土地估价师核心笔记

1、第二门理论方法第三部分地价理论一、土地价格的概念（重要）地价内涵：土地经济价值的反映，高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。外延：是购买土地的权利，形成所有权价格、使用权价格、抵押权 价格我国地价形式：土地公有制，地价是以土地使用权出让、转让为前提、 一次性支付的多年地租的 现值总和，是土地所有权在经济上的一种实 现形式。主要特征:1权益价格2不由生产成本决定3主要由土地需求决定4呈上 升趋势5具有明显的地域性地价类型:1按权利分类：所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格2按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等3按政府管理手段分类：申报地价、公

2、告（示）地价等4按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等5按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格6按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格7按价格使用目的分 为:买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征 地价格等 8其他一些划分方法形成的土地价格 我国地价主要类型：基准地价（反映整体宏观调控）2标定地价（具体 管理）3交易最低价或期望价参考的交易 评估价4成交地价现实价格）5以上4种衍生的出让、税收、资产核算等方面使用的地价。地价理论发展历史：19世纪末.英马歇尔在边际效用价格理论基础上， 应用古典学派的供应-成本分析地租地价，提

3、出地价是由土地生 产要 素的边际收益产品或边际产品成本决定 均衡价格理论和古典经 济学家的地租地价理 论共同形成现代土地价格评估理论。收益法、市 比法、成本法是三大基本方法。二、土地价格影响因素（全面了解）主要地价影响因素的作用 规律:1 一般因素从宏观上对地区整体的地 价水平产生全局性影响；2区域因素对地区的地产价格水平有决定性 的影响；3个别因素是决定同一均 质地域内地块差异性的重要因素，是 同一区域内地价差异的主要原因。不同用途地价影响因素的特点：商业：营业环境和收益状况；居住：环境优美；工业：交通运输和水、电。主要地价影响因素：A 一般因素：1行政因素（土地制度、住房制度、城 市规划、

4、地价政策、税收政策、行政隶属变 更）2人口因素（人口密度、 人口素质、家庭人口构成）3社会因素（政治安定状况、社会治安状况、 房地产投机、城市化进 程）4国际因素（国际经济状况、国际政治因素） 5经济因素 经济发展状况、储 蓄和投资水平、财政收支与金融状况、 居民收入和消 费水平、物价变动、利率水平）B区域因素：1繁华程度2 交通条件3基础和公用设施条件4环境质量（人文、自然）5城市规划限制（利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制）c个别因素: 1面积2宽度3深度4形状5坡度6宗地基础设施条件7宗地临街状况8 城市规划限制（容积率、高度、密度、宗地用途）9 土地使用年限。三、地租理论马

5、克思）地租概念：直接生产者在农业（或其他士业）中所创造的生产物被土地 所有者占有的部分，是土地所有 权借以实现的经济形式。（经济报酬： 契约地租-商业地租-租金2经济地租-理论地租二收入-成本二纯收入） 马克思地租理论：资本主义地租是私有制为前提，特点在于土地所有 权和使用权的分离1）级差地租-1 肥沃高位置好、2连续增加投资2）绝对地租：形成原因是土地所有 权的垄断3）垄断地租4）矿山地租（5）建筑地段地租（基础是农业地租；也存在级差地租；垄断地租占明显优势）新古典城市地租理 论：阿兰索设施的水平、设 施建设的投资方式、 设施的质量一一地价曲线是一个起伏的、有不连续 的折线一一区位平 衡空间

6、为模型的一个核心。地租与地价的关系：地租的存在是地价的前提。地租收入决定土地的价格。土地除以价格表示外，还 可以用租金表示，即地产有租赁市场 存在。地租理论在土地估价中的应用:绝对地租是地价存在的根源；级差地 租的存在是决定地价高低的主要因素；垄断地租是导致特殊地段土地 及价格高的主要原因。评 估时，以地租理论为指导，据级差地租和垄 断地租的特点分析位置和物 质经济条件，准确评估。四、区位理论（考点不多，代表人物橄点）区位的定义:综合概念，地球上某一个事物的空 间几何位置，地理要素与人类社会经济活动之间在空间位置上的反映。区位的实质：自然、经济、交通地理区位在空间 地域上有机结合的具 体表现。

7、影响因素:A社会经济因素：1繁华程度（商业集聚经济效益和繁华度、 高级商务金融集聚程度）2交通状况或通达程度（道路功能、宽度、网 密度、公交便捷度和对 外设施的分布状况）3基础设施（直接）和公用殳 施 间接）的完备程度4人口密度B自然因素：1地形坡度2 土地承载力 3洪水淹没及排水状况4公园与绿地5环境质量C行政因素：主要是城 镇规划。几种主要的区位论：农业区位论一德.冯.杜能孤立国世界第一部区位理论 的古典名著一 杜能圈：1自由农作区（易腐难运）2林业区3谷物轮作区（粮食）4草田 轮作区（谷物、畜产品）5三圃农作制区（黑麦、燕麦、休闲）6放牧区 工业区位论一德.韦伯一一计算运输、劳力、集聚作

