房地产开发小区项目可行性报告

1、XX房地产开发小区工程可行性报告【最新资料，WOR文档，可编辑修改】“ *花园 工程位于*市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口， 绿线占地面积平方米约亩，地块西面北面临街跃进北路及待建的高水中路， 沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，工程地块呈矩 形。工程北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划 中的涪城区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。“*花园下简称：本工程拟规划设计的主要经济技术指标如下：小区 总规划绿线用地平方米约亩，规划设计总建筑面积约20000平方米，其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米，二层商业建筑面积约1500平方米，

2、住宅建筑面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米其中 中心绿地面积为2000平方米，建筑密度为，容积率，绿化率为 35%。“*花园拟方案于2005年5月起着手工程规划及前期报建工作，于2005 年12月开始开工建设，工程建设总工期约12个月，预计于2006年6月进入项 目预售期，其销售周期约12个月。其工程总投资含土地本钱及银行利息为人 民币960万元人民币万元，工程预计总销售收入人民币3226万元，工程预计 税后利润总额为人民币万元。自工程获准销售开始起，拟方案将当月销售款的 局部用于银行还贷，局部作为工程开发资金回投入工程后期工程，预计将于 2007年2月将完成土地

3、抵押贷款清算工作。1、工程概况 042、开发工程用地的现状调查及动迁安置 043、市场分析和工程定位 054、规划开展建议 225、资源供给 246、工程开发组织机构、管理费用的研究 247、开发建设方案 258工程资金来源及经济分析 269、结论及建议 27一、工程概况：1 、工程名称：“* 花园开发建设单位： * 房地产开发2、工程地理位置：本工程位于 *市涪城区跃进北路与高水中路交叉口， 项 目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。3、 工程周边的环境状况：本工程所在区域在“花园星河湾、“小岛春天 花园等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比拟成熟的居住区， 2005年政 府将进一步

4、标准土地市场化的管理，城市土地供给更加紧缺，开发投资商的市 场准入难度进一步加大，在 2005 年下半年到 2006年将出现更多的市场空间， 本工程在相邻的中房即将开发的 100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型 精品楼盘于 2005年底或 2006年初开工建设并于 2006年下半年进行销售，其时 机比拟适宜。4、工程性质及主要特点：本工程土地规划为商业、居住用地，其工程用地 较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约 170 米长。工程西面跃进北 路对面为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园星河湾和“小岛春天花园两大楼盘之间。二、开发工程用地的现状调查及动

5、迁安置：1、土地调查：本工程用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为平方米 约亩，均属商业、居住用地，使用单位均为 * 房地产开发。2、拆迁调查：本工程土地使用权属 * 房地产开发，其地块上 临时出租门面及出租仓房产权均属 * 公司，不存在大的拆迁难的问题。3、市政根底配套设施调查：本工程地块上有仓房租赁站 ，其施工水电 问题可在此根底上解决， 同时工程两面临市政道路， 其雨污排放及燃气、 电力、 电讯等设施均可就近接入。4、地块交通条件调查：本工程周边的市政路网正逐步完善，随着花园、 中房、小岛等几个大房产公司在本工程周边进行开发带动，将极大地促进政府 对该区域的市政配套设施建设及完善。 36

6、 路公交车从工程前跃进北路经过， 6 路、27 路、39 路公交线路从旁经停， 平政长途汽车站相距咫尺， 出行非常方便。三、市场分析和工程定位：一、市场分析：1、2004年* 市房地产市场供给现状分析：1 、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2004年* 市房地 产开发投资额为人民币 229122万元，同比 2003 年减少人民币万元，负增长率 为。2、2004年商品房施工面积 2026744平方米其中：本年新开工面积 1219914 平方米，施工面积比 2003 年减少 565874 平方米，负增长率 22。从施工面 积构成看，其中住宅仍占主导地位，为 1686960平方米， 1

7、2270套，但比 2003年所占比重下降个百分点，为83%2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积 总量65%，同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积 460800平方 米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积 54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，减少93套。别墅施工 面积为81532平方米，286套幢，同比2003年减少106773平方米，402套 幢。表四：绵阳市2003-2004年商品住房施工面积比重情况按用途分普通住宅电梯公寓经济适用房别墅 2003 2004OOO

