503，0001.532012200，543，627，000150，377，800，0001.33通过比较可知，恒大集团通过比较可知，恒大集团2014流流动比率处于近三年的平均水平；流动比率处于近三年的平均水平；流动比率不到，低于市场平均值。动比率不到，低于市场平均值。但是从报表得知恒大但是从报表得知恒大2014年的存年的存货

10、为货为2400亿元，仅次于万达地产，亿元，仅次于万达地产，排名第二，但其他流动负债有所增排名第二，但其他流动负债有所增加，导致流动比率下降，表明恒大加，导致流动比率下降，表明恒大其偿付能力较弱。企业所面临的短其偿付能力较弱。企业所面临的短期流动风险变大，债权人安全程度期流动风险变大，债权人安全程度较低。较低。1.871.431.351.75保利恒大万科招商流动比率速动比率分析0.350.560.51201220132014速动比率速动比率房地产行业主要依靠负债经营，产品建设房地产行业主要依靠负债经营，产品建设周期长、存货价值大，从而导致了整个房周期长、存货价值大，从而导致了整个房地产行业速动比

11、率处在较低的状态上。地产行业速动比率处在较低的状态上。比较行业数据，恒大比较行业数据，恒大2014年速动比率高于年速动比率高于万科、保利、招商。恒万科、保利、招商。恒大现金余额大现金余额595亿亿元元全国全国第一，可动用资金第一，可动用资金1105亿元亿元。说明恒大。说明恒大集团迅速偿还流动负债能力较强。集团迅速偿还流动负债能力较强。0.430.450.490.51万科保利招商恒大速动比率在房地产企业中，存货在流动资产中占有很大比例，在房地产企业中，存货在流动资产中占有很大比例，速动比率小于速动比率小于1：1是正常的，但还是有一定的流动是正常的，但还是有一定的流动性风险。性风险。2014年的比

12、率低于年的比率低于2013年，说明年，说明2014年恒大的财务年恒大的财务风险有所增加，恒大近几年受房地产市场调控影响，风险有所增加，恒大近几年受房地产市场调控影响，偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定。偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定。偿债能力分析指标指标指标201220132014资产负债率资产负债率82.56%77.21%76.31%产权比率产权比率4.733.393.22资产负债率资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志标志。它包含以下几层含义：它包含以下几层含义： 资产负债率能够揭示出企业的内部资金来源中有多少是由债权人提供。资产负

13、债率能够揭示出企业的内部资金来源中有多少是由债权人提供。 从债权人的角度看，资产负债率越低越好。从债权人的角度看，资产负债率越低越好。 从投资人或股东来说，资产负债率高可能带来一定好处。从投资人或股东来说，资产负债率高可能带来一定好处。 从经营者角度看，他们最关心的是在充分利用借入资金给企业带来好处的同时从经营者角度看，他们最关心的是在充分利用借入资金给企业带来好处的同时 ，尽可能降低财务风险。，尽可能降低财务风险。 企业的负债率应在不发生偿债危机的情况下，尽可能择高。企业的负债率应在不发生偿债危机的情况下，尽可能择高。资产负债率分析82.56%77.21%76.31%201220132014

14、资产负债率资产负债率通过比较可知，恒大集团通过比较可知，恒大集团2014年资产负债率比年资产负债率比2013年降低了年降低了0.9个百分点，但基本持平，本身个百分点，但基本持平，本身数值就高。恒大集团资产负债率较高，可以通数值就高。恒大集团资产负债率较高，可以通过扩大举债规模获得更多的财务杠杆利益；但过扩大举债规模获得更多的财务杠杆利益；但是同样增加了恒大长期偿债能力的风险。是同样增加了恒大长期偿债能力的风险。资产负债率资产负债率行业平均行业平均万科77.20%70.95%保利77.89%招商71.16%恒大76.31%根据同行业比较，恒大的资产负债率高于根据同行业比较，恒大的资产负债率高于行