8、用，找出工业产 品 生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。运费大小取决 于运输距离和货物重量，即运费与运输吨/公里成正比关系。货 物的绝 对重量和相对重量对运费的影响不同，后者比前者重要，工业原 料: 1遍布性原料2限制性原料（地方性原料）中心地理论一以商业服务业活动为主，同时包括社会、文化等方面的 活动 克里斯塔勒中心地体系：1市场原则K=3 ；交通原则K=4 （最 好最可能的）；3行政原则K=7 （自给自足圭寸闭的）。区位理论在土地估价中的作用:1决定城市土地利用价 值的重要因素2 是衡量地租、地价的主要标尺。五、土地报酬递减规律（考点少，概個形）土地报酬递减的含义：在技术和其他要素

9、不变的条件下，在同一块土 地上连续追加物化劳动和活劳动，达到一定限度后，其增加收益就会 递减的现象。基本原理：边际报酬MP二总报酬增加量 变动生产要素的增加量X在土地估价中的应用：1找到边际使用点（即最大收益点），判断土地是 否为最有效使用2在成本逼近法 时正确理解成本涵 义，剔除不合理的 成本项目，准确评估地价。六、土地市场理论（考点不多）土地供给的特征:1自然供给数量不变，弹性为0;2经济供给有弹性的。土地供给的方式：1自然供给2经济供给土地需求的特征：引致需求、派生需求，是由于对 土地产品的需求才 有对土地的需求。土地需求的种类：作为生产要素2作为投资3混合性土地需求 土地供需平衡原理：

10、在自由竞争下，供求关系决定地价，地价影响供 求关系。从实践看，土地供不应求是绝对的、普遍的，供过 于求是暂时 的、个别的。第四部分土地估价方法一、土地估价概念（重点是概念）土地估价的定义：估价人员依据土地估价的原贝艮理论和方法，在充 分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按 地产的质量、等级及其在现实经济生活中的一般收益状况，充分考 虑 社会经济发展、土地利用方式、土地预 期收益和土地利用政策等因素 对土地收益的影响，综合评定出某块或多块土地在某一权利状态下某 一时点的价格的过程。土地估价的作用及 现实意义：1能反映市场供需、利用状况和动态变 化, 通过其他指标综合反映社会

11、经济发展状况2调控土地市场供需的有力 杠杆3调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障4推进我国土 地使用制度改革的重要前提（改革核心是土地有 偿使用）5量化国有土 地资产的尺度。土地估价的使用方向：1出让（招标、拍卖、挂牌出让价格评估）、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产合资 2集体土地所有 权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让 3抵押4企业设立、重 组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算5基准地价和标定地价6城市地价动态监测7对农 用地分等定级8确定农用地综合区片价9为土地增值税等不动产税费 征收10为司法鉴定提供地价参考。我国土地估价的产生

12、背景和发展过程：93年全国统考。1建立相应 土地估价制度和土地估价师制度2形成整套特色土估理论和技术标准3形成规模专业队伍（三次改革：脱钩改制、改革土地估价结果确认 和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式）4有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设 5有力地配合国有企 业改革6土估行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主 发展的道路。二、土地估价的原则（一般）原则:1预期收益2替代3最有效利用4供需5报酬递增递减6贡献7变 动8合法原则三、收益还原法（重点）基本公式：P=A/r纯收益按等差级数递增（减），无限年器时：P=a/r= -b/r2 纯收益按等级数递增（减）

13、，无限年器时：P=a/（r-+s）四、市场比较法（重点）特征：1现实性，有说服力2以替代关系为途径，比准价格3以价求 价，不正常市场难与收益价格相协调 4人员要求素质高5以替代原则 为基础，正确选择案例和合理修正交易价格是保证结果准确性的关 键。理论依据：替代原理适用原则：替代原则适用条件：1三个案例（25%）2案例与对象具有相关性和替代性 3交易资料可靠性4合法性估价步骤:1调查与选择比较案例2确定价格可比基准3交易情况修正4估价期日修正（三年内）5区域因素比较与修正6个别因素比较与修 正7其他相关修正+土地使用年限和容积率修正8确定比准价格五、成本逼近法（重点）基本公式：地价=土地取得费+

14、 土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值估价步骤:1确定土地取得费2确定土地开发费3计算税费4计算利息5计算利润6确定土地增值7修正并确定土地价格土地开发费：应分摊费用二受益程度设施总费用利息：开发周期根据面积规模和难易程度确定。利润二（土地取得费+ 土地开发费+税费）投资回报率土地增值二（土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+利润）&土地增值收益率土地价格修正与确定：年期修正系数 K=1-1/ （1+R） N次方适应范围：1新开发土地2欠发育实例少3工业用地（城区市区的除外）4无收益无交易的六、剩余法（历年重点）概念：假设开发法基本公式：地价二房地产预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息估

