2013年江苏连云港市连云区金福德地块市场调研报告（34页）ppt课件

1、连云港连云区金福德地块市场调研报告第一部分第一部分. . 地块概述地块概述第二部分第二部分. . 市场调研篇市场调研篇第三部分第三部分. . 产品定位及经济测算产品定位及经济测算第一部分. 市场概述一、地块概述地块位置地块位置面积面积用途用途出让年限出让年限容积率容积率地块成本单价地块成本单价港城大道与五羊路交港城大道与五羊路交界处界处300150300150商业商业40403 3549.72549.72元元/ /平平方米方米二、地块区位金福德地块位于东部新城区新港城大道与五羊路交界处是重要交通枢纽区域，是衔接西部老城区与东部新城区的重要纽带。周边由600多万平方米商住物业围绕极具人气，并与连

2、云港火车东站遥相呼应是往来游客的必经之地。按照城市规划开展，东部城区将被打呵斥为连云港市商贸区，而本地块，是商贸区开展的重要组成部分。连云新城新浦区老城区本地块港龙大道国道铁路高速公路公交站点火车站省道l 本案紧靠东部城区及新浦独一通道港城大道；l 有7条公交道路站点设在本工程前，为本案提供便利的可达性交通；l 新建火车站已于2021年11月投入运用，该火车站是城市交通中转站及高铁起点站，将为本工程带来更多人流；l 高速公路缩短外市及外省直达时间，扩展本工程的辐射范围。l 联接墟沟至赣榆的242省道已试通车，并将开通公交，赣榆到本案的行车时间只需求20分钟。二、地块现状地块附近已建成住宅楼群营

3、销中心地块附近已建成住宅楼群第二部分. 市场调研一、住宅类市场调研周边住宅小区分布较为集中，包括久和国际新城，景城名郡，福港好莱坞，帝豪水榭花都等多个楼盘。一久和国际新城区域开发区工地位置五羊路与中华路交汇处开发商连云港久和置业投资发展有限公司销售商自售占地面积53.3万m2建筑面积100万m2建筑形态多层住宅、高层住宅、小高层住宅、小公寓、商铺 建筑风格现代规划户数5000容积率1.33绿化率40%开发分期四期推案阶段四期工程进度四期交房面积范围90-144平米平均单价4900元/平方米(住宅）二景城名郡区域开发区工地位置五羊路北侧开发商连云港景力房地产有限公司销售商自售占地面积5.9万m2

4、建筑面积15.9万m2建筑形态高层住宅，小高层住宅建筑风格现代规划户数1073容积率2.00绿化率30%开发分期五期推案阶段三期工程进度开盘面积范围60-140平米平均单价4000元/三福港三福港好莱坞好莱坞区域连云区工地位置平山转盘西侧开发商连云港福港房地产开发有限公司销售商浩华地产南京公司占地面积13.3万m2建筑面积32.5万m2建筑形态高层住宅，小高层住宅建筑风格现代规划户数2630容积率2.44绿化率35%开发分期四期推案阶段二期工程进度交房面积范围90-144平米 平均单价4600元/平方米四帝豪水榭花都区域连云区工地位置核电南路1号开发商连云港帝豪实业发展有限公司 销售商自售占地

5、面积21万m2建筑面积42万m2建筑形态高层住宅，别墅建筑风格现代规划户数2100容积率2.49绿化率56%开发分期二期推案阶段二期工程进度封顶面积范围120-200 m2平均单价4950元/平方米五住宅类市场总结2、根据现有连云区的楼盘来看，住宅均价：4700元/，商铺均价10000元/1、区域市场内工程的去化情况良好，且多为自住客，大量居民落户，可为商业的开展带来强力的支撑；1、区域市场内工程的体量都很大，总建筑面积达300万二、商业市场调研工程周边商业主要呈一片多点分布，一片为古城区商圈、多点为久和国际新城住宅沿街配套商业，以及规划在建中的超级卖场，大润发，沃尔玛一古城区商业运营概略：连

