南宁武鸣某房地产项目市场调研报告与项目经营开发策略

1、 xx项目市场调研报告与项目经营开发策略一、南宁市概况（一）宏观经济概况1）总体经济水平2005年，全年实现生产总值722.66亿元，比上年净增103.54亿元，同比增长13.2%；财政收入实现100.22亿元，同比增长20.99%；全社会固定资产投资完成362.92亿元，比上年净增100.14亿元，同比增长38.11%，全面完成“三个百亿”的年度目标。其中，第一产业实现增加值119.57亿元，增长8.2%；第二产业增加值230.99亿元，增长15.9%；工业增加值164.97亿元，增长15.4%；第三产业增加值372.1亿元，增长13.3%，第二、第三产业对经济增长的拉动作用明显。2005年

2、南宁市居民的收入水平有了较大提高，全年城市居民人均可支配收入首次突破一万元，达到10323元，同比增长10.95。在收入增长的同时，南宁市居民消费支出也同步增长。2005年全市城市居民人均消费性支出7900元，同比增长9.38。其中，农民人均纯收入为元，比上年增加元；城镇居民人均可支配收入达到元，其中城区城市居民人均可支配收入为元。2）固定资产投资2005年，全市全社会固定资产投资达到362.9亿元，同比增加100.13亿元，增长38.11%。三大投资同步快速推进。基本建设投资完成161.45亿元，增长28.92%，更新改造投资完成59.53亿元，增长47.91%，房地产投资完成105.11亿

3、元，增长54.91%。3）城市发展规划2005年南宁城市总体规划修编进展顺利，全面完成相思湖新区、中国东盟商务区等重大规划，完成“堤路园”工程等16项重点规划和65项市政规划。“中国-东盟商贸城（国际商务区）、中国-东盟经济园、广东工业园以及广东商业街、香港街、澳门街”项目前期工作按计划推进。中国绿城 “中国绿城”是南宁市城市形象战略的总目标，其核心内涵在于：城市理念坚持以人为本，以“绿色”为载体，按照可持续发展的要求，寻求一条协调城市发展与生态环境保护之间关系的最佳途径，实现人、自然与城市的全面发展和进步。城市景观充分利用山、水、林等自然要素与城市的融合，创造出层次丰富、多姿多彩的独特园林绿

4、化景观。城市功能充分发挥区位优势，借助西部大开发战略的实施，泛珠三角经济圈的启动、中国东盟自由贸易区建立以及中国东盟博览会永驻南宁的机遇，加快城市基础设施建设，把南宁市建设成为交通网络健全、公用事业发达、城市功能完善的现代化区域性核心城市。城市文化挖掘现有的城市文化内涵，提升城市文化品位，塑造南宁市以“绿色文化”为核心，人与自然和谐统一、共生共存的文化特色。同时，致力于规范市民的行为，加强“绿城文明”教育，营造美好的人文社会环境，塑造高素质的市民形象，塑造南宁市文明、包容、豁达、勤奋的市民形象和“绿城文化”精神。未来的南宁市区将包括如今的6城区以及横县、武鸣县的部分乡镇；城市建设的发展方向将以

5、邕江为轴线，东建西扩，完善江北，提升江南；中心城区由6个片区组成；包括朝阳溪在内的9条城市内河，将与邕江一道组成一幅“九龙戏水”的迷人画面；将建设的轻轨系统总规模72公里。根据新的南宁市城市总体规划（20042020）规划纲要，至2020年，南宁市将被打造成集美食天堂、购物中心、旅游胜地为一体的现代化城市。到时，市民的住行等方面条件会得到极大改善。到2010年，南宁市域总人口规模将控制在690万710万；到2020年控制在780万800万。其中，到2010年，城市中心人口规模将控制在210万左右，到2020年控制在290万左右。为了保证城市的可持续发展，到2010年，南宁中心城市建设用地规模将

6、被控制在216平方公里左右，到2020年控制在298平方公里左右。未来南宁城市建设的发展方向将以邕江为轴线，东建西扩，完善江北，提升江南。近期加快建设相思湖新区，在抓好江北建设的同时，启动建设江南沙井片区。同时，加快建设东沟岭新区，启动五象岭新区和龙岗新区的建设，推动江南片区发展。在打造城市交通网络上，未来15年南宁同样是新招频出。目前，城市轻轨项目已经摆上日程。在远景规划中，将建设的轻轨系统总规模72公里，同时要建设“一环六线”，其中的六线是高速中巴士公交专用线，总规模为125.5公里。根据规划方案，在航运上近期保留上尧作业区、陈村作业区，远期规划建设六景港区、三升滩港区、五合港区。而在航空

7、交通上，将规划开辟未通航省会城市的航线、国家重点旅游城市的航线，增开面向东盟国家的国际航线，增加现有航线航班密度。结合南宁城市经济与城市规模因素、交通与公共设施因素和生态环境因素等综合考虑，应有选择的重点发展东、南区域及东、南轴线，有利于形成城市外围强有力的综合组团，构成反磁力中心，减轻中心城区的压力，促进城市和区域和谐、稳定和可持续发展；近期应重点完善青秀片区和西乡塘片区，继续完善琅东新区的功能，重点发展凤岭新区，将其作为中国东盟商务中心区的形象进行建设；重点发展相思湖地区，充分发挥大专院校和高新技术优势，将该地区作为城市新的经济增长点进行培育，适时引导城市向西部发展，带动城市未来的新区起步

