中国轨道交通与房地产价值演进课件

1、中国轨道交通与房地产价值演进轨道交通与城市房地产价值演进轨道交通与城市房地产价值演进以上海轨道交通及房地产价值相关性研究为例以上海轨道交通及房地产价值相关性研究为例 2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。研究中心研究中心总监总监 中国轨道交通与房地产价值演进引言引言 中国的城市交通面临的普遍问题是城市中国的城市交通面临的普遍问题是城市化进程速度加快；化进程速度加快；一个城市的发展形态，关键取决于交通的规一个城市的发展形态，关键取决于交通的规划及交通的模式；划及交通的模式；随着大城市的人口的增长，市

2、中心的人向郊随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊区的卫星城发展，解决市区和卫星城之间的区的卫星城发展，解决市区和卫星城之间的公共交通问题，最好最佳的莫过于轨道交通。公共交通问题，最好最佳的莫过于轨道交通。中国轨道交通与房地产价值演进一一 解读地铁与城市生活的关系解读地铁与城市生活的关系44二二 解读地铁与城市房地产发展解读地铁与城市房地产发展1212剖析上海轨道交通发展历程剖析上海轨道交通发展历程.23.233探讨杭州地铁对房地产市场影响探讨杭州地铁对房地产市场影响3636中国轨道交通与房地产价值演进地铁对于城市生活地铁对于城市生活缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式缩短交通时间、完善生

3、活配套、改变生活方式中国轨道交通与房地产价值演进交通工具类型交通工具类型高峰运量高峰运量( (人人) )速度速度公共汽车0.41万人151520km/h20km/h城市轻轨14万人2535km/h2535km/h地下铁路4 46 6万人万人3060km/h3060km/h与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段地段”概念今概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋

4、向于考虑时间距离。间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。轻轨和地铁速度为公共汽车的轻轨和地铁速度为公共汽车的2 2到到4 4倍，且有轨道可以准点运行倍，且有轨道可以准点运行地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间空间上的距离可以用缩短时间来解决空间上的距离可以用缩短时间来解决中国轨道交通与房地产价值演进地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间（支持）地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间（支持）人民广场人民广场莘庄莘庄人民广场人民广场徐家汇徐家汇莘庄莘庄167路(6站)东坪线（5站）路线走向占用时间人民广场人民广场莘庄莘庄1号线（12站

5、）正常时间：正常时间：1个半小时左右高峰时间：高峰时间：2个小时以上正常时间：正常时间：40分钟高峰时间：高峰时间：40分钟中国轨道交通与房地产价值演进地铁的运营改善了周边的生活配套地铁的运营改善了周边的生活配套城市边城市边缘区域缘区域区域居住区区域居住区地铁开通地铁开通区域生活区区域生活区配套完善配套完善居民特征：居民特征：以当地居民为主生活配套：生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求置业特征：置业特征：置业外流型居民特征：居民特征：以当地居民为主、导入外来（外地）置业人口生活配套：生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求置业特征：置业特征：置业导入型居民特征：居民特征：混合型（本区+

6、外地+外区）生活配套：生活配套：成熟的商业配套置业特征：置业特征：置业稳定型（本地住房升级+外来刚性需求）中国轨道交通与房地产价值演进地铁的运营改善了周边的生活配套（支持）地铁的运营改善了周边的生活配套（支持）宝山宝山共富共康板块共富共康板块轨道开通后导入大量有轨道开通后导入大量有购买消费力的新上海人，购买消费力的新上海人，从而引发区域住宅产业从而引发区域住宅产业的升级的升级居民消费力的提高及消居民消费力的提高及消费需求的增强引起区域费需求的增强引起区域生活配套的完善及商业生活配套的完善及商业产业的升级产业的升级中国轨道交通与房地产价值演进地铁的运营改变了市民的生活方式地铁的运营改变了市民的生

7、活方式出行方式出行方式地铁的出行范围远地铁的出行范围远大于公交车，而出大于公交车，而出行成本又远低于出行成本又远低于出租车，因此，租车，因此，地铁地铁必将成为居民主要必将成为居民主要出行方式出行方式。地铁未开通地铁未开通前前地铁开通后地铁开通后中国轨道交通与房地产价值演进地铁的运营改变了市民的生活方式地铁的运营改变了市民的生活方式地铁未开通地铁未开通前前当地消费吸引力当地消费吸引力市中心消费吸引力市中心消费吸引力地铁开通后地铁开通后地铁未开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸引力要小地铁未开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸引力要小于本

