新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告

1、新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目香悦丽都小区建设项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 建设单位建设单位: :新余市仁泰房地产开发有限公司新余市仁泰房地产开发有限公司 编制时间编制时间: :二 0 一四年九月 第一章第一章 总总 论论.1 第一节 项目概况.1 一、项目名称 .1 二、项目建设性质 .1 三、项目承办单位 .1 四、项目拟建设地点 .1 五、可行性研究工作的组成 .2 第二节 研究的依据与范围.2 一、研究依据 .2 二、研究的范围 .2 第三节 可行性研究主要内容.3 一、建设内容与规模 .3 二、项目管理与实施 .6 三、投资估算与资金筹措 .6 四、问题与

2、建议 .7 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性.8 第一节 项目背景.8 一、新余市概况 .8 二、社会经济发展趋势分析 .13 三、新余市城市发展概况 .16 四、新余居民住宅市场现状及分析 .20 第二节 项目建设的必要性.25 第三章第三章建设场地及建设条件建设场地及建设条件.26 第一节 建设场地.26 一、选址原则 .26 二、项目选址 .26 第二节 建设条件.27 一、自然地理条件 .27 二、社会经济概况 .29 三、场地现状情况 .29 四、基础设施条件 .30 五、建设材料及运输条件 .31 第四章第四章 项目建设规模项目建设规模.32 第五章第五章 项

3、目规划及工程设计项目规划及工程设计.36 第一节 项目规划方案.36 一、规划指导思想与原则 .36 二、总平面布局 .37 三、绿化景观规划 .38 四、建筑立面 .40 五、竖向设计 .40 六、道路设计 .41 七、住宅户型设计 .42 八、商铺设计 .43 九、半地下室设计 .43 第二节 工程设计方案.43 一、建筑设计 .43 二、结构设计方案 .45 三、给排水设计 .46 四、电气设计 .52 第一节 环境保护.63 一、环境现状 .63 二、环境质量标准及污染物排放标准 .63 三、主要污染源和主要污染物 .64 四、环境影响评价 .64 五、环境保护措施 .65 第二节 水

4、土保持.66 第七章第七章 节约能源节约能源.67 一、设计依据.67 二、建筑节能.67 1、总平面节能设计措施.67 2、建筑单体节能设计.67 第八章第八章 项目管理与实施进度安排项目管理与实施进度安排.72 第一节 项目管理.72 第二节 项目实施进度.73 第九章第九章 劳动安全、职业健康及消防劳动安全、职业健康及消防.74 第一节 劳动安全保护、职业健康.74 第十章第十章项目招标方案项目招标方案.75 第一节 项目招标范围及招标组织形式.76 第二节 投标、开标、评标和中标程序.76 第三节 评标委员会的人员组成和资格要求.77 第十一章第十一章 投资估算及资金筹措投资估算及资金

5、筹措.80 第一节 投资估算范围.80 第二节 主要编制依据.80 一、基础资料 .80 二、设备及安装工程 .80 三、土建工程 .80 四、其他费用的取费 .81 第三节 投资估算结果.82 第四节 资金筹措.85 第五节 经济效益分析.85 一、编制依据 .85 二、销售收入估算 .85 三、销售税费及销售费用 .86 四、开发项目利润 .86 五、评价结论 .86 第十二章第十二章 风险分析及对策风险分析及对策.86 第一节 业主方自身风险分析及对策.87 第二节 项目建设参与单位诚信风险分析及对策.88 第三节 合同风险分析及对策.89 第四节 项目资金、质量和进度风险及对策.90

6、第十三章第十三章 结论和建议结论和建议.92 第一节 结论.92 附件: 1、建设单位营业执照复印件 2、建设单位房地产开发资质证书复印件 附图: 1、项目区位图 2、项目规划总平面图 第一章第一章 总总 论论 第一节第一节 项目项目概况概况 一、项目名称一、项目名称 新余市仁泰香悦丽都小区建设项目 二、项目建设性质二、项目建设性质 新建 三、项目承办单位三、项目承办单位 新余市仁泰房地产开发有限公司 法人代表： 经营范围：房地产开发、销售 (以上项目凭资质证书经营) 四、项目拟建设地点四、项目拟建设地点 项目建设地点位于天润路以东，东西走向的润天路将小区 分隔成南、北两区。项目北区北面是盛泰

7、园小区，南区南面 是医药公司，医药公司南面是赛维大道。项目东面是恒大 雅园。 该地块用地规整，四周城市道路交通便捷，区位优越;整个 小区地势平坦,工程地质条件较好,无不良地质现象,城市各项基 础设施容易配套,建设条件优越。 五、可行性研究工作的组成五、可行性研究工作的组成 为了加快新余市仁泰香悦丽都小区建设项目的建设进程， 项目承办单位委托我院编制本工程的可行性研究报告。因此， 我单位委派了主要技术骨干组建项目组进入现场实地踏勘，在 充分取得调查研究资料的基础上，并对项目进行投资估算和经 济分析及评价，在此基础上编制完成了新余市仁泰香悦丽 都小区建设项目可行性研究报告 。 第二节第二节 研究的

8、依据与范围研究的依据与范围 一、研究依据一、研究依据 1.投资项目可行性研究指南国家计委计办投字200215 号通知 2.建设项目经济评价方法与参数 （第三版）发改投资 20061325 号 3.江西省国民经济和社会发展第十二个五年发展规划 4.新余市国民经济和社会发展第十二个五年发展规划 5.新余市城市总体规划（2008-2030） 6.项目可行性研究报告编制委托书及咨询合同 7.其他有关的国家规程、规范、标准及项目的有关基础资料。 二、研究的范围二、研究的范围 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规 定，我院对项目建设的选址和建设条件进行了实地勘察，对项 目建设的必要性、建设场