8、建设；逐步对江南片区的用地进行调整，加大南宁经济技术开发区招商引资力度，培育沙井火车站物流经济园区；加快启动邕宁龙岗新区、良庆蟠龙新区和玉洞片区的。中国东盟经济园区规划园区距离南宁市36公里，与水南高速公路、快速环道联网，到市区只需半小时，园区土地面积180平方公里，全属国有土地，以产业布局，按功能分为综合工业园区、观光旅游度假区、现代农业示范区。有着明显的政策、人文、旅游资源优势，是中国广西重点发展区域。 （二）南宁市房地产概述1）南宁市历年房地产发展数据南宁市商品房销售面积商品房销售总额（亿元）1999年71万平方米12.92000年102.7万平方米19.742001年13898万平方米

9、 242002年15538万平方米35.042003年185万平方米612004年364.71万平方米104.412005年342.1万平方米102.312006年商品房销售面积增幅在6%左右商品房销售额增幅在6%左右2）2005年南宁市房地产市场发展动态回顾2005年是市场波动的一年，全国地产在一系列政策的影响下呈现跌宕起伏的市场波动，可以说不仅在政策研究层面，相关行业企业对市场的关注，房产市场的走势也成为整个社会的话题。热点地产机构对南宁整体房地产市场运行的研究揭示了目前南宁房地产市场的实际运行情况，不仅对发展商正确评估市场有着决策性的参考依据，对广大购房者选择购房实际，选择品牌房产项目，

10、了解市场也有着公正的指导作用。2005年可谓是房地产业的多事之秋，南宁虽然有小副振荡，却象一个天然良港，基本保持稳定。住宅物业全年供应量为283.0万，去化量为318.4万，供求比例为1：1.1，供略小于求。住宅销售总量虽有7.89%的萎缩，但成交价值总体下浮只有1.93%，销售均价不降反升6.14%。商业、办公两极发展态势明显，商业地产均价下浮20.11%，办公物业均价提升48.45%。整体而言，05年保持基本稳定，年初时国家连续的相关政策影响并未对南宁整体房地产市场造成过多的影响；在下半年，供应受到南宁新的城区划分而增加，虽然其总体销售仍未能超过04年，但其供应量和去化量已经上升到较高水平

11、。但是6.1新政的出台，规定小户的比例，将0607年的房地产会出现一个房荒的时期。3）南宁市近期房地产变化分析2005年的政策年给南宁楼市的打击很大，直接导致了消费者的观望和持币待购。2006年，中央首先宣传为住房消费年，使得今年许多楼盘面市，竞争进一步加剧。但是2005年的政策影响仍在左右着消费者，年初的成交量并不是很大，各个楼盘的宣传攻势也在放缓。到了5月份，五一黄金周的到来，南宁地产似乎迎来了春天。但五一刚过不久，建设部等九部门就下文调整楼市。这个政策可以说是最严厉的一个，直接导致南宁楼市会出现以下局面：（1）中高端楼盘即户型面积较大的楼盘很可能会封盘不买，等待升价；（2）而目前南宁的小

12、户放量并不多，导致供求不平衡，房价会有所上涨；（3）二手房市场基本倒闭。（4）南宁的房价在今年仍会上涨，将会出现一个有趣的现象：有钱人买不到房，没钱人买不起房。（三）近几年政策法规1）金融政策 国务院8号文件为房地产发展指明了方向。 2004年4月25日，央行提高存贷款准备金率0.5个百分点。 2004年五一前，国务院下发通知，将房地产投资、自有资金比例由20%提高到30%。 2004年五一前，银监会下令，严控贷款。 2005年4月30日，发改委提出在对所有在建、拟建固定资产项目进行全面清理，重点清理项目包括钢铁、电解铝、城市快速轨道交通、水泥、党政机关办公楼和培训中心、高尔夫球场、会展中心、

13、物流园区和大型购物中心等项目，以及2004年以来所有新开工项目。 2005年五一过后，发改委、央行和银监会联合出台当前部分行业制止低水平重复建设目录，金融机构被要求立即停止涉及项目的新增授信支持，对已实施的项目授信要妥善予以收回。 国务院发布稳定房价的八条措施。 建设部七部委联合发布6.1限令，征收房地产营业税。 2005年3月17日提高银行贷款利率。 建设部出台稳定房价时间表 严查囤积房源。 2006年5月，央行提高了个人房产贷款利息，上调了0.27个百分点。 2006年5月30日，建设部等9部门发布关于调整住房结构供应稳定住房价格的意见（即国六条），规定提高购房首付比例及小户型比例等条款，

14、是目前国家对房地产调控最严厉的一项政策。2）土地政策 2005年五一前，国务院加大对土地市场整顿，特别强调要采取最严格的保护耕地措施。 2004年4月30日，国务院下令暂停审批农业用地转为建设用地。 国土资源部要求严格控制城市建设用地规模。 国土资源部从6月1日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。3）法律法规商品房销售管理办法，合同纠纷适用法律对商品房买卖的规范更明确。4）物管政策物业管理条例出台，对物业管理提出更高的要求，有利于物业市场的规范化。 物业收费新办法出台二、武鸣县概况（一）宏观经济概况1）总体经济概况2005年，武鸣县国民经济取得突破性增

