[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟61

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟61房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟61房地产估价理论与方法模拟61一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为_。A.掌握的有关信息不同B.做出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同答案:A解析 通常会认为，不同的估价师对同一房地产评估出的价值应相同，但在实际中，不同的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行评估，得出的评估价值往往有所不同，并且与实际成交价格通常有差异，甚至差

2、异较大。即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的价值意见，只会得出近似的价值意见。因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下做出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。问题:2. 房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取_的方法。A.实物分割B.拍卖分割C.折价分割D.变卖分割答案:A解析 房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因包括：房地产在实物上或在使用上通常难以分割；如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。实

3、物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中一方获得该住房，获得住房的一方再按照该住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。问题:3. 下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是_。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.营业的房地产答案:C解析 房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。C项，餐饮房地产属于按用途划分的种类。问题:4. 判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产_。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费

4、用答案:C解析 按照房 产是否产生收益，可以把房地产分为：收益性房地产，是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产；非收益性房地产，是指不能直接产生经济收益的房地产。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有产生经济收益的能力。一般来说，收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产难以采用收益法估价。问题:5. 一种房地产的互补品的价格_时，对该种房地产的需求会增加。A.高B.低C.不变D.无法确定答案:B解析 某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品。在互补品之间，对一种物品的

5、消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。问题:6. 在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是_。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格答案:D解析 理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。A项，市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均水平价格；B项，评估价值简称评估值、评估价，是指估价师通过估价活动得出的估价对象的价值；C项，成交价格简称成交价，是指一笔房地产交易中交易双方达成交易买方同意支付、卖方同意

6、接受，或者买方付出、卖方收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。问题:7. 下列关于比准价值、积算价值和收益价值关系的表述中，正确的是_。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价值低于收益价值B.在房地产市场存在泡沫时，收益价值大大高于积算价值C.在房地产市场不景气时，积算价值(未扣除经济折旧)大大高于比准价值或收益价值D.比准价值倾向于成交价格，积算价值倾向于最低买价，收益价值倾向于最高卖价答案:C解析 通常把市场法求得的价值称为比准价值，把成本法求得的价值称为积算价值，把收益法求得的价值称为收益价格。D项，从某种意义上讲，收益法求得的价值倾向于最高买价，市场法求得的价值倾向于成交

7、价格，成本法求出的价值趋向于最低卖价。A项，当房地产市场比较成熟且处于正常状态时，市场法、收益法和成本法求得的价值基本一致。BC两项，在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值会大大高于收益法、成本法求得的价值，说明房地产价值被高估；当成本法测算出的价值(在不考虑外部折旧的情况下)大大高于市场法或收益法测算出的价值，则说明房地产供大于求或者市场不景气。问题:8. 下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是_。A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值答案:B解析 A项，原始价值，简称原值、原价，又称为历史成本、原始购置成本，是

8、指一项资产在当初取得时实际发生的成本；而账面价值又称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已记提折旧后的余额。因而，原始价值必然高于账面价值。B项，投资价值，是指根据某个特定的投资者的实际情况，对该房地产所评估的价值；而市场价值则是指估价对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。两者的大小关系是不确定的，即当投资价值大于市场价格时，说明值得投资(购买)；反之，说明不值得投资(购买)。C项，谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。D项，快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中“适当的营销”下的价值。陕速变现价值

9、通常低于市场价值。问题:9. 建筑物的_等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。A.体积B.结构C.设施D.层高答案:A解析 建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。规模过小或过大，都会降低其价值。但要注意不同用途、不同地区，对建筑规模的要求是不同的。问题:10. 下列情况中会导致房地产价格上升的是_。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应答案:B解析 A项，上调贷款利率一方面会提高房地产开发的融资成本，从而使房地产开发建设总成本上升，另一方面会加重房地产购买者的贷款偿还负担，从而减少

10、房地产需求，两者都会使房地产价格下降；B项，收紧房地产开发贷款，将使开发商难于融资，而减少开发量，从而造成房地产价格上升；C项，开征房地产持有环节的税收增加持有房地产的成本，将减少需求，从而使房地产价格下降；D项，增加土地供应后，房地产供给量也将增加，从而房地产价格将下降。问题:11. 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为_。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日答案:C解析 估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。在估价抵押价值时，通常是评估现在的价值，一般将估价作业日期内特别是实地查看估价对象期