8、OOOOOOOO 09876543211从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构 发生变化较大。2003年*市住宅投资所占比重为 89% 2004年住宅投资下降至83%非住 宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年上升至2004年15%寸我市投资结 构是否协调开展产生了较大影响。3、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%其中商品住房竣工 1229704平方米，8921套，比上年负增长5%商品用房竣工面积 245957平方 米，比上年增长495%写字间竣工12938平方米，比上年增44%其它用房竣 工面积20673平方米，比上年负增35%4、商品房进入

9、市场情况：2004年，*市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%其中：商品住宅进入市场表五：*市2004年商品房竣工面积按用途分类型合计住宅商业用房写字间其他2003 年1476069129881012177423325321812004 年:15092221229704245957P 1293820673 :同比增加%-5%-44%-35%所占比例:81%17%r % :注：所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%r右，比上年投入总量减 少93%商业用房投入市场信

10、息69893平方米，占商品房投入市场总量度 4%乞 右，比上年投入总量减少93%商业用房投入市场169893平方米，占商品房总 量14%E右，其他用房市场信息投入 38369平方米，占商品房投入市场总量 4% 左右。表八：2004年商品房市场投放情况表：年份合计商业其他合计普通住宅电梯公寓别墅经济适用房套M套M2套M2套M套M2003 年1656797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032004 年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216

11、989338369司比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%所占比重82%74%19%4%3%14%4%注：1、所占比重为2004年数据2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类；商业、其他所占比重为商 品房总面积比重从2004年商品房市场投入走势看，2003年商品房市场投入系顶峰期，该 峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始，我市房地产受国家调 控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。2、2004年*市房地产市场需求现状分析：2004年，*市房地产市场需求总量大于2003年，房地产市场依然火爆，市 场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收

12、缩影响，2004年下半年商品房销售有所下降，2004年上半年商品房销售面积为 974545平方米，占全年商品房销售总面积66%下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%1、2004年，*市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为% 20%表十：2004年商品房销售面积情况：年份合计mi合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅商业m写 字 间 m苴/、他2m2m套2m套2m套m套m套20031368175132284197978492746655350634218669201797537321598607

13、442398752200414816391375390104509586837243291541202164741688604252091010415014707比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为% 5% 21%2、2004年住房二级市场日趋活泼，截止12月，累计完成二手房交易2539表十四：2004年商品住房销售金额比重按用 途分类表十六：2004年商品房、二手房交易金额比重普通商住房电梯公寓经济适用房别墅商品房交易 L.二手房交易件，成交面积万平方米，成交金额亿元，分别比上年增长% % %其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。3、消费者购成

14、情况随着*市城市化进程加快，*城市居住环境及商品房小区环境的美化，*市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外 地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2004年，外地人购置商品房 474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%表十七：消费者购成比例：年 份 销售人 群2001 年占总 量比2002 年占总 量比2003 年占总 量比2004 年占总 量比本地人2m624605%961418%1100210%100680368%外地人2m123880%262754%289320%47483632%表十八：夕、地人购商品房情况按用途分类：合计m普通商品住

15、房电梯公寓别墅办公2 m商业m其他2 m2 m套2 m套2 m套4748363489832178795396052334871597216537164、商品房销售价格情况2004年，*市商品房销售平均价格为每平方米1794元，按套内面积计算,下同其中：普通商品住房元/ m2，电梯公寓元/ m2,别墅元/ m2，商业用房元 / m2，其他用房元/ m 2。从上列表中反映出，*市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪 走势，2004年普通商品房平均价格比上年增加元/平方米，电梯公寓比上年增 加元/平方米。5、不同户型商品房销售情况分析：从表二十二至二十四所列数据看出，2004年每套90-130

16、平方米范围内仍然是人们购置的主要对象，每套90平方米以下从2003年的25%上升到达%比 上的上涨个百分点，而每套130平方米以上面积下降说明小户型购置者人群 增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降 为2004年的而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的% 呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2004年同上年相比却变化不大。3、2004年*市商品房空置情况：2004年*市商品房空置面积445491平方米，比上年减少67311平方米，负 增长率为13%其中，一年以内商品房空置面积为 355135平方米，住宅1102 套，

