房地产工程现场管理----刘老师课件(1-180)

1、房地产工程现场管理第一部分 根源剖析根源剖析第二部分 可控的关键举措可控的关键举措第三部分第三部分 各专业各阶段通病及防范措施各专业各阶段通病及防范措施 第一部分现场问题的典型表现与根源剖析问题的典型表现与根源剖析先从房产品的质量谈起，更多的房地产公司谓之“品质” 国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分部分项工程整体验收合格。 项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质量不合格。

2、 国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失，无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要。 只告诉你如何检验“合格”与否，从不告诉你如何达成“合格”，更不用说达成“精品” 铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求。 对所需检验项目的检验方法没有明确要求。温州鹿城广场实现两年内3倍溢价第二部分工程现场管理可控的关键举措工程现场管理可控的关键举措技术管理技术管理样板工程成品保护进度管理要素管理三、 成品保护管理

3、重点：图片化的标准，形象直观，标准统一。技术管理技术管理样板工程成品保护进度管理要素管理一、技术管理 类型序号优化项目降低成本/增加收入（万元）优化成本1地下室层高30 8158 人防271 2土石方460 3基础工程桩基1,169 基坑围护200 4地下室结构含钢量474 含砼量13125防水279 6外立面装饰石材600 保温460 7外立面门窗1,110 8公共部位精装修225 9景观覆土73 围栏13 景观桥68 10市政配套（高压线移位）700 11高层赠送VRV空调514 12售楼处石材50 装修150 增加收入1地下室高层444 2,806 别墅852 车库10 2市政配套（公变

4、、专变配电间）1,500 合计10,964 调整后的欧亚米黄石材整体效果调整后的欧亚米黄石材整体效果 3. 3.在砌体和墙抹灰施工中，严禁使用砂浆王、石灰王、微沫剂等外加剂。 7)生活水箱和给水泵应采用食品级不锈钢材质。 3.毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向。毛坯交付用房室内面板、插座等离地高度，除应满足国家相关规范要求外，尚应预留不小于50mm的地面装饰面层厚度。 审图与技术评审样板工程样板工程成品保护进度管理要素管理 25*5雕花铜线雕花铜线10mm波纹铜板波纹铜板厚厚5mm厚铜板厚铜板50*10雕花铜线雕花铜线中餐厅木雕刻打样中餐厅木雕刻打样启示启示 （二）、 样板工程管理施工

5、样板先行制度及案例施工样板先行制度及案例施工样板先行制度，将施工工艺标准具体化，将高标准的施工工施工样板先行制度，将施工工艺标准具体化，将高标准的施工工艺贯彻到底；艺贯彻到底； 分类样板工程名称部位幕墙幕墙工艺样板1#楼5层机电机电工艺样板1#楼7层精装修2#楼装修工艺样板2#楼4层1#楼装修工艺样板1#楼7层景观景观铺装工艺样板办公庭院内工艺样板工艺样板- -幕墙吊顶龙骨安装幕墙吊顶龙骨安装 工艺样板工艺样板- -精装修基层及管线安装精装修基层及管线安装 严格实施施工样板先行制度，严格实施施工样板先行制度，1 1月月2626日设计师到现场查看铺地样板，其日设计师到现场查看铺地样板，其中中3

6、3块样板提出需做设计调整，并于块样板提出需做设计调整，并于2 2月月1313日出调整图纸重新铺设日出调整图纸重新铺设3 3块样块样板。板。正在重新铺设调整后的样板。计划于正在重新铺设调整后的样板。计划于4 4月月3 3日完成。日完成。（三）样板管理-固化程序（三）样板管理-固化程序（三）样板管理-固化程序 通过建立工程样板制度对重要分项工程在大面施工前、重要部位、关键节点、新工艺新材料应用等实行板先行；通过相关职能部门、设计单位和公司领导参加样板的评审，解决施工中的难点、重点，确保工程营造品质得到保障。样板应用n样板确认以后，由工程管理部对样板实施进行总结，对工艺工法和质量标准进行交底、固化，