11、间的某个日期(原则上为完成估价对象实地查看之日)确定为估价时点。但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要，将过去或未来的某个时间确定为估价时点。问题:12. 寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列_方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能答案:A解析 最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合

12、理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在利用方式，然后从下列四个方面依序筛选：法律上是否允许；技术上是否可能；经济上是否可行；价值是否最大化。问题:13. 市场法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的_。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易答案:C解析 市场法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。其理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。因而市场法估价需要在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃

13、或者类似房地产交易较少的地区，难以采用市场法估价。房地产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长的时期内很少发生房地产交易。问题:14. 在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取_的买卖实例。A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价答案:A解析 可比实例的交易类型应与估价目的吻合。因为房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。但当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，

14、目前一般不宜选取协议方式的出让实例。问题:15. 市场法估价的交易情况修正的方法不包括_。A.经验法B.单价法C.百分率法D.差额法答案:A解析 对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。交易情况修正的方法主要有：总价法和单价法；差额法和百分率法。总价法是基于总价进行修正，单价法是基于单价进行修正。采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正金额=可比实例正常价格；采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常价格。问题:16. 某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为1

15、20m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为_元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57答案:D解析 正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、无利害关系下进行交易所形成的价格，具体是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。本题中，由买方付给卖方30万元和该房地产的建筑面积为120m2这两个条件可知，卖方的实得金额=300000/120=2500(元/m2)。而正常成交单价=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)。则该宗房地产的正常成交价格=2500/(1-6%

16、)=2659.57(元/m2)。问题:17. 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假如该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生_万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40答案:C解析 收益价值的基本计算公式为：。 该写字楼空置率为15%时的价值为V1为： A=70100001260%85%=428.4(万元)，n=30年， V1=428.4/8

17、%1-1/(1+8%)30=4822.83(万元)。 该写字楼空置率为25%时的价值V2为： A=70100001260%75%=378(万元)，n=30年， V2=378/8%1-1/(1+8%)30=4255.44(万元)。 该写字楼将发生的贬值额为：V2-V1=4822.83-4255.44=567.39(万元)。 问题:18. 采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为_。A.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率B.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+投资带来的优惠率C.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿-投资带

18、来的优惠率D.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率答案:D解析 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。累加法的一个细化公式为：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率。其中：投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿；管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿；缺乏流动性补偿率，是指投资者对

19、所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿；投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，从而投资者会降低所要求的报酬率。问题:19. 已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为_。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%答案:A解析 根据累加法有：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=3.31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%=7.78%。问题:20. 某宗房地产的土地

20、价值占总价值的30%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为10%和8%，该房地产的综合资本化率为_。A.5.6%B.6.2%C.7.2%D.8.6%答案:D解析 由题意，该房地产的综合资本化率为：R0=LRL+BRR，或者R0=LRL+(1-L)RR，或者R0=(1-B)RL+BRB。式中，L表示土地价值占房地价值的比率；B表示建筑物价值占房地价值的比率，L+B=100%，本题中，L=30%；RL=10%；RR=8%；故R0=30%10%+70%8%=8.6%，即该房地产的综合资本化率为8.6%。问题:21. 成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是_。A.价格B.利润C

21、.生产费用D.劳动价值答案:A解析 成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法又称为积算法。由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本(不含利润)，而是价格(包含利润)。问题:22. 某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价格为1800元/m-，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比

22、重置价格低_元/m2。A.200B.300C.700D.1000答案:B解析 该类房地产的重置价格=其建筑物重置价格其建筑面积=18001000=180(万元)，该类房地产建筑物的实际价值=其正常房地价格其建筑面积-其土地价格其房地产的土地面积=25001000-2000500=150(万元)。则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低：(180-150)l0000/1000=300(元/m2)。问题:23. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于_。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧答案:C解析 A项，自然老化折旧，主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的；

23、B项，物质折旧又称有形损耗，是指建筑物因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损；D项，外部折旧又称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。问题:24. 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是_年。A.37B.43C.60D.63答案:B解析 建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值。非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那