15、长，初步测算，全年实现地区生产总值558341万元，按可比价格计算，比去年增长11.9%，增长速度比上年加快4.1个百分点，增幅自1998年以来首次突破两为数。其中第一产业243995万元，增长9.8%；第二产业165921万元，增长16.1%；第三产业148424万元，增长11.3%。全县人均gdp达到1066美元，首次突破1000美元。（注：按国家统计局2005年统计公报年末人民币对美元汇率1：8.0702元计算，人口按公安部门2005年年平均人口649180人计）。人均gdp跨入1000美元的门槛。总体而言，三大产业全县飘红，共同支撑全县gdp的增长。三次产业的比例为43.7：29.7：

16、26.6，三大产业的贡献率分别为38.97%、37.64%、23.39%；三大产业分别拉动gdp增长4.65、4.49、2.79个百分点。2005年，全县城镇居民家庭年人均总收入达7942元，其中可支配收入为7424元，分别比上不增长16.96%和17.64%。人均消费性支出为5616元，比上年增长14.82%；恩格尔系数0.3976，比上年下降1.5个百分点。农村居民年人均总收入为5283元，增长16.24%。城乡居民生活质量明显提高。2）固定资产投资2005年，武鸣县固定资产投资增长迅速。全县全社会固定资产投资完成196318万元，比上年增长46.68%，其中城镇固定资产投资完成16281

17、4万元，增长39.94%；农村固定资产投资33504万元，增长91.54%。城镇固定资产投资中，基本建设投资完成72337万元，比上年增长16.73%；更新改造投资56158万元，增长59.31%。固定资产投资的主要特点：一是投资项目个数增多，项目规模偏小。全年施工项目达159个，比上年增长30.33%，本年投资超过1亿元的项目有南宁华侨投资区的道路基础设施建设项目、青年企业家高新民营工业园一期工程2个。二是工业投资增长快。在50万元以上项目固定资产投资中，工业项目投资87966万元，比上年增长65.62%。三是房地产开发投资升温。商品房开发投资成为去年的投资热点，全年房地产完成投资17982

18、万元，比上年增长217.25%。3）城镇发展方向近年来，武鸣县先后投入建设了县城至南宁一、二级公路、水南高速公路武鸣段、武鸣至南宁华侨投资区一级公路、电信大厦、供电大厦、供水大厦以及一批路网、电网、水网等城市基础设施，在广西率先实现乡乡通柏油路、村村通公路、村村通电话和广播电视，无线寻呼、移动电话信息覆盖全境，数字信息网络逐步建立；完成了县城文化中心广场、工人文化宫篮球场、武鸣会堂等文化娱乐设施建设，城市品位不断提升。 在软环境建设方面，一是应对中国东盟博览会落户南宁，高起点、高标准、科学合理地对县城规划进行修编，并制定城南、城西工业园发展规划。二是制定完善招商引资优惠政策，先后出台了一系列的

19、招商引资优惠政策，使到武鸣投资置业的客商，除享受国家西部地区以及自治区、南宁市优惠政策外，还可以享受武鸣的优惠政策。三是营造良好的政务环境。在全县政府机关推行行政效能监察，营造统一、稳定、透明的政策环境。四是努力提高服务水平。设立行政审批办证大厅，县政府21个主要职能部门在行政审批办证大厅设立服务窗口，大力推行办事全程代理制和“一个头管理、一站式审批、一条龙服务、一次性办结”的服务机制，为广大客商提供公开、公正、廉洁、高效的行政服务。五是深入开展市场秩序清理整顿，坚决打击假冒、伪劣产品和市场欺诈行为，净化市场环境。（二）地理环境1）自然地理武鸣县位于广西中南部，是广西首府南宁市辖县。武鸣境内公

20、路四通八达，是大西南陆路出海的重要通道之一。渝湛高速公路、210国道及 20323、20321省道贯穿境内、可北往贵州、重庆、南到湛江港、北海港、防城港。县城距南宁市区32公里，南宁吴圩机场60公里，距钦州港210公里，北海港240公里。县域总面积3378平方公里，有13个镇,218个村（居）委会。全县总人口65万人，其中壮族人口56万人，占总人口的86%。武鸣县地处亚热带季风区，气候温和，雨量充沛，年平均气温21.7，年平均日照时数1660小时，年平均降雨量1300毫米，自然资源极其丰富。武鸣文化源远流长，中国壮语就以武鸣壮话为标准音。武鸣历史悠久，史称“首善之县”，是广西经济、文化、教育较

21、发达的县份之一。武鸣物产丰富，是全国商品粮生产基地县、全国生态农业建设试点县、国家农业部水奶牛和桔杆养牛示范县，是广西的甘蔗、木薯、水果、蔬菜、经济林、肉产品生产基地县。武鸣山清水秀，民风纯朴，以其独特的民族风情和魅力吸引众多的中外游客，知名度和影响力与日俱增。2）旅游资源武鸣，山青水秀，风光旖旎，旅游资源得天独厚。境内风景名胜星罗棋布，有大文豪郭沫若诗赞“群峰拔地起，仿佛桂林城”的伊岭岩及周边石山风景区；有冬暖夏凉、“令人神骨皆仙”的全国三大恒温湖之一灵水湖；有海拔1760米、享有“广西庐山”美誉的大明山国家自然森林保护区；有名列广西三大古典名园之一的明秀园及姊妹园春霞园和秋暇园。此外，西江