17、一年以上商品房空置面积为 90356平方米，住宅288套。表二十五：2004年商品房空置面分段表一年以内空置合计合计住宅商业写字其他rm套普通住房电梯经适房别墅35513526614017162m套m套m套m套79691373655681614611102613673651567414527138104比例75%61%23%6%10%1%一年以上空置合计合计住宅商业写字其他rm套普通住房电梯经适房别墅90356462245288m套m套m套m套3685911486104297181951652793比例52%64%36%41%注：普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重2004

18、年*市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%比上年减少%其中一年以上空置面积90356平方米，比上年减少虽然商品房空置面积比上 年减少，但2004年下半年增加68114平方米，增长比率为18%4、2004年*市房地产市场开展特点：1、房地产开发投资增幅减缓：*市2004年房地产开发投资亿元，比上年减少亿元，施工面积2026744 平方米，比上年减少 565874 平方米，增长。分别比上年减少 28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计， 2004 年上半年商品房市场 投入面积 707228平方米，下半年商品房市场投入面积 485273 平方米，上半年 与下半年投放量比

19、重分别 % 、% 。2、房价根本平稳：几年来，*的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在 1400元/m2左 右上下浮动。每年上升比例不超过 10%，一直保持平稳开展。3、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。 2003年下半年至 2004 年上半年， *市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅 2004 年上半年 商品房销售面积已到达 97454平方米，销售金额 14亿多元，但 2004年下半年 商品房销售趋缓，只销售商品房 507094平方米，销售金额 9 亿多元。4、商业用房投资势头强劲2004年， * 商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场 三汇装饰建材交易中心

20、、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业 城等一批工程陆续投入市场，天晨爱喜嘉年华、东辰新天地、四川绵州汽 车配件市场等一批工程也已开始或即将开始开工。据统计， 2004年我市商业用 房在建施工面积达 308766平方米，同比上年增加 106237平方米。占全年在建 商品房施工面积 15%，比上年增加 %。5、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。 衡量一个城市房地产是否健康稳定开展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2004 年， * 二手房市场已开始步入高开展期，本年同比上年增长 %，快 速上涨极大地拉动了商品房市场。6、 外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。 外来人

21、口购置我市商品 房，近三年来增长速度不断加快， 2001 年外来人口购商品房 123880 平方米， 2002 年购商品房 262745平方米， 2003 年购商品房 267965平方米， 2004 年达 到 474836 平方米，同本地人购房比例为 32%、 68%。外来人口购置商品房极大 地促进了我市商品房市场的开展。为城市经济快速增长做出了奉献。7、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。5 、2004 年* 市房地产市场存在问题：1、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步开展形成了明显的 矛盾。 近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给体制 改变后，竞拍价

22、格一路走高，对商品房本钱产生了极大的影响，带来了极大的 销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比拟宽裕，商品房价格一直处于平 缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用本钱的比重，开发商只能采取住 宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去，将会对 * 商业房产带 来极为不利的影响。2、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。 房地产业上游 产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。如 2004 年下 半年页岩砖由元 / 匹涨至元 / 匹，致使商品房本钱每平方米上涨 15 元左右。3、受国家宏观调控影响， * 市房地产开发投资、销售在 2004 年下半年 受到明显影

23、响，出现减缓趋势。 尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利 率，将房地产开发工程资本金提高 15 个百分点，使房地产开发企业贷款受到限 制。4、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场开展。 2004 年我市 商品房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加，尤其是大 型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。6、2005 年* 市房地产市场预测 ：1、* 市经济的持续开展，为房产业的持续开展提供了保证。但是，由于近年*国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场 调查情况看， 2005 年可能投入市场工程 30 多个，投入市场面积 140 多万平方 米。但我

24、市商品房销售市场却在 2004 年下半年出现回落，有可能出现新的供 应大于需求矛盾。2 、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性 土地供给将得到进一下控制， 政府调控与市场调节互补效应逐步显现。 经过政府对闲置土地 的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开 始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争剧烈的现象将继续出现，而且 绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。3 、2005 年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。* 市房地产市场经过多年开展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的 消费行为都趋天理智与成熟。房