24、部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。本题中，该建筑物晚于土地使用期限的那部分寿命=60-3-40=17(年)，所以该建筑物折旧的经济寿命=其经济寿命一其晚于土地使用期限的那部分寿命=60-17=43(年)。问题:25. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是_。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常是一次性的价格剩余答案:C解析 假设开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将

25、开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方法。A项，假设开发法在形式上是评估新开发的房地产(如新建商品房)价值的成本法的“倒算法”。B项，房地产开发项目分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：测算待开发房地产的最高价格；测算房地产开发项目的预期利润；测算房地产开发中可能的最高费用。C项，假设开发法适用的对象包括：待开发的土地；在建工程；可改变用途的旧房。D项，假设开发法更深层的理论依据类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法测算的通常是一次性的价格剩余。问题:26. 开发完成后的房地产

26、适宜销售的，其价值适用_进行评估。A.市场法B.收益法C.成本法D.推测法答案:A解析 未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用市场法评估；适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。据此，将假设开发法最基本的公式细化为：适用于未来开发完成后的房地产销售的公式为：V=VP-C；适用于未来开发完成后的房地产出租或营业的公式为：V=VR-C。问题:27. 当较为精确地应用假设开发法时，应考虑_。A.通货膨胀影响B.投资利息因素C.资金时间价值D.投资风险补偿答案:D解析 从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确。现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利

27、润率)。所以，当较为精确地应用假设开发法时应当考虑投资风险补偿。问题:28. 下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是_。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案答案:D解析 A项，开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即估价时点)，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。B项，建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。C项，由于未来开发完成后的房地产的经营方式有销售、出租和营业，所以经营期可具

28、体化为销售期和运营期。D项，预测开发经营期，宜先把开发经营期分成它的各个组成部分，然后分别预测出各个组成部分，再把预测出的各个组成部分连接起来。其中，建设期的预测要相对容易些，经营期特别是销售期通常难以准确预测。问题:29. 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是_和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析答案:C解析 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间顺序分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。所谓预测，就是由已知的过去和现在预先推测未知的未来。问题:30. 在房地产估价中，长期趋势法运用

29、的假设前提是_。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案:A解析 长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，做出的推测、判断就会越准确、可信，因为长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动。因而，过去形成的房地产价格变动趋势在未来依然存在是长期趋势法运用的假没前提。问题:31. 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计

30、算其平均发展速度。A.较大B.较小C.差距较大D.大致相同答案:D解析 当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。计算公式为：。式中t表示平均发展速度。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同。问题:32. 某仓库房地产土地面积为1000m2。容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为_万元。A.93.75B.115C.293.75D.315

31、答案:D解析 补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的土地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。对于单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价来说，补地价的计算公式为：补地价(单价)=新楼丽地价新容积率一旧楼面地价旧容积率，补地价(总价)=补地价(单价)土地总面积。此题中，理论上应补地价的数额为：(20002.0-850)1000=315(万元)。问题:33. 某居民楼总建筑面积为5000m2，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照

32、土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为_。A.3%B.3.5%C.7%D.4%答案:D解析 占有的土地份额的计算公式为： 则该人占有的土地份额=35-(1000-500)/5000150/500=4%。 问题:34. 暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有_。A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务答案:D解析 AB两项，根据房地产估价机构管理办法第二十四条规定，从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以

33、从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。C项，根据房地产抵押估价指导意见第六条规定，房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。问题:35. 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2011年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2012年5月20日，甲利用该估价报

34、告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于_年。A.15B.16C.17D.20答案:B解析 估价档案保存期限自估价报告出具日期起算，应当不少于10年。保存期限届满而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应当保存到估价服务的行为结束为止。例如，某个住房抵押贷款估价项目，如果该笔住房抵押贷款期限为20年，则为该笔住房抵押贷款服务的估价档案应保存20年以上。所以该估价报告的存档期应不少于16年。二、多项选择题(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意)问题:1. 与非专业估价相比，专业估价的特点有_。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业

35、日期长 A B C D E答案:ACD解析 概括起来，与非专业估价相比，专业估价有下列特点：专业估价是由专业估价人员和专业估价机构完成的；专业估价提供的是专业意见；专业估价具有社会公信力；专业估价实行有偿服务；专业估价要承担法律责任。问题:2. 房地产的独一无二特性导致了_。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大 A B C D E答案:ABCD解析 房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全