6、云区居民餐饮、文娱休闲的主要场所，业态齐全出租率：出租率95%以上，租金程度差别较大。业态构成：业态比较综合，集中了餐饮、服饰、休闲文娱、银行等，占比最大的为餐饮到达了43%，其次为服饰占23%，休闲文娱占17%形状与规划：底商及沿街商铺铁道路中华西路区位情况中华西路区位情况海棠中路中华西路中华西路运营概略：相对大型的商业设备有一定的集聚，但海棠路为区域主干道，由于北有铁道路，因此设置下立交，直接影响了商业设备的可达性租金程度：均价5元/天业态构成：主要集聚了家得福、苏果社区超市、五星电器、东盛购物广场、KTV等较为大型的商业设备，业态构成比较复合形状与规划：部分纯商业超市、连锁电器、购物广场

7、加部分住宅底商形状【墟沟海鲜城】海鲜餐饮主题一条街，是连云港旅游餐饮的金字招牌，运营情况良好，由于体量限制，铺位较少，一铺难求，但由于业态较为单一，商户竞争较为猛烈，并随着旅游期的条件限制，整体盈利情况较差。【栖霞路步行街】连云区独一的步行街，租金较高，但档次较低，主要以服饰，鞋帽，化装品生活配套类业态为主，餐饮休闲文娱缺乏【久和国际新城住宅配套商业区】主要以住宅底商为主，配套以小区居民生活为主，各业态比率较为平衡。租金较低3-5元，空铺率在15%左右，沃尔玛超级卖场：据了解，沃尔玛由于建立地块涉及部队用地，建立暂时停工，详细建成时间暂无法获知。二商业总结本区商业多是自然构成商业带，以沿街店面

8、，住宅底商为主，综合性商业体几乎没有，商业消费档次较低，无法满足现有的市民消费需求。文娱业同样较为落后，在本地主要文娱场所只需少数的 KTV，无法满足各年龄层次的需求。连云港市场的供不应求以及缺乏竞争机制。在连云港墟沟地域只需2家超市，苏果、家得福。其中家得福超市拥有连云区80%的超市市场占有率。三、连云港商品房销售研讨2021年商品房销售概略 据连房研讨统计数据显示，2021 年我市市区及四县共成交商品房 42504 套，成交面 积约 4520871 平方米。与去年同期相比，2021 年全市商品房成交套 数添加 3506 套，同比上涨 9%，成交面积添加 607461 平方米，同比上涨 16

9、%。 其中，市区成交商品房 20218 套，成交面 积约2067998 平方米，相比 2021 年虽然市区商品房成交套数减少 145 套，同比下滑 1%，但成交面 积添加159111 平方米，同比上涨 8%。四县成交商品房 22366 套，成交面积约 2452873 平方米，相比 2021 年四县商品房成交套数添加 3651 套，同比上涨 20%，成交面积添加 448350 平方米，同比上涨 22%。 在商品房销售额上，据统计，2021 年我市商品房销售额合计 1842759 万元，其中现房类商品房销售额为 216676 万元，期房类商品房销售额为 1626083万元。按商品房用途来看，202

10、1 年我市住宅类商品房销售额为 1539941 万元，办公楼类商品房销售额为 32756 万元，商业营业用房类商品房销售额为223175 万元，车库等其他类商品房销售额为 46887 万元。 分区来看，连云区，商品房共成交 2742 套，占全是销售总套数的6.4%，成交面积约 302397，占全市成交总面积的5.4%.20122012年连云港市商品房销售概况年连云港市商品房销售概况序号序号成交时间成交时间住宅套数住宅套数住宅面积住宅面积办公套数办公套数办公面积办公面积商铺套数商铺套数商铺面积商铺面积1 1一月一月10921092126987.1126987.124124134254.63425

11、4.67 7408.67408.672 2二月二月18891889215824.08215824.0822522531869.7131869.71141413136.7313136.733 3三月三月21242124249851.76249851.7627927936424.6336424.6329529519665.7219665.724 4四月四月19441944223001.29223001.2927427429726.5429726.54989813324.6813324.685 5五月五月28242824324590.26324590.2629029033564.8133564.81

