绿城再瘦身｜绿城.doc

1、“这是受过伤的男人与正在受伤的男人之间的握手。 ”6 月 22 日，绿城中国（董事局主席宋卫平对台下数百听众说道。听众们很享受这样的语言，他们爆发出阵阵欢笑，仿佛参加的不是一场事关数十亿元资产收购的新闻发布会。03900.HK）“受过伤的男人”是49 岁的融创中国（0191HK）董事长孙宏斌。当日的发布会上，融创与绿城宣布，双方成立合资公司上海融创绿城控股有限公司，注册资本金10 亿元，各持股50，并以此为平台公司，收购绿城在上海、苏州、无锡、常州与天津共8 个项目的全部权益。同时，融创收购绿城在上海的玫瑰园项目权益50。两笔收购，融创共付出372 亿元。而上述项目后期的建设资金，双方将按各5

2、0的比例继续投入。天津此次合作涉及到的1 个，可售面积合计9 个项目中，位于上海的有3 个，苏州2 个、无锡251 万平方米。若按目前市场价销售，总可售额约2 个、常州1 个、450 亿元。调控迄今，这并非绿城首次割爱，但是，这次拿出来的都是“绿城最好的资产” 。宋卫平说“既然断臂求生， 拿出来卖的就应是好东西， 令绿城重新变得稳健。 ”为何卖给绿城？因为“孙总是个奇迹，在这个行业里，他是唯一跌倒又爬起来的人。最近半年，我在老老实实向孙总学习，虽然绿城没有死掉，比当年的顺驰还好点”。真实的原因并非如此简单。宋卫平表示，出让的这几个项目进展得不太顺利，现有的团队有疲态， 换个管控方， 肯定是好事

3、。“自己的团队有点人穷志短，而融创的团队则精神饱满，狼性十足。”他说，“败军之将，不敢言勇，我还是闭门思过，让融创来主导。”此时，孙宏斌坐在宋卫平的右侧，神情激动，言辞恭维，尽显惺惺相惜之意。六年前的楼市调控，令他在失去顺驰控制权的同时，也成为地产界的悲情符号人物。时移世易，本轮调控，孙援手绿城， 并借此高调进入长三角楼市。 “这不是并购， 这是合作， 确定一个主导方，主要是出于上市公司合并报表的缘故。 绿城在这些项目中的团队， 一个都不会变。 ”孙宏斌说。与融创的交易只是一连串出售剧情中的一幕。两周前的 6 月 8 日，绿城与香港位居前十的地产公司九龙仓 (0000HK) 达成协议，绿城分两

4、次向九龙仓配股，共融资 243 亿港元，继而向后者发行高达 25 亿港元的可换股债券，合计筹资近 51 亿港元。据绿城测算，此举过后，绿城备受诟病的净资产负债率将从 148大幅调低至 100左右，破产阴云开始消散。 在此之前，绿城已相继让渡了六个地产项目的股权， 回笼资金近 30 亿元。 目前， 宋卫平在绿城的个人持股由原来的 33降至 25，而九龙仓在配售结束后将持股 26，超过常务副总裁寿柏年，成为绿城第二大股东。这可能是宋卫平个人的悲情时刻，却对绿城意义重大。与融创交易前一日，恒大地产（ 0333HK）遭遇美国研究机构香橼投资（Citron Research）的卖空袭击，股票大跌17，亦

5、牵连在港上市的中资地产公司股票集体下挫，但唯独绿城逆市上涨8。自与九龙仓交易以来，绿城的股价已累计上涨了57。宋卫平低头本轮楼市调控行进至去年底，绿城中国的命运已经成为调控效果的符号，频频出现于财经新闻头条的宋卫平，对楼市调控的态度亦从对抗，转为无奈，最后不得不低头。2011 年 9 月，绿城中国在日趋严厉的调控中步入尖峰时刻。此前，遭遇专项调查、即将破产等谣言已多次袭击绿城。宋卫平不得不出现在媒体面前，坚称“绿城距离破产尚有一大段距离”，并称，对于调控，绿城会努力卖房，继而出售项目股份，最后是产品降价，一降到底，从此退出房地产。在业内观察者看来，宋卫平作此表态，既是正面回击谣言，也不乏对楼市