7、要求施工单位严格执行，监理单位监督检查。n有多家施工单位的工序，工程管理部应组织相关人员进行样板学习，统一做法与标准。n通过样板实景或影像资料的展示，为销售工作提供支撑。 （三）样板管理-固化程序 总结：从样板工程计划、过程实施、过程验收、最终验收等精细化管理的手段，可有效保证样板工程贯穿项目进展的全过程、采购计划表合格供方外采购物资申请表设备进场验收记录工程样板过程验收单工程样板最终验收单重点：建立操作表单。 （四）样板层的结构处理方案注： 1. 1.本节点适用于中间本节点适用于中间一层精装修样板施工，其一层精装修样板施工，其余尚未开始墙体砌筑余尚未开始墙体砌筑; ; 2. 2.样板房墙体砌

8、筑时样板房墙体砌筑时应将上层墙体砌筑但不允应将上层墙体砌筑但不允许封顶，以防止上部梁结许封顶，以防止上部梁结构受力变形影响样板房的构受力变形影响样板房的墙体；墙体； 3. 3.如果中间结构分两如果中间结构分两次验收时，填充墙砌筑分次验收时，填充墙砌筑分界层也应按此节点施工。界层也应按此节点施工。非常规填充墙封顶方案 实景样板房应做为一个完整的项目来管理，除其进度、质量、成本外，还应考虑其环境的因素，结构、防水、立体施工、看房通道及其对整体项目的影响等等。（五）样板房管理-程序审图与技术评审样板工程成品保护进度管理进度管理要素管理 1、进度计划编制的要素、进度计划编制的要素 工程总体进度计划编制

9、时应充分考虑出图时间、施工工艺、周边环境、季节影响、销售节点等因素；并应明确甲方或乙方分包工程的进退场时间（包括电梯、消防系统、空调、防水、铝合金、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外给水、煤气、景观、室内精装修等等）2、劳动力的组织、劳动力的组织 农业“双抢”和春节期间的施工劳动 力的安排。 我们该采取哪些措施来避免工人的流 失呢？ 事先摸底鼓励施工单位选择远区域的劳 务队伍； 鼓励施工单位选择长期合作的劳务队伍； “加班”工资的发放。启示：启示：必须深入到一线中才能制定切实有效的策略 小结：小结： 劳动力组织的纠偏措施一定是有针对性的，一定是有层次劳动力组织的纠偏措施一定是有针对性的，一定

10、是有层次的，也是必须始终保持和坚持的。的，也是必须始终保持和坚持的。案例分析工程总包已进场，但施工图纸还没有？工程总包已进场，但施工图纸还没有？请问如何准备才能加快进度？请问如何准备才能加快进度？案例分析通常施工单位材料合同的签订依赖于图纸通常施工单位材料合同的签订依赖于图纸提前设计预沟通，统计大致材料用量，以便定提前设计预沟通，统计大致材料用量，以便定合同、备材料、攒队伍。合同、备材料、攒队伍。 启示启示 进度管理的另一核心就是解决看似不能解决进度管理的另一核心就是解决看似不能解决 的问题。反复挖掘，站在各方角度看问题，的问题。反复挖掘，站在各方角度看问题， 你的你的“思维角色思维角色”必须

11、经常变换。必须经常变换。第三部分工程质量疑难杂症剖析与对策工程质量疑难杂症剖析与对策二、主体工程施工阶段管理 一、桩基与基础工程及地下结构施工阶段管理 三、景观工程管理把控四、幕墙施工阶段工程管理 五、工艺控制优秀案例分享六、借鉴与提升空间一、桩基与基础工程及地下结构施工管理 1、“提心吊胆”是地下阶段的普遍心态，尽管很多方案都经过了专家论证；2、在土建专业里，地下施工在成本管理上容易失控；3、具体项目的操作难度大，质量通病明显。 国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对部分关键部位、关键工