22、河、起凤山、黄道山、罗波潭、宁武三十六洞等特色景点星罗棋布。壮民族文化源远流长，人文景观与自然景观融为一体，形成独特的旅游休闲圣地。1）起凤山起凤山位于武鸣县城东镇夏黄村香山河畔，因东西两山于江边突起，形如双凤展翼腾空而得名。起凤山是武鸣旧八景之一，景区环境幽静，山奇水秀，地杰人灵。山上亭台楼阁、古寺庙宇之中，历代文人墨客游山赋诗、题词刻字举目皆是，尤以山之东峰“太极洞”中清朝阳朔知县王元仁在广西所书三个独体大字之一的巨刻“凤”字为代表，字高达四米，宽三米，素有“太极洞中藏大凤”之美称。起凤山现有镇江岩、钓鱼石、合云峰等十多处游览点，其起凤山庙建于清道光二十四年，荟萃了武鸣县较高的历史人文和文

23、物古迹精华，更有广德公主的史话流传民间， 是历史和自然赋予武鸣的一处重要旅游资源。2）黄道山位于城东镇六联村的黄道山形似马蹄状，因传说五代时期有一黄姓道人此山一岩洞中潜心修炼、丹成羽化、得道升天而得名“黄道山”。山上怪石嶙峋，草木葱笼，清静幽雅，空灵神秘。3）文江塔文江塔位于武鸣县城南东、西江两江汇流处的石岸上，建于清道光六年（公元1826年）。塔分七层，高31米，尖顶八角，青砖砌筑，各层顶作布筒瓦，檐脊塑成兽面饰。塔梯设在塔身内，拱顶，以螺旋复道而上，共187级。4）罗波潭罗波潭位于武鸣县城东22公里处，今罗波镇 人民政府所在地罗波圩南端。潭水面积约2000平方米，深46米，清冽澄净，久雨不

24、溢，久旱不涸，夏凉冬温。潭东北岸尚有清道光年间思恩知府李彦章所题的“小三山”三个崖刻大字，笔力遒劲，古风犹存。罗波圩传统节日农历三月十三，乃壮族歌圩之日，这一天人们会自发地聚集在潭水四周，对唱山歌，热闹非凡，盛况空前。5）西江河游览区西江河游览区主要是指旧五海桥至明秀园、春霞园、秋暇园的县城一带区域河段，长约5公里。这一线西江河段集中体现了其迂回曲折之百态、江石奇诡之千姿，沿岸树木竹林浓密葱绿，亭台楼榭相互掩映，移步成景，令人目不暇接。西江河与三园同步开发，建设“西江游”等富有情趣的水上观光线路，是延伸、补充和完善“壮乡之旅”项目的一个重要内容，也是连结构成西江苑核心旅游区的一条主要轴线。6）

25、伊岭岩风景区被誉为“大自然艺术宝库”的伊岭岩风景区，距首府南宁市区仅17公里，是著名的国家aaa级风景名胜区。景区群峰耸立，风景秀丽，素以洞石奇、风景秀、歌声美、民风纯扬名区内外，我国大文豪郭沫若曾赞叹其风景为“群峰拔地起，仿佛桂林城”。 伊岭岩岩洞素有“地下宫殿”美称，洞内总面积为24000平方米，游程1100多米，洞中石笋、石柱、石花、石幔自成形象，惟妙惟肖，共开辟了欢乐的壮乡、空中走廊、瑶池盛会等八大景区，100个景点。7）灵水湖灵水距南宁市区30公里，在武鸣县城南1公里处。是一个天然泉水湖，水面面积约5000平方米，水深23米，有9股清泉涌出，称“九龙喷水”。湖水终年澄澈见底，湖岸怪石

26、嶙峋，绿树成阴。灵水有两大奇妙之处：一是不管天时大旱大涝，湖自不涸溢；二是无论寒冬暑夏，水温常年保持23摄氏度左右，令人冬觉暖夏觉凉。终年四季，都是游泳胜地，是天然的游泳池。每年农历三月三及中秋节，数万壮族乡亲汇聚湖边，搭台对歌，观灯赏月，纵情尽歌，通宵达旦。 目前这里辟有国家体委直属的游泳冬训基地。（三）人口环境全县总人口65万人，其中壮族人口56万人，占总人口的86%。按照总体规划，到2010年，中国东盟经济园区集聚的人口将达到15万人。到2020年，园区集聚的人口将达到40万人，成为拥有60万人口、具有中等城市发展规模的南宁北部新城的重要组成部分。（四）文化环境武鸣文化源远流长，中国壮语

27、就以武鸣壮话为标准音。武鸣历史悠久，史称“首善之县”，是广西经济、文化、教育较发达的县份之一。每年的三月初三是壮族的节日，都举行隆重山歌比赛，而武鸣是著名的歌圩，这一天人们会自发地汇集到这里对唱山歌，热闹非凡，盛况空前。东盟经济园区现有归侨侨眷多人，占总人口数的/，他们大多仍保留原侨居地的生活习惯和风俗。从农场到境外定居的有多人，他们大部分分布在东盟各国，与农场内的亲友仍保持密切的联系，这一优势为园区加强与东盟各国的交流与联系奠定了良好的基础。（五）武鸣县房地产发展概况武鸣县的房地产起步较晚，至今为止只有8个楼盘，品质参差不齐，房价较之30公里之外的南宁更是天壤之别。均价从8001580元/不

