xx裕兴路房地产开发项目可行性研究报告

1、关于xxxxxxxxxxxx房地产开发项目可行性研究报吿XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX集1515有限公司：承蒙信任，我们非常荣*地提交我公xxxxxxxxxxxx帧问（潔圳宥限公耳对xxxxxxxxxxxx房地产 开发项a a可行性研究方面的意見.供贡投资决炭时參考。我们的方案足基于a a前XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以及 对项a a周囲相关物业认真细致的调查研究而完成的。由千时间与资料的限制，未必能将頊a a的实 际褚况全面地考應在内，希塑通过我们的勞力，为帯公司提供有价值的建议。谢谢！xxxxxxxxxxxx帧

2、问（潔圳）有限公司200200 年 6 6 月 2020 a a3.2xxxxxx3.2xxxxxx经济环境2121报吿摘要开发企业1.21.2项目简介1.31.3项目经济效益指标1.41.4结论、风险及建议一、项目概况2.12.1项目综述2J.12J.1项目位宜2.22.2项目用地IIII221221用地面积I II I2.2.22.2.2地块形状I II I223223地块现状1212224224项目用地经济技术指标13132.32.3项目发展状况13132.3.12.3.1项目发展单位简介13132 2 3 3 2 2项目法律手续1414三、项目投资坏境15153.13.1宏观经济分析1

3、5153J.13J.1全国整体经济坏境15153J.23J.2东莞经济坏境18183.2.13.2.1 XXXXXXXXXXXX 概况21213.2.2XXXXXX3.2.2XXXXXX 经济3.2.3xxxxxx3.2.3xxxxxx城镇规划25253.2xxxxxx3.2xxxxxx经济环境21217.37.3项目投资计划4646四、xxxxxxxxxxxx房地产市场分析27274,14,1市场总体特征27274 4 2 2市场供给分析2828421421住宅供给2828422422商业供给32324 4 3 3市场需求分析3535431431住宅需求3535432432商业需求3636五

4、、项目发展定位37375 5 1 1项目SWOTSWOT分析37375 5 2 2发展战略38385.35.3形象定位38385 5 4 4产品定位39395,55,5户型定位40405 5 6 6客户定位4141六、项目开发建设及经营的组织实施计划42426,16,1有关工程计划说明42426.26.2施工进度表4242七、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划43437.17.1项目总投资估算43437.27.2资金筹措计划4545八、项目经济效益.财务分析47477.37.3项目投资计划464647478 8 1 1项目经济效益估算&1&1 1 1销隹收入4747&1&1 2 2销隹回款

5、计划4848&1&1 3 3销售利润48488.28.2项目财务分析48488 8 3 3项目不确定性分析4949九、结论、风险及建议5151十、附表附表1 1：施工进度表附表2 2：项目总投资估算表附表3 3：项目开发成本估算表附表4 4：投资计划表附表5 5：项目销隹回款表附表6 6：现金流量表附表7 7：项目损益表附表8 8：资金来源与运用表附表9 9：贷款偿还期测算表 附表1010：敏感性分析表 十一、附件1.41.4结论.凤险及建议1.31.3项目经济效益指标XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX集团有限公司是一家民营企业，主要从事物业租赁、酒居投资、商业经营.注册资木人民

6、币5.5005.500万元。企业经营状况 良好.具有较好的发展潜力。木项目位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX新城区裕兴路西侧用地地红线而积54,253.8454,253.84平方米，用地建筑红线面积51.808.8551.808.85平方米，容积率不大于2.2.建筑高度控制在8 8层以下项目总投资：21.816.96221.816.962兀 项目销售收入：39,548.88639,548.886元（别樂/住宅销售率：95%95%：商业销售率：100%)100%)税后利润2 2 54,14,99254,14,992元成木利润率：5.55%5.55% 财务内部收益率（FIRRFI

7、RR： 34.27%34.27%财务净现值(FNPVh(FNPVh 5,560.2725,560.272 /c/c动态投资回收期：187187年 贷款偿还期：2 2年结论报吿摘要1.1.1 1开发企业1.21.2项目简介二.项目概况2.12.1项目综述2.1.12.1.1项目位置木顶目开发商已合法取斜木项目丄地使用权各项建设于续正在申办中。因此.我方在后面的分析测算中假宦木项目在土地取得.立项、开发建设.销售等方面均逍照国家及XXXXXXXXXXXX的房地产项目开发根据测算在预计的销售价格、销倍率条件下，木项目具备良好的可行性。风险及建议XXXXXXXXXXXX房地产市场规模小.且属于封闭型市

8、场 W W此需要切实考渥市场容S S和市场销售节奏：木地块丄地成木较廊，需要严格控制工程成木和管理成本。充分利用地块位S S优势和呆观资源：与知名专业设讣公司、中介顾问公司合作.强强联合.打造小区品牌和企业品牌：制定合理的市场营销方案，扩大媒体宜传.注重营销推广.保证销售资金回款。项目位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX新城区，东临裕兴路及XXXXXXXXXXXX花园，南临金沙湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。图2 2：四至一裕兴路及XXXXXXXXXXXX花园图3 3：四至一南临金沙湾花园图4 4：四至一西临金沙湾公园图5 5：四至一北临金沙湾公园2.22.2项目用地2.2.1

