连云港东海县项目提报

1、东海县原东海县原“福尔多福尔多”项目市场预判报项目市场预判报告告洛德邦（中国）机构洛德邦（中国）机构房地产实战运营服务商房地产实战运营服务商1本次报告的市场研究工作，我们围绕以下三大核心问题展开：1、项目地块目前的现状，、项目地块目前的现状，项目本体分析；项目本体分析；本本体体研研判判2、东海楼市研判，市场楼盘、东海楼市研判，市场楼盘表现，重点案例解析，项目表现，重点案例解析，项目在市场上面临的问题；在市场上面临的问题；市市场场研研判判3、本案客群定位是哪些？、本案客群定位是哪些？现阶段本案的市场价格？现阶段本案的市场价格？项项目目定定位位Q1Q1Q2Q2Q3Q33本次提报的目的为项目寻找稳定

2、的开发战略，寻找目标消费群体4p5月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%；p全国100个城市住宅均价与2012年5月相比上涨6.90%p近几年的全国商品房，整体需求处于稳定阶段，尚未出现明显的成交量下滑趋势，未来市场依然可期待。中国的商品房市场整体需求处于相对稳定阶段，尚未出现明显的成交量下滑趋势，未来市中国的商品房市场整体需求处于相对稳定阶段，尚未出现明显的成交量下滑趋势，未来市场依然可期待。场依然可期待。全国商品房销售面积走势数据来源：中国房产网数据来源：中国房产网前言前言/ /全国房地产整体走势全国房地产整体走势2010年（年（1.83亿）亿

3、）一线代表城市：一线代表城市：3221万平米万平米二线代表城市：二线代表城市：9980万平米万平米三四线代表城市：三四线代表城市：5113万平米万平米2012年（年（1.95亿平米，亿平米，+19%）一线代表城市：一线代表城市：3998万平米万平米 +37%二线代表城市：二线代表城市：10397万平米万平米 +23%三四线代表城市：三四线代表城市：5694万平米万平米 +4%2011年（年（1.64亿平米，亿平米，-10%）一线代表城市：一线代表城市：2472万平米万平米 -23%二线代表城市：二线代表城市：10397万平米万平米 -15%三四线代表城市：三四线代表城市：5694万平米万平米

4、+7%前言前言/ /全国房地产整体走势全国房地产整体走势一二线城市具有较强的抗跌性和吸引力，然而现阶段三四线城市由于多数供应过大，一二线城市具有较强的抗跌性和吸引力，然而现阶段三四线城市由于多数供应过大，库存量增多，抗风险能力减弱，开发销售周期普遍较长。库存量增多，抗风险能力减弱，开发销售周期普遍较长。6前言前言/ /政策走势政策走势2月底新国五条出炉1-12月坚持楼市调控不动摇抑制任何反弹迹象和地方政府小动作1月底新国八条限购、限贷二套首付提升至60%增加房产税试点城市4月，闲置土地清理12月，限购到期的城市将延续201120122013新一轮调控酝酿调控密集期再次按捺不住20112011年

5、是政策调控的密集期，年是政策调控的密集期，20122012年恐其市场反弹，调控力度一直未动摇，年恐其市场反弹，调控力度一直未动摇，20132013年，期待中年，期待中的新国五条以失败告终，市场再度反弹，未来市场，政策仍将成为常态，形成的新国五条以失败告终，市场再度反弹，未来市场，政策仍将成为常态，形成“此涨彼伏此涨彼伏”态势，房价仍有向上趋势。态势，房价仍有向上趋势。2010初见成效，恐反弹数据来源：中国房产网，监测的百个城市房价指数走势7项目位于项目位于“水晶之都水晶之都”资源城市资源城市-东海东海城市介绍 东海水晶之都，东海县水晶储量达到580万吨，占全国水晶总储量的一半还多，石英储量3亿

6、吨，占全国总储量的75%。东海县的水晶，含硅量高，杂质少，性软，易溶化，其质量亦居全国之首，年均开采量1000多吨。2012年工业经济在调整优化中发展壮大。产品加工业、农副产品加工业、新型建材制造业和机械设备制造业四大产业板块支柱效应凸显，全年规模以上“四大板块”工业总产值占规模以上工业产值的80.6%。全市赣榆东海灌云灌南2012GDP1603.42331.36277.3220.29210.47增长率12.7%14.7%12.9%12.8%12.6%东海县GDP前几年增长迅速，增速在20%左右，但在2012年增速明显放缓，且当年GDP增长低于赣榆县，在四县中排名第二；东海GDP经济增长稳定，