9、地及建设条件、建设内容和规模、总 平面布置与建筑方案、环境保护、消防安全和节能措施、项目 管理与实施进度安排、项目招标方案、投资估算与资金筹措等 方面进行综合研究和分析，提出建设的内容、方案、投资和资 金筹措等内容，为项目建设的决策提供可靠的依据。 第三节第三节 可行性研究主要内容可行性研究主要内容 一、建设内容与规模一、建设内容与规模 新余市仁泰香悦丽都小区项目，分为北区和南区。其中 北区为住宅用地，用地面积 10135.06 平方米，总建筑面积 16209.79 平方米；南区为商住用地，用地面积 34648.63 平方 米，总建筑面积 76103.79 平方米(地上建筑面积 59487.4

10、5 平方 米，半地下室建筑面积 16616.34 平方米)。 项目主要技术经济指标详见下表： 二、项目管理与实施二、项目管理与实施 本项目建设单位为新余市仁泰房地产开发有限公司。为做 好项目的各项工作，建设单位成立了项目部，负责各项手续的 办理、设计、报批与实施等各项工作。 项目建设期 24 个月，即 2014 年 8 月-2016 年 8 月。 三、投资估算与资金筹措三、投资估算与资金筹措 经估算，本项目总投资为 17743.77 万元。其中：建筑工程 费8243.76万元，设备购置及安装工程费2686.41万元，其他费用 5394.11 万元（含土地费、建设期利息） ，预备费 1419.5

11、0 万元。建 设投资构成如下： 项目总投资构成表项目总投资构成表 单位：万元 项目总投资 17743.77 万元，资金筹措方案为：建设单位自 筹。 四、问题与建议四、问题与建议 建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，早 日开工，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有 效益。 总投资17743.77100.00% 建筑工程费8243.7646.46% 设备购置费306.971.73% 安装工程费2379.4413.41% 工程建设其他费用5394.1130.4% 基本预备费1419.508.0% 第二章第二章 项目建设背景及项目建设背景及必要性必要性 第一节第一节 项目背景项目

12、背景 一、一、新余市概况新余市概况 1、自然地理 新余市地处赣西地区中心位置，袁河中下游，市域地理坐 标为：东经 1142911524，北纬 273328 05，全境东西最长处为 101.9 公里，南北最宽处为 65 公里。 东邻樟树、新干，西接宜春，南连吉安、安福、峡江，北毗上 高、高安。市域辖一区一县和一个风景名胜区，国土总面积为 3163.67 平方公里（其中渝水区 1775.61 平方公里，分宜县 1388.06 平方公里） 。市域土地利用构成为“六山半水两分田， 分半道路和庄园” 。城区距省会南昌 160 公里，距宜春市 64 公 里，距萍乡市 134 公里，距樟树市 77 公里。

13、2、地质 新余市地跨杨子准地台和华南褶皱系两大地质构造单元。 地层发育较全，出露良好，区内除前震旦系，寒武系，中泥盆 统，中侏罗统一中白垩统，上第三系缺失外，其他各系地层均 有出露，总厚达 1057214886m。新余市在漫长的地质史上， 几经沧桑，由于不同的沉积环境使出露地层内蕴藏着丰富的铁、 煤、石灰石、镁质粘土、粉石英等沉积矿产。 新余市历史上岩浆活动频繁，侵入期次多，但分布零星， 规模不大，以酸性侵入岩为主，超基性侵入岩局部可见，但不 发育，在侵入岩和变质岩中含有丰富的金属矿产。 新余市地跨两大地质构造单元，地质构造复杂，以萍乡 广丰深断裂为界（地理位置大致以沿浙赣铁路为界） ，以北属

14、杨 子准地台，以南为华南褶皱系，本区构造发展演化与区域上一 致，经历了多次强烈的构造运动。 新余市在地台晚期相对活动时形成了规模不一的断陷盆地， 主要分布在洋江以北下塘一带，以及新余城区以东地区，分别 隶属于雷桥盆地及清江盆地，呈北东南西展布。 区内断裂发育，主要有萍乡广丰深断裂，谢家岭未山 大断裂及一系列小断裂（断层群：操场断层群、洞村断层群、 水头楼下断层群，东坑双林断层群，分宜断层群，铁坑断 层群、皇化断层群，河下断层群及花鼓山断层群等） 。 区内构造线走向一般为北东北东东向，部分为北北东、 北北西向，属华厦系构造。 新余市属 6 度以下地震烈度区，无需地震设防。 3、地貌 新余市地处萍

15、乐凹陷带西段与武功山隆起带相邻部位，南 部为由元古界变质岩系多期花岗岩组成的以低山为主的低山丘 陵地形，中部为由上古生代、中古生代新生代地层组成的波浪 起伏的丘陵岗地及袁河流域冲积平原地形，北部蒙山狮形 顶低山地形呈北东东向横亘于北部边缘，形成新余市南北高， 中部低平，东部扇形敞开，袁河横贯中部的鞍形地貌特征。 区内地势南北略高，南面大岗山山势峻峭，主峰大岗山海 拔 1091.8m，为区内之冠，北部蒙山主峰白之峰海拔 1004.2m， 区内山体一般呈北东南西向展布，区内中部较低平，河溪纵 横，水网密集。袁河呈近东西向横贯中部，新余城区以东冲积 平原呈扇形敞开，阶地发育，为沉积内叠阶地，冲积平原