25、价稳中有升应该是 2005 年总趋势。 2005 年总 体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大 优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。 另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的工程，价格那么会 下降。4、二手房屋市场交易将继续保持畅旺：98 年以来， * 市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革 制度的政策， 使二手房市场日趋活泼， 尤其是 2002 年开始实施的住房货币化补 帖制度， 更加促使二手房市场的开展。从 2003 年开始， 其效果更加明显， 预计 2005 年二手房市场将更加畅量旺， 二手房交易的活泼也

26、将推动商品房市场的发展。5、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑 * 市房地产市场的繁荣 。但随 着 * 市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广 * 城市品牌，吸引外来人口购置商品房。二、工程市场定位：1、工程周边类比竞争楼盘市场调研： 为了进一步了解圣水片区房地产开发工程的整体情况，为“ * 花园工程 开发提供数据、信息支持，而对该区域楼盘进行了市场调查，选取“花园星 河湾二期星河圣景、“金达小区、“青清怡苑、“随园新村二期、“山水姻 缘等楼盘作为样本进行比照分析，情况如下：工程周边类比竞争楼盘根本资料：1、商业局部 、花园“星河湾一期临街或小区内底层门面：该工程仅

27、一期有门面，工程位于跃进北路末段。门面进深约为 9m- 16m 开间约为，建筑面积销售单价为 3500元/ ，销售情况比拟好，尤其内街门 面销售根本告罄。 、金达小区临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售 ： 该工程位于跃进北路，在本工程及“星河湾之间。临跃进北路底层门面进深约11?m左右，开间约为、，门面建筑面积销售单价为4500元/川左右，该 局部门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发 售，待周边环境配套设施形成后在对外销售。 、青清怡苑两层门面：该工程位于跃进北路， 在本工程斜对面。 该工程门面进深约为， 开间为 、等。现余两套面积大于50川的门面未售，其门面

28、建筑面积销售单价为5000元/ 优惠后销售价。二楼门面以建筑面积2800元/川被个人全端。 、山水姻缘两层门面： 该工程位于高水南路与跃进北路的交叉口，在青清怡苑工程正对面。该项 目临街一、二层为进深 17和 19米的大门面，每个门面面宽大概在 6米左右， 其一层门面建筑面积销售均价在 6000元/ ，二楼门面建筑面积销售均价在 2600元/ 。本工程才取得预售资格，具体销售情况需进一步调查。由此可见，该区域门面单价总体来说不是太高，根据 * 市现有商业地产开 发前景来说，该区域在几个高档楼盘的带动下，以及市政配套设施的进一步完 善，只要工程门面面积适中，其门面销售单价有很大的提升潜力。2、住

29、宅 、花园“星河湾二期2F7F:花园“星河湾 小区全部完成后，小区共有住宅 2000余套，一期总体销售 情况比拟好，二期于1月15日正式预售。二期单套建筑面积最小约为89 两 室两厅单卫双阳台 ，仅两幢楼共 96 套，销售情况较好， 一期类似该户型约 140 套已销售完。二期工程中最小的小三室户型面积约为110 。跃层最小建筑面积为156川、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下：1F: 1406元/川；2F、5F: 1477 元/ m2； 3F、4F: 1548 元/ m2； 6-7F 跃层：1450 元/ 川。小区 配套费仅燃气入户费3610元/户，物管费为元/ m。 、金达小区仆7F:

30、该工程住宅建筑面积分布为：工程主要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89 m2 91 m2 96 m?；两室两厅双卫双阳台：119 m?；三室两厅双卫单 阳台：112 m、127 m；三室两厅双卫双阳台：122 m；三室两厅双卫四阳台：140 m2,没有两室两厅等小户型。根据该工程售楼部楼盘销售进度表分布来看， 住宅仅建筑面积91 m左右的小两室两厅户型销售形式较好。其大户型销售形势 不是很好。工程住宅建筑面积销售价格如下：1F: 1200元/ m； 2F、5F: 1270元/ m； 3F、4F: 1350元/ m； 6-7F 跃层：1200元/ m。小区配套费仅燃气入 户费 3610元/

