产业园区创新发展之道资料

1、产业园区创新发展之道产业园区作为区域和城市产业发展承载主体，一直是推动各地经济 发展重要增长极，园区经济在国民经济中地位已益增强，2015年国家级开 发区（包括高新区和经开区）经济整体规模预计达到17万亿元，占全国 GDP比重约25队 近年来，在世界经济复苏乏力，国内宏观经济增速下滑 背景下，我国产业园区发展同样面临严峻考验，尤其是对支撑县域经济命 脉省市级产业园区来说，更是雪上加霜，如临寒冬，探求在经济新常态下 产业园区创新发展，对于国内经济转型极具价值。传统发展模式受困我国产业园区发展陷入困境主要表现为存量过大、高空置率、同质化。 据前瞻研究院统计，截至2014年底，我国省级以上产业园区1

2、644家，市 级园区更是数不胜数；招商通数据显示，2014年我国产业园区整体空置率 高达43. 2队 截至2013年4月，苏州仅文化产业园区数量就多达78家。究其原因，主要有以下三个方面：一是过去各地政府出于政绩考虑， 盲目上马各类园区项目，粗放式招商引资，从而使得政府主导型园区普遍 存在产业定位不清、产业关联度低、产业链不完善、配套服务薄弱等问题。 二是在当前不容乐观宏观经济形势下，实体经济景气度日趋式微，而作为 制造业重要载体园区发展更是如影随形，园区招商十分艰难。三是随着房 地产市场深度调整，楼市已进入高库存率、低利润率“新常态”，传统房 地产商开始涉足产业园区开发，但由于缺乏核心企业、

3、技术、人才等产业 资源支撑而使园区同样面临空心化。产业地产崛起在产业园区传统发展模式受困同时，近年来，围绕着产业园区开发建 设及运营而兴起产业地产发展却热情高涨。绿地、万科等房地产巨头加快 拓展，海尔、中兴等实体企业也开始多元化布局，华夏幸福、联东U谷等 园区开发企业备受资本青睐，产业地产或将迎来继住宅地产之后又一个黄 金时代。产业地产崛起源自三股力量推动。一是产业升级和转移产生内生动 力。发达地区产业升级和滞后地区对转移产业承接，推动存量园区相应转 型升级。政府为给本地产业转型升级腾挪发展空间，加紧老工业园区“腾 笼换鸟”工作，传统园区迎来“二次开发”机遇。二是新型城镇化有力推 动。以人为本

4、新型城镇化带来城市产业发展和人口持续导入，而产业园区 作为城市发展重要功能平台，将承载着该趋势下巨大市场需求。三是新政 策新趋势市场导向。在“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带、自 贸区等一系列国家政策刺激之下，在工业4.0、“双创”行动、“互联网+” 等新产业发展趋势诱导之下，一批新兴产业和服务业态应运而生，这些领 域需要新发展空间与之相适应。产业园区开发模式大体上可以分为政府主导型开发模式和社会化开 发模式。前者是过去最常见园区开发模式，它具有规划性强、权威性高、 政策支持力度大等优势，但随着我国经济市场化进程加快，中央土地和财 税政策收紧，地方政府简政放权改革要求，其灵活性差、创新能

5、力弱、机 构臃肿、政企不分等缺陷严重制约了园区发展。作为产业地产直接推动力 量社会资本和民营企业，其积极参与园区投资开发社会化模式，因具有专 业性强、灵活性高、融资渠道多、商业模式不断创新等特点，正在成为产 业园区开发主流趋势。可以说，产业地产兴起是园区开发由政府主导走向社会化必然结果， 产业地产创新发展是根治园区发展积弊奇方良药，是推动传统型园区转型 升级救命稻草。产业地产新玩法在经济新常态背景下，近年来带动产业园区新一轮发展传统产业地产 发展模式也亟待升级。结合新发展形势，大致可梳理出三种新模式。园区开发PPP模式。为了激活社会资本，降低政府负债，以及提高公 共产品供给效率，近年来政府正在