16、较宽 敞，一般宽 56km，最宽处可达 8km，纵向上较平缓，坡度一 般不超过 3。 新余市地貌类型主要分六种：（1）构造侵蚀低山地形； （2）构造侵蚀高丘陵地形；（3）构造侵蚀剥蚀低丘陵地形； （4）侵蚀剥蚀岗地地形；（5）河流阶地地形；（6）河流冲堆 积平原地形。 新余市低丘（海拔 100300m）面积最广，达 265.05 万亩， 占土地总面积 55.85，主要分布在分宜县，渝水区之中部和 东部，河谷平原（海拔在 100m 以下）面积为 148.32 万亩，占 土地总面积的 31.25，主要分布在渝水区袁河两岸，江口水 库以下河谷冲积平原。高丘（海拔 300500m）面积为 51.45

17、万亩，占土地总面积的 10.84，主要分布于分宜县高岚、洞 村、风阳和渝水区的九龙、良山、河下等地。低山（海拔在 500m 以上）面积 9.71 万亩，占土地总面积的 2.05，主要分 布在西南大岗山和北部蒙山一带。 4、水文 新余市地处袁河中下游，河流水系十分发达，新余市共有 大小河流 22 条，其中有 17 条属袁河水系，另外四条属其他水 系。新余市较大河流有袁河、孔目江、杨桥河、蒙河。流经新 余城区的有袁河、孔目江。袁河属赣江水系，发源于萍乡武功 山北麓，自西而东流经四市（萍乡、宜春、新余及樟树市） ，于 樟树市张家山乡的荷埠馆注入赣江。河流全长 273km，流域面 积 6486k，其中

18、江口水库坝址以上的集雨面积 3900k，袁河 多年平均流量 112m/s，枯水流量 3-5m/s，历史最大洪峰流 量（1926 年）为 5860m/s，1962 年江口地段实测洪峰流量为 3710m/s，江口水库多年平均迳流总量为 34.44 亿 m。江口水 库以下河段流量受江口水库的控制，袁河在新余市境内长度为 116.9km，其中分宜县内 26.3km，渝水区境内 90.6km，市内河 床比降为 0.196，平均深度 7.3m，平均宽度 155m，最窄处仅 60m（罗坊乡八元村河段） ，河道弯曲线窄，局部河段砂、砾石 淤积成滩，俗有十八道弯三十个滩”之说。 孔目江属袁河支流，发源于分宜县洞

19、村乡蛇咀自然村蒙山 西麓，流经分宜县洞村乡，渝水区的欧里乡、观巢乡，经沙土 乡贯下村注入袁河。孔目江全长 49km，流域面积 484k，河床 平均宽 30m，平均深 3.1m，河床比降 1.2，多年平均流量 7.7m/s，枯水流量 1.5m/s。十年一遇洪峰流量 830m/s。新 余市较大河流还有杨桥河、蒙河等。 5、气象气候 新余市地处亚热带湿润性气候区，具有气候温和，日照充 足，四季分明，雨量充沛，无霜期长等气候特点。 （1）气温：新余市多年平均气温 17.8。七、八两月为 全年最热月，平均气温在 26.629.8之间，极端最高气温达 40（1971 年 7 月 31 日） 。1、2 两月

20、为全年最冷月，月平均气 温在 3.55.6之间，极端最低气温为-8.3，全年无霜期 276 天。 （2）日照：新余市多年平均日照时数 1667.2 小时，占可 照时数的 37.5，太阳辐射总量多年平均值为 102.89 千卡 /c，但时空分布不均，一般山区低于丘陵，丘陵低于平原。 每年 7、8 两月日照时数明显偏多，占全年日照时数的 59，7 月份太阳辐射总量为 14.144 千卡/c，11、12 两月日照时数 显著偏少，其中 2 月份辐射总量仅为 5.224 千卡/c。 （3）降水：新余市多年平均降水量为 1582.3mm，最大年 降水量达 2125mm（1954 年） ，最小降水量为 98

21、6.8mm（1978 年） ， 新余市属全国多雨地区之一，降雨丰沛，比全国平均降雨量 629mm 多一倍多，比江西省平均降雨量 13501397.3mm 多 185232.3mm，水资源丰富，但降雨时空分布不均，每年 46 月降雨占全年降雨量的 46左右，而 1012 月份仅占全年降 雨量的 12左右，在地域分配上一般沿浙赣铁路，江口水库一 带降雨量最多，分宜县洞村高岚一带也是多雨中心，其余均 相应为少雨区，良山镇为最少。 （4）蒸发：新余市植被条件较好，年蒸发量一般低于年降 水量，新余市多年平均蒸发量为 1071mm。最大年蒸发量为 1360.4mm（1963 年） ，最少年蒸发量 820.

22、8mm（1975 年） ，每年 79 月蒸发量最大，一般占全年的 45，13 月最少，约占 全年的 12，时空分布不均，一般平原大于丘陵和山区，78 月份为全年最大蒸发月，历年最大月蒸发量为 363.4mm（1971 年 7 月） ，12 月份为全年最少蒸发月，历年最少月蒸发量为 25.0mm（1984 年 2 月） 。 （5）风：新余市城区四周环山，风力微弱，多二级风，多 年平均风速为 2.5m/s，风速大于 7 级风（17m/s）以上日期平 均每年 1.3 天，新余城区主导风向为东北风。10 月份以后因北 方冷空气自鄱阳湖侵入我省，沿赣江、袁河运行至新余市，使 新余市风向多呈东北、东北偏东

23、。受夏季亚热带风高控制，而 南部武功山余脉阻挡高气压，高气压只能从湖南沿袁河侵袭新 余市，故常多西南、西南偏南风。 二、二、社会经济发展趋势分析社会经济发展趋势分析 二十一世纪，经济全球化趋势的增强和我国加入世界贸易 组织，有利于推动体制创新和技术创新，发挥比较优势，提升 产业的国际竞争力，更多更好地利用国际国内两种资源、两个 市场，国家实施西部大开发战略，加快中西部地区的发展，亦 有利于江西省发挥承东启西、贯通南北的区位优势，更多的吸 纳沿海产业的转移，促进经济结构的调整。 在全球经济一体化不断深入和我国加入世贸组织的背景下， 产业梯度转移的速率越来越快。随着“三个基地、一个后花园” 的正确