9、2.2.1用地面积用地红线面积54,253.8454,253.84平方来用地建筑红线面积5I.8O8.855I.8O8.85平方容枳率不大于2.2.建筑度控制在8 8层以下222222臧形状地块虽四边形，整休形状校规则。223223 现状图6 6：地块红线图项目用地地势平坦，五通一平，具备建设条件。东北角现有一临时停乍场。图7 7：地块现状之一图8=8=地块现状之二224224项目用地经济技术指标根据委托方提供的资料.木项目符项经济技术指标如下表所示:项目规划指标用地性质商住出地土地使川年限7070年建筑容枳率W2.0W2.0建筑商度W8W8层建筑覆盖率绿化率2.32.3项目发展状况2.3.1

10、2.3.1项目发展单位简介XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX集团有限公司成立日期：20022002年1212 1818日：注册号：44190020123694419002012369：编号:NoNo 00016150001615；住所：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX红棉路1 1号s s法定代表人：注册资木：5 5 5050万元J企业类型：有限责任公司：经营范fflffl：牧业租赁：酒居投资；S S内商业、物资供销业（不含国家专控专营项目九（涉及许可证的项目凭许可证经营）。营业期限：自200200年1212 JJJJ 1818日至 200200 年 1212 JJ

11、JJ 1818 0 0 0 0根据XXXXXXXXXXXX委、市政府确立了把东莞建设成为以国际制造业名城为特色的现代化中心城市的战略目标，民营经济在战賂实施巾将起到十分重要性的作用.XXXXXXXXXXXX集团各股东审时度势.决定定强强联合、共同发展的道路并已购买大批止地用來开发社会所需项目。XXXXXXXXXXXX集团的上地储备情况:西湖商住用地52695269平方米:石龙黄洲工业用地1290012900平方米:石龙黄洲新一中对面84608460平方米:茶山横岗管理区2610026100平方米察步镇工业用地6000060000平方米（其中有1200012000平方米厂房一层、办公室及员工宿舍

12、60006000平方米）。2 2 3 3 2 2项目法律手续根据姿托方提供的资料.目前项目正在办理石龙新城区土地有偿使用合同书，上地转让方为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房地产公司，受让方为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX集团有限公司，土地使用补偿费为人民币90,000.00090,000.000其他工程报建于续正在办理中。木项目在上地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及XXXXXXXXXXXX 的房地产项目开发程序及规定。三.项目投资环境3.13.1宏观经济分析3.1.13.1.1全国整体经济环境(1)(1) 20022002年国民经挤良好发展势头全年国内

13、生产总值102.398102.398亿元按可比价格ilil算，比上年増长8%8%。其中.第一产业增加值14.88314.883亿元，增长2.9%2.9%：第一产业增加值52.98252.982亿元，増长9.9%9.9%：第三产业增加值34.53334.533亿元，増长7.37.3斑。(2)(2)全国房地产市场状况房地产市场继续保持増长势头。在20022002年我国经济持续快速发展、 城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策.都为 房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好W W素的驱动下.房地 产市场也继续保持在窩位运行状态。侦讣20032003年的房地产市场发展 是主题结构训整和规

14、范是主线，市场休系将进一步完善.供求两 旺，行业继续保持增长勢头。房地产投资继续增长，但增幅金逐渐回落20032003年房地产投资増长将明显放慢：房地产企业效益降幅可能较小.但企业间的差界将很大：产品结构调整步伐加快，新型建材和科技广泛应川：外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时.国内房地产企业也将会加强联盟以适应发 展要求和应对來自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落 由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的 中国行业景气 分析报告指出，20032003年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两 年将进入回落盘整阶段：房改以及相关的政策效应经过前几年的相 对

15、充分祥放后.正趋于明显递减：个人购买继续成为市场主流。W W 区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差并性.商速发展的 中西部地区价矗将保持増长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则 出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向洙入 以品牌为核心來重组企业和配S S资源的重要机制在房地产开发市场 中初露端倪并出现了一批像万科这样营适品牌比较成功的企业.受到市场的追捧。20032003年，房地产业将秉承品牌化发展趋势.个性 化.品牌化继续成为时尚，成为符个房地产企业在竞巾制胜的重 要策略。停止出让别S S用地，调整房地产开发结构 为切实保护士地资源维护士地利用总体规划和城市规划的严肃性.规范土地市场