28、等。纵观整个武鸣县城，主要还是以私宅为主，而建筑形式仍是天地楼，还有少量单位的板楼。从在建（在售）的几个楼盘来看，小区规划理念较为落后，产品设计陈旧且不合理，主要以110120的大三房两厅为主，小户型基本没有。这与本地人希望几代同堂同居的观念有关。但已经有开发商开始觉醒，先建环境后卖房，这将是以后房地产发展的方向。如本地最贵楼盘“万隆国际”斥巨资修建了两座桥直通项目，并修建了一个公园、两个广场，同时把一块建筑用地租与政府做烧烤场，从而带动人气形成口碑传播等策略都是我们值得借鉴的。由于较低的土地成本、劳动力成本，导致了武鸣目前的房价仍处于较低水平，随着大南宁的出台，东盟经济园区的落户，武鸣未来城

29、镇人口的增加，武鸣的房地产升值空间很大，预计35年内，将达到2000元/以上的均价。（六）武鸣县楼盘分析项目万隆国际欣和园龙润佳苑佳和公寓开发商南宁荣顾房地产开发有限责任公司武鸣分公司广西骏和房地产开发有限责任公司南宁市武鸣县房地产开发公司广西骏和房地产开发有限责任公司项目地址南宁市武鸣县渡头桥交通技校旁武鸣县城红岭大道东段武鸣县城兴武大道163号房地产大厦武鸣县龙润佳园旁物业类型多层、3栋小高层、天地楼多层、商住多层、商住多层定位精致大盘 财富特区欣欣向荣 和美生活新城新家新生活规模200多亩7栋围合式多层栋围合式多层3栋半围合多层配套风雨桥、两个广场、江滨公园中庭园林中庭水景、园林无主力户

30、型三房两厅，面积从97149不等。三房两厅，面积97129三房两厅，面积108、118三房两厅，面积117销售情况一、二期基本售磬，现在销售三期小高层，预约5万元，可退。正在预约，预约金一万元。只剩一楼和七楼只剩二楼和八楼均价1480元/1150元/1260元/1158元/卖点小高层、广场、风雨桥、江景无无无点评可以说，万隆国际是武鸣县目前最好也是卖得最贵的楼盘。开发商在开发理念上较为先进，把配套设施先做了，大环境出来了价格自然也上去了。但是项目的产品设计方面仍有比较落后，而且开发商的实力不够。从预约交5万元（可退）可以看出开发商是在融资。这是开发商在武鸣县的第二个楼盘，从小区规划到产品设计都

31、很一般，售楼部的包装也很一般，不注意根本看不到。缺少销售物料，置业顾问无任何水平而言。这是武鸣县较大的开发商开发，项目毗邻欣和园，下面两层为商铺。小区唯一亮点是中庭的水景。售楼部更象办公室，置业顾问形象很差。产品设计也较落后。该项目和欣和园是同一个开发商。项目无任何特色可言，户型设计较落后。（七）武鸣县商业分析武鸣县的商业基本集中在建设街、民族路、兴武大道，那里集中了武鸣县的服装、手机、家电、饮食等行业。那里的商业基本上是利用了原有的天地楼一层作为经营，面积大约在25平米左右，而且是较老的天地楼，比较破旧。有些是利用了单位的办公楼一层作为经营场所。鸣源路建设街兴武大道永宁路东鸣路商铺数量约28

32、0家约60家约90家约60家约150家经营业态饮食、建材、机电、装饰材料、发廊等小商品批发、通信器材等家电、服装、花店等小商品批发服装、通信、饮食、酒楼等租金情况（15左右）约550元/月约800元/月约600元/月约800元/月约650元/月小结：武鸣县没有集中的购物中心，商场的档次较低，其他商品大多分布在道路两旁业态分布杂乱。由于是在老城区，道路狭小，交通混乱。而武鸣县的商铺租金较便宜，县城中心的商铺租金水平大约在5060元/。位于商业中心的在建新时代商场，二楼租金60元/，很有可能将会是武鸣县比较高档次的消费场所。三、东盟经济园区概况 东盟经济园区的前身是南宁华侨投资区，距武鸣县城12公

33、里，由双向4车道的二级公路连通，车程不到十分钟。中国-东盟经济园的定位是:以南宁华侨投资区为基础,规划,改造,提升为国家级的中国-东盟经济园。突出特色,生产、科研、教学相结合,集加工、物流、旅游观光、度假为一体,做大现有产业,发展信息高速公路等高科技产业,通过园区建设,促进与东盟各国产业的优势互补,推进经贸合作,实现互利互惠和共同繁荣.1）重点发展领域sap超级吸水材料及相关下游产品的开发_卫生护理用品_中成药产业_电子,电器产业_农副产品加工业及相关设备制造业_信息产业_食品产业2）发展规划目前，中国东盟经济园区的总体规划、道路专项规划及其起步区（含广东工业园）控制性详细规划已经市政府批准，

34、并开始正式实施。按照总体规划，到2010年，中国东盟经济园区集聚的人口将达到15万人。到2020年，园区集聚的人口将达到40万人，成为拥有60万人口、具有中等城市发展规模的南宁北部新城的重要组成部分建三大园区创特色三城中国东盟经济园区的总体布局是：建三大园区（综合工业区、现代农业示范区、观光旅游度假区），创特色三城（工业城、卫星城、华侨城）。综合工业区位于园区的东南部，是中国东盟经济园区的核心发展区，包括广东工业园、青年企业家高新民营工业园、东盟10国工业园、日本工业园、韩国工业园、台港澳工业园以及沿海各省工业园、内陆各省工业园、机动二类工业园，将以向东向南扩展为主要发展方向，以园区管委会所在