24、定位，以及近两年改善发展环境所产生的“江西现象” 的良好示范效应，江西省具有承接产业梯度转移的比较优势。 只要不断改善发展环境，就一定能牢牢抓住这一历史机遇。承 接产业转移，外资大量涌入，与周边省市相连的高速公路基本 贯通众多有利因素支持江西省经济进一步看好。 2011 年是“十二五”规划的开局之年，也是中国共产党成 立 90 周年。奋斗目标是：到 2015 年，全市生产总值将达到 1700 亿元；财政总收入 280 亿元；规模以上工业增加值 1000 亿元，规模以上工业主营业务收入 5000 亿元；固定资产投资年 均增长 20%以上，城乡居民收入年均增长 13%以上，城镇化率达 80%，努力

25、实现人均期望寿命达到 78 岁。 2012 年新余市社会经济发展主要体现在以下四个方面： 一、加快发展第三产业。第三产业的发展水平是衡量经济 社会发达程度的重要标志，关系着新余市提前全面建成小康社 会目标能否顺利实现。新余市着力优化产业结构，强力推进商 贸流通“1020”工程，大力发展文化旅游和金融服务业，第三 产业发展取得明显成效。2012 年，新余市第三产业实现增加值 265 亿元，增长 11.4%；占 GDP 比重 31.6%，提高了 4.2 个百分 点。 二、大力推进农业产业化。新余市以农民增收为出发点和 落脚点，出台关于大力推进农业产业化发展的意见 ，制定了 新余市农业产业化发展规划

26、 ，扎实推进农业产业化“1010” 工程。2012 年，全市新增新余蜜桔 1.03 万亩、高产油茶 2.3 万亩、商品有机蔬菜 8400 亩；完成农田水利基本建设投资 4.65 亿元，创历年之最；38 家省级以上龙头企业完成销售收入 104 亿元，带动 17.8 万农户增收 3.74 亿元。 三、项目建设加快推进。2012 年，新余市新开工亿元以上 项目 115 个，累计完成投资 281.7 亿元，100 个重点项目全部 在建，完成投资 200 亿元。赣铁物流园、杭南长客运专线(新余 段)、新电 2 台 66 万千瓦机组、分电 2 台 100 万千瓦机组等项 目稳步推进，白梅水利枢纽工程列入国

27、家大中型水库“十二五” 建设规划。 四、 “三项政策”稳步实施。2012 年，编制完成国家节能减 排财政政策综合示范项目 231 个，实施方案在全国 8 个试点城 市中第一个获批，获中央财政支持资金 5.37 亿元；“城市矿产” 示范基地开工项目 10 个，新签约项目 8 个，获补助资金 1.15 亿元；资源枯竭城市转型规划通过省级初审，项目储备库收集 八类项目 262 个，累计获转移支付资金 5.03 亿元。 三、新余市城市发展概况三、新余市城市发展概况 50 年前，新余的城区面积约 5 平方公里。60 年代和 70 年 代，新余市主要围绕老城区与新钢厂区蔓延发展。1983 年新余 复市时，

28、城区面积约 10 平方公里。1984 年决定将城区向北扩 展，越过浙赣铁路，在仰天岗以南建设新区。1986 年新余市委、 市政府等党政机关陆续迁至赣新路（今仙来大道） ，形成城北政 治中心、城南商贸活动中心格局，城区面积扩大到约 16 平方公 里。80 年代末、90 年代初城市建设基本集中于城北地区。 1993 年，为适应经济发展需要，筹建城东经济开发区。 1997 年，城区工业布局与城市功能布局之间的矛盾显现，决定 跨越孔目江与新花铁路向东依托城东经济开发区进行工业布局， 2001 年成立高新技术开发区。至此，新余市形成以浙赣铁路、 新周铁路、孔目江为天然坐标，按四个象限进行的总体功能布 局

29、。 新余因钢设市、凭钢兴市，是江西省的钢铁工业基地，钢 产量占全省 42.31%，随着新钢 700 万吨产量的实施，其在全省 钢铁工业龙头地位将进一步得到加强。多年积累已经形成冶金、 机械、纺织、电力、食品、建材等工业基础，人均 GDP 远高于 全省平均水平，处于全省 11 个设区市的第 2 位。新余市第三产 业从 1983 年以来持续加速发展，年均增长 20.41%，对新余经 济发展贡献作用越来越大。人均社会消费品零售额指标由 1997 年全省第十位上升至 2002 年第二位，三产所占比重指标也由第 十位上升至第六位。90 年代以来，新余市三产发展依托职业教 育快速增长，随着交通区位条件的改

30、善，物流、旅游业快速发 展势头逐步显现，区域中心城市地位日益加强，经济发展体现 出强烈的外溢性，形成“北牵上高、南带峡江、东及樟树、西 至宜春”经济辐射格局。 1、现状建设概况 现状城区分三片展开建设： （1）城北片：浙赣铁路以北，孔目江以西部分，该区是 1983 年新余复市以后开始建设的新区，是行政文教生活区，现 状以仙来大道为骨架展开建设，建成区面积约 9.6 平方公里。 （2）城南片：浙赣铁路以南，袁河以北部分，建成区面积 15.3 平方公里，以新周铁路为分隔呈两组团展开建设： 老城组团：新周铁路以东部分，为商贸居住区，这是新余 市历史形成的老城区，以抱石大道和胜利路十字型骨架展开建 设