15、价步骤：1最佳开发利用方式的确定2开发完成后不动产价值的测算3开发成本的计算4利息的计算5利润的计算6 土地价格的计算利息二（地价款+开发建筑费+专业费+不可预见费）计息利润二土地价格计算：地价二不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费- 利息-租售费用-税金-开发商合理利润适用范围：1开发房地产或待拆再开发房地产的土地估价或测算项目 预期利润、项目最高控制成本费用 2将土地开发整理成可供直接利用 的土地估价3现有房地产中地价的单独评估。七、路线价法（应用范围、相关系数修正）路线价概念：通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定 标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道

16、 上，即得到该街道的路线价。路线价法概念：依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表， 用数学方法计算同一街道其他宗地价。路线价法基本原理：替代原理和区位论的具体运用。地价随其临街 深度的增加而递减。标准深度：道路对土地利用价值影响为 0的深度。里地线：标准深度连线。与道路之间的区域为表地或临街地，以外 为里地。深度指数修正表：以道路为基准，按距路变化编制的地价变化表。路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，使用价值基 本一致的地段作为路线价评估区域。操作步骤：1确定所处区段和路线价2确定临街深度和其他（宽度、 容积率、出让、转让年期、朝向、地价分配率）3确定深度修正系数和其他条件修正

17、系数4估算宗地地价。深度修正方法:1四三二一法则：100FT, 40、30、20、10%2苏慕斯法则：100FT，前50占72.5%，后50占27.5%，再深 50 则 15%3霍夫曼法则：100FT，37.5%、29.5%、20.7%、12.3%4哈柏法则：地价与其深度的平方根成正比。其他宗地条件修正系数编制：宽度、宽深比率、容积率、出让、转让年期、朝向、地价分配率修正适用范围：1市街地2较多实例且市场规范3快速多宗4精度与路线价 及其修正体系相关。实际应用：宗地价格二路线价為深度百分率 炼地面积+其他修正额（或淇他修正系数）八、基准地价系数修正法（重点是系数修正）概念：利用基准地价和基准地

18、价修正系数表等成果，按替代原则，修正区域个别其他得地价的方法。基本原理：替代原理公式：待估地价二基准地价x （1 区域个别修正系数之和） 醐日修 正喀积率修正开发程度修正X寺估宗地使用年限修正系数步骤:1基准地价成果介绍的基本要求2宗地级别基准地价的确定3宗 地影响因素调查分析与修正系数确定 4年期修正的公式与方法5期日 修正的依据、参数确定、方法6容积率修正的依据、参数确定、方法 7开发程度及其他因素修正8修正确定宗地价格 适用范围：1具备基准地价和相应修正体系成果的城镇土地估价 2可以短时间大批量评估3精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关。第六部分地上附着物及相关财产评估知识、房屋建筑

19、工程基础（重点构造、完损等级、危房鉴定）房屋建筑分类:1按用途（民用一公共、住宅；工业；农业）2按建筑物层数（低1-3；多4-6;中高7-9；高10上；超高100米）3按建筑物主要承重构件材料（木、砖石、砖木、砖混、钢混、钢、索膜）4按建筑物承重结构体系分类（墙、排架、框架、剪力墙、框架 -剪力墙、 筒体、大跨度空间）建筑物等级：1耐久等级（一 100年上；二50-100;三25-50;四15下）2耐火等级（一最好；二较好；三一般；四最差）3重要性等级（重要、一般、次要、临时）4建筑物的完损等级（完好、基本完好、一般损坏、严重损坏；危险）5抗震设防等级（甲；乙；丙；丁） 建筑物主要建筑材料（水

20、泥、木材、钢材、气硬性胶凝材料、砌墙 砖、建筑砂浆和建筑砌块）建筑物主要结构形式（砖混、排架、框架、钢混剪力墙、框架 -剪力墙、筒式、空间）建筑的基本组成：1基础2墙（柱）3楼盖4楼梯5门窗6屋顶建筑构造：基础和地基，墙体和柱、门和窗、地面、楼板和梁、楼梯、屋顶。建筑工程图纸：表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等内容的有关图纸 建筑工程图纸种类：1建筑施工图（总平面图、平面图、立面图、剖 面图，建筑详图）2结构施工图（基础平面图、基础剖面图、楼层结 构布置图、屋盖结构布置图，梁、柱、板配筋图，楼梯图，结构构 件图或表，以及必要详图）3设备施工图（给排水、采暖、通风、电