36、竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。此外，房地产交易不适宜采取样品交易的方式，而应到实地观察、体验，房地产估价也应对估价对象进行实地查看。E项，房地产价值量大是房地产要进行专业估价的另一个重要特性。问题:3. 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于_引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.改进物业管理E.周围环境改善 A B C D E答案:CE解析 房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加(即自然增值)。引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：房地产拥有者自己对

37、房地产进行投资改良；外部经济；需求增加导致稀缺性增加；房地产使用管制改变；通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象。其中，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。问题:4. 正常成交价格的形成条件包括_。A.买者和卖者都具有完全的信息B.卖方具有必要的专业知识C.买方具有特殊的兴趣D.自私且理性的经济行为E.交易对象本身具备市场性 A B C D E答案:ADE解析 正常成交价

38、格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、无利害关系下进行交易所形成的价格。正常成交价格的形成条件有七个：公开市场；交易对象本身具备市场性；众多的买者和卖者；买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；自私且理性的经济行为；买者和卖者都具有完全信息；适当的期间完成交易。问题:5. 在商品房交易中，常见的最低价格有_。A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价或起拍价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E.采用收益法确定的参考价格 A B C D E答案:AB解析 在商品房交易中，起价是指销售新建商品房的最低价。保留价又称为拍卖底

39、价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获得。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价。在商品房交易中，常见的最低价格包括商品房销售中的起价和拍卖活动中的保留价或起拍价。问题:6. 下列属于土地使用管制的事项有_。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于商业房地产开发 A B C D E答案:ACE解析 ACE三项，土地使用管制情况是指，

40、说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：土地用途；容积率或建筑控制规模；建筑高度；建筑密度；绿地率；其他要求。B项是土地使用权内容范围，与用途管制不是同一意义。D项指的是相邻关系，并非用途管制，是乙本来就应有的权利。问题:7. 政府可以通过_等措施来抑制房地产价格上升。A.加大、加快房屋建设，以增加房地产供给B.规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价C.制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格D.建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作E.减少开发用地的供给 A B C D E答案:ABCD解析 在我国，房地产制度政策对房地产价格的

41、影响是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。政府抑制房地产价格上涨的主要措施有：政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格；规定按照合理的房地产开发成本和利润率来定价；制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。此外，还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。问题:8. 下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有_。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证

42、颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点 A B C D E答案:AB解析 C项，分期实施的房屋拆迁，应以当期房屋拆迁实施之日为估价时点；D项，估价时点既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定；E项，对原估价结果有异议而引起的复核估价，应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误。问题:9. 市场法中实物状况比较和调整的内容包括_。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.内部基础设施完备程度E.装饰装修 A B C D E答案:B

43、DE解析 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积(大小)、形状(规则与否)、进深、宽深比、地势(高低)、土壤及地基状况、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)和场地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模(建筑面积的大小)、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使用率(得房率)、层高、完损程度(包括工程质量、建筑物年龄、维修养护情况)等影响房地产价格的因素。问题:10. 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含_等。A.房地产改扩

44、建费用B.抵押贷款还本付息额C.房屋设备折旧费D.所得税E.房屋装修折旧费 A B C D E答案:ABD解析 运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：房地产税；房屋保险费；人员工资及办公费用；保持房地产正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)；为承租人提供服务的费用(如清洁、保安费用)等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。问题:11. 征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括_。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.土地使用权出让金等土地有

45、偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用 A B C D E答案:ABCE解析 征地补偿安置费用包括四项：土地补偿费，一般为该耕地被征收前3年平均年产值的6倍10倍；安置补助费，一般按照需要安置的农业人口数计算；地上附着物和青苗的补偿费，其中，地上附着物补偿费是对被征收土地上诸如房屋及其他建筑物(含构筑物)、树木、鱼塘、农田水利设施、蔬菜大棚等给予的补偿费，而青苗补偿费是对被征收土地上尚未成熟、不能收获的诸如水稻、小麦、蔬菜、水果等给予的补偿费；安排被征地农民的社会保障费用。D项，土地使用权出让金等土地有偿使用费用向国家缴纳，不属于征地补偿费。问题:12. 选择最佳的开发利用方式，包括_方面

