万科房地产成本管理制度

1、目录一、总 那么 1二、房地产本钱管理职责 1一集团总部的本钱管理职责 1二开发企业的本钱管理职责 2三、房地产本钱监控 4一本钱监控系统 4二本钱监控的要求 4四、房地产开发环节的本钱控制 6立项环节的本钱控制 6二规划设计环节的本钱控制 7三施工招标环节的本钱控制 8四施工过程的本钱控制 8五工程材料及设备管理 10六竣工交付环节的本钱控制 11七工程结算管理 12八其他环节的本钱控制 13五、附 那么 13万科企业股份房地产本钱管理制度讨论稿一、 总 那么1 、 为了增强本钱控制力度，降低本钱费用，提高市场竞争力，根据国家 有关法规政策，结合集团本钱管理的要求和经验、教训，制定本制度2

2、、 本钱管理的根本原那么是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过 程控 制为环节、标准操作为手段，提高经济效益为目的。3、本钱监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实本钱岗位责任制， 完 善本钱管理根底，形成有效的本钱监控系统，努力降低本钱，提高经济效二、房地产本钱管理职责一 集团总部的本钱管理职责1 、 制定、修正集团本钱管理制度，催促、指导各开发企业建立完善本 单位 本钱管理制度；并跟踪、检查执行情况，对本钱实行制度监控。2 、 进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提 供、 反应给集团和各开发企业管理层作决策参考； 保持对国家有关法规政 策和集团成 本管理环境的了解，协

3、助房地产公司争取优惠政策、处理有关政 策性问题。3、组织各方面专业人士对拟建工程进行实地考察、 立项听证， 按立项 审批 程序审查投资估算， 把握投资决策， 合理配置资源， 帮助房地产公 司做好工程前 期筹划中的本钱控制。立项审查的重点是：立项资料是否齐全、标准；市场定位是否明确、恰当； 投资本钱估算是否经济、合理；投资回报是否符合集团利润目标要求；投资风险能否有效控制4、跟踪、 落实各工程本钱方案及其执行情况， 适时了解各工程本钱的 实际 构成，汇编集团本钱报表；分析、总结工程本钱控制情况，协助、催促 各开发企 业做好工程操作过程中的本钱控制工作。5、建立本钱信息监控中心， 及时收集各工程本

4、钱动态资料， 为集团管 理层 提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反应给各开发企业。6、组织集团本钱管理的信息交流， 通过培训、双向交流、研修会等方式， 增进全员的本钱管理意识， 推广集团内外本钱管理经验， 寻求降低本钱的有 效途 径，促进集团本钱管理水平的提高。7 、 根据管理的需要，派出审计小组对工程本钱进行阶段审计和决算审计， 对工程本钱发生的合理性、 本钱管理的标准性提出审计意见。 并结合工程收 益情 况，考核工程的本钱降低率、投入产出率、投资回报率等指标。8 、 逐步推行本钱管理及其信息交流电脑化，搞好本钱管理的综合效劳。二 开发企业的本钱管理职责1 、 认真执行集团本钱管理

5、制度， 结合实际制定本单位本钱管理制度， 并 自 觉接受总部监督。2 、 根据本单位业务开展规划、开发能力和市场情况，确定工程开发方案， 组织立项调研、 选址和前期筹划， 提出立项建议和开发设想， 并按要求向 集团总 部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。3 、 规划设计阶段， 应按市场定位和本钱估算准确把握设计方案， 组织审 查 设计概算的经济合理性，使规划设计既符合标准， 又表达本钱控制的意识 和要求4、客观、认真地进行工程本钱费用测算，编制工程本钱费用方案，确定 项 目及每个单项工程的目标本钱， 分解本钱费用控制指标， 落实降低本钱 技术组织 措施。5、遵循根本建设程序， 进行工程实际

6、操作， 对房地产本钱实行工程经 理负 责制和全员全过程控制，对可控本钱、变动本钱和本钱异常偏差实行有 效监控。 保证将本钱控制在目标本钱范围内。6、正确处理本钱、 市场、工程质量、开发周期、 资源、效益之间的关系， 防止和杜绝重大工程质量事故， 努力缩短开发周期， 严格控制工程的质量成 本和 期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。7 、 组织工程开发本钱费用核算， 及时、全面、准确、动态地反映工程成 本、 费用情况， 按规定编报本钱会计报表等有关资料。 坚持本钱报告制度， 保证本钱 信息交流的及时、有效。8、 熟悉、 掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、 预算定额水平等 本钱 控制因素，用