21、 气）常见工程图纸的图例：1标题栏和会签栏2比例尺3定位轴线和编号（轴线是施工定位放线的重要依据）4尺寸标注5标高6索引符号和 详图符号7指北针建筑工程质量检测的概念：1质量验收2损伤检验建筑工程质量检测的主要方法：1感官法2量测法3理化实验法4无损 检测法（回弹仪、超声波、综合）5局部破损检测法（钻芯取样法、 拔出法、冲击法、超载实验法）6资料分析法房屋完损等级评定：据标准结构、装修、设备等组成部分的完 好和损坏程度分：完好房十九八；基本完好房七六；一般损坏房五 四；严重损坏房三以下；危险房三以下。危房鉴定：危险房屋鉴定标准用于房管部门经营管理的房屋， 不适用于工业、公共、高层及文物保护建筑

22、。分为：整幢和局部。应以地基基础、结构构件的危险鉴定为基础，结合历史状况和发展 趋势，全面分析，综合判断。建筑物可靠性鉴定：据建筑结构可靠度设计统一标准，可靠性就 是结构在规定的时间内，在规定条件下，完成预定功能的能力。建 筑物可靠性鉴定就是对建筑物完成预定功能能力的一种评价方法。二、建筑物估价（程序和方法）建筑物与构筑物估价的概念：是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析 建筑物与构筑物价格影响因素的基础上，对建筑物与构筑物在估价 时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。建筑物与构筑物的价格特征：1受区位影响大2实质上是权益的价格3既

23、有价格也有租金4在长期考虑下形成的5通常是个别形成的，易 受交易者的个别因素影响。建筑物价格的类型：1成交价格、市场间隔、理论价格2市场调节价、 政府指导价、政府定价3所有权价格、使用权价格、其他权益价格 4 现房价格、期房价格重置价格折旧法：求重置价格：单位比较法、分部分项法、工料测 量法、指数调整法；求折旧：年限法、实际观察法、成新折扣法物质、功能、经济折旧。对照法：房屋价格二新建单价*（ 1+房屋装修设备增减率）*（ 1-折旧 率）*（ 1 +地段、层次、朝向增减率）*（ 1 +空房或房屋拆迁安置增 减率）*建筑面积建筑物残余法：总收益减去土地收益得建筑物收益，除以建筑物资本化率得建筑物

24、价格。比较法：市比法：1搜集实例2选取可比3价格处理4求取比准价格。 原则：1合法（产权、使用、处分）2最高最佳使用（法律许可、技 术可能、经济可行、价值最大化 一用途、规模、集约度）3估价时点 4替代5公平基本程序：1获取业务（被动、主动、自估）2受理委托明确基本事项3拟定作业方案4手机资料5实地查勘6选定方法测算7确定结果8 撰写报告9审核报告10出具报告11资料归档。房屋质量缺陷损失含义：造成的房地产经济价值降低。 估价要求：对质量缺陷损失的反洗估算判定，结果作为确定房屋质 量缺陷损失补偿金额的参考依据。成本法：房屋质量缺陷损失评估值 二拆除费用+修缮费用+恢复费用+ 直接经济损失-被拆

25、除物残值资本化法：A用于净收益减少的评估值二P250B用于收益年限减少的评估值二价差法：评估值二类似的无质量缺陷的房屋市价-类似的有质量缺陷 的房屋市价市比法：评估值二可比实例补偿金额*补偿情况修正*补偿日期修正* 缺陷状况修正系数基本程序：1受理委托2拟定方案3搜集资料4实地查勘5选法测算6 确定结果7撰写报告8审核报告9出具报告10资料归档。三、其他附着物估价（概念、基本方法）种类：1地上：建筑物、构筑物、青苗、树木、鱼塘 2地下：地下管线、坟墓、水井价格特征：1 一般不包含所占用土地的价值2更多的是体现一种补偿性质。基本原则：1合法2替代3公平4有则补之，无则不补5属谁补谁原则。 程序：

26、同前方法:1补偿标准法2比较法3成本法4收益补偿法（青苗最高按一季产值计算；果树类按剩余挂果年限定）四、相关机器设备评估（实体性、经济性估算方法）一般机器设备的分类和特点：1按用途分：动力机械、金属切削机床、金属成型机床、交通运输机械、起重运输机械、工程机械、农业机械、通用机械、轻工机械、专用机械 2按性质分：生产用、非生产用、租出、未使用、不需用、融资租入机器设备与房地产相关的机器设备：1按其在再生产中的作用分类：生产工艺 类、辅助生产、服务2按机器设备技术性特点分类：通用、专用、非 标准3非标准设备的自动化程度分类：自动化、半自动化、其他 评估特点：1 一般不具备独立的获利能力，收益法受限

27、制，常用成本 法市比法2、3、4确定贬值需要逐台对实体鉴定5除实体性贬值外， 还存在功能性和经济性贬值。评估步骤：1签订委托协议2填写待评机器设备清单3分析资料明确 重点制定方案4搜集资料5核实分类6鉴定设备7确定参数8评估计算9 撰写报告10审核发出基本方法：1成本法2市场法3收益法。实体性贬值：由于种（使用中）和种（闲置中）有形磨损，所引起的贬值 实体性贬值率二设备的价值损失/设备的重置成本。估算方法：1观察法2年限法（寿命比率法二使用寿命消耗量/总使用 寿命）3修复费用法经济性贬值：1使用寿命缩短一一年限法2运营费用的提高3市场竞 争规模经济效应指数法第三门估价实务第四部分土地估价方法一