31、。建成区面积 4.2 平方公里。 城西组团：新周铁路以西部分，为工业区，布置有新钢、 电厂、二化、钢丝厂、电工厂等大中型企业，建设布局较分散。 建成区面积 11.1 平方公里。 （3）城东片：孔目江以东、浙赣铁路以北部分，属新余市 新余市，为工业生活区，以仙来大道为轴线展开建设，布置有 前卫化工厂、福润、新华公司、北大高新生物等企业，建成区 面积 4.9 平方公里。 现状城市建成区 31.73 平方公里，城市主中心位于城南抱 石大道与胜利路交汇处，副中心位于城北人民广场。大型商贸 服务设施主要布置在抱石大道、胜利路、解放路两侧，其他公 建设施主要沿仙来大道和劳动路布置。 2、城市发展规划 新余

32、市城市总体规划（20082030 年）规划期限：2008 2030 年，其中近期 20082015 年、中期 20162020 年、远期 20212030 年、远景为 2030 年以后。 规划层次与范围：市域城镇体系规划范围为新余市行政管 辖范围，包括新余市区和分宜县，市域总面积 3178 平方公里。 中心城区总体规划范围为市区各街道、下村镇、水西镇、珠珊 镇、观巢镇以及河下镇的部分地区，总面积 318 平方公里。 人口规模：市域人口规模规划近期 2015 年 134 万人，中期 2020 年 147 万人，远期 2030 年人口 170 万人。中心城区人口 规模规划近期 2015 年 63

33、万人，中期 2020 年 75 万，远期 2030 年 96 万人。 城市性质：国家光伏、新能源和江西钢铁产业基地，鄱阳 湖生态经济区副中心，环境优美的山水旅游城市。 城区总体布局与功能分区：城市按清宜公路东、西扩展与 水西、河下镇区对接，适时跨过袁河向南发展，通过“二横四 纵加环路”道路系统形成布局合理、功能明确、用地紧凑、结 构紧密的“一带五区”城市总体框架。 核心区带：由城南老城中心区、城北七家山新城中心、城 东商贸物流区组成，为中心城市生活、生产服务的核心区域， 承担城市商务、金融信息、商业服务、文体物流等职能。 城北区：孔目江以西，浙赣铁路以北部分，规划为行政、 文教、生活居住区。总

34、用地面积 15.6 平方公里。 城南区：老城区、抱石公园以西、袁河以北部分，规划为 商贸居住区。总用地面积为 5.1 平方公里。 城西区：袁河以西，抱石公园以西部分，规划为职业教育、 工业生产区。总用地面积为 21.1 平方公里。 城东区：孔目江以东，浙赣铁路以北部分，规划为物流、 工业、生活居住区。总用地面积 20.9 平方公里。 仙来区：袁河以南部分，规划为商贸居住区。总用地面积 为 2.3 平方公里。 城市建设总方针：东拓、西延、北优、南蓄、中疏。总目 标是：衔接区域交通，建设对外窗口；突出山水景观，提高城 市品位；完善城市功能，强化中心城市地位。 重点建设区域：城东区以仙来东大道、高新

35、大道、新欣大 道、新城大道、纵二路、纵三路为骨架展开布局。其主导功能 为商贸物流、工业和生活居住综合功能区。配套安排公建设施， 强化生态环境建设。城西区以白竹路、长青路立交的建设为契 机，畅通新老城区与城西区的铁路通道，在河下安排职业教育 用地，建设新钢二通道，安排物流仓储用地和居住区建设。城 北区以仙来西大道、仰天岗大道、北湖路、科环路、中山路为 骨架展开布局。其主导功能为商贸、行政、金融、文体、旅游 接待服务。以金融、贸易、商务中心区开发、体育中心兴建、 孔目江“一江两岸”工程实施为动力，建设城市主中心，配套 安排居住区建设。突出体现区域中心城市及商贸、体育、旅游 中心的城市职能，示现近期

36、初步确立城市定位目标。 四、新余居民住宅市场现状及分析四、新余居民住宅市场现状及分析 （一）新余市住宅市场现状（一）新余市住宅市场现状 1、生活居住现状 新余市城区现状居住用地总面积 1270.63 公顷，占城市总 用地的 40.05%，人均居住用地面积 36.03。城区居住用地相 对集中，主要分布于城南和城北，以及城东小部分。城区外围 大型企业配套建有职工生活区。 城南老城区各类用地混杂，大街小巷交织穿插，陈旧老房 较多，其中夹杂不少城中村，居住建筑基本为低层高密度布置， 居住环境质量较差。城北新区基本上为文教行政生活区，生活 居住环境质量较好。 各区基本情况如下： 城南居住区 城南居住区包

37、括浙赣铁路以南、袁河以北所有城区范围， 有居住用地 449.43 公顷，居民约 22 万人（户籍人口，下同） 。 本区除新钢、二化生活区为统建，相对集中外，其余多为不同 时期建造的旧式住宅及新建住宅，用地不完整，生活环境、居 住质量欠佳，有待改造。 城北居住区 城北居住区包括浙赣铁路以北，袁河以西所有城区范围， 有居住用地 426.31 公顷，居民约 18 万人。城北整体居住环境 较好,但其中也夹杂部分城中村。 2、房地产制度和房地产市场状况 受房地产宏观调控政策影响，目前房地产市场各相关主体 普遍认为新余市房地产市场总体上正向着调控方向积极发展。 新余房地产市场已经由前期的过于火爆转入理性的

38、平淡周期。 2013 年 2 月 20 日，温家宝主持召开国务院常务会议，研 究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房 地产市场调控的政策措施（称为“国五条” ） 。会议不仅再次重 申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投 机性购房，还在继 2011 年之后再次提出要求各地公布年度房价 控制目标。 中国 30 余个城市在 3 月底公布地方版“国五条”细则，其 中半数以上二三线城市仅公布“房价调控目标” ，被舆论称为 “温柔的毛毛细雨” 。之前异常火爆的二手房交易市场因“20% 个人所得税”等调控重拳未被提及而温度骤降。 新余市房价在江西省设区市中不算高，居倒数第几位