7、处于县级城市中上水平；三产中，第二产业为主；城市开发与工业建设力度大；东海经济小结：在人均可支配收入方面，东海城市人均自2006年后进入快速发展趋势，由2006年的人均7320元到2011年的人均17380元，保持年增长2000元；近几年东海县城乡人均可支配收入都呈上涨趋势，具有一定的购买力。近年人口总量平稳上涨，人均收入上涨迅速，个体商户体系发达具有一定的购买力；东海经济项目位于245省道东侧，连霍高速（连徐）出入口，临近张庄；地块早期为福尔多物流地块，目前已经转为住宅开发用地；项目地块共分为两宗，地块共315亩，总建38万方；本体介绍 城中心S245城市干道晶都大道连霍高速（连徐）本案项目

8、地块项目四至现状与环境，现阶段项目基本达到开发条件，净用地；项目四至现状与环境，现阶段项目基本达到开发条件，净用地；u项目现场为毛地，土地荒废或种植农田和树木u紧邻245省道，靠近县城出入口u土地平整工作未进行，还未开发本体介绍-地块现状245省道项目地块位于东侧沙土运输厂沙土运输厂高速口高速口毛地毛地项目四至周边项目四至周边- -南侧为县城出入口，北侧为连霍高速（连徐）出入口南侧为县城出入口，北侧为连霍高速（连徐）出入口 ，西，西侧为省道侧为省道245245，东侧为在建公路，临近张庄；，东侧为在建公路，临近张庄；项目四至省道绿化省道绿化绿化绿化大转盘大转盘项目地块项目地块新城区开发区城西东海

9、县以晶都大道为行政文化轴，牛山路为商业商贸轴，确立了“西扩、北进、东延”的城市发展方向新行政中心、西双湖周边规划了较大体量的住宅和商业，对城市人口吸引力较大本案与东海城市规划相反，不属于重点打造区域；从城市发展角度本案未来值不高 城市规划本案老城老城新城新城开发区开发区本体介绍-交通从区位来看，本案位于县城南边；距离老城区约4.1km，开发区3.6km，新城区6.3km；项目偏离新老县城区域，缺少配套设施，生活不方便仅1支公交线路；公交9路：柘塘总站首末时间：6：0018：00站点：柘塘村 张庄村 汽车总站大部分东海人都喜欢以铁轨划分县城与郊区，他们普遍认为铁轨以南是郊区；16本体认知现阶段问

10、题小结：项目所在区域形象差，周边基本没有配套附加值，项目偏远区，域认知陌生，且片区城市规划定位起点不高；项目地块平整，已基本达到开发条件；形象差、配套少形象差、配套少地区偏远、认知陌生地区偏远、认知陌生片区规划定位起点低片区规划定位起点低n沿途仅有一条公交路线，且本体距离县城较远，出行不方便；n项目位于县城南边，城市确定“西扩、北进、东延”的城市发展方向，本体不在规划发展板块n在城市功能定位上本案周边的具体规划尚未确定，周边没有同期开发项目难以形成片区； n项目距县城4.1km，距开发区3.6km，距开发区6.3km，地区偏远；n当地人认为火车道以北是他们购房选择区域，而火车道以南对他们来说认

11、为地区偏远；n项目周边没有基本的生活配套设施，也没有大型的公建设施；n地块周边均为空旷农田，居住环境一般，缺少人文底蕴，附近居民多为农民村庄；17东海县楼市行情：在连云港四县中成交量最高，仅低于市区成交量，而且在房价以及去化速率上也明显高于连云港其余县城；楼市开发活跃程度在四县中最高，连云港整体楼市在2012年的市场下滑期与市场疲软期东海表现最短，东海楼市有一定的刚需支撑，且活跃的个体经济也是其最有力的助力；东海楼市回顾19远洲国际广场华骏伊顿印象金陵新天地东方体育城沃漫方景园牡丹园8号瓯龙圣芭芭拉晶都瑞嘉花园魅力晶都.现代城华纳绿城美麟湖畔风景西双湖壹号美麟城市丽景晶御中央御府天地锦程佳园晶