28、、土地估价概念（重点是概念）土地估价的定义：估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在 充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性， 按地产的质量、等级及其在现实经济生活中的一般收益状况，充分 考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策 等因素对土地收益的影响，综合评定出某块或多块土地在某一权利 状态下某一时点的价格的过程。土地估价的作用及现实意义：1能反映市场供需、利用状况和动态变 化，通过其他指标综合反映社会经济发展状况 2调控土地市场供需的 有力杠杆3调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障 4推进我 国土地使用制度改革的重要前提（改革核心是土地有偿使用

29、）5量化国有土地资产的尺度。土地估价的使用方向：1出让（招标、拍卖、挂牌出让价格评估）、 转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产合资 2集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让3抵押4企业设立、重 组、改制、上市、增资扩股、产权父易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算5基准地价和标定地价6城市地价动态监测7对农 用地分等定级8确定农用地综合区片价9为土地增值税等不动产税费 征收10为司法鉴定提供地价参考。我国土地估价的产生背景和发展过程：93年全国统考。1建立相应土地估价制度和土地估价师制度2形成整套特色土估理论和技术标准3形成规模专业队伍（三次改革：脱钩改制、改革土地估价

30、结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式）4有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设 5有力地配合国有企业改革6土估行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主 发展的道路。二、土地估价的原则（一般）原则:1预期收益2替代3最有效利用4供需5报酬递增递减6贡献7变 动8合法原则三、收益还原法（重点）基本公式：P=A/r纯收益按等差级数递增（减），无限年器时：P=a/r= -b/r2纯收益按等级数递增（减），无限年器时：P=a/（r-+s）四、市场比较法（重点）特征：1现实性，有说服力2以替代关系为途径，比准价格3以价求价，不正常市场难与收益价格相协调 4人员要求素

31、质高5以替代原则为基础，正确选择案例和合理修正交易价格是保证结果准确性的关 键。理论依据：替代原理适用原则：替代原则适用条件：1三个案例（25%）2案例与对象具有相关性和替代性 3交易资料可靠性4合法性估价步骤:1调查与选择比较案例2确定价格可比基准3交易情况修正4 估价期日修正（三年内）5区域因素比较与修正6个别因素比较与修正7其他相关修正+土地使用年限和容积率修正8确定比准价格五、成本逼近法（重点）基本公式：地价=土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值估价步骤:1确定土地取得费2确定土地开发费3计算税费4计算利息5计算利润6确定土地增值7修正并确定土地价格土地开发费：应分摊

32、费用二受益程度设施总费用利息：开发周期根据面积规模和难易程度确定。利润二（土地取得费+ 土地开发费+税费）投资回报率土地增值二（土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+利润）址地增值 收益率土地价格修正与确定：年期修正系数 K=1-1/ （1+R） N次方适应范围：1新开发土地2欠发育实例少3工业用地（城区市区的除外）4无收益无交易的六、剩余法（历年重点）概念：假设开发法基本公式：地价二房地产预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息估价步骤：1最佳开发利用方式的确定2开发完成后不动产价值的测算3开发成本的计算4利息的计算5利润的计算6 土地价格的计算 利息二（地价款+开发建筑费+专业费+不可预见费

33、）计息利润二土地价格计算：地价二不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润适用范围：1开发房地产或待拆再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用 2将土地开发整理成可供直接利用的土地估价3现有房地产中地价的单独评估。七、路线价法（应用范围、相关系数修正）路线价概念：通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定 标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道 上，即得到该街道的路线价。路线价法概念：依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算同一街道其他宗地价。路线价法基本原理：替代原理和区位论的具体运用。地价

34、随其临街 深度的增加而递减。标准深度：道路对土地利用价值影响为 0的深度。里地线：标准深度连线。与道路之间的区域为表地或临街地，以外为里地 深度指数修正表：以道路为基准，按距路变化编制的地价变化表。路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域。操作步骤：1确定所处区段和路线价2确定临街深度和其他（宽度、 容积率、出让、转让年期、朝向、地价分配率）3确定深度修正系数和其他条件修正系数4估算宗地地价。深度修正方法:1四三二一法则：100FT, 40、30、20、10%2苏慕斯法则：100FT，前50占72.5%，后50占27.5%，再深 50 则 15%

35、3霍夫曼法则：100FT，37.5%、29.5%、20.7%、12.3%4哈柏法则：地价与其深度的平方根成正比。其他宗地条件修正系数编制：宽度、宽深比率、容积率、出让、转让年期、朝向、地价分配率修正适用范围：1市街地2较多实例且市场规范3快速多宗4精度与路线价及其修正体系相关。实际应用：宗地价格二路线价対深度百分率 殊地面积+其他修正额（或X其他修正系数）八、基准地价系数修正法（重点是系数修正）概念：利用基准地价和基准地价修正系数表等成果，按替代原则，修正区域个别其他得地价的方法。基本原理：替代原理公式：待估地价=基准地价X （ 1 区域个别修正系数之和） 溯日修 正昭积率修正开发程度修正X寺