12、767612981.2512981.256 6六月六月27022702311930.78311930.7826726731697.4131697.4143437685.987685.987 7七月七月31013101355557.53355557.5343643653861.2153861.2190906487.56487.58 8八月八月30093009349182.57349182.5730230227056.9427056.94747410588.2910588.299 9九月九月26292629305551.09305551.0941241246040.4846040.48898910

13、228.210228.21010十月十月32353235377468.49377468.4928528524943.4724943.4785856228.686228.681111十一月十一月29172917336876.52336876.5261261237181.3437181.341361368758.618758.611212十二月十二月29942994342992.33342992.3351051047870.847870.821021015439.9515439.95总计总计30460304603519813.83519813.841334133434491.94434491.94

14、12171217124934.26124934.26三、连云港商品房销售研讨2012年连云港土地出让统计土地出让总面积商住用地商业用地商务，商业用地住宅工业用地总计5642026.42941432653762.3148544.12787412266836所占比率0.040.50.030.030.42012年连云港市商品房预售统计预售总套数预售总面积住宅套数住宅面积非住宅套数非住宅面积235252513210.28169071978284.156882534158.4总结： 从20212021年的商品房销售数据来看，市民对于住宅的需求量，每年以10%10%的幅度递增，对于非住宅类商品房，整个连云

15、港市的消费需求量不是很高，但是每年同比都会有所增长，对比去年连云港市出让土地性质以及20212021年连云港市商品房预售房屋来看，市场上，住宅需求趋于饱和，随着国家调控政策的出台，民众对于住房的期望度有所下降，相比之下商业用地的比率提高，会大大促进民众对于商铺销售的关注度。优势S)优势(W)时机(O)要挟(T)区域位于连云区城副中心，未来开展前景宏大区域内以居住区为主，未来常住人口宏大区域内道路宽阔，交通便利地块为已开盘工程，前期负面影响较高。对于后期笼统建立会有影响区域内商业开展较为落后，综合性商业较为匮乏，填补空白连云区人均消费程度较高，本地块工程受众度较高国家对房产调控日趋严峻，政策不确

16、定性要素较区域内出让商业量体宏大，加之尚未出让商业，未来商业竞争猛烈产品定位一、1期产品定位 1、商业面积：50000； 2、冠名国内及苏北连云港地域有一定知名度商业签约进驻； 3、小面积分割销售20-50，约1500套； 4、商铺均价:10000元/ 5、提升商业气氛，扩展市场知名度，为二期造势； 6、2期开场土地转性；三、产品定位及经济测算产品定位一、2期产品定位 1、住宅建筑面积：200000； 2、打造连云港市第一个城市综合体； 3、树立集社区、生态、商业完美载体的品牌笼统 4、住宅销售均价：5000元/ 4、住宅主力户型：100-130，约 1800套； 5、同步起推3期及大商业概念

17、 三、产品定位及经济测算产品定位一、3期产品定位 1、商业面积：50000； 2、开挖地下，为超级卖场入驻空间； 3、对1-3层面积及四层部分面积进展小面积分割销售20-50，约1300套 4、签约入驻世界500强超级卖场及知名影院三、产品定位及经济测算经济测算：三、产品定位及经济测算序号项目名称 可销售面积（）销售均价（元/）合价（元）1商铺95000100009500000002住宅200000500010000000003合计2950001950000000一总销金额：二建安本钱： 2200 2200元/ /+ +广告及销售佣金5%5%总销/ /=2200+325=2525=2200+325=2525元/ /经济测算：三、产品定位及经济测算三利润率：总收入总收入直接成本（土地直接成本（土地+ +建安）建安）间接成本（税收间接成本（税收+ +销售）销售）净利润净利润19500000005628137502827500001104436250利润率利润率5656% %三、产品定位及经济测算序号项目名称元/平米平方米金额（元）备注单价工程量直接成本一土地成本1650000001.1土地出让费160050000按起始价计算3%1.2契税4950000二建安成本25253459250002.1商业1515