16、秩序.防止楼市动荡造成风险200200年2 2 1818 0-0-国土资源部就“清理？类园区用地，加强止地供应调控有关问题发 出紧急通知。严格控制土地供应总虽.特别是仕宅和写字楼川地的 供应S.S.优化土地供应布局和结构.防止楼市动荡带來风险。停止 别塹类用地的止地供应。过fi供应的地方，要认真进行清理。普通 住宅价格上涨过快的地方可以适增加!地搭民购买并居住的普通 住宅的上地供应，但也要把握市场吸纳能力.严恪控制总g g。进一步加强房地产借贷业务管理203203年6 6乃5 5日巾国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，通知要求：加强房地产开发贷款管理引导规范 贷款投向 C C

17、房地产开发贷款对欽应为具备房地产开发资质.信川等级较商、没有拖欠工程款的房地产开发企业贷歎应重点支持符 合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积.离档商 品房、别樂等项目应适出限制：房地产开发企业中请银行贷款其 自冇资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%30%：对土 地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得趙过所收购土地 评估价值的70%,70%,贷款期限嚴长不御超过2 2年：为减轻借款人不必 要的利息负担.商业银行只能对购买主休结构已封顶住房的个人发 放个人住房贷款H H对借款人申请个人住房贷款购买第一奁自住住房 的首付款比例仍执行20%20%的规定：对购买第一套以

18、上(含第一套) 住房的应适出提商首付款比例：借款人申请个人商业用房贷款的 抵借比不御超过60%.60%.贷款期限报长不得超过1010年，所购商业川 房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房名义中请银行贷款 的商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行3.1.23.1.2东莞经济环境GDPGDP及増长 20022002年XXXXXXXXXXXX实现国内生产总值67236723亿元.比上年增长1818 4%4% 总fi排名全省第増幅排名珠三角各市首位人均GDPGDP人民币约4L0004L000元(约4.9004.900英元).固定资产投资总额190J190J亿元.均长 51,5%51,5%：补

19、会消费品零倍总额225225亿元增长14.7%14.7%：地方财政收入 5555 3 3亿元，増长42.9%42.9%：年末金融机构木外币补项存款余额1 1.902.4.902.4亿元.比年初增长2L5%-2L5%-占全国的1,04%.1,04%.其中城乡居民本币储 蓄存款余额1001.71001.7亿元増长253%,253%,占全国的IJ5%IJ5%：城镇居悅 年人均可支配收入16.94916.949元，增长3.7%3.7%：农村居民人均纯收入78237823 元，増长6.2%.6.2%.经济结构继续优化。20022002年三大产业比例达到4,8:55.2:40.4,8:55.2:40.房地

20、产市场(1)(1)东莞商品房施工和竣工面积20012001年竣工面积达到114.8114.8万平方米，主要原W W是19991999年市场的利好的行情刺激下的结果:19991999年后开工而积有所増长，以后的三年 内増S S会有侨增加。根据统计.XXXXXXXXXXXX商品房历年竣工浙积远远小 于施工血积，市场潜在的供给还存在相丁彳大的数址。(2)(2)房地产投资增长东莞房地产开发投资占全社会固定投资比例比较表199919992000200020012001全补会固定资产投资（亿元）88328832102.89102.89125.49125.49房地产业投资（亿元）10.4410.4411.2

21、511.2514.8514.85房地产业投资/社会固定资产投资0J00J00J10J10.120.12东莞房地产开发投资占固定资产投资比例逐年上升.但是升幅仅有1 1个百分点东莞房地产投资额呈逐年上升的趙势.从19981998年开始，投资增长痢维持在5%5%以上，其中20012001年増长率达到32%32%。预计在1 1 2 2年内.投资増长率将会进入调整期。（3 3）商品房苗售面积和空置面积从房地产销倍面积來看.除了在19981998年受外销市场的影响下其余每年在不断増长20012001年达7070万平方*。随着市政建设的全面铺开.预计市场的需求还会扩大.空g g面积在不断扩大.但是销售面积

22、的增长率远大于竣工面积的増长率.说明东莞的涓费需求増长速度大于供给的速度.空g g率呈逐20022002年全镇城乡居民储蓄存款余额4343亿元.人均储蕃存款约3 3 2 2万元。20022002年城镇职工工资水平1232812328元，农村居民纯收入81188118(2(2全社会固定资产投资总额2001-20022001-2002年全社会固定资产投资呈现快速增长。(3)(3)利用外资额利用外资额从20002000年开始迅速増长。(4)(4)产业结构与城市化水平20012001年XXXXXXXXXXXX第一.二、三产业的产值分别为150150万元、125.658125.658万元、114,529

23、114,529万元，产业结构比例为0 0 0606： 52.352.3： 47.7,47.7,第一.第三产业占主寻地位，第一产业所占的比重较低，并呈逐年下降的趋 势说明石龙城市化水平高.农民大多已转为务工、经商。(5)(5)支柱产业与著名企业XXXXXXXXXXXX现有企业逾千家规模较大的工厂200200多家.已初步形成r r光学制品、电子电器、食品饮料、五金机械、建材化工、医药.通 讯设备等产业基础 中电子电脑和医药伶品为XXXXXXXXXXXX重点发展的 支柱性产业-三资企业数fi不多，但企业规模大，技术水平岛已 成为XXXXXXXXXXXX工业的主要组成部分。XXXXXXXXXXXX共有