39、，甚 至比周边的樟树、高安等县市要低。而新余的楼盘品质又比周 边城市要好，所以房价上涨有一定的合理性。但新余经济这两 年受国际金融危机的冲击较大，两大支柱产业钢铁和光伏 产业影响尤其严重，再加上“国五条”的严厉调控，所以新余 的房价在 2014 年要想出现比较大的涨幅几乎是不可能的。 因此，预测今后一段时间，新余市房地产市场表现为：商 品住房成交价格将趋于平稳，或将在小幅震荡中保持平稳上升。 （二）新余市住宅供需状况分析（二）新余市住宅供需状况分析 1、新余市商品房的供需情况 据有关单位统计，目前新余市每年新增加的外来人口约在 1 万人左右，根据新余市房产局介绍每年市场需求约 150 万 （建

40、筑面积） 。而目前新余市每年推出建筑面积一般在 160 万， 其供需比较平衡，这主要体现在以下两方面： 空置率低。在新余市场上开盘较早的住宅项目销售大多接 近尾声，大多销售掉 95%以上单位； 销售进度平稳，在销售各个阶段成交情况都尚称理想，基 本上均能在一定时间段内完成销售目标。 2、户型面积需求以大中户型为主 与沿海城市不同，新余消费者对住宅户型需求多为 100 以上的大户型，而新余目前在售住宅户型多以 120左右的三 房两厅为主，与市场需求相符。 此外，消费者对于户型的规整性、朝向、通风采光均较为 重视，这也是影响其是否购买的重要因素之一。 3、建筑结构以多层、小高层为主 在新余的住宅项

41、目大都为多层住宅，北湖星城、春龙湖畔 豪园等均为多层住宅，政府号召集约利用土地,鼓励建设小高层、 高层,从近期在售的春龙湖畔四期、加州国际公馆二期、孔目江 住宅楼小高层销售情况来看，多层、小高层住宅的销售态势都 良好，部分较好的楼层及户型已经售罄，这对建设多层住宅的 开发商来说，是个利好的信息。 4、杂物间或车库与住宅的配比较高 在新余市场，杂物间（8-15 ）和车库(车位)为客户购买 住宅所要求的基本配套，有无储物间或车库(车位)是影响购买 决策的重要因素，与此对应，新余市面上所有的在售住宅项目 均考虑此点而配置了相应的储物间及车库单元，且与住宅数量 的比例多数达到 1：1 以上。 （三）新

42、余市住宅物业市场走势分析（三）新余市住宅物业市场走势分析 由于新余市场住宅项目整体销售状况良好，而市场长期蓄 积的消费力尚未完全释放，住宅项目仍具备一定的升值空间。 由于住宅开发量的不断增长，竞争也较以往更加激烈，同时受 新余市家庭平均收入水平的限制，因此年内的住宅价格的上升 幅度将不会太大。 一方面，国家对房地产调控政策继续发挥作用，在宏观政 策背景下，房价上涨趋势会得到进一步抑制；另一方面，城市 化步伐加快，开发的房地产主要以满足居住为主，市场需求空 间仍然较大。未来房价不可能出现大的波动，但随着房屋功能 不断的完善，对建筑节能、环保等要求越来越高。 从目前新余建筑结构来看，小高层住宅的中

43、档楼盘是市场 的主力，大多户型面积均在 120左右，小面积与超大面积住 宅的比例在短期内均不会有大的变化。 根据统计部门的抽样调查情况来看，新余市中低收入者的 购房支出均为零，购房者集中在高收入居民中，而高收入者的 住房面积为 40.18 平方米/人，远高于人均住房面积的 29.53 平 方米/人，而中低收入居民的人均住房面积分别为 26.17 平方米 和 23.41 平方米，低于高收入者的住房面积，甚至低于平均数， 因此中低收入者并不是没有购房需求，只是日益高涨的房价让 中低收入者只能望房兴叹。 第二节第二节 项目建设的必要性项目建设的必要性 随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化

44、程 度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随 着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的 简单型向生态化、艺术化、智能化兼而有之的综合型过渡，而 新余市房地产正处于过渡时期，适应时代的发展，社会的需要 是房地产的发展方向。 新余市仁泰香悦丽都小区建设项目的实施，不仅将改变 新余市的城东地区面貌,提升城市品位,而且带动了相关产业发 展。对于改善城市中高收入居民的居住和生活条件、促进社会 和谐安定具有重要意义。 因此,本项目的建设是必要的。 第三章第三章建设场地及建设条件建设场地及建设条件 第一节第一节 建设场地建设场地 一、选址原则一、选址原则 1、坚持科学合理、节约用

45、地的原则； 2、在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展； 3、合理确定规划分区，居住、公共建筑、休闲活动等各功 能布局合理，科学地组织人流和物流； 4、根据不同地区的气象条件，使建筑物的朝向、间距、自 然通风和小区绿化达到最佳程度，为生活、居住创造良好的自 然环境和人文环境。 二、项目选址二、项目选址 新余市仁泰香悦丽都小区建设项目,该地块用地规整，四 周城市道路交通便捷，西侧紧邻天润路。小区被润天路分成南 北两区。北区北面是盛泰园小区，南区南面隔医药公司是赛维 大道。项目东面是恒大雅园。地块处在城东区，区位优越。北 区用地面积 10135.06 平方米,建筑面积 10609.79 平方米