8、区域的消费吸引力于本区域的消费吸引力当地消费吸引力当地消费吸引力市中心消费吸引力市中心消费吸引力地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。消费方式消费方式中国轨道交通与房地产价值演进一一 解读地铁与城市生活的关系解读地铁与城市生活的关系44二二 解读地铁与城市房地产发展解读地铁与城市房地产发展1212剖析上海轨道交通发展历程剖析上海轨道交通发展历程.23.233探讨杭州地铁对房地产市场影响探讨杭

9、州地铁对房地产市场影响3636中国轨道交通与房地产价值演进地铁对于房地产市场地铁对于房地产市场过去过去增值增值现在现在保值保值未来未来创造价值创造价值中国轨道交通与房地产价值演进过去过去地铁地铁具有增值功能具有增值功能对于地产市场对于地产市场土地市场土地市场政府储备土地政府储备土地地铁概念地铁概念在原有基础上提升土地价值改变用途后提升土地价值住宅用地价值商办用地价值开发商土地开发商土地地铁概念地铁概念在原有基础上提升土地价值房地产开发后双重价值体现 转让土地获益中国轨道交通与房地产价值演进过去过去地铁地铁具有增值功能具有增值功能13.12%13.12%轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格增幅对

10、比图轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格增幅对比图当地铁进入人们的生活，地铁住宅也成为居民置业的主要对象，速度稳定、时间可控的交通当地铁进入人们的生活，地铁住宅也成为居民置业的主要对象，速度稳定、时间可控的交通工具是地铁楼盘的提高价值的重要基础工具是地铁楼盘的提高价值的重要基础对于房产市场对于房产市场中国轨道交通与房地产价值演进轨道交通对于郊区交通配套相对落后的区域楼盘的促进作用更加明显轨道交通对于郊区交通配套相对落后的区域楼盘的促进作用更加明显过去过去地铁地铁具有增值功能具有增值功能开工至通车开工至通车26%26%对于房产市场对于房产市场具有轨道交通板块均价增幅与全市均价增幅对比图具有轨道交

11、通板块均价增幅与全市均价增幅对比图中国轨道交通与房地产价值演进1995年，上海地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。年，上海地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。 过去过去地铁地铁具有增值功能（支持）具有增值功能（支持）增幅：增幅：70%70%增幅：增幅：63%63%对于房产市场对于房产市场中国轨道交通与房地产价值演进现在现在地铁地铁具有保值功能具有保值功能对于轨道交通相对完善的今天，轨道项目展现出较强的保值功能。主要体现在市场调整时对于轨道交通相对完善的今天，轨道项目展现出较强的保值功能。主要体现在市场调整时期，地铁项目表现出较强的抗跌性。期，

12、地铁项目表现出较强的抗跌性。5.1%5.1%3.3%3.3%调控期轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格抗跌性对比图调控期轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格抗跌性对比图中国轨道交通与房地产价值演进现在现在地铁地铁具有保值功能（支持）具有保值功能（支持）17%17%具有轨道交通板块均价增幅与全市均价增幅对比图具有轨道交通板块均价增幅与全市均价增幅对比图6%6%中国轨道交通与房地产价值演进未来未来地铁地铁具有创造价值功能具有创造价值功能地铁创造价值主要分为两种：一种是创造新的产业价值，另一种是创造新的地铁创造价值主要分为两种：一种是创造新的产业价值，另一种是创造新的需求价值需求价值中国轨道交通与房

13、地产价值演进交汇点交汇点未来未来地铁地铁具有创造价值功能具有创造价值功能当地铁网络日臻完善时，线路间的交汇点与重回路段越来越多，这些交汇地段的商当地铁网络日臻完善时，线路间的交汇点与重回路段越来越多，这些交汇地段的商业经济将加速发展，集聚规模随之扩充，创造出规模的地铁商业价值业经济将加速发展，集聚规模随之扩充，创造出规模的地铁商业价值创造新的产业价值创造新的产业价值中国轨道交通与房地产价值演进未来未来地铁地铁具有创造价值功能具有创造价值功能创造新的需求价值创造新的需求价值当市内轨道交通成熟后，地铁向外延伸至周边县市，引发当地房地产市场，从而地当市内轨道交通成熟后，地铁向外延伸至周边县市，引发当