7、足用活各种政策、资源，提高本钱控制的预见性，努力寻 求降低成 本费用的途径。9、 定期或不定期分析本钱结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经 验 教训，每年至少一次，并将分析报告报集团总部财务部。、房地产本钱监控一本钱监控系统1、根据集团的管理体制，集团建立总部以管理监控为中心、各开发企业 以操作监控为中心的房地产本钱监控系统。 实行总经理领导下、 工程经理负责、 各职能部门具体实施的运行机制。2 、 各监控中心应树立全员本钱意识，对房地产本钱实行全过程监控。3、各开发企业应根据管理需要和工程实际情况，设置审算部、工程部、 财 务部等本钱管理职能部门或岗位，保证本钱控制工作的顺利进行二本钱监

8、控的要求制度建设1 、 根据管理的需要， 各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成 本管理制度，并报集团总部备案：本钱管理责任制及监控程序；方案管理制度包括指标、定额、考核管理方法 ； 招、投标管理制度； 合同管理制度； 工程质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交 管理制度； 预决算 包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付 管理制度； 费用控制制度； 材料设备管理制度。以上制度，各单位可分别制定也可综合制定2、集团总部应不断总结各开发企业本钱控制经验， 在此根底上， 逐步健全、 完善集团房地产本钱管理制度。方案管理1、各开发企业应按根据工程开发的节奏，及时编制本钱方案，并跟

9、踪、检 查、考核方案的执行情况：开发产品本钱方案 按完全本钱口径；期间费用方案； 降低本钱技术组织措施方案。2、本钱方案以设计概算、施工图预算、本钱预测和决策为依据，综合考虑 各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。3 、 各开发企业应完善本钱考核方法，确立本钱降低率、费用节约额、项 目 投资回报率等本钱考核指标。分析检查1 、 各开发企业在本钱控制过程中， 应定期、 按开发阶段对房地产本钱的 结 构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析， 以及时总结经验教训， 做好 下一步本钱控制工作。分析的重点是： 方案及其执行情况； 实际本钱与预算本钱、方案本钱比照差异及其原因

10、； 分析期内控制措施、效果、存在问题及改良意见、对策； 评价、结论与提示2 、 集团总部根据管理需要，应按工程就本钱控制情况进行分析检查。信息交流1、应报集团总部的常规性本钱资料主要包括：工程根本情况；按会计制度规定应编报的本钱核算报表； 本钱动态情况及其分析资料； 当地政策性收费工程、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费 部 门。2、按例外管理原那么， 对以下本钱异常偏差及其处置方法， 应随时报集 团总 部： 当地有关法规政策的重大调整； 本钱超降率占单项工程本钱总额 10% 以上、占其本身预算本钱或计 划 本钱 30%以上的的工程、事件 包括停工、严重窝工、重大设计变更、 方案外增 减工

11、程、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的本钱增、减项 目、事件 ； 合作条件更改； 补交地价。各开发企业应建立本钱信息库，互相交流本钱控制的经验教训四、房地产开发环节的本钱控制一立项环节的本钱控制1、各单位新工程立项时必须向集团总部提交?立项请示?和详细的?可 行性研究报告?，并经集团立项听证会讨论通过。 ?可行性研究报告?除应 具备 地块根底资料、周边环境及其开展趋势、合作方背景、合作方式及条件、 初步规 划设计方案、 开发节奏及市场定位等根底内容外， 还须包括以下内容：本钱费用估算和控制目标及措施；投资及效益测算、利润表达安排； 税务环境及其影响； 资金方案； ?竞投方案?仅限招标、拍卖

12、工程； 投资风险评估及相应的对策； 工程综合评价意见。2、?可行性研究报告?应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。3、假设工程立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并 将 对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交?立项申请?。4、招标或拍卖工程的竞价不得突破集团批准的最高限价； 合作建房工程 要 充分考虑地价款的支付方式及相应的资金本钱。5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。规划设计环节的本钱控制1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原那么：能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成；需委托设计院进行的规划设计工作，

13、应采取招标方式，择优确定。2、总体规划设计方案必须包括建造本钱控制总体目标，应首先上报 集 团领导牵头组织的 “规划设计方案听证会 审查， 获通过前方可进入下 一设计阶 段如单体设计、扩初设计、施工图设计。每一阶段都必须要求 设计单位出具 ?设计概预算?，并在与上一阶段的概预算进行认真 分析、比拟的根底 上，编制我方的?建造本钱概预算?，确定各本钱单 项的控制目标，并以此 控制下一阶段的设计。3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载 明：设计单位的?施工图预算?原那么上不得突破我方编制的?建造成 本预算?。4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的

14、技 术 性、平安性、周密性、经济性包括建成后的物业管理本钱等进行会审， 提出 明确的书面审查意见， 并催促设计单位进行修正， 防止或减少设计不 合理甚至失 误所造成的投资损失浪费。三施工招标环节的本钱控制1、除垄断性质的工程工程外，其他工程的施工或作业单位，不得指定2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组， 就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的筹划，拟订标书，开展 招 标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工工程和 施工管 理水平等进行现场考察， 提出书面考察意见； 对投标情况进行评估，