6、大规模推进PPP模式。产业园区具有很 强公共产品和服务属性，开发投资规模大、周期长，政府主导开发模式遇 到瓶颈，因此急需采用PPP模式引入高效社会资本。园区PPP基本模式可 归纳为：政府部门以国有资产入股，引入社会部门组建合资公司，负责园 区土地规划整理、公共基础设施建设、产业招商、园区管理运营等，并在 政府监督和监审下，通过政府购买、政策补助、特许经营权收益等途径获 得投资回报。社会资本退出PPP方式主要有股权转让、资产证券化及整体 上市等。园区PPP模式对地方政府和社会资本都具有极强吸引力。引入社 会资本，减轻了政府财政压力，利于政府职能转变，使政府从产品提供者 变成监督者。政府和社会多元

7、主体可以发挥各自优势，提高园区开发建设、 管理运营效率。双方形成利益共享、风险共担利益共同体，既可保证社会 资本获得较为稳定投资收益，也能保障园区发展长期目标实现。但当前在 相关法律法规不完善，合作模式不规范，评估审核机制不健全，政策环境 多变等背景下，产业地产商参与园区PPP态度十分谨慎。因此要求地方政 府要具备契约精神，提升政府公信力，重塑良好政商关系，最大程度地尊 重社会资本，保持长期共嬴心态，为产业地产开发主体营造良好投资环境。园区运作资本化。近年来，随着中央收紧地方政府债务规模，地方财 政无力支撑园区基础设施建设；商业银行不良贷款率不断攀升，而房地产 市场利润率严重下滑，从银行获取信

8、贷难度加大；土地、税收等资金优惠 政策全面趋紧，传统招商引资手段不再灵验。对于当前已从单一功能工业 园蜕变为产城融合城市综合体现代化园区来说，园区前期开发投资规模一 般都较大，后期招商、运营也需要大量资金，而投资回报周期却很长，因 此，如果没有金融支撑，园区运作成功率将大打折扣。那么对产业地产商 来说，如何获得融资，又如何实现资产变现呢？ 一是创新融资方式，解决 经营资金来源问题。号称中国产业地产龙头华夏幸福基业给同行们上了生 动一课，根据火花s-Park统计，从2012年至2016年4月，华夏幸福非 银行融资总额2974亿元，涉及融资方式多达16种。产业地产商可与金融 机构合作，设计投融资架

9、构和产品，实现园区开发资金闭环，除了常规银 行信贷、公司债券及住宅销售融资方式外，还可以利用信托借款、夹层融 资、融资租赁、战略引资、资产证券化等创新性融资方式。二是强化金融 服务，转变招商引资方式。针对科技型中小企业发展面临融资难问题，园 区可联合金融机构和风投机构提供便捷投融资服务，吸引高科技企业入 园，还可以拓展房屋租赁招商、租费合作招商和房屋产权合作招商等渠道。 三是加强资本运作，优化盈利模式。产业地产商可利用自有资金或以物业、 租金入股等形式开展股权投资，借助所投企业股权转让或上市退出获取投 资收益。园区运营轻量化。新形势下，随着政府逐渐退出园区开发，产业地产 领域正在进入“市场在资

10、源配置中起决定性作用”新局面。在市场竞争口 益激烈，园区开发走向规范化和公平化趋势下，产业地产将彻底告别单纯 依靠“土地溢价+物业销售重资产投资而获取短期投机暴利野蛮生长时 代。产业园区要加快去地产化，通过提升自身资源整合能力、平台服务能 力和品牌影响力等软实力，构建“产业+服务+运营+资本运作”综合盈利 模式。一是整合资源，提升价值。通过对产业链上下游企业、金融资本、 公共服务等各种资源整合，促使园区形成完善产业生态体系、金融服务体 系和城市运营体系，以提升园区整体经济价值。二是增值服务，多点盈利。 当前: 园区基础性物业服务已经无法满足企业需求，而对资本、技术、人 力、市场等发展性服务则提出更高要求，这些增值服务既是园区核心竞争 力具体表现，也是实现持续稳定多点盈利有效途径。三是打造品牌，服务 输出。产业园区品牌建设是破除同质化竞争，展现核心价值有力手段；是 对外拓展市场，输出服务前提条件。国内知名产业地产商在形成品牌