14、地房地产市场，从而地铁概念不断创造了当地土地开发和利用的潜在机会，也创造出当地新的房地产需求铁概念不断创造了当地土地开发和利用的潜在机会，也创造出当地新的房地产需求中国轨道交通与房地产价值演进一一 解读地铁与城市生活的关系解读地铁与城市生活的关系44二二 解读地铁与城市房地产发展解读地铁与城市房地产发展1212剖析上海轨道交通发展历程剖析上海轨道交通发展历程.23.233探讨杭州地铁对房地产市场影响探讨杭州地铁对房地产市场影响3636中国轨道交通与房地产价值演进上海轨道交通发展历程上海轨道交通发展历程第一阶段：从第一阶段：从“无无”到到“有有”的飞跃阶段的飞跃阶段第二阶段：从第二阶段：从“少少

15、”到到“多多”的发展阶段的发展阶段第三阶段：从第三阶段：从“线线”到到“面面”的转变阶段的转变阶段据上海市政府规划，到2010年，轨道交通将增加到共11条线路、总计里程达到400公里以上的轨道交通运营网络，轨道交通线日均客流量从目前的130万人次增加到600万人次，并规划到2020年完成17条轨道交通线路建设，总长度达到810公里。整个网络建成后，预计将承担上海市公交客运量的52%。 中国轨道交通与房地产价值演进上海轨道交通发展历程上海轨道交通发展历程第一阶段：从第一阶段：从“无无”到到“有有”的飞跃的飞跃1990年1月19日，经国务院同意正式开工建设。 1997年7月1日，一号线南延伸段（锦

16、江乐园站莘庄站，为地面路线）贯通运营，总长21.35 公里。 2004年12月28日，北延伸段（为高架路线，长12.43公里）试运营。中国轨道交通与房地产价值演进上海轨道交通发展历程上海轨道交通发展历程轨道轨道1 1号线创造了号线创造了“莘庄效应莘庄效应”莘庄位于上海市中心城区的西南部，是闵行区政府所在地，曾经曾经是动迁户都不愿意去的偏远郊区，然而在地铁一号线的带动下，现在现在的莘庄，是上海西南角的一个商业和居住中心。莘庄中国轨道交通与房地产价值演进上海轨道交通发展历程上海轨道交通发展历程 上海轨道交通1号线在1995年5月通车前后，给沿线房地产价格带来了明显变化。从1994年起，上海轨道交通

17、沿线房地产就已经形成了有力的竞争优势，房地产价格开始超过其他地区的同类价格，莘庄成为影响最大的区域。 0500100015002000250030003500400019911992 199319941995 199619971998 19992000年度平均房价（元/m2）2km圈内房价2km圈外房价1991-20001991-2000年间莘庄站年间莘庄站2KM2KM圈内外多层平均房价圈内外多层平均房价1992年开始轨道房价格升高轨道运营前房价已经上升轨道轨道1 1号线创造了号线创造了“莘庄效应莘庄效应”中国轨道交通与房地产价值演进上海轨道交通发展历程上海轨道交通发展历程1500200025

18、003000350040004500500002468距离（km）房价（元/平方米）房价拟合曲线1拟合曲线22000年莘庄站沿线房产价格与离车站距离的关系城市轨道交通对沿线房价的影响是有一定范城市轨道交通对沿线房价的影响是有一定范围的；在轨道交通影响范围内，沿线房价随距围的；在轨道交通影响范围内，沿线房价随距车站距离的增加而线性减少车站距离的增加而线性减少。可见：可见：轨道交通建设及运营对沿线一定范围内的房价轨道交通建设及运营对沿线一定范围内的房价产生强弱不等的影响，并且这种影响在轨道交产生强弱不等的影响，并且这种影响在轨道交通建设时就提前开始。通建设时就提前开始。轨道轨道1 1号线创造了号线

19、创造了“莘庄效应莘庄效应”中国轨道交通与房地产价值演进上海轨道交通发展历程上海轨道交通发展历程人民广场轨道轨道1 1号线改变人民广场商业格局号线改变人民广场商业格局地面商业转变为空间商业地面商业转变为空间商业地上商业地下商业人民广场的日换乘客流为40万人次，最高超过60万人次，在如此巨大人流的枢纽处，配套了全国最大的地下商业中心人民广场地下商城。地下商城面积3万平方米，包括百货商场、服饰名品、餐饮娱乐，并与地铁相通，已成为人民广场集旅游、购物、观光、休闲的又一景点。 中国轨道交通与房地产价值演进上海轨道交通发展历程上海轨道交通发展历程徐家汇上海轨道交通1号线开通前，徐家汇的地位仅相当于曹家渡的