15、业平均值，也超过了房地产资产负债率行业平均值，也超过了房地产资产负债率70%的警戒线。采用的高杠杆和高资金成的警戒线。采用的高杠杆和高资金成本驱动的本驱动的“以债养债以债养债”模式，致使房企负模式，致使房企负债的风险债的风险“攀上新高攀上新高”。房企在高负债的。房企在高负债的基础基础上，财务运作极不灵活，万一出现资上，财务运作极不灵活，万一出现资金链断裂，房企只能仓促甩卖股权。说明金链断裂，房企只能仓促甩卖股权。说明恒大长期偿债风险较大。恒大长期偿债风险较大。分析分析总结总结恒恒大奉行大奉行“现金为王现金为王”的稳健的稳健财务策财务策。2014年，恒大继续获得投资者与银行的年，恒大继续获得投资

16、者与银行的全力支持，凭借与国内大型商业银行的全力支持，凭借与国内大型商业银行的稳定合作基础，年内新增借款人民币稳定合作基础，年内新增借款人民币473亿元，资金较为充裕亿元，资金较为充裕。同时，恒大同时，恒大在在2014年度销售回款逾千亿，净利润年度销售回款逾千亿，净利润180.2亿亿，核心业务利润率核心业务利润率10.8%，确保，确保了发展的稳健可持续性了发展的稳健可持续性。但是，高。但是，高杠杆杠杆和高资金和高资金成本成本驱动的驱动的“以债养债以债养债”模式模式下，下，恒大长期偿债恒大长期偿债风险风险还是很大的。还是很大的。4. 4.企业盈利能力分析企业盈利能力分析项目项目/ /年份年份12

17、12年年1313年年1414年年总资产额（单位：亿元）238.99348.14474.46利润总额（单位：亿元）164.9254.0311.9主营业收入（单位：亿元）652.60936.711113.98成本费用额（单位：亿元）470.50660.23796.144. 4.企业盈利能力分析企业盈利能力分析 恒大的总资产额，利润总额和主营业收入在两年间实现的几乎翻一番的成绩，可看出其企业规模迅速扩大，这也与其“以量取胜，薄利多销”的运营模式是密不可分的。获利能力指标获利能力指标/ /年份年份1212年年1313年年1414年年营业利润率营业利润率= =营业利润营业利润/ /营业收入营业收入25.

18、32%25.32%26.74%26.74%25.63%25.63%营业净利率营业净利率= =净利润净利润/ /营业收入营业收入14.07%14.07%14.64%14.64%16.17%16.17%净资产收益率净资产收益率= =净利润净利润/ /所有者权益平均余额所有者权益平均余额26.15%26.15%31.57%31.57%36.14%36.14%总资产报酬率总资产报酬率= =（利润总额（利润总额+ +利息支出）利息支出）/ /总总资产平均余额资产平均余额3.84%3.84%3.62%3.62%2.66%2.66%获利能力指标 恒恒大的一些获利能力指标，营业利润率基本持于平稳，大的一些获利

19、能力指标，营业利润率基本持于平稳，净利率和净资产收益率稳定增长，总资产报酬率则呈现逐年净利率和净资产收益率稳定增长，总资产报酬率则呈现逐年下滑的趋势。下滑的趋势。14.07%14.64%16.17%12年13年14年营业净利润营业利润率营业利润率=营业利润营业利润/营业收入营业收入*100%营业利润率用来衡量企业营业收入获取营业利润的能力营业利润率用来衡量企业营业收入获取营业利润的能力12年年25.32%13年年26.74%14年年25.63%营业利润率和营业净利润营业净利润营业净利润=净利润净利润/营业收入营业收入*100%营业净利率用来衡量企业营业收入获取净利润的能力营业净利率用来衡量企业

20、营业收入获取净利润的能力12年年14.07%13年年14.64%14年年16.17%营业利润率和营业净利率越高表明企业盈利能力营业利润率和营业净利率越高表明企业盈利能力越强越强25.32%26.74%25.63%19.40%17.32%17.41%20.37%17.91%17.06%121314营业利润率营业利润率恒大保利万科由图可知，恒大的利润率还是处于一个比较高的由图可知，恒大的利润率还是处于一个比较高的水平且能保持稳定增长的状态。水平且能保持稳定增长的状态。净资产收益率净资产收益率净资产收益率=净利润净利润/净资产平均余额净资产平均余额净资产收益率是用于衡量投资者投资的收益水平的指标。净