35、地和武鸣县城为两个发展极，沿园区连接高速公路的60米宽大道东西对进，互相吸引，形成带状布局的城市。现代农业示范区位于园区的西部，由现代农业产业化基地、农业科技示范园、雷马坡土地整理项目15000亩、生态菜园4000亩、600亩无公害反季节蔬菜等项目区组成，将依托万亩农田开发区项目、花卉基地和红橙基地等的建设，发展订单农业、高效农业、特色农业和创汇农业。观光旅游度假区位于园区的东北面，将以那油风景区3000亩森林保护区、2000亩丘陵、1000亩水面开发项目为依托，重点引资建设集农业观光、休闲度假、健身娱乐、华侨文化特色于一体的驯（跑）马场和东南亚风情园。另外，在产业方面，中国东盟经济园区将重点

36、发展超级吸水材料、卫生保健用品、铝产品深加工、机械生产、中成药、电子、电器、信息、食品、农副产品加工等一类二类工业，禁止发展污染环境的三类工业，发展现代农业，发展具有华侨特色的观光旅游度假业，成为首府南宁一个最有活力的对外窗口和平台。广东工业园将率先启动建设建设一片，成功一片。中国东盟经济园区起步区（含广东工业园）控制性详细规划明确，中国东盟经济园区起步区的用地主要位于南宁华侨投资区中心区的四周，东西长约5公里，南北平均宽度3公里，面积达15.7441平方公里。起步区将以园区连接高速公路的60米宽大道为发展轴心，南北对称发展。其中，位于园区中部、60米宽大道南北两侧、面积达7.9077公里的一

37、类工业用地广东工业园将率先启动开发建设。3）东盟经济园区土地状况（1）土地供应量东盟经济园区规划供应2万亩的土地。（2）土地性质、用途2万亩的工业用地，1200亩的商业用地。正如此的大的商业面积，充分的展示了项目（3）园区规划园区规划为三大园区，一个工业区，一个农业示范区，一个观光旅游区。（4）地价（略）（5）前景展望在未来三至五年内，园区规划人口达15万人。到2020年，更是达到25万人，届时，园区将成为一个集工业、农业、旅游、商业为一体的中小型城市，即南宁、武鸣的卫星城。四、项目分析（一）外部环境1）区域概况项目地处东盟经济园区，毗邻华侨投资区中心里建。目前本区域房地产尚未形成气候，只有一

38、个在售楼盘“侨园公寓”。而宅基地仍是本区域房地产的一个重要形式。2）区位优势 项目地处经济园区腹地，有着无可比拟的地理优势。园区位于中国东盟博览会永久会址南宁市北郊36公里，面积179平方公里，人口3.5万人。现已有机械制造、制药、饲料、造纸、服装、食品、制糖、淀粉、建材等各类企业近70家，园区各项经济增长指标均以两位数以上的速度递增，园区因中国东盟自由贸易区的建立而呈现出无穷的活力。3）交通条件东盟经济园区位于广西首府南宁市半小时经济圈内，地处“南贵昆”经济带的前沿，园区市政一级道路连接渝湛（重庆湛江）高速公路和都（安）南（宁）高速公路，通过南宁外环高速公路可通达广西、港澳及全国各省市，并与

39、广西友谊关等边关口岸和越南等东盟国家陆路相连，到钦州港、防城港、北海港的车程分别只只需个小时，交通十分便利。项目距武鸣县城12公里，有一条一级公路连通，车程不到十分钟；距南宁市36公里，都南高速直通项目，车程35分钟。项目所在地的经济园区，目前有条路已全面开工建设，年，除续建道路外，计划新建道路条。公路：园区由市政一级道路连接着河池（水任）南宁市高速公路，与南宁市外环高速相连，到南宁市区只需半个小时。通过南宁市路网与南宁广州高速公路、北海成都高速公路、南宁昆明高速公路、桂海高速公路、南宁凭祥高速公路、南宁友谊关高速公路等相连，并与越南路网连接起来，形成与东南亚大陆之间的便捷通道。铁路：园区通过

40、南宁火车站的粤桂线、湘桂线、焦柳线、黔桂线、南昆线与越南的北南统一铁路连接，再与正在修建的泛亚铁路联网，经越南、柬埔寨、泰国、马来西亚直达中南半岛南端的新加坡。口岸与港口：园区有高速公路直通广西边境口岸和三大港口，距凭祥友谊关口岸 205 公里 、东兴口岸 210 公里 、距钦州港 180 公里 、北海港 230 公里 。航空：南宁国际机场距离园区 50 公里 ，现已开通国际、国内航线 30 余条。4）市政配套及基础设施其基础设施投入得到各级政府的高度重视和大力支持，在规划建设期内年平均市政基础设施投资超过 2 亿元人民币。园区基础设施规划为加工制造业、物流业、旅游业专业设计，目前已建成初步框