20、区级中心，而在1号线开通后，它们之间的差距逐步拉开，徐家汇地区的活力日益增强。 轨道交通对城市副中心的商业促进较为明轨道交通对城市副中心的商业促进较为明显显 1993 1993年年（地铁开工）（地铁开工）19951995年年1 1号号线通车线通车19961996年年城市建设城市建设徐家汇商城徐家汇商城1 1期期开工开工徐汇商场徐汇商场1 1期期建成建成居住人口居住人口7676万万100100万万商业收入商业收入8 8亿亿5555亿亿轨道轨道1 1号线提升了徐家汇的区域地位号线提升了徐家汇的区域地位中国轨道交通与房地产价值演进上海轨道交通发展历程上海轨道交通发展历程第二阶段：从第二阶段：从“少少

21、”到到“多多”的发展的发展中山公园中山公园n 提升轨道沿线的房地产价值提升轨道沿线的房地产价值n 确定轨道交汇点的交通枢纽确定轨道交汇点的交通枢纽地位地位n 创造轨道交汇点新的商业价创造轨道交汇点新的商业价值值1 1、2 2、3 3、4 4号线通车号线通车中国轨道交通与房地产价值演进上海轨道交通发展历程上海轨道交通发展历程确定了轨道交汇点的交通枢纽定位确定了轨道交汇点的交通枢纽定位多条地铁多条地铁换乘站点，换乘站点，将成为带将成为带状核心地状核心地带，其地带，其地铁商业也铁商业也将最大程将最大程度开发。度开发。 人民广场2号线1号线3号线1号线中国轨道交通与房地产价值演进中山公园中山公园上海轨

22、道交通发展历程上海轨道交通发展历程轨道成就商业中心轨道成就商业中心中山公园中山公园中山公园商圈作为一个新兴的区域，其发展速度较为迅速，主要得益于中山公园交通枢纽的规划和建设。随着轨道2，3，4号线在中山公园汇聚，中山公园的日客流量达到30.6万人次，在此前提下，中山公园的商业面积与日俱增，目前已达到49万平方米。交通枢纽与商务人流的汇集，使中山公园的商业能级能够与徐家汇媲美。创造了轨道交汇点新的商业价值创造了轨道交汇点新的商业价值中国轨道交通与房地产价值演进上海轨道交通发展历程上海轨道交通发展历程第三阶段：从“线”到“面”的转变不断完善的轨道形成一个四通八达的快速交通网络，改变着商圈的布局的同

23、时，也使商圈的数量逐渐增长，尤其是各个商圈由于轨道交通换乘点的增多，彼此之间的联系更加紧密。轨道网络所带来的带状影响逐渐扩轨道网络所带来的带状影响逐渐扩大到面状影响，随着网络的完善，商大到面状影响，随着网络的完善，商圈的增多，轨道交通带来的是整个城圈的增多，轨道交通带来的是整个城市房地产市场的升级。市房地产市场的升级。 中国轨道交通与房地产价值演进上海轨道交通发展历程上海轨道交通发展历程第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段点状影响导入人口提升房价线状影响连接交通带动商业面状影响交通枢纽城市升级中国轨道交通与房地产价值演进上海轨道交通发展历程上海轨道交通发展历程第一阶段第一阶段第二阶

24、段第二阶段第三阶段第三阶段当轨道交通网络发展成熟，将推动整个城市房地产市场的升级轨道交通对郊县地区房地产影响较大，将带动房价迅速上升轨道交通对房价的概念性影响较强，轨道开工时对周边房价的影响要大于开通时在轨道交通影响范围内，沿线房价随距车站距离的增加而线性减少在城市副中心，轨道交通对商业的促进最为明显确立轨道交汇点的交通枢纽地位改变商业中心商业格局中国轨道交通与房地产价值演进一一 解读地铁与城市生活的关系解读地铁与城市生活的关系44二二 解读地铁与城市房地产发展解读地铁与城市房地产发展1212剖析上海轨道交通发展历程剖析上海轨道交通发展历程.23.233探讨杭州地铁对房地产市场影响探讨杭州地铁对房地产市场影响3636中国轨道交通与房地产价值演进杭州地铁对城市房地产影响预测杭州地铁对城市房地产影响预测杭州郊县地铁沿线楼盘价格将会大幅上升杭州郊县地铁沿线楼盘价格将会大幅上升杭州市中心商业格局将发生改变杭州市中心商业格局将发生改变杭州城市副中心商业将会加速发展杭州城市副中心商业将会加速发展目前杭州地铁发展处于目前杭州地铁发展处于“从无