31、户，物管费为元 /m。 、随园新村二期1F7F:该工程属于经济适用房，其户型均以小两室、一室为主，套内面积在 55 m75 m之间，套内面积销售价格为：1F： 1100元/ m； 2F、5F： 1150元/ m； 3F、4F： 1210 元/ m； 6F： 1090 元/ m； 7F： 1030 元/ m。小区配套费：燃气入 户费 3300元/ 户，电 1280元/ 户、电视 380 元/户。物管费为元 /m。 、青清怡苑仆7F：本工程至今未取得预售许可证， 工程共 80 套住房，其中一室一厅 建筑面 积为52 m 12套；两室两厅单卫建筑面积为 77 m、91 m分别为24套和 12 套；三

32、室两厅双卫单阳台 建筑面积为 121 m 12 套；三室两厅双卫双阳台 建筑面积为 133m 20套。现宣传销售价位按套内面积计价 优惠 2%后： 1F： 1160 元/ m； 2F、5F： 1265 元/ m； 3F、4F： 1310 元/ m； 6-7F : 1080 元/ m。 小区配套费：燃气入户费3300元/户，水3060元/户。物管费为元/ m。由于该 工程周边环境较差，其预定情况不好。 、山水姻缘：仆7F:本工程住宅约100套，其主要以85 m左右的两室及115 m左右的三室户型 为主打户型。其住宅销售均价按建筑面积计算1400元/ m。其六七楼为跃层形式，由于屋顶花园面积较大，

33、其销售情况比拟好。工程才开始销售，具体销售 情况需进一步调查。由此可见，该区域除“花园星河湾外，其他一般商住楼工程的住宅销 售单价总体偏低，其原因于其各自工程本身的规划设计以及区域内城市配套设 施有关系，“花园星河湾因其工程大、规划理念先进、公司品牌效应使得其 本身销售单价及销售走势都非常乐观。因此，对于本工程而言，只要我们在项 目前期规划做细，设计尽可能的人性化，以及随着政府对土地控制力度加大， 其本工程住宅销售单价应该比拟乐观，根据现该区域的楼盘凝聚的人气，销售 走势也是可以乐观预计的。2 、工程定位：1、市场定位：本工程拟建设成为 * 市少有的精品小楼盘。2、区域定位：在本工程区域内，要

34、建设成为在规划设计上与“花园星 河湾、“小岛春天花园等高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在销售价位 方面能让市民更容易接受的精品商住小区。3、主力客户群定位：中、低收入市民包括临时居民 ，白领阶层， 二次置业者以及外地来绵人员。4、功能定位：临街局部：底层临街面为商业，二层为娱乐休闲、办公用 途。其临街三层含三层以上及小区内不临街的均为住宅，其总层数最高为 七层。5、建筑风格定位：本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿 化为现代园林设计。四、工程规划开展建议：一、规划设计要点：1、小区整体感要强，应符合自然条件。 两宗地地势平坦， 可考虑为单围合 布局，围合内为小区中心景观区。 工程两面临

35、街， 根据工程周边物业开展趋势， 临街可考虑两层门面或商铺，一楼门面可用于一般商业用途，二楼可用于办公 或休闲娱乐用途。住宅局部其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅 层数最高为七层。2、小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单、现代、休闲 的风格为主。二、建筑设计要点：1、底层门面开间宜控制在米之间，进深宜控制在米左右。2、住宅局部面积宜以建筑面积 80 平方米左右的两室两厅双阳台单卫和 110 平方米左右的三室两厅双阳台双卫为主，设计少量一室一厅住宅，面积控制在 40 50川左右。住宅设计必须尽可能人性化。3、为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区停车。三、

36、建筑风格及外立面建议：1、本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。2、门面局部考虑为外墙石材饰面， 住宅局部的外立面尽量采用简单、 清爽、 高雅的外墙漆色彩。四、小区环境、景观设计要点： 园林设计时以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合 * 气候特征，尽可能作到四季有花、一年到头长绿，植物颗数方案合理，小区另两面 不临街围墙边宜考虑高达长绿植物。五、社区效劳及物业管理要点： 社区效劳方面配置了自行车停车棚、小车停车位、小区值班室、物业管理用房。前期物业管理工作将由开发商面向社会公开招标聘请社会信誉度高、服 务周到、有资质的专业物业公司进行管理，在小区业主委员会成立