24、外商投资企业100100 多家有十几家日木企业落户石龙。京瓷公司，年产值达1010亿港元: 日木羌能达生产复印机.激光打印机.年产址达5050万台：北大方正, 三协精机华南药业.龙基电子.津威饮料，康类臣食骷，都是规 模较大的企业。(6(6人口数ft与质*至20012001年底，全镇总人口为13.2613.26万.外來人口与户籍人口的比例 接近1 1： K K外來人口増长快.主要分布在劳动密集型的工厂里从事 技术流水线工作小部分从爭服务行业。平均人口密度1006510065人/ 平方公里，处于东莞各镇上游水平。全镇将近80%80%的人口只有初中或小学文化程度.人口总体素质低。现状人口的文化结构

25、显然不利于技术水平和管理水平的提岛，不利 于经济的发展不利于产业的升级换代。（7 7） XXXXXXXXXXXX 其它各镇的经济比较老城组团经济指标虎门常平石龙樟木头石碣茶山石排GDPGDP （万元3630003630003301763301762030612030611312663131266310388910388979100791008238982389工业总产值（万元）704802704802430412430412309556309556213709213709168569168569150500150500135171135171财政收入（万元）268632686316234162

26、34173181731823800238007711771162336233社会消费品零售总额（万元3870003870001690251690251257111257115182651826408054080535950359504691946919土地面积（K K itfitf ）17017010810812.812.866,666,6363656.6356.635656石龙虽然地域狹小，但综合实力较强，仅次于虎门、常平.卑街、 塘夏在周边区域内.远商于石碣、石排、茶山等城镇成为小区 域的中心城镇。3.2.3XXXXXX城鎮规划城鎮规划（1 1）城镇性质XXXXXXXXXXXX东北部重要的

27、中心城镇，珠三角水铁联运中心之一 以商新 技术产业为支柱、第三产业发达、环境优英的现代化滨江城镇。（2 2）规划结构四大组团占地2,5K2,5K mm规划5,755,75万人，以日川消费型商业区为依托新城组团西湖组团红海组团占地0.7K0.7K规划为物流园占地4.1K4.1K 规划5,475,47万人.城市行政、科技.信息、文化中心占地3 3 lKnVlKnV 规划3 3 2828万人.以商新技术园区和批发为主的大商业区为依托四条发展轴线 镇内连结老城区、新城区、西湖区的四条主要道路一条蓝带 东江将XXXXXXXXXXXX分割为“一江三埠”，是XXXXXXXXXXXX的重要水运航道和景 观资源

28、图9 9： XXXXXXXXXXXX规划结构图（3 3城镇规划有关指标规划指标2UUU2UUU 年（实际）20052005 年20102010 年20202020 年建设用地规棋（K K nfnf ）7.317.318 8 020210,3610,36人均建设用地（就/人）5656 6 660607L57L5总人口（万人）1212 9 913.8213.821313 9 914,514,5户籍人口（万人）6,686,687,027,027,637,638 8 5656暂住人口（万人）6,226,226,86,86,276,275.945.94四、XXXXXXXXXXXX房地产市场分析4J4J市

29、场总体特征发展历程 在2020世纪9090年代初以前XXXXXXXXXXXX房地产市场尚末形成，19931993、19941994 年随着全国房地产建设的高潮，XXXXXXXXXXXX上地开始大a a出让.众多的 市政工程项目完工并投入使用，房地产项目不断推出：9090年代中后 期随着宏观调控XXXXXXXXXXXX房地产市场陷入低弥，在此期间建设的多 为旧式、小规模的多层住宅20012001年，瓯着正龙豪园、XXXXXXXXXXXX项目的推出.石龙房地产市场突然升温。发展阶段 由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均GDPGDP数值有着密 切的关系，而近几年石龙经济的稳定发展.也进一步带

30、动了房地产市 场的发展。20022002年XXXXXXXXXXXX人均GDPGDP为21922192茨元.结合石龙目前房 地产市供需特征，石龙房地产已进入平稳发展阶段图I I：国际通行的房地产发展阶段与人均GDPGDP数值的关系图单位:美元发展时期启动期平稳发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前人均GDPGDP1000-30001000-300030007000300070004000-80004000-800080008000以上总体特征XXXXXXXXXXXX 土地已基木出让或被征用。因体制原XXXXXXXXXXXX房地产 公司控制着该镇主要的建设用地.土地市场化程度低 开发主休以木地开