46、。A.最佳的用途B.建筑规模C.档次D.大小E.区位 A B C D E答案:ABC解析 在调查、分析了房地产开发用地的状况和当地的房地产市场状况后，便可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。这些都要在规划允许的范围内选取，也就是说在规划条件给定的范围内的最佳。在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。问题:13. 长期趋势法除了可用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于_等。A.收益法中预测

47、未来的租金B.市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力E.成本法中确定房地产的重新购建价格 A B C D E答案:ACD解析 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间顺序分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，此外长期趋势法还可以用于：用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏

48、。问题:14. 评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括_。A.基准日期B.土地开发程度C.基准地价修正体系D.土地用途E.基准地价公布日期 A B C D E答案:ABD解析 城镇基准地价简称基准地价，是在某个城镇的一定区域范围内，划分土地级别或不同均质地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建没用地使用权在某一时点的平均价格。明确基准地价的内涵应当明确界定一些与基准地价相对应的条件：基准日期，一般应为年度的1月1日；土地用途；土地使用权性质；土地使用期限；土地开发程度；容积率。问题:15. 审核的结论性意见可为_之一。A.不可

49、以出具B.可以出具C.作适当修改后出具D.重新撰写E.重新估价 A B C D E答案:BCDE解析 审核意见应尽可能具体地指出估价报告存在的问题，审核结论可为下列之一：可以出具；适当修改后出具；应重新撰写；应重新估价。审核认为需要修改的估价报告，应进行修改；审核认为不合格的估价报告，应重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写和重新估价后的估价报告，还应再次进行审核。只有经审核合格的估价报告才可交给委托人。估价机构还可以将内部审核意见作为考核估价师执业水平的重要依据。三、判断题问题:1. 某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分

50、析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。答案:B解析 与非专业估价相比，专业估价有下列特点：专业估价是由专业人员和专业机构完成的；专业估价提供的是专业意见；专业估价具有社会公信力；专业估价实行有偿服务；专业估价要承担法律责任。本题中，该估价师的估价并非专业房地产估价。问题:2. 房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的。答案:A解析 房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格是波浪式上升的，不排除随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后或者环境恶化、景

51、观被破坏等导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期和过度的投机炒作导致的房地产价格泡沫破灭出现的房地产价格大跌。在某些情况下，房地产价格出现长时间的连续下跌也是可能的。问题:3. 城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。答案:B解析 多数估价项目是评估市场价值，但在某些情况下需要评估的可能是投资价值、谨慎价值、在用价值、快速变现价值、残余价值等。例如，征收房屋虽然是强制性的，不符合市场价值形成的“无被迫”条件，但因要“给予公平补偿”，并“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场

52、价格”。所以房屋征收估价评估的应是市场价值。人民法院拍卖房地产估价，评估的也应是市场价值。但房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估价，评估的一般是投资价值。问题:4. 房地产所在地区的绿地率(或绿化覆盖率)、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。答案:A解析 人文环境包括该房地产所在地区的声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用状况等。此外，房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境和景观状况，它们的高低或大小对房地产价格也有影响。问题:5. 均衡原理是以房地产内部各构成要素与其

53、外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。答案:B解析 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判断该房地产是否为最高最佳利用，它可以帮助确定最佳集约度和最佳用途。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。问题:6. 设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2，买方购买该房地产实际付

54、出为2575元/m2。答案:A解析 卖方实际得到的价格=正常成交价格(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500(1-6%)=2350(元/m2)；买方实际付出的价格=正常成交价格(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500(1+3%)=2575(元/m2)。问题:7. 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。答案:A解析 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。可以通过相应的方法进行修正。问题:8. 报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，然后累加，以此计算估价对象的客观合理

55、价格或价值的方法。答案:B解析 报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用合适的报酬率将未来各期的净收益折现到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于估价时点发生在期末。在实际中，如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，而是在期初或期中，则应对净收益或者报酬资本化法公式进行相应的调整。问题:9. 自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。答案:A解析 自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额(税前现金流量)与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。问题:10. 建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同