41、架。有完善的道路、供水、供电、通讯、医疗、保险、金融、卫生、教育等设施。（1）购物场所：工商联购物中心、街铺、小商品批发、菜市场（2）文化教育：南宁嘉宁职业高中学校、华侨中学、广西希望高中、华侨投资去职业高中（3）医疗卫生：广明药业、武鸣县人民医院（4）金融服务：农业银行、信用社（5）邮政服务：中国邮政（6）娱乐、餐饮、运动：巴提雅酒店、休闲广场（7）生活服务：移动通信、电信（9）周边可能存在的对项目不利的干扰因素 项目周边人气不足，商品房居住氛围没有； 买宅基地仍是当地最重要的消费习惯； 园区定位为工业园，势必带来一定的污染，影响居住品质； 商业气氛不浓，还延续着3天一圩的习惯（10）历史人

42、文区位影响园区独特的人文优势也是吸引外来投资，特别是东盟国家投资的重要因素之一。园区是以南宁华侨投资区为基础规划建设的，其前身为广西国营武鸣华侨农场，园区现有归侨侨眷多人，占总人口数的/，他们大多仍保留原侨居地的生活习惯和风俗。从农场到境外定居的有多人，他们大部分分布在东盟各国，与农场内的亲友仍保持密切的联系，这一优势为园区加强与东盟各国的交流与联系奠定了良好的基础，为园区未来的发展奠定坚实的基础。（二）项目土地分析1）项目土地性质（1）项目地理位置项目位于东盟经济园区内，与里建隔路相望，毗邻武华联线市政一级路。距武鸣县城12公里，南宁市36公里。（2）地质地貌状况项目土地平整，已经三通一平。

43、位于项目东侧有座石山，从远处看象趴着的骆驼，利用好这座山，将是本项目的一个重要卖点。（3）项目四至项目东至规划路（建设中），南至武华联线市政一级路，西至建设路，北至规划路。2）项目用地周边环境调研（1）地块周边的建筑物项目周边目前没有太多的建筑物，在项目的西边有一排“别墅”和天地楼。这些民房是村民自发找人统一规划统一设计统一施工，说明村民的觉悟较高，更容易介绍商品房。 （2）绿化景观项目目前的绿化是远处的一片田野和树林，包括石山上面的植物。地块上没有植被。还有项目周边道路的市政绿化。（3）自然景观自然景观（4）历史人文景观项目所在地是原华侨投资区，这里居住着7000多名华侨，他们大多仍保留原侨

44、居地的生活习惯和风俗，仍和东盟各国的亲朋好友保持着密切的联系。（5）环境污染状况由于东盟经济园区的工业定位为加工业，所以不会产生较大的环境污染。（三）土地swot分析1）s 优势（1）项目土地平整方正，已经三通一平（2）项目东侧有座石山，可以充分利用作为小区景观和休闲配套（3）四面临路，交通方便，利于商业物业的经营和销售（4）和里建一路之隔，区分了那里杂乱的天地楼2）w 劣势（1）项目四面临路，势必嘈杂，影响居住品质（2）势单力薄，难以撑起区域房地产市场（3）销售期漫长，资金回笼较慢3）o 机会（1）地价较便宜，升值空间较大（2）入市较早，能够引领本区域地产（3）政府大力扶持园区投资，相关优惠

45、政策较多4）t 威胁（1）项目所在地人口少，人气不旺，居住氛围基本没有（2）项目离武鸣县城较远，本地人称之为农村（3）武鸣县包括园区的房地产开发不成气候，当地人仍喜好购买宅基地小结：（1）项目是东盟经济园区目前仅有的商住用地，土地资源十分宝贵，应立足于作为经济园区配套设施（居住、休闲、购物、娱乐等）的战略高度作为项目地块的产品定位方向和土地经营发展方向。（2）依靠东盟经济园区为腹地，跳出里建，跳出武鸣的狭窄思路来发展。项目充分融入大南宁市发展版图，面向南宁，面向北钦防和粤港澳地区及至东南亚，把项目地块的战略位置提高到新的平台。五、市场调查问卷分析问卷调研是我们常用的一种调研方法，这也是最常用的

46、市场调研方法。本次问卷共发放1500份，回收1348份，其中有效问卷850份。（一）问卷内容1、您近期是否有买房的打算？半年内一年内两年内不考虑431023403665%12%40%43%2、您现在的居住状态？祖上留下的老房子自建小楼房平房商品房单位房9425512812824711%30%15%15%29%3、您觉得东盟工业园区的周边环境如何？适合居住适合办厂适合商业其他1193573066814%42%36%8%4、如果在东盟工业园区建一个集居住、旅游、商业为一体的大型社区，您觉得目前本项目影响最大的因素么？离县城较远周边人气不足，配套不齐全商业氛围不足工厂太多出入不方便136383255

47、176016%45%30%2%7%5、您觉得本项目应该要有什么样的配套？商业街活动广场幼儿园会所酒店健身房网球场、篮球场阅览室其他17916285439485102515121%19%10%5%11%10%12%6%6%6、如果您要在本项目买房，您会选择什么户型？一房一厅两房两厅三房两厅一整栋楼其他085570162340%10%67%19%4%7、如果您要在本项目买房，您会考虑多大的面积？50以下51-99100-120121-150一整栋楼9604082471281%7%48%29%15%8、如果您要在本项目买房，您觉得我们的房价多少合适？1000元左右1500元左右1800元左右其他67

48、214503479%17%0%4%9、如果您要在本项目买房，您会选择什么样的付款方式？一次性付款分期付款银行按43%39%10、您的家庭月收入大约是什么？1000元以下1001-2000元2001-3000元3001-4000元4000元以上315332128433437%39%15%5%4%11、您目前的消费区域？县城里南宁其他6211706073%20%7%12、如果里建将来有一个大型的商业中心，您会去那里消费吗？会去不会去太远了6974311182%5%13%13、如果您想买商铺，您需要多大的面积？厨卫齐全有小阁楼有小仓库29823831535%28%37%14