31、发商为主.XXXXXX.XXXXXX房地产开发公司占有垄斷地 位。木地房地产中介机构数S S极少.仅有少fi的小型中介以地铺形式 进行二手楼租售业务一级市场一般是开发商自售外地品牌中 介已进入木地市场（呑港怡高.深圳爱地时代） 老城区、西湖区现以旧式多层住宅为主，居住环境较差：新开发 楼盘主要集中在新城区。老城区商业以传统消费型为主.住宅底层街铺数S S较多.商业气 氛旺：西湖区商业以大型批发、综合性商业为主：新城区商业面 积供给较多.销售情况良好，但商业气氛清淡 写字楼市场以自建自用为主，市场需求不旺4.24.2市场供给分析421421住宅供给(1)(1)区域分布与价格区间老城区一一主要集中

32、分布旧式多层ft宅及村宅.少a a為层.价格区间1000-18001000-1800 元/nV/nV西湖区一一主要集中分布旧式多层住宅及村宅无新项目价賂1000-16001000-1600 元加新城区一一近期开发项目全部集中在此区，且住宅质素较商。价矗区间：普通住宅 1200-27001200-2700 /(n/(n 别墅 3 3000-10558000-10558 元/nV/nV(2)(2)主更住宅楼盘项目名称规漠户型积(of)(of)销售价格(元血)销销 率率占地1010 5 5万nV.nV.建1 1 期:346“587:346“5871 1 期：80339786803397861 1 期

33、:55%:55%筑面积4 4 7878万nV.nV. 期3131栋独立别塹，二2 2期：2 2 期:300010558:3000105582 2期:45:45岛正豪园期135135栋独立别墅和叠加别墅独立别樂301-568301-568叠加别墅166166、308308XXXXXXXXXXXXk k 2 2、3 3期总建筑面枳 18.7618.76万mSmS 1 1期5 5栋 多层.2.2期H H栋1212层 小商层，3 3期3 3栋商层2 2房：8787 52985298 61613 3房：111111 4018540185 22224 4房:2I5:2I5 4822L864822L86复式

34、：I6OI6O 6927L486927L481 1期均价:2400:24002 2期均价:2500:25003 3期均价:2700:27001 1期约9090奁销倍100%100%2 2期约434434奁，销 售90%90%3 3期约510510套销 售50%50%龙升市场总建筑面积7 7 9 9万卅340340户.17.17栋7 7层住宅3 3 房:96:96 0211202112 2828 复式：146146 83“6983“69 01011596-22411596-224150%50%湾花园占地约8 8 2 2万flV.flV.目 前规划147147个地块以 卖地自建方式开发独 立别墅）

35、350-500350-500地块价格170-200170-200万 元（每个地块面枳约280-300280-300 mm）江豪园（茶山 镇）占地670670亩，总建筑 面枳4040万nf.nf.产品以 小高层和独立别墅为 主洋房:97:97 11481148 复式:246“259:246“259 别塹:318:318 561561洋房均价：30003000别墅均价:5000:5000洋房：1 1期100%100%别墅：1 1期 5050 套 100%100%2 2期 100100 套 70%70%华花园新城区多层70-9070-90均价:1500:1500100%100%花园新城区旧式多层80

36、-11080-110均价:1200:1200100%100%信新村新城区旧式多层100100均价:1500:1500100%100%永新村新城区1 1日式多层80-12080-120均价:1200:1200100%100%联广场新城区1 1日式多层70-12070-120均价:1200:1200100%100%华花园老城区為层113-130113-130均价:1700:170060%60%新城区1 1日式多层80-12080-120均价:1600:160070%70%富大腹老城区商层90-12090-120均价:1800:1800100%100%目前市场上只有正龙豪园、XXXXXX.XXXXX

37、X.龙升市场三个新楼盘.除此之外 其它楼盘均为早期住宅楼，设讣理念校落后，市场价矗较低。XXXXXXXXXXXX 南侧毗邻的茶山镇的 新世纪丽江盪园由于距XXXXXXXXXXXX较近，W W此客户群中有较大比例來自XXXXXXXXXXXX。（3 3）未来主要竞争根据市场调査在未來2323年内石龙房地产市场将出现以下新的供道路名称物业类型业杏经营品种出租率项目名称项目概况豪园三期正在规划中.产骷预计有多层XXXXXXXXXXXX四期占地约3.13.1万卅总建筑面积1616万nfnf 20032003年5 5 开工， 产品以高层为主，少S S多层房地产公司项目占地约4 4 3 3万卅总建筑而积约1

38、616万nV.nV.预11*200311*2003年7 7 刀开工，产品以中商层为主江豪园花园洋房（小窩层）、独立别墅三、四期（4 4）市场销售反馈要素大面积越立别S S中小面积独立别S S 及联排别墅叠拼别墅复式多展、小高展、高层生意人客户企业主 生意人企业主 生意人企业主 生意人 政府商层企业主生总人 政府商层企爭业中商管理层窩级技术人员港人港人企爭业爪位為层企爭业立商层外地人个体户总价300-500300-500 万元100-300100-300 万元50-10050-100万元40-8040-80万元15301530万元1080010800 itfitf4446044460 nVnV6