37、后，由业主 委员会重新选聘物业公司。六、装修标准：本工程所有的住房和门面交房标准均为清水房标准，但也可以根据客户需 要提供个性化的装修房。五、资源供给：1 、建筑材料的需要量、采购方式和供给方案： 建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而 得，材料局部除局部设备或专业性强的工程外，其余材料均由总包方自行负责 采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材 料价格执行。需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。2、施工力量的组织方案： 本工程施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有 实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进

38、行施工。3、工程施工期间的动力、水等供给： 本工程施工期间的动力、水均在工程原租赁站的动力、水接入根底上进行 相应改造而成。4、工程建成投入使用后水、电、燃气、通讯等均在就近市政道路上接入， 其工程交通在两条市政道路上均留有出入口，方便业主出行。六、工程开发组织机构、管理费用的研究：1、开发工程的管理体制、机构设置： 本开发工程将实行工程管理机制对其工程开发全过程实施全程管理， 即由建设方组建成立一个“ * 花园工程开发部。下设工程技术处、财务处、 外联处、销售处。2、管理人员的配备方案：工程开发部设工程经理一名，负责对工程开发全过程实行领导管理, 并对公司负责。工程技术处下设技术负责人一名，

39、负责工程技术问题的协调解 决，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工作。财务 处设置财务负责人一名，负责工程一切财务工作，配置会计、出纳各一名，其 职责按公司财务制度执行。外联处一人，负责工程报建以及水、电、气、弱电 等方面的联系工作，并协助办理工程预售、银行按揭等工作。销售处设销售负 责人一名，负责工程销售筹划、工程定价以及销售所需外联工作，配置销售员 两名，协助销售负责人开展工作。3、拟定人员培训方案，估算年管理费用支出情况：工程技术处、财务处、外联处的培训方案均按有关部门每年要求的执 行，公司不再另行安排。销售处人员培训由工程经理及销售负责人组织，其他 处配合对本工程进

40、行针对性学习和加强。七、开发建设方案1、前期开发方案及资金方案：括号内为资金方案情况.规划设计条件 图设计施工图审歓元总图鯉工程可研分析.方案、总图设计k 方案报批地勘审查施工监理、测绘白蚁建设工程许可证 工程质量监督1 施工招投标 施工许可证开工4万元/勺150万元20万元万元施工图报批3万元2、工程建设方案及资金方案：括号内为资金方案情况110 万元二层： 150万元封顶： 250万元室外工程 竣工验收 交付住户 销售期、工程后期维护及维修工作在本方案中，仅表示某项工作开展的大致时间，该时间在后期工程建设计 划筹划中将进一步明确细化或根据工程实际工作进展情况进行相应调整。3、建设场地的布置

41、：以后期工程施工组织设计为主。4、施工队伍选择：由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标， 选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。八、工程资金来源及经济分析：1、工程投资来源、筹措方式确实定： 根据公司实际情况，本工程采用一次性开发，开发资金通过两种方式 获得： 、自筹资金：约700万元，由本工程投资商先筹取 200万元用于本工程 前期报建，工程开始开工建设时， 由本工程投资商在 “ * 工程销售款中抽 取 500万元用于本工程开发建设。备注：本工程投资商投资开发的“ * 前期报建手续已完， 将于 2005年3月开工建设， 预计 2005年7月底开始预售， 于 2005年12月交付住户使用。即到本工程开工时间 2005年12月时，“* 销售已有 5 个月，由于地理优势及周边物业环境配套情况好，预计销售可达 70，即截止 2005年12月， “* 销售资金回笼约 1100万元，完全可以从 该工程抽取 500万销售资金用于“ *花园工程的开发建设。 、本工程销售资金：在本工程预售开始后具体时间以市房管局核准的 预售许可证批准时间为准 ，局部销售款用于优先向土地抵押银行还贷 具体销 售款还款比例详见?销售状况及资金还贷情况表? ，其余销售资金再回投入本 工程开发之中，以填充开发资金缺口，解决资金缺乏等问题。2、开发本钱估算及利润估算表详见附表:3、银行还贷评价：根据工程