36、估宗地使用年限修正系数步骤:1基准地价成果介绍的基本要求2宗地级别基准地价的确定3宗 地影响因素调查分析与修正系数确定 4年期修正的公式与方法5期日 修正的依据、参数确定、方法6容积率修正的依据、参数确定、方法 7开发程度及其他因素修正8修正确定宗地价格适用范围：1具备基准地价和相应修正体系成果的城镇土地估价 2可以短时间大批量评估3精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关。第五部分地价估价实务一、宗地估价（熟练掌握）土地估价程序：1确定基本事项2拟定作业计划3收集资料实地踏勘4分 析整理相关资料5选定方法试算价格6确定宗地估价结果7撰写估价 报告书业务获取途径：1政府委托2企业或个人委托3自

37、有自估业务受理及应注意的问题：1明确双方权利义务2合理安排时间人员3保证估价质量4适当提供相关附加（增值）业务5注意适应相关行 业的要求（如审计）6注意适应国际规范。签订委托协议的重要性：1估价委托的法律依据2明确双方权利义务3降低估价收益风险。委托协议的主要内容：双方名称、目的、对象、基准日、时间、使用范围、收费、合同有效期、违约责任、双方权利义务、争议解决（协商、仲裁、诉讼）、签合同时间、地点、人物及印章。业务范围：1出让2转让3征用、征收、征购或拆迁补偿4、抵押5收 益权质押6税费7出资入股8改制9会计处理或出具财务报告10金融不 良资产转让11法律诉讼12基准地价13动态监测14农用地

38、分等定级15 征地区片综合地价及统一年产值测算 16其他经济或整个行为涉及的 土地2。估价事项确定：1目的的确定2范围的界定与描述内容（面积四至）3 土地类型的界定内容4 土地权利状况的界定内容5 土地估价报告使用方向的规定6 土地估价中特别事项的内容与界定价格对应权利内涵的设定：1使用权价格2抵押权价格3租赁权价格利用条件的设定：建构筑物及其用途、容积率、绿化率使用年限的设定：有效使用年限估价期日的设定：委托人确定或委托人与估价师商定。资料收集内容、方法及要求：1权属资料及其内容：房产证、土地证、土地登记卡、表、册等2地籍图的基本要素：界址、方位、坐标、临路状况、深度、四至等。3工程建设图纸

39、的种类：总图、平面、剖面、立面、高层设计图纸。4总平面图的基本要素：1局域位置2内外环境3拟建位置4拟建名称、出入口、层数、标高5指北针、比例、风玫瑰图 5市政管线图的种类及基本要素6区域规划图及资料的基本内容：容积率、高度、覆盖率、用途、利 用限制7交易资料基本要求：1面积2时间3位置4宗地条件5地上物状况6 买卖双方特征及动机7销售条件8销售前后的利用状况。（详细、准确、 及时）现场调查的目的：1核实验证2观察实体3现场体验周边环境现场调查的内容：1权属查证2实体状况查勘3周边环境调查（区域、 个别）现场调查的方法：1观察2询问3测量4核对权利状况分析内容及方法：核对证书利用状况分析内容及

40、方法：建构筑物及其用途、容积率、绿化率等1现场查勘2查阅权属资料市场状况分析内容及方法：1发展方向预测信息（金融经济、房地产 行业、交易、城市发展和规划信息）2基础数据信息3成交价格信息 4房屋租赁信息假设和限制条件分析：1规避风险，保护人员机构2告知、保护报告使用者。估价方法选择：1土地估价目的与适用原则的分析2估价对象状况与估价方法适用性分析3估价资料与估价方法可行性分析：1基础性资料（一般、区域、个 别）2方法性资料3图件资料4估价技术思路的确定：根据1目的2状况3市场4多法结合5现有资料5估价方法的选择与确定不同方法估价结果分析：1适应性分析2准确性分析3可靠性分析估价值的调整与确定：

41、试算价格调整是重要一环，要衡量各试算价格的相对重要性、可用程度及可靠性，结合知识经验和智慧加以判断。（1算术平均数2加权平均数3中位数4众数5 一种为主其他参考）报告的作用：1描述估价对象2记述估价过程3反映估价成果报告的类别：1土地估价报告2土地估价技术报告报告的主要内容：封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其 使用、附件。技术报告的主要内容：封面、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价过程、附件，报告的形式：1文字式（报告和技术报告）2表格式（土地估价报告）报告的使用规定：1委托方按目的使用的要求及承担的责任 2用于上 级及自律组织的业绩抽查3用于估价结果备案及承担的责任4用于