6、调控的赌气。今年“两会”期间接受财经记者专访时，宋卫平表示，调控时间之长、调控工具之复杂超出预期。同时，他亦大声抨击调控政策的设计掺入民粹因素，缺乏基本的人性考量，劣币驱逐良币。言辞之间，仍见诸多不满。然而，抱怨的同时，宋卫平已开始改革绿城的营销体系，决定引入外部独立经纪人加强销售。进入 6 月，宋卫平对调控的态度彻底转向，称“调控还会持续，企业不该总是处于不确定、风雨飘摇的状态， 这不是正常状态” 。在与九龙仓的交易公布当日， 及与融创的合作新闻发布会上，宋卫平都表态说，绿城确实需要检讨，绿城还会继续与合作伙伴洽谈合作，以备万一。这一表态近乎悲观。今年 4 月以来，全国一线到二线多个城市楼市

7、成交量已从低点全面反弹，回暖趋势持续至今。在此当口，绿城却大手笔减持在长三角的优质项目权益，颇令人感叹。财经获悉，此次让渡权益的九个项目中，不乏高价地，比如位于苏州的一个地块是绿城三年前以 36 亿元巨资获得， 但上海的两个地块获得时间很早， 成本很低。 部分项目也在销售状态中。一份内部资料显示，交易双方对上述九个项目确认的资产总值为643 亿元，其中，资本金余额为257 亿元，股东借款236 亿元。截至去年底，上述项目共为绿城贡献利润45 亿元。今年，绿城原本需要为上述项目注入资金20 亿元 25 亿元左右，但此番重组后，注资将由合资公司承担，绿城不仅不需要投入资金，还可以收回至少20 亿元

8、（收回约34 亿元，其中14 亿元再投入合资公司用于后续发展）。绿城方面认为，本次重组将使绿城合并报表减少负债 47 亿元，降低负债率约18 个百分点。兰德咨询总裁宋延庆对 财经 记者表示， 绿城这次出售所得将主要用于 6 月底的还贷，之后绿城负债率会第一次降低到警戒线之外。绿城上半年预计可完成 200 亿元销售，如果下半年仍能实现 200 亿元的销售，将意味着它彻底走出困局。孙宏斌快进与宋卫平的收缩相反，孙宏斌正带领融创进入快进模式。2010 年10 月，融创登陆联交所。次年，销售额突破192 亿元，同比上涨130。截至去年底，定位于中高端物业拓展的融创现有土地储备约700 万平方米，其中，

9、近四成分布于环渤海地区， 重庆约 32，苏南区域约占30。此次通过与绿城的交易，融创一举控制了超过250 万平方米的土地储备，在长三角布局更趋完整。融创与绿城的交易并非没有竞争者。 在 6 月 22 日的发布会上宋卫平称， 新加入股东行列的九龙仓对此次交易抱积极态度，并一度提出自己是否可做合作对象。但最终，绿城还是选择了融创。在发布会上， 孙高调称赞绿城对产品品质的运营管理能力。 “绿城与顺驰不一样的地方在于，绿城在什么时间都不降低品质，而我已经妥协了。这个世界很残酷，我们要现实一点。他说。而宋卫平也交口称赞融创团队在成本管控上的精细度更好。”此次交易过后，融创吃进数百万平方米的土地权益，收获

10、了容量更大的上海、常州与苏州市场， 绿城则得以回笼宝贵的现金资源。“交易过后， 绿城比融创更有钱，以后也不会有这么好的机会与绿城合作。”孙宏斌说。此言非虚。融创中国在 2011 量仅约 39 亿元，净负债率已经达到年耗资超过104。90 亿元买地，截至去年底，融创中国的现金存在出资近 34 亿元与绿城达成交易后， 融创中国不减拿地势头。 目前， 起价 166 亿元的北京万柳地块正处于挂牌竞价阶段，孙宏斌证实，公司已与北京保利组成联合体参与竞价。依起始价格测算， 建筑面积不足8 万平方米的该地块，楼面价已达到4 万元 / 平方米。 业内普遍预测，该地块楼面单价有望超过 3 万元，从而成为北京新的单价地王。去年，融创更是联合方兴地产、保利地产成为京津土地市场的豪客。回想当年顺驰的激进往事，对融创扩张过快的担忧已经出现。对此，孙宏斌直言，公司的现金流是安全的，年初买地的安排就比这个支出更大。这笔交易会令公司的短期负债上升，但管理层不会太在意今年报表好看与否。“投资者喜欢我们，是因为我们是长了记性的。”他进一步表示，与绿城合作的九个项目中，土地款已经全部付清，仅有一定的贷款，随着项目进入销售，很快就会贡献现金流。宋卫平也称，绿城从交易中获得的现金流也会根据项目需要投入到