北方智谷定位报告

1、北方智谷项目定位及发展构想报告一、项目发展目标（一）终极目标完成项目的顺利开发， 在5-8年内回收所有投资并获得 20%经济收益，同时取得商业物 业、办公物业经营长期收益以及区域内的净资产增值收益。（二）当前目标完成项目前期全盘研究及定位工作，确保启动区顺利开发及招商运营，为后期新地块供给提供保障，同时以多元化融资方式实现开发所需现金流，保证全盘开发运营正常进行。二、烟台海洋产业研究（一）烟台海洋产业生产总值高2011年烟台国民生产总值（GDP）达到4906.83亿元，其中海洋产业生产总值（前三季 度）超过1100亿元，约占22.4%。78%国民生产总值（GDP 前三季度海洋产业生产总值数据来

2、自：2011年烟台市国民经济和社会发展统计公报2011年中国海洋经济统计公报（二）烟台海洋产业发展迅速烟台海洋经济近几年发展迅速，2009年生产总值1100亿元，2010年生产总值1265亿元，2012年生产总值1727亿元，平均年增速 15% 17% 远超过我国 GDP增速。2000数据来自：2009年、2010年、2011年中国海洋经济统计公报（三）烟台海洋产业已形成规模1传统海洋产业? 现代海洋渔业2011年渔业产值超过 560亿元。已建成全国最大的 100万立方健康苗种生产基地、全国最大的200万平方工厂化养殖基地、 全国优势水产品主产区和国际性水产品加工出口贸易 基地。已建成国家级和

3、省级原良种场12处，全市海珍品增养殖面积达到45万亩。开发区大季家水产品加工基地已有水产加工企业47家，产值过亿元企业 9家；蓬莱潮水水产品加工基地现有水产加工企业 20余家，其中规模以上企业3家。以中鲁远洋食品为龙头的一批远洋捕捞企业快速发展，2011年烟台市已拥有远洋渔船44艘，远洋渔业捕捞产量 4万吨，产值4.5亿元。? 海洋装备制造业2011年前三季度，实现造船及海洋机械制造业产值131.2亿元，增长38.7%，拥有规模以上船舶及海洋工程制造企业达 24家。中集集团投资70亿元建设中集（蓬莱）工业园，全力 进军大型海洋工程及高附加值船舶生产，预计3-5年内，可实现销售收入 200亿元。

4、海洋能源矿产业烟台市海洋矿产资源丰富，其中莱州地下卤水可析盐2.1亿吨，龙口海域煤区累计查明 资源储量 9 亿多吨，蓬莱 19-3 油田可采储量 6 亿多吨，渤南油气田可采天然气储量 108 亿立方米。海上风能开发价值大，沿岸有效风能600-2000 千瓦时 /平方米。龙口、北隍城、千里岩海域波浪能丰富。为发挥资源优势，烟台市积极加强与中央和省企业合作，配套发展矿产装备制造产业， 不断拉长产业链条 ,从盐化工到海底采金、采煤、采石油天然气，在海洋能源矿产开发方面 走出了一条新路。目前， 烟台市拥有我国第一个海底采金矿区 - 莱州三山岛新立矿区，全国 唯一的海底煤矿 -龙矿集团北皂煤矿，我国海上

5、整装大油田之一的蓬莱19-3 油田。? 海洋运输物流业2011年 1-11月，全市港口实现货物吞吐量 22402 万吨，集装箱吞吐量 158.13 万 TEU。2. 新兴海洋产业? 海洋生物产业。烟台市利用丰富的海洋生物资源， 依托中科院烟台海岸带研究所、 烟台大学等科研院所 和驻烟高校，以海洋活性物质提取为主攻方向，研究开发出肝素、 海参肽胶囊、胶原蛋白等 具有自主知识产权的海洋药物和保健品。 在海洋生物产业领域形成了较强的研发能力， 形成 了以绿叶制药、东方海洋、大洋药业、渤海药业、万利医疗用品、固特丽新洲生物、东诚生 化、正海生物等企业为骨干的海洋生物产业集群。? 海洋新材料产业。山东百