46、；南区 用地面积 34648.63 平方米,建筑面积 76103.79 平方米。 第二节第二节 建设条件建设条件 一、自然地理条件一、自然地理条件 1、地理位置 新余市为省辖市，位于江西省中部偏西，赣江支流中下游， 距省会南昌约 160km。地理坐标为北纬 27033-28005，东经 。新余市地域东西长 101.9km，南北宽 65km，东邻樟树， 南与吉安、安福、峡江接壤，东南与新干交界，西接宜春，北 面与上高，高安为邻，总面积 3164k。 2、地质地貌及资源 新余市地处武功山东北麓和邵阳湖平原边缘，属丘陵、平 原区。除西北、西南部有少量丘陵和低山、中部和东部有海拔 3050 米的河谷平

47、原外，几乎全境都是逶迤起伏的低丘岗地。 山地面积约占总面积的 3，丘陵占 11，低丘岗地占 70、 平原占 14，水域占 2。地势周高中低、西高东低。山峰以 境西北的蒙山为最高，海拔 1004 米。 项目所在地为低矮丘陵，起伏不大，地势北高南低，高程 一般在 4348 米。 该地属六度以下地震烈度区。 项目所在地植被种类基本上以人工培养为主，树种单一， 乔木为马尾松，灌木主要是油茶林。其余的为农作物如：蔬菜、 水稻等。 3、气象气候 区内属东亚季风湿润气候区，气候温和，四季分明，雨量 充沛，年平均降雨量为 1568mm，日最大降雨量 154.3mm：年平 均气温为 17.8，最热月为 7 月，

48、极端最高气温 40.O，最冷 月为 1 月，极端最低气温为7.2。最热月半均温度 29.4， 最冷月平均温度 5.5；年平均无霜期 283 天；年平均大气压 1007.2hpa： 全年平均风速 1.3m/s，夏季平均风速 1.6m/s，冬季平均风 速 l.0m/s，年主导风向为东北偏东风，春季、秋季主导风向均 为东北偏东风，夏季主导风为偏南风。 4、河流水文特征 新余市区内地表水体主耍是袁河。袁河源自萍乡市南部的 武功山北麓新泉乡，是新余市的最大水系，属赣江一级支流， 其上流长 235km，流经宜春、新余、在樟树附近汇入赣江，流 域面积 3898km。袁河在新余市境内长 125km，由西向东横

49、贯新 余市；是新余市工农业用水和纳污的主要河流。河床平均坡降 比为万分之二点六。河面宽 100250m，枯水期最小流量 2.0m/s，丰水期流量为 535m/s，平均流量 104.8m/s，最大 洪水流量 5860 ms，最高洪水位 48.87m。 孔目江是新余市区重要的水源地，发源于分宜县的双林镇 和洞村乡，途经分宜县的双林镇、洞村乡，渝水区的欧里镇、 观巢镇、下村镇、城北办事处、城南办事处，在城南办事处观 下村附近流入袁河。 二、社会经济概况二、社会经济概况 2012 年，预计全年实现生产总值 840 亿元，增长 10%；财 政总收入 116.89 亿元，增长 5.1%，其中地方财政收入

50、83.23 亿元，增长 19.9%；固定资产投资 754.8 亿元，增长 20.5%；社 会消费品零售总额 155.4 亿元，增长 17%；引进内资 423 亿元， 增长 30%；城镇居民人均可支配收入 22480 元，农民人均纯收 入 10047 元，均增长 14%；居民消费价格涨幅控制在 2.6%。 2013 年，全市经济社会发展的主要预期目标是：生产总值 增长 11%、力争 13%，财政总收入增长 16%、力争 20%，地方财 政收入增长 10%、力争 15%，规模以上工业主营业务收入增长 15%，固定资产投资增长 20%，社会消费品零售总额增长 15%， 外贸出口总额增长 5%、力争

51、10%，实际利用外资增长 10%、内 资增长 20%，城乡居民可支配收入增长 13%。居民消费价格涨幅 控制在 3.5%以内，人口自然增长率控制在省定目标以内。 三、场地三、场地现状情况现状情况 新余市仁泰香悦丽都小区建设项目,该地块用地规整，四 周城市道路交通便捷。小区由润天路分为北区和南区；小区西 面紧邻天润路，南面邻赛维大道。 地块区位优越，用地面积 52202.85 平方米,总建筑面积(一 期和二期).86 平方米其中北区为住宅用地，用地面积 10135.06 平方米，总建筑面积 16209.79 平方米；南区为商 住用地，用地面积 34648.63 平方米，总建筑面积 76103.7

52、9 平方米(地上建筑面积 59487.45 平方米，半地下室建筑面 积 16616.34 平方米)。地块交通便利，建设条件优越。 项目用地地势平坦，工程地质条件较好，无不良地质现象， 城市各项基础设施容易配套，所以该地块适宜建设成居住小区。 四、基础设施条件四、基础设施条件 1、供水、排水 拟建场地水源由新余市水厂自来水网提供，周边道路均铺 设有市政给水管道，能满足项目建设要求。拟建场地中，将布 置雨、污分流排水管道，分别排入市政排污和雨水管道中。 2、供电 拟建场地电源来自华东大电网。所需电源由赣西供电公司 配送，可满足项目要求。 3、燃气 燃气气源由新余市燃气公司提供，市政中压供气管网已铺

53、 至基地边，能满足项目供气要求。 4、通讯 新余市建有程控电话交换网络,开通了移动电话、无线寻呼、 国际互联网和邮政快递业务，移动电话、无线寻呼信号覆盖新 余市。拟建场址市政道路上现已全部架设开通全国直拨程控电 话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。宽带网接市 广电网，电话接市电信局区域主干线。 5、交通 场地交通便利，交通条件优越。 五、建设材料及运输条件五、建设材料及运输条件 工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、电缆等均可由 新余、南昌及周边建筑材料市场供应。 第四章第四章 项目建设规模项目建设规模 新余市仁泰香悦丽都小区项目，分为北区和南区。其中 北区为住宅用地，用地面积 101