15、 提出书面评 估意见。4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。5、凡投资额超过人民币 1,000 万元的工程工程假设采取邀请招标方式，应 事 后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、 报价 等 进行选择。7、垄断性质的工程工程如水、电、气等应尽力进行公关协调，最大 程 度降低造价。8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条 件 必须符合招标条件， 合同条款及内容概念应清晰， 不得因工程紧而不签 合同就开 工。9、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。10 、 出包工程

16、应严禁擅自转包。四施工过程的本钱控制现场签证1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师 和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名， 其中甲方预算人员必须 对工程 量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各 开发企业自 行制定。3、现场签证必须按当时发生当时签证的原那么，在事后五日内办理完毕， 严 禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复 印件不 得作为结算依据。4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见 费 的工程工程，在施工过程中不得办理任何签证。5、因业

17、主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写?设计变 更 审批表?并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可 办理， 办理过程中必须对照有关设计、 施工或售楼合同， 明确经济责任， 杜绝盲目签证。 我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确 定。工程质量与监理1、工程开工前， 原那么上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资 质 等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关 系。2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质 量 事故，必须组织有关部门详细调查、 分析事故原因， 提交事故情况报告 及防患措 施，明确事故责任并催

18、促责任单位， 按照质检部门认可的书面处理 方案予以落实。 事故报告与处理方案应一并存档备案。3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、 预 算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签 证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。 隐蔽工程验收记录按顺序进 行整 理，存入工程技术档案。工程进度款1、原那么上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的 15% ，并在工程进度款支付到工程造价 50%时开始抵扣预付备料款。2、工程进度款的拨付应当按以下程序办理：施工单位按月报送施工进度方案和工程进度完成月报表；工程、预算部门会同监理人员， 对

19、照施工合同及进度方案， 审核 工程 进度内容和完工部位 主体结构及隐蔽工程局部须提供照片 、工程 质量证明等 资料； 预算部门整理复核工程价值量； 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户， 以便为我方融洽银企 关 系和监督工程款项的使用提供便利。4、工程进度款支付到达工程造价 85% 时，原那么上应停止付款，预留至少10% 工程尾款和 5%保修款，以便掌握最终结算主动权五工程材料及设备管理1 、 工程开工前， 设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单， 一 般按照以下原那么决定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加 以明确

20、：2 、 甲方能找到一级建材市场的、 有进口免税方案指标的、 有特殊质量 要求 和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行 乙供；3 、 实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间， 防止积压或造 成 窝工现象。5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设 备 和大宗建材采购上采用招标方式。 在质量、 价格、供货时间均能满足要 求的前提 下，应比照以下条件择优确定供货单位：能够实行赊销或定金较低的供货商；愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商； 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商

21、； 售后效劳和信誉良好的供货商。6、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检 查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应 及时退 货并通知财务部拒绝付款。7、?采购合同?中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题 对 工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承当索赔责任。8、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离 的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为9、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型， 在预算人员控 制 的价格上限范围内抽取样板， 进行封样， 并尽量采取我方限价的措施。 同 时在材

22、 料和设备进场时应要求出具检验合格证。10 、 材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过， 审算部门同意，领导批准。11、 甲供材料、 设备的结算必须凭供货合同、 供货厂家或商检部门的检验 合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单， 经审算、 财务部 门审 核无误后，方能办理结算。六竣工交付环节的本钱控制1、 单项工程和工程竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装 修 验收及总体验收等， “移交证明书应由施工单位、监理单位和物业公司 同时签 署。3、凡有影响使用功能和平安及不合设计要求的结构部位、安

23、装部位、装 饰 部位和设备、 设施，均应限期整改直到复验合格。 因施工单位原因延误 工程移交， 给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。4、工程移交后， 应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位 签 订?保修协议书?，以明确施工单位的保修范围、保修责任 包括验收后 出现的 质量问题的保修责任的约定 及处分措施等。5、采取一次性扣留保修金、 自行保修的开发企业， 应对保修事项及其 费用 有充分的预计，留足保修费用6 、 甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用， 应在工程承包合同中 便 明确有乙方承当。七工程结算管理1、 工程竣工结算应具备以下根本条件：符合合同协议有关结算条款的规定；具备完整有效的质量评定结果和符合标准要求的竣工验收资料； 工程设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备； 工程遗留问题已处理完毕； 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。2 、 工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准， 施工单位提供的 设 计变更和现场签证，一般只能作为参考。3、“点工必须按照定额价计取、结算。4、审算部门应详细核对工程量， 审定价格