12、府人家玉景园晶都华府聚龙公馆福丰缤海新城兆丰园东方明珠城本案19楼市版图共筛选20个楼盘调研作分析，这些楼盘分布与东海各个板块，我们可以更充分的知道东海客户关心的产品是什么样，各个板块之间的价格差距；开发区老城区项目不多，区域价格在东海所有板块中最高价格保持住宅46004800元/，核心区域住宅或公寓6000元左右/；供不应求，老城开发现阶段基本没有太多的项目地块可以继续开发；区域特征客群特征地段要求较高的客群，购买力强，以县城客户为主；中高收入群体；产品形式现以综合商住高层楼盘为主，住宅多集中于100-120为主力价格范围多层价格均价4900-5300元/；小高层价格范围4600-4800元

13、/；高层价格范围4400-4600。区域项目名称项目名称体量（）体量（）产品形式产品形式主力户型主力户型（）（）平均价格平均价格（元（元/）上市日期上市日期合计已推体合计已推体量（）量（）去化率去化率月均去化体月均去化体量（）量（）远洲国际广场远洲国际广场公寓2.6万高层53-60公寓61002012.10.28公寓1万38.46%0.09万伊顿印象伊顿印象住宅5.75万高层93-1434600-47002012.9.234.7万82.13%0.39万金陵金陵新天地新天地公寓2.4万高层51-56公寓66002012.9.26公寓1.8万68.75%0.15万楼市调研-老城区新规划城区，新的行

14、政中心以及配套设施都再次新建，为未来东海新城区规划；区域特征购房群体新城区规划设施齐全，购房群体辐射整个东海城区与乡镇，包含改善型与刚需客户群体；产品形式小高层、高层为主，主力户型为90-110，110-120三室；价格范围小高层价格范围4600-4800元/；高层价格范围4400-4600元/；新城区项目名称项目名称体量（）体量（）产品形式产品形式主力户型主力户型（）（）平均价格平均价格（元（元/）上市日期上市日期合计已推体量合计已推体量（）（）去化率去化率月均去化体月均去化体量（）量（）东方体育城东方体育城41万高层 小高层100-115小高4500多层48002009年6月到现在共分8批

15、推出，平均6个月加推一次已推18万69.89%0.32万已售12.6万天地锦程佳园天地锦程佳园共14万多层 小高层95-110小高43002009年10月到现在共分6批推出，平均8个月加推一次推出11万84.23%0.25万已售9.27万瓯龙瓯龙圣芭芭圣芭芭拉拉共10万多层 小高层100-115130-145多层5700小高43002011年3月到现在共分8批推出，平均3个月加推一次全部推完86.65%0.27万已售8.67万楼市调研-新城区新城区为东海开发投资主力区，也是去化量最高的区域，价格与老城区基本持平，价格区间跨度大41005700元/，产品类型最丰富的区域；项目名称项目名称体量体量

16、（）（）产品形产品形式式主力户型主力户型（）（）平均价格平均价格（元（元/）上市日期上市日期合计已推体量合计已推体量（）（）去化率去化率月均去化体月均去化体量（）量（）晶御中晶御中央央御府御府共24万高层 小高层100-115小高4400高层42002013年6月已推2.24万52.5%0.39万已售1.18万美麟美麟城市丽景城市丽景共14万高层 小高层 多层115-130多层5300高层4700第一批2013-1-25第二批2013-6-13第三批2013-9-17已推5.98万68.32%0.51万已售4.09万 西双湖壹西双湖壹号号共23万高层 小高层 多层55，125-141高层440

17、02011年1月到现在共分10批推出，平均3个月加推一次已推11.43万60.01%0.21万已售6.86万美麟美麟湖畔风景湖畔风景共13.7万高层 小高层 多层100-120多层5300高层47002011年4月到现在共分6批推出，平均4个月加推一次已推10.74万62.59%0.24万已售6.73万华纳华纳绿城绿城共20万高层 别墅100-120250-280高层45002010年10月到现在共分8批推出，平均5个月加推一次已推17.6万67.64%0.42万已售12.25万魅力晶都魅力晶都.现代城现代城共40万高层 小高层 多层100-115120-140高层4300小高46002009