12、序的质量控制缺失，无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要。 项目的基坑工程采用的是大范围简易深井降水、结合边坡项目的基坑工程采用的是大范围简易深井降水、结合边坡喷射砼护壁、放坡开挖的施工方案。总体来说，工程本身难喷射砼护壁、放坡开挖的施工方案。总体来说，工程本身难度并不是很大，不过开挖面积较大（面积约度并不是很大，不过开挖面积较大（面积约32254），有），有多处的深承台形成坑中坑，最深的电梯井承台底与普通底板多处的深承台形成坑中坑，最深的电梯井承台底与普通底板面的高差接近面的高差接近4m。基坑开挖范围内以砂质粉土为主，地下。基坑开挖范围内以砂质粉土为主，地下平均水面在场地平均标高以下平均水

13、面在场地平均标高以下1m左右，合理降水成为本工左右，合理降水成为本工程的成功实施的关键。程的成功实施的关键。基坑降水案例基坑降水案例在如此大范围内用直接冲水钻孔的简易深井排在如此大范围内用直接冲水钻孔的简易深井排水还是首次。在基坑范围内，除了主楼栋号外水还是首次。在基坑范围内，除了主楼栋号外其余基本上都是连片型的地下室。施工单位内其余基本上都是连片型的地下室。施工单位内部对管井的施打顺序和具体的平面排布意见也部对管井的施打顺序和具体的平面排布意见也不是很统一。不是很统一。请思考应采取哪些措施呢？请思考应采取哪些措施呢？基坑降水案例基坑降水案例 按开挖进度逐位布井 用全站仪根据基础底板图逐井定位

14、（以便避开地下室承台、电梯井、剪力墙） 在深坑区域附近适当调小井距基坑降水案例基坑降水案例在实际的施工过程中，出现了塔吊基础的水位在实际的施工过程中，出现了塔吊基础的水位一度难以降到位，部分深承台底有反水等现象。一度难以降到位，部分深承台底有反水等现象。 此时该采取什么样的怎样的措施呢？此时该采取什么样的怎样的措施呢？基坑降水案例基坑降水案例 加布井点 加潜水泵。 基坑降水案例基坑降水案例 项目为地下项目为地下2层、地上层、地上18层，其基坑平均深度层，其基坑平均深度9.2米，最米，最深处约深处约13米。在基坑的东面及南面为米。在基坑的东面及南面为5层结构的农居房，层结构的农居房，最近处仅为最

15、近处仅为8米左右，且农居房的第四、五层是后期加盖米左右，且农居房的第四、五层是后期加盖的。的。案例分析：基坑围护出现险情基坑围护出现险情案例案例 考虑地质状况及周边环境，设计采用三轴水泥搅拌桩、考虑地质状况及周边环境，设计采用三轴水泥搅拌桩、土钉墙及钻孔搅拌桩加混凝土角撑的围护体系。其设土钉墙及钻孔搅拌桩加混凝土角撑的围护体系。其设计方案通过公司内部及建委专家的论证，并进行了备计方案通过公司内部及建委专家的论证，并进行了备案。但在地下工程实施过程中，基坑仍出现多处大的案。但在地下工程实施过程中，基坑仍出现多处大的险情。险情。基坑围护出现险情案例案例 在某天晚上挖土过程中，基坑顶部开始出现一些小

16、裂在某天晚上挖土过程中，基坑顶部开始出现一些小裂缝，且随着时间的推移有增加的趋势。虽然立即停止缝，且随着时间的推移有增加的趋势。虽然立即停止了挖土，但裂缝的发展并没停止，最大的地方可伸进了挖土，但裂缝的发展并没停止，最大的地方可伸进一只手。如果不立即处理，有坍坡的危险。一只手。如果不立即处理，有坍坡的危险。 怎么办？怎么办？基坑围护出现险情案例案例 立即回填基坑内反压，在无法了解原因的情况下，应立即回填基坑内反压，在无法了解原因的情况下，应采取最保守的做法。采取最保守的做法。基坑围护出现险情 第二天，通过现场勘查分析：原基坑边坡表面为建筑第二天，通过现场勘查分析：原基坑边坡表面为建筑生活垃圾回