6、年电力、蓬莱国电等企业利用海水作为工业设备冷却水，年利用海水 9.8 亿立方 米，替代淡水 800万立方米。 招金膜天拥有山东省唯一一家省级分离膜材料工程技术研发中 心，是中国北方水资源利用研究基地，是国内膜分离组件规格品种最多的企业。? 海洋新能源产业烟台市核电、风电、太阳能等新能源产业已初步形成规模，截止到2011年 11 月，全市新能源总装机容量达到 71 万千瓦，以台海玛努尔与中国原子能科学研究院合作成立第四代核电快堆结构材料研发中心 和以台海玛努尔为主体建立的 山东省核能设备金属材料工程 技术研究中心 已挂牌成立。海阳核电装备制造工业园区初具规模，区内有山东核电公司、 中电投山东环保

7、公司、 山东核电设备制造有限公司、 山东丰汇集团有限公司、 国家核电电力全市累计投运风电项目17规划研究设计海阳分院、中国核工程建设集团等一批企业落户。个，投运容量68万千瓦；在建风电项目 18个，装机容量89万千瓦。数据来源：烟台市政府网（四）政府对海洋产业大力支持2013年全国海洋经济“十二五”规划提出北部、东部、南部三大海洋经济圈。北部海洋经济圈由辽东半岛、渤海湾、山东半岛沿岸及海域组成。其定位为具有较强国际竞争 力的现代海洋产业集聚区、具有世界先进水平的海洋科技教育核心区、 国家海洋经济改革开 放先行区、全国重要的海洋生态文明示范区。规划指出在青岛、烟台、威海建设海洋新兴产业基地，重点

8、发展海洋药物和生物制品、海洋新材料、海水淡化等海洋新兴产业， 加快推进海上风电及其它海洋可再生能源基地建设。 加快推进青岛西海岸、烟台东部、潍坊滨海、威海南海等海洋经济新区。数据来源：全国海洋经济“十二五”规划（五）小结烟台发展海洋经济不但得到国家的大力支持， 而且发展规模、效益都占烟台经济国民总 产值的很大一部分，且目前发展迅速，每年按照15%-17%的增速增长，从此可以看出烟台海洋产业发展潜力巨大。三、产业园市场调研（一）各产业园开发情况编 号项目名称主要产品形态针对客群操作模式1联东U谷办公别墅（独栋、联排）+研发办公 楼+标准厂房、二代厂房（多层，可 定制）烟台本地生产性企业短线操作，

9、以销售办公型、生产型 物业为主要形式，取得资金快速回 笼，有少量经营性物业2中青文化创意 信息产业园企业办公别墅（独栋、双拼）+研发 大楼两条产品线，其中企业办公别 墅占大部分，户型面积约6002000 平米，研发大楼仅三栋。产品建造 以预设建造与定制建造两类形式。烟台本地中小型文化产业企业推出部分住宅产品获得现金流保证 开发，全盘以销售40%、公型物业 取得资金回笼，持有60%3、公型、 商业型物业为后期经营3烟台业达科技 园企业办公独栋（20007000平米）+ 研发、办公、孵化大楼+科技住宅全中国、马来西亚、欧美 大中型企业一期办公独栋、科技住宅全部销售 取得资金回笼，自持大体量商业进行

10、经营4中冶商务基地企业办公独栋、别墅住宅烟台本地中小型企业短线操作，以少量商务基地概念拿 地，获取大量住宅用地，取得住宅 销售快速效益5蓝海国际软件园办公大楼全中国科技研发型企业、机构政府主导，以经营物业为主要方式数据来源：考察走访（二）小结1目前产业园开发多是以短线操作模式为主要，快速销售办公型物业，少量经营办公型、商 业型物业获得后期利润。2产品以办公别墅型产品多见，这类产品销售多有企业产权，利于树立产品形象、寻找客户 机会、快速取得经济效益，但产品大多容积率较低，无长期经营性利润空间，难以实现开发 利润最大化。四、项目解析及界定（一）项目区位项目位于烟台东部区域， 北方国家海岸周边， 牟