42、估 价结果纠纷处理鉴定的要求及承担的责任。报告归档管理：负责人签批保存一定年期的档案销毁制度。三级审批：自查、部门查、机构负责人审批。报告审核的目的：确认估价结果的合理性报告审核的内容：1估价人员资格2估价对象界定3估价所依据的资 料的质量4估价假定前提和限制条件5市场分析6估价技术路线、方法选择及运用7地价确定的理由8估价结果9估价报告的逻辑性 二、常见目的下土地估价（新增）各种常见的土地估价目的：1以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估2以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等为

43、目的的土地估价3以土地使用权抵押为目的的土地估价4以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价5以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价6以城市地价动态监测为目的的土地估价7以农用地分等定级和划分农用地综合区片为目的的土地估价8以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的土地估价9以司法鉴定为目的的土地估价地价类别判断和原则确定：1买卖价格（公允市价，替代、最有效原则）2租赁价格（承租地权、地权出租，替代、最有效原则）3清算价格（低于市价，保守）4抵押价格（保守原则的市价）5征收价格（补偿性）6课税价格（低于市价，保守

44、）7公示价格（公平）评估方法选择；两种以上方法。1居住（市比、剩余、收益、基准，新开发用成本逼近法）2工业（市比、成本、基准，特殊用收益）3 商服（市比、收益、剩余、基准）4综合（市比、收益、剩余）价格确定：1差幅不大（20-25%）取简单算术值2差幅大（超过20- 25% ）说明各方法增减值原因，加权平均或取众数、中位数。三、常见用途土地估价（新增） 居住用地特点：开发量大，分布广，主要集中在城区，而且也具有 一定收益性，市场活跃。主要价格影响因素：A一般因素1自然因素（城镇地理位置及经济发 展的关系、气候条件、发生自然灾害的几率） 2社会因素（人口数量 与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、

45、居民生活方式） 3经济因素（城区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、 就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租赁比率）4行政因素（土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收 政策、住宅政策）B区域因素1自然因素（区域在城镇中的位置、自 然条件及发生自然灾害的几率）2社会因素（社区规模功能与安全保 障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式）3交通条件（距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度）4基础设施状况（供水、排水、供热、电、气、通讯等基础设施与公用服务 设施状况）5经济发展水平（区域经济发展规模及水平、居民收入水 平）6行政因素（区域经济政策

46、、土地规划及城镇规划限制）7环境因素（区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近 程度）C个别因素：宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、 宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使 用、与交通设施的距离、与商业设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用。技术思路：宜选用市比法、剩余法、收益法、基准修正法，对新开发完成的，可以使用成本逼近法。估价方法选择与应用：1别墅：首选市比法，如极具特性则不宜采用2高档公寓：首选市比法，辅以收益法、假设开发法或基准地价法3普通居住：首选市比法，辅

47、以收益法、假设开发法或基准地价法。新开发土地可以用成本逼近法4待拆危旧居住用地：无特殊需要不得 依现状用途评估，应按规划用途评估。工业用地特点：宗地面积大，收益小或不明显，主要分布在城市郊区及经济开发区。主要价格影响因素：A 一般因素1自然2社会3经济4行政B区域因素 1交通状况2基础设施状况3环境状况4工业区成熟度5行政C个别因 素：地形、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地 使用限制、土地开发程度、土地权利状况及使用。技术思路：宜采用市比法、逼近法、基准地价法，特殊情况下可用收益法。估价方法选择与应用：1矿井矿区：宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开

48、工条件 2高新技术企业：增 值收益较普通工业用地高3仓储用地：机会成本及对相关企业收益的 影响程度是重点4机场码头：垄断性质，在收益法以外的方法中，应考虑垄断地租修正5工业类：数量多时，选择一至二宗标准宗地评估, 其他依个别修正确定。商业用地特点：收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大，附属设施较多。主要价格影响因素：A 一般因素1自然2社会3经济4行政B区域因素1自然2社会3交通4基础设施5商业繁华程度6行政7环境C个别因素: 宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、 形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状态、与商业 中心接近程度、与客流的适应性

49、、相邻不动产的使用状况、规划限 制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限。技术思路：宜采用市比法、收益法、剩余法、基准修正法。估价方法选择与应用：1区分因土地利用方式的差别所带来的土地收益差异2旅游用地注意国家旅游区评价标准。办公用地特点：收益性强，且收益较高，主要分布与城区交通方便区域，楼层较高，附属设施较多，市场较活跃。主要价格影响因素：与住宅相当，但交通条件的影响较住宅大。技术思路：宜采用市比法、收益法、剩余法、基准修正法估价方法选择与应用：1考虑办公楼的级别差异所带来的土地收益差异2基准法和市比法在经济不发达地区采用住宅基准地价修正。教科卫文体用地特点：收益小或无，且所处位置多位