17、填，土钉墙无法有效生活垃圾回填，土钉墙无法有效 拉结，导致裂缝产生。拉结，导致裂缝产生。 应采取怎样的措施呢？应采取怎样的措施呢？基坑围护出现险情 边坡卸载的处理方案，清除原回填垃圾至原土，重边坡卸载的处理方案，清除原回填垃圾至原土，重新喷锚加固。新喷锚加固。基坑围护出现险情 一开始情况还算稳定，但在进入基础边坡的修整及一开始情况还算稳定，但在进入基础边坡的修整及砖胎膜施工阶段，险情发生了。从监测数据显示，砖胎膜施工阶段，险情发生了。从监测数据显示，在基坑的根部，位移速率加大，大大超过了设计危在基坑的根部，位移速率加大，大大超过了设计危险值。确定为内外水压差过大，导致了险情。险值。确定为内外水

18、压差过大，导致了险情。 应该怎么办？应该怎么办？ 基坑围护出现险情 针对这种情况，进行基坑外降水或边坡卸载是最佳针对这种情况，进行基坑外降水或边坡卸载是最佳方案，但基坑外就是农居房，卸载无操作空间、降水方案，但基坑外就是农居房，卸载无操作空间、降水将会导致农居房的沉降和变形。还有一个方案就是基将会导致农居房的沉降和变形。还有一个方案就是基坑内反压，如采用土体反压，将无法进行正常施工，坑内反压，如采用土体反压，将无法进行正常施工，没有更好的基坑加固措施。没有更好的基坑加固措施。基坑围护出现险情 唯一的措施只有在临时加固的基础上，加快施工进唯一的措施只有在临时加固的基础上，加快施工进度，尽早地浇筑

19、底板混凝土，对基坑根部起到支撑作度，尽早地浇筑底板混凝土，对基坑根部起到支撑作用，限制基坑根部变形。用，限制基坑根部变形。基坑围护出现险情 根据这一方案，在砖胎膜还没完成的情况下，我们根据这一方案，在砖胎膜还没完成的情况下，我们连夜进行混凝土垫层的浇筑，从第二天监测数据反连夜进行混凝土垫层的浇筑，从第二天监测数据反映，变形虽在减缓，仍超设计安全值，无法等底板映，变形虽在减缓，仍超设计安全值，无法等底板全部浇筑完成。通过与结构设计沟通，我们对此段全部浇筑完成。通过与结构设计沟通，我们对此段的底板进行先行施工，以起到对基坑反压的作用。的底板进行先行施工，以起到对基坑反压的作用。通过组织劳动力，连夜

20、施工，我们在最短的时间内通过组织劳动力，连夜施工，我们在最短的时间内完成的混凝土的浇筑，保证了基坑的安全。完成的混凝土的浇筑，保证了基坑的安全。基坑围护出现险情 总结：三种处理措施，一是进行基坑外降水；二是进行总结：三种处理措施，一是进行基坑外降水；二是进行边坡卸载；三是进行基坑反压。总体原则是保证基坑内边坡卸载；三是进行基坑反压。总体原则是保证基坑内外的压力平衡。对这三种措施的采用，因根据现场周边外的压力平衡。对这三种措施的采用，因根据现场周边情况和出项险情的成因，分别实施或同时采用。情况和出项险情的成因，分别实施或同时采用。基坑围护出现险情案例总结： 制定针对性的预案，针对各种危险情况的措

21、施必须到位，方可避免“提心吊胆” 。 天下难事必做于易。 南区在土方开挖过程中，先后发现了混凝土取水口，浆砌块石驳岸等原构筑物，工程量约3500m3。通过大开挖事先清除这部分障碍物，从-4.5M处开始打桩，打桩难度大大降低，施工较为顺利。目前已完成一、二标段灌注桩约940根。北区从地表直接开始打桩，为保证进度，在施工过程中桩基单位先后新购进了4台冲锤桩机。北区桩基在施工过程中采用了大开挖、冲锤处理、岩芯钻等方式处理地下障碍物，整个过程缓慢。北区整个过程障碍物处理签证费用约40万元。南区直接在挖土过程中处理障碍物约3500m3，费用约10万元。 启示启示 项目管理过程中有成本与进度双赢的举措。项