11、平区沁水工业园内。 项目向北3公里为海岸线，向西44公里为烟台市区，向东 36公里为威海市区。（二）项目交通1. 项目区位距烟台市区 44 公里，距威海市区 36公里，为烟台与威海相连接的枢纽，距两城 市仅 30 分钟车程。2. 项目南 1000 米为连接牟平城区的中央主干道北关大街，北1000米为起点荣城、终点鄂尔多斯的荣乌高速口。3. 项目北 600 米为青烟威荣成高铁在建站口，未来至烟台、威海仅10 分钟。项目西在大窑路有 608 路公交站，直通牟平市区。（三）项目配套1. 项目周边南莒村、 北莒村、西吕格庄村中有初级生活配套，有超市、 饭店、招待所、美发、维修等生活设施，周边还有大小三

12、个加油站分布。2. 项目西北方向有一座五星级酒店 （中盛东上海鲜） ，三层酒店规模， 数百套客房， 并有 KTV 、 温泉等休闲设施。3. 项目北面有一座 18 洞果岭高尔夫球场，为烟台几大高尔夫球场之一。4. 项目东北方向的蛤堆后将建成大型居住小区，西北方向为中冶别墅区。（四）项目地环境1. 项目在沁水工业园内，周边有食品加工、农产品加工、生物制药、新能源、机械制造等工 厂分布；项目西、南接壤农用地，东邻建设高铁临时工厂，北临仙坛街干道。2. 项目地东南方向山峦叠嶂，为著名的昆嵛山国家级自然保护区；向北5 分钟车程为牟平北方国家海岸；向西在沁水河上建有河滨广场。（五）项目属性界定地段优势：项

13、目区位条件较好，位于烟台城区与威海城区的中心地带，是连接烟威的必经之地， 方便两市人才到来。在北方国家海岸规划内，有望依托北方国家海岸的发展而发展，使区域价值提升。附近有高速路口、高铁站点等交通节点，提供交通便利的同时会带来大量人流聚集，炒热区域。靠近优越的海岸资源、 昆嵛山国家级自然保护区、沁水河滨广场，为项目提供优越环境主 题的同时还可吸引大量游玩人群到来。项目周边即将建设的小区、别墅等，为项目将来发展提供生活、商业配套。地段劣势：项目周边建筑较少，还处于生地阶段，城市基础配套还未深入，无人流集聚。项目周边以传统生产型企业为主，且数量较少，没有形成企业集聚，区域形象落后。区域发展受制于时间

14、限制，不利于项目开发。工业用地，不利于项目操作。项目界定：地段远景潜力巨大，目前发展无成熟资源依托。五、总体定位（一）项目定位北方智谷生态产业城建立产业与产业之间横向、纵向关联，形成相关联的网状结构，成为产业生态系统，产 生产业关联性集聚效应。（二）产业定位原则1. 一个主干产业、若干旁系产业、旁系产业形成分支产业，形成产业集合群。2. 主干产业与各旁系产业、分支产业相关联，打通产业间横向、纵向之间关系，形成产业交叉，成为复合。暂定“海洋产业”为核心产业（三）客群定位第一客群 地缘性客群（烟台本地大中型企业、小型创业企业）第二客群 山东区域客群（山东地区大中型企业）辅助客群 全国客群（山东地区

15、以外的大中型企业）四）产品定位1. 产品类型 企业花园办公别墅一一针对大型企业总部、中型企业办公 研发型办公大楼针对中小型研发企业 企业孵化写字楼针对中小型创业企业 新式厂房一一针对污染较小的研发、生产型企业2. 产品特色 部分产品进行委托定制，减少销售中的阻力。五）功能配套定位1. 酒店式会所满足园区企业接待、会务、宴请、住宿、娱乐等功能。2. 行政审批、人才交流、金融服务综合大楼在区域内引进第三方服务机构， 为企业提供行政审批、金融信贷、 人才交流、 法律 事务等综合性服务。3. 企业展示中心通过展厅大堂展示企业发展历程、 经营实力、 产品演示等内容的功能区域， 是外来 客户了解企业的第一窗口。4. 商务街区设置特色餐饮、中型超市、茶座、酒吧、美容美发、药店、邮局等生活配套设施， 方便企业员工日常生活。5. 公寓为企业员工提供日常住宿的场所，高级别员工可享有配置较高的专家公寓。6. 中心景观广场带有景观、小品的中心广场，为企业组织活动、员工休闲散步提供场地。七、项目发展战略（一）目前状况目前项目地块周边生地较多，市政配套落后，没有形成企业聚集所需