18、年1月到现在共分20批推出，平均2个月加推一次已推32万59.84%0.43万已售19.15万晶都瑞嘉晶都瑞嘉花园花园共12万住宅7.2万高层105-120高层4200第一批2011-9-28第二批2012-2-14已推3.9万51.24%0.08万已售2万晶府人家晶府人家共10万高层 小高层 多层别墅100-120小高层4100高层3500小高43002010年12月到现在共分4批推出，平均6个月加推一次全部推完91.36%0.26万已售9万2021-10-13地域上城西与老城接壤，地段好，价格46504800元/，销售去化速度尚可，客群基本为老城及周边客群，或者城西方向的乡镇客群；城西与老

19、城接壤，客户对此区域楼盘认知度高，配套也基本完善；区域特征购房群体大部分为老城与城西乡镇的地缘性客户；早期的改善型客户多；产品形式小高层、高层为主，主力户型为90-110，110-120三室；价格范围高层价格范围4600-4700元/；小高层价格范围4700-4800元/；城西楼市调研-城西项目名称项目名称体量体量（）（）产品形式产品形式主力户型主力户型（）（）平均价格平均价格（元（元/）上市日期上市日期合计已推体量合计已推体量（）（）去化率去化率月均去化体量月均去化体量（）（）晶都华府晶都华府20万高层 小高层 别墅110-115121-135多层4800小高46502013-2-5已推5.

20、63万44.73%0.35万已售2.51万聚龍公馆聚龍公馆14.8万高层 多层115-135预计49002011-9-2已推4.55万96.81%0.18万已售4.4万玉景园玉景园约6万小高层 高层100-120未出2013年年底未推0%/2021-10-13开发区板块价格在所有板块中价格最低，基本都在4000以内；在销售速度上也低于新城区以及城西板块，购房客群周边乡镇为主配套与环境一般，工业工厂以及集散贸易的专业市场都集中于此；区域规划优势与配套较少；区域特征购房群体普通住宅产品客户以首次置业需求为主，年轻人居多，注重性价比，来自周边大型批发市场、及周边乡镇产品形式多层、小高层、高层为主，主

21、力户型为90-110，110-120三室价格范围高层均价3500-3600元/；别墅均价3600元/左右开发区项目名称项目名称体量体量（）（）产品形式产品形式主力户型主力户型（）（）平均价格平均价格（元（元/）上市日期上市日期合计已推体量合计已推体量（）（）去化率去化率月均去化体月均去化体量（）量（）牡丹园牡丹园8号号64万高层 小高层 别墅177-200高层36952013-6-25已推3.58万2.64%0.03万已售0.09万沃漫方景园15万高层 小高层 95-1053288起预计10月开盘/福丰缤海新城住宅8.6万高层 小高层 多层110-120高层44002013-9已推2.51万5

22、5.78%1.4万已售1.4万兆丰园住宅1.49万高层 多层91-103高层4000预计10月后开盘 预约中，交5万抵6万东方明珠城开盘日期未定楼市调研-开发区2021-10-13老城区新城区城西开发区小结：从城市未来发展与建设力度看，未来23年内市场供应主力方向仍旧是新城辐射区域；而开发区北部在未来23年供应量也将逐步增加； 依托资源：未来良好的生活氛围/成熟的配套/较好的区域认知； 价格平台：高层均价4400元/；小高层4600元/； 未来发展：23片区趋于成熟，后续开发量有限； 依托资源：良好的生活氛围/成熟的配套/较好的区域认知； 价格平台：高层均价4400元/；小高层4600元/；多

23、层5200元/ 未来发展：随着城市功能的饱和，未来供应量有限。 依托资源：城市核心地段/齐备的设施/浓厚的商业及商务氛围/通达的交通条件； 价格平台：高层公寓均价5600元/ 未来发展：随着城市功能的饱和，未来供应量有限。 依托资源：城市规划/政府投入/外地品牌开发商托市； 价格平台：高层3800元/；小高层3900元/ 未来发展：未来区域影响力将逐步提高。楼市调研老城板块3个楼盘价格：高层4600-4800元/，公寓6000-6300元/客群特征：投资客+对地段要求较高的客户，销售速度：较快产品：高层新城区共11个楼盘价格：高层4300-4600元/；小高层4600-4800元/多层5300