39、6366636 nVnV1420014200 nVnV3750037500 nVnV年均推出stst（约2727套）（约117117套）（2828 套（约7171套）（约375375套）40004000 itfitf1482014820 mm1000010000 nfnf2730027300 nVnV年均消化量（约1010奁）（约3939奁）66366636 mm（2828童2 2个丿J J ）（约5050套）约273273套）消化ft/推出 量37%37%33%33%100%100%70%70%73%73%结论:422422商业供给（1 1）主要商业街租金（元/nV/nV JJJJ商场名称位

40、置規模規模功能分布出租率昇百货新桥路建筑ifiiifii积3 3 6 6万nfnf1F1F：化妆品.趙市2 2 3F3F：服装、鞋44家电、文化用品3 3 4F4F (部分人影剧院5 5 6F6F：仓库与办公90%90%广场红棉路建筑iflifli i积1 1 8 8万nVnV购物广场西湖三路建筑iflifli i积6 6万n nr r2F2F：3F3F：4F4F：5F5F：6F6F：服装、鞋电子游戏厅类容黄发沐足阁.西熒厅办公1F1F：服装、鞋类、皮具、化妆 甜.金怖2F2F：超市、家电3F3F：品牌电器.灯饰4F4F：儿童娱乐城.矣食广场1F1F： 100-150100-15090%90%

41、90%90%绿化路沿街住宅底层街铺:860:860 nfnf服装、服怖、鞋袜、珠宝. 化妆品、医药、餐饮 通讯、银行100-200100-200100%100%龙路沿街住宅底层街铺:860:860 nfnf服装、化妆晶、医药.家 私、灯饰、五金80-20080-20095%95%兴路為层住宅裙楼.沿 街住宅底层街铺：1850018500便利店、设计公司、装饰 材料、五金、44行303060%60%(2)(2)主要大型商业物业租金(元/曲月1F1F：精品店.化妆晶、麦艸劳、 肯徳基市场龙升路1-2F1-2F： 1719317193街铺：1515IFIF：农副产品、肉菜市场柜 台150-200/1

42、50-200/ 个30%30%2F2F：商场、停午场1 1层售价：85508550 元/nV/nV（3 3）未来商业供给商场名称位S S規模功能分布价格（元/nf/nf）租金（元/nf/nf 月）出租率名店城红棉路总岛3 3层IFIF：服饰.钟表、眼镜.皮具、男装2F2F：品牌女装3F3F：西餐厅、酒吧、休闲 装、运动装IFIF15000-240015000-24000 01F1F： 150150商业步行 街新桥路占地1 1 5 5万nVnV建筑面积2 2万m m，分区经营：男装、女裝、 童装.丰青品店、鞋、金银 珠宝、音像制骷、电器、 通讯.书城、眼镜.特色 食品1-2F1-2F： 9090

43、（4 4）本项目周边商业供给分析项目位S S规模间隔价格（元/no/no租金（元/itf/itf 月）租售情况XXXXXXXXXXXX 二 期裙楼裕兴路裙楼共3 3层第 3 3层用于办公.第1 1、2 2层约2 2 万nVnV 对外销 售、招商1 1层铺位共约 182182间，面积 12-12-128128以1212 3737 nVnV为主2 2 层 80008000 nVnV 整 体对外招商1 1层街铺：20000200001 1层内铺：1500015000（未定）20022002年年中1 1层推 出约8080间铺已 售出6060间.20032003 年年中ilil划推出1 1 层其它内铺.

44、目前 尚未经营XXXXXXXXXXXX 期裙楼裕兴路共2828间街铺. 约 39203920 mm开间7m7mX X进深20m20mlOOOOlOOOOW30W30已全部售完.80%80% 在经营（装饰、设 计、餐饮、黄容 等），有少fi铺位 转租金沙湾花 园街铺裕兴路沿裕兴路共7979 间街铺，约 35503550 rtfrtf开间3m3mX X进深I5mI5m9000-100009000-10000W30W30已全部售完.60%60% 在经营（装饰材 料、施行社.建材、 售楼处、地产中 介.食杂居），铺 面有较多的一于 转让华毅花园街铺裕兴路共7 7间街铺.约38853885 itfitf

45、开间I5mxI5mx进深37m37m早期;5000;5000后期：9000-100009000-10000W30W30早期低价已全部 售完，W W面积较 大、进深大，后期 二手转让困经 营不理想结论:老城区商业以传统商业为主.满足日常生活消费.住宅底层街铺 大a a存在.同时.近年出现大华广场、富昇百货等大型商业。西湖区商业主要是以批发为主的大商业流通形式存在如西湖 装批发市场、五金电子批发市场以及金沙湾购物广场等 新城区目前商业面枳供给较充足.销售情况较好但商业气氛不 浓，裕兴路、龙升市场、龙城路等生总清淡。主要购物行为在木地完成.区域外购物比例较低。餐饮业不发达.餐饮.休闲、娱乐场所较少。