21、资产收益率是用于衡量投资者投资的收益水平的指标。净资产收益率越高，表明投资者投资的收益水平越强。净资产收益率越高，表明投资者投资的收益水平越强。净资产收益率又是衡量企业负债资金成本高低的指标。净资产收益率又是衡量企业负债资金成本高低的指标。如果净资产收益率高于同期的借款利率，表明企业负如果净资产收益率高于同期的借款利率，表明企业负债资金成本低，企业举债经营增加了投资者的利益。债资金成本低，企业举债经营增加了投资者的利益。反之。反之。26.15%31.57%36.14%19.80%18.02%17.36%19.86%20.76%19.87%121314净资产收益率净资产收益率恒大万科万达线性 (

22、恒大)由图可知恒大的净资产收益率近年在较高的水平上仍由图可知恒大的净资产收益率近年在较高的水平上仍保持了稳定的增长，高于万科万达，并远高于保持了稳定的增长，高于万科万达，并远高于6%左右左右的银行中长期贷款利率，表明恒大的投资收益水平很的银行中长期贷款利率，表明恒大的投资收益水平很高。高。总资产报酬率总资产报酬率总资产报酬率=（利润总额（利润总额+利息支出）利息支出）/总资产平均余额总资产平均余额*100%总资产报酬率是反映企业资产综合利用效果的指标，也是衡总资产报酬率是反映企业资产综合利用效果的指标，也是衡量企业利用债权人资金和所有者权益总额所取得利益的重要量企业利用债权人资金和所有者权益总

23、额所取得利益的重要指标。指标。总资产报酬率越高，表明企业对总资产的利用效益越好，整总资产报酬率越高，表明企业对总资产的利用效益越好，整个企业的盈余能力越强。个企业的盈余能力越强。由图可知恒大的总资产报酬率呈现逐年下降的趋势，而且由图可知恒大的总资产报酬率呈现逐年下降的趋势，而且恒大，保利，万科总资产报酬率均有逐年下降的趋势，结恒大，保利，万科总资产报酬率均有逐年下降的趋势，结合我国房地产业的发展现状，可能是由三线，四线城市供合我国房地产业的发展现状，可能是由三线，四线城市供过于求，导致房价下跌引起的。过于求，导致房价下跌引起的。3.84%3.62%2.66%3.78%3.80%3.59%3.7

24、1%3.52%3.18%121314总资产报酬率总资产报酬率恒大保利万科导致总资产收益率下降的主要原因有导致总资产收益率下降的主要原因有:1.产品售价下跌。产品售价下跌。2.成本上涨，而产品售价未能同步上调。成本上涨，而产品售价未能同步上调。3.生产效益下降或开工不足。生产效益下降或开工不足。4.管理费用财务费用等管理费用财务费用等上升上升。从恒大近几年的发展来看，恒大的利润率和净资产收益率都从恒大近几年的发展来看，恒大的利润率和净资产收益率都能达到一个很高的水平，能保持稳定的增长，且将资本转化能达到一个很高的水平，能保持稳定的增长，且将资本转化为盈利的能力很强，其盈利能力也较为稳健。为盈利的

25、能力很强，其盈利能力也较为稳健。盈利能力但其总资产报酬率明显下滑，由于举债过多大规模地投资但其总资产报酬率明显下滑，由于举债过多大规模地投资三四线城市以增加销量显得有些盲目，所以恒大需要一个三四线城市以增加销量显得有些盲目，所以恒大需要一个转型。（具体见后文）转型。（具体见后文）5. 5.企业资产营运能力分析企业资产营运能力分析5. 5.资产营运能力分析资产营运能力分析5. 5.资产营运能力分析资产营运能力分析 流动资产周转率主营业务收入流动资产周转率主营业务收入/平均流动资产总额平均流动资产总额 衡量：企业的流动资产占用和销售水平的配比情况衡量：企业的流动资产占用和销售水平的配比情况 设计理

26、由：流动资产和销售实现有密切关系设计理由：流动资产和销售实现有密切关系 标准：周转率越大，企业流动资产的利用效率越高标准：周转率越大，企业流动资产的利用效率越高5. 5.资产营运能力分析资产营运能力分析 由图可以看出从由图可以看出从12年到年到14年恒年恒大的整体的流动资产周转率是大的整体的流动资产周转率是降幅最大的，主要是因为库存降幅最大的，主要是因为库存的数量增多，的数量增多，2014年恒大共有年恒大共有205个项目实现全部或部分竣个项目实现全部或部分竣工，分布在全国的工，分布在全国的27个城市，个城市，竣工面积合计竣工面积合计2036万平方米。万平方米。巨大的库存量，导致流动资产巨大的库