49、、如果您买商铺，您需要多大的面积？20左右21-3536-5050以上511962723326%23%32%39%15、您意向经营何种商品？建材饮食日用百货服务行业娱乐场所其他601361961531451627%16%23%18%17%19%16、您一般通过什么途径了解商业信息？电视广播电台南宁晚报南国早报路牌、户外广告公交车身广告其它230858526494435127%10%10%31%11%5%6%17、您的交通工具一般是什么？摩托车三轮车汽车公交车53626514363%3%6%5%（二）小结1）武鸣县城目前房地产尚未形成气候，导致了当地人的购房需求并不明显；2）由于是县城，当地人的

50、住房习惯仍以自建的天地楼为主，单位房也较多。这说明天地楼在当地有一定的市场，只要项目的售价和配套做好，加以适当的引导，相信当地人会转变购买宅基地的小消费习惯；3）由于东盟经济园区尚处于起步阶段， 生活配套等设施仍不完善，加之离武鸣县较远，当地人称之为农村。所以，虽然政府在大力的宣传园区，但并没有得到当地人的认可，甚至许多人没去过那里。他们认为那里只适合办厂和商业，原因以那里的人气不足为主；4）在购房需求方面，他们更喜欢120平米左右的三房两厅，这也是目前当地楼盘的主推户型，但国六条的颁布，迫使我们必须做出相应的调整以迎合当地人的消费习惯；5）在调查的过程中，不少被访者在填写家庭收入方面都往少的

51、填。这说明当地人的思想还保持一定的保守。但从政府统计的数据来看，武鸣县城人均年收入达1000美元，相当于南宁人均收入水平。这就是为什么他们在选择付款方式上按揭和分期付款的比例一样，他们的消费力还是很强，但也只停留在县城，到南宁只有少数。6）在商业方面，大多数人表示会到园区消费，前提是那里的商业必须比武鸣县城档次高，接近南宁。他们更倾向于服务行业和百货类经营，但在面积需求上他们只要求2050平米厨卫齐全并带有小仓库的商铺，说明他们还是个体经营较多，这也与我们的访问对象都是个体商户有关；7）因为离南宁不远，他们了解信息的途径仍以南国早报和电视为主，这就提示我们的推广应以电视和报纸为主，但考虑到在县

52、份地区和成本，我们应以电视为主，户外高杆、报纸为辅。8）从他们的交通工具来看，虽然县城很小，但大多人还是以摩托车为出行工具。说明当地人的收入水平较高。（三）结论1）武鸣的房地产虽为成熟，这是威胁也是机遇，我们更有机会领跑武鸣地产；2）当地人的高收入和当地的低地价、低房价使得本项目仍有较大的利润空间；3）迎合当地人的消费习惯是本项目的出发点，即项目应以天地楼为主；4）本案的关键因素就是首先要聚集人气，所以必须配套先行，先用商业旺场以带动住宅；5）武鸣县人口基数较小，居住需求量不大，很难消化整个项目庞大的供给。6）武鸣县的收入水平和居住习惯对房价的承受能力及目前居住情况等综合来看，我们认为武鸣县的

53、人口不是本项目主要针对的目标客户群。必须结合南宁市场以及园区未来人口才能把项目完全消化，因此我们的目标市场是武鸣、南宁市区人口以及园区未来人口，其比例约为：南宁及南宁周边市县占60%，武鸣占20%，园区占20%。六、项目经营开发策略项目经营开发策略关乎开发商资金的回笼和利润的最大化，结合本项目，我们应从城市运营的高度进行分析并定位。所谓城市运营，就是城市运营就是把城市作为重要的国有资产来经营并增值。其实质，就是以市场化的手段和法律允许方式进行城市综合资源的优化配置与整合。以前我们对城市资源的认识有些片面，认为城市只有一些硬的资源，如土地、道路，自然的山、河，还有一些建筑。其实对整个城市来说，自

54、然环境质量、生态、人文、历史以及城市居民的素质和精神面貌等软资源更为重要。纵观本项目，其独特的地理位置决定了其必须站在这个高度进行开发。城市运营，不仅仅是简单地摊大饼的形式。我国过的一些大城市一味地追求大而全，不断地往城市的四周发展，导致了城市修建了多条环城路也没解决交通问题，北京就是一个很好的例子。因此，我们应该立足于把项目所在地建设成卫星城，即加工业基地。而且不光光是武鸣的卫星城，而且还是南宁的卫星城。卫星城示意图如下：由上图可以看出，本案位于经济园区内，成为卫星城的可能性很大。武鸣有着优越的旅游资源，加之东盟经济园区有农业示范基地和旅游观光基地，因此，必须打好旅游这张牌，引领板块地产发展。同时借助政府力量，把项目所在地发展为武鸣、南宁未来的一个卫星城，引导武鸣人、南宁人到其消费、旅游、观光。（一）经营开发策略：1）以工业园区为腹地，立足武鸣，面向南宁及北钦防、大西南及粤港澳地区。2）立足为经济园区的配套规划作为项目土地的战略措施。3）借力政府，影响行政决策，以城市运营商的角色介入园区开发。4）借力行政力量：（1）通过政府对外宣传招商，把本项目的知