46、在繁华区域（主要是老城区儿 商铺投资意识强。集中购物、餐 饮、娱乐.休闲于一体的综合性商场易被消费者认同。4.34.3市场需求分析4.3.14.3.1住宅爲求客户一一本地消化为主.中商档客户集中在本地生意人、企业主、企事业飛位中窩层官员、少虽港人及周边村镇客户a a业驱动W W素一一居住环境、价辂.配套设施、物业管理八型而枳要求以3 3房、4 4房(110-150110-150 m-m-) )为主，2 2房：80-9080-90复式：160-220160-220 mm （3 3 房.4 4 房）.叠拼：160-300160-300 mm可承受价位一一號价：25002500元/nV/nV以上为中

47、档，普通S S业者只能接受20002000元/nV/nV以下：总价：平面住宅3535万元以下复式3030 5050万元叠拼50-10050-100万元独立别墅300300万元以下喜欢的楼盘规模一一中大规模补区.良好的物业管理小区配套需求一一会所、运动设施.教肖、商业距工作地的时间3030分钟以内4.3.24.3.2商业需求购买商铺对外出租获取御稳定收益的投资者购买或求租商铺用于自营的个休商户购买或求租大面积商铺用于经背的大型商家五.项目发展定位5.15.1项目SWOTSWOT分析(优势:项目所处新城区是城饌发展方向、开发建设热点.具区位优势地块南侧及西侧临靠东江及金沙公园，景观资源优势突出裕兴

48、路连接东桥及南一桥.交通便捷项目土地成木较高5.25.2发展战略战略战略战略战略故略故略4 4一一本地中高档客户的泛定位5.35.3形彖定位项目地块容枳率不大于规划限制目前周边生活配奁设施不足XXXXXXXXXXXX经济发展迅速XXXXXXXXXXXX人均存款3 3 2 2万元市场需求具备増长条件新城区是目前房地产开发热点区域发展前景看好XXXXXXXXXXXX房地产市场初步形成，低密度中祐档产品供給少，销售快（威胁h hXXXXXXXXXXXX人均GDPGDP低.有效购买不足石龙房地产市场魁属封闭型，需求以木地人为主XXXXXXXXXXXX规划人口总量少.增长慢.市场难以产生突变周边延续开发

49、中大规榄楼盘，中廊档产品竞争激烈笊一产品的年消化fi较低毗邻镇吸引分流部分商端客户新城区商业面枳供给校多项目发展总战略一-墓异化产品、泛客户定位 分战略： 战略1 1一一量大限度利用公S S和东江景观以项目优势形成本地顶级辽景园林社区定差异化竞审，发挥低密度住宅产品特色与优势，提高*质以提高性价比3 3一一控制单一产品开发*，通过丰产品类型降低开发风险控制商业供给，以街舗形式开发项目形徐定位一一代城镇发展和区域形欽的顶级低密度江量园林社区5.45.4产品定位根据市场分析和项目发展战略，木项目以产品组合方式进行开发不仅 可以避免开发产品市场容a a有限和S S大销售周期长的风险而且 可实现更高的

50、利润和利润率。项目开发方案项目建筑面积（ofof）销售均价 （元/nO/nO联扌*别塹6.3266.3268.0008.000叠拼别墅15.00015.0004.5004.500多层住宅40.00040.0003.2003.200商业6,3006,300其中：沿公园3.7503.75010,00010,000沿裕兴路2.5502.55015.00015.000会所2.0002.000总建筑面积69-62669-626项目建筑红线用地面积518005518005综合容积率1.341.34图1010：开发方案规划示意图规划布局联排别塹沿江布宜综合考虑江景与朝向（南向）叠拼别塹与多层住宅呈坡度布宜以

51、嚴大限度利用最观沿裕兴路和公园方向布a a商业街铺游离客戸重要客户核心客户联排、叠拼多层外地人外地人结合市场分析以及项目初步的规划布局.建筑面枳初步确定木项目的户 型面积如下：住宅总计有398398套.多层以3 3房2 2厅、4 4房2 2厅为主，辅以 少a a复式：少fi联排别塹沿江布S S以提物业价值和景观资源利川.叠拼 别墅占有较大比例符合市场需求：商业以街铺形式开发进深1515米.临街血宽初步确定为33米.适合投资经营。物业类型户型面积(m2)(m2)套数(套)占总户数的比例联排别墅250-300250-30022225.5%5.5%叠拼别墅160-300160-300686817.1

52、%17.1%复式180-200180-20030307,5%7,5%4 4房2 2厅13075013075011011027.7%27.7%3 3房2 2厅110-1301102%42.2%小讣398398100%100%商业街铺3X153X15、6X156X155.65.6客户定位5.55.5户型定位联排、叠拼多层商业高级技术人员木地经营者联排.叠拼多层商业企业主生意人政府商层生意人企爭业中高管理层木地投资者六、项目开发 的组织实施计划建设及经营6.16.1有关工程计划说明6.26.2施工进度衰建设期 项目开发时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计，不包含任何具 休