27、存量，导致流动资产的回流速度减慢，导致流动资的回流速度减慢，导致流动资产周转率呈逐年下降的趋势。产周转率呈逐年下降的趋势。流动资产周转率流动资产周转率2014年年2013年年2012年年恒大0.330.380.37保利0.330.340.32万科0.320.340.3200.330.380.3700.330.340.3200.320.340.32流动资产周转率2014年2013年2012年流动资产周转率对比流动资产周转率对比5. 5.资产营运能力分析资产营运能力分析 应收帐款周转率应收帐款周转率=赊销收入赊销收入-现现销收入销收入/应收帐款平均余额应收帐款平均余额 衡量企业应收帐款周转速度衡量

28、企业应收帐款周转速度和管理效率和管理效率 周转率越大表明：资产流动周转率越大表明：资产流动性大，短期偿还债务的能力性大，短期偿还债务的能力强，收帐速度快，坏帐少强，收帐速度快，坏帐少 分析分析:图中可以看出恒大的应图中可以看出恒大的应收账款周转率从收账款周转率从14年到年到12年年也是下降的，主要原因也是也是下降的，主要原因也是因为因为14年时恒大建成了大面年时恒大建成了大面积的房屋，创历史新高，销积的房屋，创历史新高，销售团队的压力空前，还有就售团队的压力空前，还有就是许多客户采用按揭的方式，是许多客户采用按揭的方式，所以应收账款周转率也较之所以应收账款周转率也较之前有所减少。前有所减少。应

29、收帐款周转应收帐款周转率率2014年年2013年年2012年年恒大18.0623.9923.26保利38.3943.8546.91万科58.8754.5460.6318.0623.9923.2638.3943.8546.9158.8754.5460.632014年2013年2012年图表标题图表标题恒大保利万科5. 5.资产营运能力分析资产营运能力分析 存货周转率存货周转率=主营业务成本主营业务成本/平均平均存货额存货额 衡量存货变现获利能力与企业库衡量存货变现获利能力与企业库存管理的效率存管理的效率 存货周转率越大表明变现能力越存货周转率越大表明变现能力越强，速度越快，存货管理效率高强，速度

30、越快，存货管理效率高 三年中出现了波动，三年中出现了波动，2013年明显年明显上升，造成的原因是由于恒大新上升，造成的原因是由于恒大新获取资源项目和开发在建产品的获取资源项目和开发在建产品的增加，导致存货总量增加，公司增加，导致存货总量增加，公司规模扩大，获取更多的地产资源，规模扩大，获取更多的地产资源，而而14年的大多建成可以销售，所年的大多建成可以销售，所以以14年的存货周转率较年的存货周转率较13年有所年有所下降。下降。存货周转率存货周转率2014年年2013年年2012年年恒大0.370.400.38保利0.290.290.26万科0.320.320.280.370.40.380.29

31、0.290.260.320.320.282014年2013年2012年图表标题图表标题恒大保利万科5. 5.资产营运能力分析资产营运能力分析 这是这是2012年上市房企的年上市房企的存货周转率数据分析图，存货周转率数据分析图，从图像可知，恒大整体从图像可知，恒大整体的存货周转率是处于的存货周转率是处于中中上水平上水平，由此表明恒大，由此表明恒大集团的存货周转营运集团的存货周转营运状状态良好态良好。： 资金资金结构较为稳定，近期经营存在风险结构较为稳定，近期经营存在风险较小，长期经营存在一定的风险。短期偿较小，长期经营存在一定的风险。短期偿债能力较强债能力较强，但是但是偿债偿债压力在增大。长期压力在增大。长期偿债能力较弱偿债能力较弱，存在一定的长期偿债存在一定的长期偿债风险风险。这三年恒大地产的流动资产周转能力、应这三年恒大地产的流动资产周转能力、应收账款能力在控制内还是比较稳定的。存收账款能力在控制内还是比较稳定的。存货周转营运状态良好。营业利润率和营业货周转营运状态良好。营业利润率和营业净利率高表明净利率高表明恒大恒大盈利能