22、目管理过程中有成本与进度双赢的举措。 反复推敲，针对实际，全局平衡。反复推敲，针对实际，全局平衡。地下工程质量通病及预防措施： 【案例描述】烟囱出屋面的根部，局部漏振，出现大的蜂窝现烟囱出屋面的根部，局部漏振，出现大的蜂窝现象；（该现象极易导致烟囱跟屋面交接部位渗水）象；（该现象极易导致烟囱跟屋面交接部位渗水）地下室砼墙根部未做防漏浆措施，导致出现蜂窝现地下室砼墙根部未做防漏浆措施，导致出现蜂窝现象；（其结果是引起砼墙根部渗水）。象；（其结果是引起砼墙根部渗水）。屋面未二次振捣，密实度不足，平整度较差。（未屋面未二次振捣，密实度不足，平整度较差。（未二次振捣，砼失去自防水能力，同时较差的平整度

23、二次振捣，砼失去自防水能力，同时较差的平整度对后续施工的整体品质均造成一定影响。对后续施工的整体品质均造成一定影响。 该类案例中的质量问题形成的原因主要有以下几个方面：1.施工单位的施工员未旁站指导；施工单位的施工员未旁站指导；2.监理未在关键节点上进行技术指导，或者监理未在关键节点上进行技术指导，或者未旁站监督；未旁站监督；3.甲方相关管理人员未进行有效的防漏浆和甲方相关管理人员未进行有效的防漏浆和二次振捣工艺交底和培训，或监督力度不足。二次振捣工艺交底和培训，或监督力度不足。 现场管理人员务必做好以下几个步骤：有效的调动监理工作积极性，充分利用监理的有效的调动监理工作积极性，充分利用监理的

24、力量把好第力量把好第2道关；道关；项目部事前必须做好防漏浆、二次振捣标准节项目部事前必须做好防漏浆、二次振捣标准节点的技术交底培训工作，交底应有书面记录；点的技术交底培训工作，交底应有书面记录；现场管理人员必须做好过程控制工作、现场监现场管理人员必须做好过程控制工作、现场监督指导、以及成品验收工作。督指导、以及成品验收工作。 原因分析：砼振捣不实，局部漏振；砼振捣不实，局部漏振；未进行二次振捣。未进行二次振捣。节点施工说明：节点施工说明： 由于商品砼坍落度大，在进行地下室底板或顶板翻边部位施工时，振由于商品砼坍落度大，在进行地下室底板或顶板翻边部位施工时，振动棒振捣使砼流座到底板，施工人员往往

25、少振或不振捣，导致砼不动棒振捣使砼流座到底板，施工人员往往少振或不振捣，导致砼不密实，因此形成渗漏薄弱点。密实，因此形成渗漏薄弱点。 针对大面积车库底板、顶板、平屋面、所有现浇板因商品砼坍落度大针对大面积车库底板、顶板、平屋面、所有现浇板因商品砼坍落度大而产生的毛孔及收缩裂缝，导致结构渗漏水现象。而产生的毛孔及收缩裂缝，导致结构渗漏水现象。节点施工要求：节点施工要求： 针对现浇混凝土，何时进行砼二次振捣？针对现浇混凝土，何时进行砼二次振捣？节点施工要求：节点施工要求：混凝土初凝前混凝土初凝前1-4H1-4H是二次振捣比较合适，尤其前是二次振捣比较合适，尤其前1H1H，如何确，如何确定呢？定呢？

26、 总结：针对现浇混凝土，要求其坍落度达到总结：针对现浇混凝土，要求其坍落度达到3-5cm3-5cm时，再进行砼二次振时，再进行砼二次振捣，确保该处混凝土密实捣，确保该处混凝土密实; ;同时，重点关注该部位的施工控制。砼浇捣时同时，重点关注该部位的施工控制。砼浇捣时采用二次振捣，能控制结构板裂缝及渗漏水缺陷通病。在初凝与终凝之采用二次振捣，能控制结构板裂缝及渗漏水缺陷通病。在初凝与终凝之间间, ,用机械对混凝土面层进行抹压磨光用机械对混凝土面层进行抹压磨光, ,它能使楼面混凝土表面产生致密它能使楼面混凝土表面产生致密的水泥浆层的水泥浆层, ,防止表面裂缝防止表面裂缝, ,并提高平整度和光洁度并提