53、及特殊悟况。木项目总建筑面积6962669626平方米，考虑施工进度侦讣 建设期为：前期6 6个丿J J 施工期1818个川，建设期共2 2年。建设期的安排 根据项目规模，在资金到位、合理的施工条件下拟宦。确定建设期为：前期工作从20032003年7 7刀至20032003年1212刀，工程施工 从20042004年I I丿J J开始至20052005年6 6刀工程全部竣工销售期 根据同类项目的一股销售期确定，木项目销售期预计为1 1 5 5年，从地 上主体结构部分施工达到预售条件（封顶）后即从20042004年7 7刀初开始至20052005年1212丿J J底结束。详见附表1 1：施工进度

54、表:h h七、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划企事业敢位高层7.17.1项目总投资估算项目总投资估算表序号项目名称金 （元比例1 1土地成木90.000,00090.000,00042.49%42.49%y前期】:程费5J70-0415J70-0412.63%2.63%3 3建安工程费91.728J4491.728J4443.31%43.31%4 4不可预见费4,864,9094,864,9092.30%2.30%5 5管理费2,918,9462,918,946L38%L38%6 6销售费川4,643-2334,643-2332.19%2.19%7 7财务费用6,588-0006,588

55、-0003,11%3,11%8 8其他费用5.5036895.5036892.60%2.60%9 9合计211,816,962211,816,962100%100%1.1. 土地成本 根据委托方提供的资料显示，木项目土地使用补偿费为人民币90.000.00090.000.000 元。2 2、前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设讣、勘测费用等费用确定 主要参考近期XXXXXXXXXXXX建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目 的实际情况，经估算为人比币5.570,0415.570,041元。3 3、建筑安装工程费参考XXXXXXXXXXXX建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际建

56、造成木取宦，经估算为人民币9 91.728J41.728J44 4元。详见附表3 3：项目开 发成木估算表。4.4.不可预见费不可预见费按第2 2、3 3项之和的5%5%讣取经估算为人民币4,864.9094,864.9095 5、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目 的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员丄资、职工福利费.办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按XXXXXXXXXXXX同类房地产项目 的水平和木项目的具体情况.管理费按第2 2、3 3项之和的3 3伽计取, 经估算为人民币2,918.9462,918.946元。6.6.销售费用包括广告及代理费等

57、参考目前XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX 般房地产开发项 目的标准，取销售费川为销售额的1.5%,1.5%,经估算为人民币4 4 643643 233233 元。7 7、财务费用主婆指银行贷款利息。假设木项目向贷80008000万元.期限为2 2年, 贷款年利率按5.49%5.49%计.利息经估算为人民币6.588.0006.588.000元（具体分 析详见7 7 2 2资金筹描计划以及附表9=9=贷款偿还期测算表8.8.其他费用主要指政府行政收费：包殆村镇基础设施费（建安造价的5%5%）. .建 筑工程质S S监督费（0 0 2%2%）、建筑施工安全监督费（0 0 6%6%

58、）、建筑工 程质S S监替服务费（0 0 2 2斑）等在建设管理部门发生的费用经估算 为人民币5.503.6895.503.689元。9 9、项目总投资根据以上分析测算木项目总投资为人诧币2H.816.9622H.816.962元。7.27.2资金筹措计划7.37.3项目投资计划项目投资的资金來源包括自有资金、银行融资、预收销售回款。根据20032003年6 6川5 5日中国人悅银行下发关于进一步加强房地产信 贷业务管理的通知:h h房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应 不低于开发项目总投资的30%.30%.木项目总投资侦讣为人民币2 2亿元，W W此按企业自有资金为6.5006.500

59、万元计，结合项目投资计划和资源來源与运用分析（详见附表8 8：资 金來源与运用表），木项目可申请8.0008.000万元的信贷额度期限为2 2 年，第一笔贷款为4_0004_000万元.贷款期为1 1 5 5年（20032003年7 7丿八20042004 年1212 JJJJ ）：）：第一笔贷款为4.0004.000万元贷款期为1 1 5 5年（20042004年1 1/J/J -2005-2005 年 6 6 /J/J ).).1.1.自有资金：6.5006.500万元。2.2.银行融资：8.0008.000万元。3 3、木项目在侦计销售期内（1 1 5 5年）的销售回款:20042004

60、年第3.3. 4 4季度：L52L52亿元: 20052005年：L5IL5I亿元:2006年：640万元。根据项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入S S测算.具休见附表4 4： 投资ilil划表：h h八、项目经济效益、财务分析8J8J项目经济效益估算8.1.18.1.1销傭收入住宅部分 联排别墅、叠拼别墅以及多层住宅的建筑面积和销售价格按项目开发 方案确定。根据市场分析和销售反馈.侦ilil木项目联排别墅、叠拼别墅在销售期（1 1 5 5年）内销售率可达到95%95%：多层住宅的销售帑可达到95%95%。商业部分 商业以街铺形式开发.建筑面枳和销售价格按项目开发方案确定根据市场分