24、-5600元/客群特征：购房热区，乡镇客群，县城客户都涵盖；销售速度：快产品：主力小高层、高层城西片区3个楼盘价格：高层4500-4700元/，小高层4650-4900元/多层5000-5300元/客群特征：改善型客群+地缘周边居民与城西方向的乡镇客群销售速度：较快产品：主力小高层、高层开发区板块5个楼盘价格：高层3600-4000元/小高层4000-4200元/客群特征：周边乡镇刚需，购房资金压力较大的客群；销售速度：慢产品：多数小高层、高层本案给予本案启迪：东海老城、新城、城西方向的城区内房价基本保持在4000元以上/开发区板块，逐步受到购房者关注，区域影响力在逐步提升，或将带动本案；本案

25、拥有低价策略价格优势及制造都市稀缺产品的先天优势；东海楼市总结远洲国际广场华骏伊顿印象金陵新天地东方体育城沃漫方景园牡丹园8号瓯龙圣芭芭拉晶都瑞嘉花园魅力晶都.现代城华纳绿城美麟湖畔风景西双湖壹号美麟城市丽景晶御中央御府天地锦程佳园晶府人家玉景园晶都华府聚龙公馆福丰缤海新城兆丰园东方明珠城本案楼盘分布图从同方向的乡镇客群和以及距离来说我们以开发区的楼盘作为价格参照， 选取已在售楼盘牡丹园8号与福丰滨海新城作为主要竞品参考；2021-10-13Slogan：诗意栖居心灵福丰项目名称项目名称 福丰福丰缤海新城缤海新城地地 址址 东海县牛山镇海陵东东海县牛山镇海陵东路路305号号发展商 连云港福丰房

26、地产发展有限公司当批房源 95-120占地面积46亩建筑面积9.8万方容积率 2.836绿化率 36%户数760户建筑形式高层 小高层 多层项目一期于2013年9月开盘，推出6栋多层，均价为4400元/福丰缤海新城项目一期于2013年9月8号开盘，推出6栋多层均价为4400元/，开盘至今目前去化率约55.78%；项目二期预推出小高层楼栋，具体时间未定；竞品个案29推盘户型小结：蓄水3个月开盘，预约客户流失部分，客户认为价格过高购买不值得；户型受到客户认同，尤其是110多层小三房，其次是本次推出多层产品客户接受度高。与售楼处业务员了解沟通，小高层原计划推盘但是客户接受预约很少；116.55988

27、7110推出时间推出时间推出楼栋推出楼栋面积面积总套数总套数（套）（套）已售套数已售套数（套）（套）剩余套数剩余套数（套）（套）去化率去化率2013.9.81、2、3、4、5、6#.多层多层83-8748212743.75%9836221461.11%110-112132775558.33%11624131154.17%合计合计24013310755.42%SloganSlogan：国色天香花俏东海项目名称项目名称 牡丹园牡丹园8号号地地 址址 晶都大道东路晶都大道东路1039号号发展商 连云港牡丹园置业有限公司当批房源 199-200占地面积21.9万方建筑面积64万方容积率 2.39绿化率

28、 37%户数2818户建筑形式高层 小高层 别墅一期第一批2013年6月30号开盘，高层均价3695元/，一期二批预计明年推出，目前项目停工牡丹园8号项目一期第一批于项目一期第一批于2013年年6月月25号开盘，平均价格为号开盘，平均价格为3695元元/，因为项目处于开发区偏远地段，开盘销量差，目前项目处于停工因为项目处于开发区偏远地段，开盘销量差，目前项目处于停工状态，下一批次推出预计在明年。状态，下一批次推出预计在明年。竞品个案31推出时间推出时间推出楼栋推出楼栋面积面积总套数总套数（套）（套）已推套数已推套数（套）（套）未推套数未推套数（套）（套）去化率去化率20136.2513、15、