27、高平整度和光洁度, ,达到使用功能要求。达到使用功能要求。 注意注意: :坍落度小于坍落度小于3 3时时, ,禁止二次振捣。禁止二次振捣。现场表现：混凝土几何尺寸标准，表面无漏浆麻面现象，观感较好。现场表现：车库顶板面未做防水层，室内顶板无渗 漏现象。现场表现：顶面未做防水，底面腻子批白，无渗漏； 砼浇筑采取二次振捣工艺施工，效果明显。现场现象：同上。 二次振捣是防渗漏的有效措施，解决的是商品砼本身的缺点问题。二次振捣是防渗漏的有效措施，解决的是商品砼本身的缺点问题。 采取这一措施就一劳永逸吗？采取这一措施就一劳永逸吗？ 工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。工序质量是

28、基础，直接影响到工程项目的整体质量。施工中如工程部人员对很多工程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量。 国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善，其中相当重要的原因是业主方工程师不参与工序质量检验。 质量的精细化管理措施必是涵盖工程管理的全部工序。质量的精细化管理措施必是涵盖工程管理的全部工序。防水工程的质量通病及预防措施【案例分析】产生问题的原因：产生问题的原因：防水涂膜施工前，土建单位未对基层进行有效的处理；防水涂膜施工前，土建单位未对基层进行有效的处理；管理人员未在施工下一道工序前对上一道工序进行验收；管理人员未在施工下一道工序前对上一道工序进行验收；防水施

29、工单位在施工前，未将基层不符合施工要求的信息反馈防水施工单位在施工前，未将基层不符合施工要求的信息反馈给管理人员，强行施工。给管理人员，强行施工。施工过程中厚度检测把控不到位。施工过程中厚度检测把控不到位。事后防水施工单位、总包、监理、甲方四方管理人员未对成品事后防水施工单位、总包、监理、甲方四方管理人员未对成品进行验收。进行验收。 质量控制标准解决的问题：质量控制标准解决的问题：基层、厚度、薄弱点基层、厚度、薄弱点【案例分析】产生问题的原因主要是：产生问题的原因主要是：施工班组部分人员素质较差，施工随意，无成品施工班组部分人员素质较差，施工随意，无成品保护意识；保护意识；监理单位未进行有效的

30、现场管控；监理单位未进行有效的现场管控；项目部管理人员交底不清、过程控制和现场监督项目部管理人员交底不清、过程控制和现场监督也存在不到位情况。也存在不到位情况。 工序难点的解决：工序难点的解决： 高低跨的防水施工难题。高低跨的防水施工难题。地下室“高低跨”剪力墙防水做法地下室底板、侧墙防水做法施工控制节点施工控制节点1.5-2.0厚单组份聚氨酯厚单组份聚氨酯涂膜直接涂刷在结构面涂膜直接涂刷在结构面上上3厚厚SBS防水卷材层，上口预防水卷材层，上口预留搭接留搭接100宽宽步骤（一）：第一次底板砼浇筑完成后步骤（一）：第一次底板砼浇筑完成后, ,进行第一次防水施工。在地下室外进行第一次防水施工。在地下室外侧剪力墙根部做涂膜防水加强。侧剪力墙根部做涂膜防水加强。地下室“高低跨”剪力墙防水做法步骤（二）步骤（二） 砖胎模完成后砖胎模完成后, ,进行第二次防水施工。进行第二次防水施工。地下室“高低跨”剪力墙防水做法SBS与第一次预留与第一次预留SBS搭接搭接3厚厚SBS防水卷材层防水卷材层15厚厚1:3水泥砂浆粉刷水泥砂浆粉刷砖胎模砖胎模回填土回填土步骤（三）步骤（三）: : 第二次底板砼浇筑完