54、35.06 平方米，总建筑面积 16209.79 平方米；南区为商住用地，用地面积 34648.63 平方 米，总建筑面积 76103.79 平方米(地上建筑面积 59487.45 平方 米，半地下室建筑面积 16616.34 平方米)。 项目主要技术经济指标详见下表： 第五章第五章 项目规划及工程设计项目规划及工程设计 第一节第一节 项目规划方案项目规划方案 一、规划指导思想一、规划指导思想与原则与原则 1、规划指导思想 规划以 21 世纪的社会、经济、文化、环境和技术为依据， 强调“以人为本” ，以人的需要为规划的最终目标，为居民提供 舒适的居住生活环境，增设公共空间，促进居民交往及参与社

55、 会文化建设的积极性。着眼现实，面向未来，充分利用周围的 景观资源，减少对无法再利用的资源的利用，有效利用可再生 资源，通过自身环境改善来带动提高周边大环境，减少对自然 的危害。力求创造出既优美、舒适又经济合理的住区环境，从 而使人们的居住水平上一个新台阶。 2、规划原则 （1） 、规划要坚持以经济建设为重的新思路。适应社会主 义市场经济发展的新特点、新趋势，适应今后发展的需要。 （2） 、各种基础设施、服务设施要有规模，有超前意识。 充分发挥其特性、重点发展上档次、上水平、扩大影响力、增 强辐射面。 （3） 、实现经济、社会和环境效益的统一。在满足一定开 发强度的同时，创造高质量的生态环境、

56、高质量的人居环境的 住区。 （4） 、发掘、研究和创造地方特色，注重景观风貌的规划。 立足本身固有的特色，高瞻远瞩，博采众长。 （5） 、住宅设计照顾人们居住习惯,地下设储藏室，并有良 好通风，单体上力求造型丰富、户型多样化，满足人们的不同 需求。 （6） 、规划设计要有弹性，户型、面积、户室比、容积率 等有适当调整的余地，有利于今后的开发建设。 二、总平面布二、总平面布局局 新余市仁泰香悦丽都小区被东西走向的润天路分隔成两 个地块，编号分别为北区和南区，其中北区用地面积 10135.06 平方米，南区用地面积 34648.63 平方米。 根据用地形状、规模及功能的要求，小区内各构成要素的 布

57、局以及空间和环境设计等方面的因素。考虑到基地周围的环 境因素以及附近居民的需求导向，地块西面的天润路是人流集 中的场所，因此两个地块临街设置一层的商铺，以此来提高建 筑的经济效益。 各地块总平布局：北区用地面积 10135.06 平方米，南北布 置两排住宅，西面天润路布置一层商铺，商铺上为住宅，在 3# 楼一层设物业管理用房及社区服务用房，其中物业管理面积为 120.43 平方米，社区服务用房面积 41.53 平方米。面积满足社 区服务设施建设要求。南区用地面积 34648.63 平方米，西面沿 天润路及北面润天路局部布置一层商铺，整个地块布置六排住 宅，在 1#楼一层设物业管理用房、社区服务

58、用房、业主服务中 心及医务室，其中物业管理面积为 180.15 平方米，社区服务用 房面积 129.67 平方米，业主服务中心面积 155.32 平方米，医 务室面积 156.43 平方米。小区在 17#楼一、二层设置幼儿园， 建筑面积 633.84 平方米，在 11#楼一层商铺设置净菜市场，建 筑面积 204.71 平方米。所有面积满足社区服务设施建设要求。 住宅之间均设计中心绿地，即有利于改善居民的居住环境，也 是小区的活动中心。 三、三、绿化景观规划绿化景观规划 该小区绿地采用点、线、面结合的方法。以线连面、以点 衬面。 点：部分住宅用户的南北庭院，多层住宅的宅间绿地等， 在居住建筑之间

59、，种植自然形态的花草、灌木、藤架，小区四 处设置活动区，并结合建筑小品加以处理，成为融休息、观赏、 活动、交往为一体的富有特色的庭院绿化。 线：各道路的行道树绿化，人行林荫步道等贯穿于整个居 住区。形成一条条优美的曲线，给人视觉上的享受。 面：小区中心绿地，各组团绿地，大片集中绿地以及健身 场地。布置休闲草坪、疏林草地等，形成植物生态群落和丰富 的绿化景观。 整个小区景观通过点、线、面的结合，营造出一个与人密 切联系的富有生命活力的生态环境，使居住者生活在阳光、空 气、绿树的绚丽多彩的世界里。 植物配置考虑与整体环境氛围的创造、季相时序的变化和 规划用地对种植的限制。小区的部分绿地在植物材料上

60、以浅根 条，落叶的灌木、小灌木为主。 绿化树种拟选用生活健壮、少病虫害，有利于人们身分健 康的树种。 a. 常绿阔叶乔木：杜英、香樟、深山含笑、广玉兰 b. 落叶阔叶乔木：黄山栾树、枫香、白玉兰、樱花 c. 常绿针叶乔木：日本冷杉、罗汉松、洒金侧柏、五叶松 d. 花灌木：龙爪槐、紫荆、丁香、垂丝海棠、碧桃、云南 黄馨、春鹃、紫薇、大花桅子、夏鹃、桂花、山茶、腊梅、月 季 e. 色叶树：红枫、鸡爪械、金边黄杨、南天竹、红花继木、 瓜子黄杨 f. 攀援植物：紫藤、凌霄、木香、络石 g. 地被和草坪：高羊茅、红花酢浆草、白花三叶草、中国 石蒜、二月兰、花叶蔓常春藤 h. 竹类：四季竹、菲白竹 i.