29、18、19、22、23、24#123-125444409.09%128440440%139442424.55%199-200960960%合计合计22862222.63%小结：推出的高层产品，户型面积偏大，项目所属客户购买力不足以支撑；前期销售的节奏把控不准确，单价过高，客户没有接受；形象差，口碑不好，客户传言项目地块的煤气，电，水都未能确定是否落户；工程质量和工程进度不是很好，工程商与开发商发生矛盾；竞品个案32项目名称项目名称体量体量（）（）产品形式产品形式主力户型主力户型（）（）平均价格（元平均价格（元/）上市日期上市日期沃漫方景园15万高层 小高层 95-1053288起预计10月开盘

30、兆丰园住宅1.49万高层 多层91-103高层4000预约中，交5万抵6万东方明珠城一期6.35万高层项目尚未公开竞品个案未开盘竞品尚未开盘的沃漫方景园、兆丰园等他们的户型产品都是小三房与两房产品，户型实用性高，总价低；是开发区客户热衷的面积段；目前尚未开盘;33个案总结产品需求客户大部分为刚需，购买刚需产品为主；价格段基本在36004200元/之间，价格与本案不足以参考；客户群体大部分都来自周边与乡镇客户，县城客户较少；本区域周边的客户群体对学区房，目前并没有很强的意识；玫瑰园8号的口碑以及产品定位是本案需要避免的工作；给予本案启迪：项目产品面积控制与户型控制要保持以刚需为主；首期推盘前必须

31、推出具有竞争力的价格；1.项目要注重质量及口碑工作；S优势O机会T威胁项目周边生活应用设施配套缺损。缺少公建配套支撑；项目所在区域较为偏僻，至老城区与新城区都较远；公司在东海并没有开发过其余项目，所以在品牌力度上有所欠缺。项目附近可开发拍卖土地较多，与本案同期销售竞争楼盘多，未来市场竞争激烈。楼市调控将持续，尚未有放松迹象，新政策不明朗。项目片区没有开发，或能引临本片区项目周边楼盘缺少以实景绿化试点及精装修样板间，为体验的楼盘。周边同类竞争项目销售思路一般，产品理念与销售理念上较差，缺少创意与包装。项目现在已经为净用地。规划指标为低密度产品项目规划有多层产品，在市场上多层产品较少，后期易于销售

32、。W劣势项目SWOT分析35项目以为低密度住宅建设为主；规划83栋住宅楼，其中51栋多层、7栋高层、19栋小高层和6栋别墅；项目住宅规划83栋住宅楼占地：21.04万 总建筑面积：381560（其中地上 286771，地下94799）总户数：2379户住宅建筑面积：256761其中：洋房51栋，127502，共1158户，小高层19栋及高层7栋，123417，共1192 户，别墅6栋，5841，共29户； 项目产品分析37物业类型物业类型面积区间（）面积区间（）户型户型（套）（套）套数比套数比洋房洋房80-10080-10025625611%11%100-115100-11555255223%

33、23%115-125115-12535035015%15%小高层及高层小高层及高层80-10080-10037437416%16%100-110100-11027227211%11%110-120110-12054654623%23%别墅别墅29291%1%合计合计23792379100%100%建议早期开发多层，高层小高层在项目中后期开发，现阶段开发高层小高客户抗性较高项目规划产品质以为刚需为主力，洋房主力产品为110115三房，高层小高层为110120三房；核心客群核心客群偶得客群偶得客群辅助客群辅助客群本案客群预判，后续将与开发区楼盘将形成直接的竞争，较多同方向乡镇客群；建议在价格竞争上

34、加大力度；地缘周边客群，东海县北部下属乡镇客群；县城，刚需低收入购房者在东海房价上涨的背景下，刚需客群，但是对房价的支付能力有限客群。标签：刚需购房群体，对房价支付能力有限；抗拒高层产品，改善型客群，享受生活注重品质；标签：看重项目品质、特色主题及环境绿化；项目附近村庄及乡村房山镇，东海农场，曲阳乡，安峰镇等刚需标签：就近置业客群，认同项目理念刚需购房群体喜爱低密度的生活氛围39远洲国际广场公寓6100元/华骏伊顿印象高层4600元/金陵新天地公寓6600元/东方体育城小高4500元/多层4800元/沃漫方景园3288元/起牡丹园8号高层3650元/瓯龙圣芭芭拉多层5700元/；小高4300元/晶都瑞嘉花园高层4200元/魅力晶都.现代城高层4300元/；小高4600元/华纳绿城高层4500元/美麟湖畔风景多层5300元/