50、于市（县、镇） 中心主要价格影响因素：参照住、工、商，据实确定。技术思路：成本逼近法、收益法（有收益或潜在收益）及基准法。估价方法选择与应用：1成本逼近法时，土地取得费取城镇拆迁安置 补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应 参数高2位置好的比照商住基准地价，考虑年期与用途修正（减价修 正）参照工业基准地价时不进行年期与用途修正 3采用收益法用的是 整体收益。农用地用地特点：价值主要体现在自然质量上，面积大，分布于城市边沿。主要价格影响因素：自然因素、社会因素、特设因素技术思路：收益法、市比法、成本法、剩余法、评分估价法、基准地价法。估价方法选择与应用：1交易少，难市比法，自

51、然属性和不可再生性 局限了成本法和剩余法的应用2评分法因单位分值的难以确定使得应 用局限3收益法是常用之一 4已建基准地价区，可用基准地价修正法、 定级指数模型法、基准地块法评估。基础设施用地特点：数量多，分布广、面积小，无法单宗地测算收、人益。主要价格影响因素：参照居、工、商，据实确定。技术思路：基准地价系数修正法和成本逼近法。估价方法选择与应用：1中心的，据实用可比实例和基准地价评估， 并进行年期和用途修正；外围或边远的，优先用成本逼近法，其次 参照当地最末一级地价相近用途的基准地价进行评估，并进行开发 程度和年限、用途等修正2收益体现整体收益，难分摊到每宗地上， 不宜收益法3市场上基础设

52、施用地等的建（构）筑物交易案例，不适 宜剩余法。四、土地分等（涉及不多）分等的概念：分析影响城镇土地质量的经济、社会、自然等因素， 揭示地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队， 评定城镇土地等。原理：反映城镇之间土地质量的地域差异。一个城镇一个点。分等的因素因子体系：有重大影响且体现土地区位差异的经济、社 会、自然条件，分因素、因子。因素：1城镇区位（交通区位、城镇 对外辐射能力）2城镇积聚规模（人口规模、人口密度、非农产品规 模、工业经济规模）3城镇基础设施（道理、供水、供气、排水）4 城镇用地投入产出水平（备选）（非农产业产出效果、商业活动强度、 建设固定资产投资强度、劳动

53、力投入强度）5区域经济发展水平（国 内生产总值、财政状况、固定资产投资状况、商业活动、外贸活动） 6区域综合服务能力（科技水平、金融状况、邮电服务能力）7区域土地供应潜力（备选）（农业人口人均耕地、区域人口密度） 分等的因素因子分值计算方法：采用位序标准化和极值标准化的方 法，分别计算分等对象的因子分值（0100 ）。因子分值越大，表 示分等对象受相应因子的影响效果越佳 2分等对象的因子评价指标与 其土地质量之间存在正负相关关系（负相关因子：区域土地供应潜 力因素中的区域农业人口人均耕地）分等的因素因子权重确定方法：1位序标准化：因子分值=100 X位序/参加分等的城镇个数2极值标准化：因子分

54、值=100 XA X（指标值-最小值）/（最大值-追小 指）式中：A正相关时A=1且（指标值-最小值）；负相关时A=-1且（指标值-最大值）3 土地分等对象综合分值计算采用多因素分值加和法：总分值=刀（权重值X因素分值）权重确定方法：1特尔菲测定法（专家经验与主观判断，10至40人, 3至4轮，分值评估一5分或百分；等级评估一等级序号为量化值）2 因素承兑比较法（成对比较，对结果赋值排序。前提 一1可成对比较 性2可转移性）3层次分析法（AHP法一优点：定性与定量相结合， 高度的逻辑性、系统性、简洁性、实用性，针对多层次多目标） 城镇土地分等划分方法：1数轴法（点数稀少处作等间分界）2总分 频

55、率曲线法（频率直方图，用波谷处）农用地分等基本概念：农用地 一直接用于农业生产的土地，耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。农用地分等定级一在全国按标准耕作制度，在自然质量条件、平均 土地利用条件、平均土地经济条件下，据规定方法程序进行的农用 地质量综合评定，从而划分出农用地等级的工作。标准耕作制度一因各地难统一，主要指种植制度。农用地自然等别一在全国按标准耕作制度，在自然质量条件下划分农用地等级。农用地利用等别一在全国按标准耕作制度，在自然质量条件、平均 土地利用条件、平均土地经济条件下，据规定方法程序进行的农用 地质量综合评定，划分出农用地等别。农用地等别一在全国按标准耕作制度，在自然质量

56、条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，据规定方法程序进行的农用地质 量综合评定，划分出农用地等别。基准作物一小猫、玉米、水稻一春小麦、冬小麦、春玉米、夏玉米、一季稻、早稻、晚稻。标准样地一生产条件最好，产量水平最高的农用地单元。农用地分等的原则：1综合分析2分层控制（国省县）3主导因素4收益差异5定性定量结合（定量计算为主）6跟踪检验原则。农用地分等的方法：据自然质量分方法的不同而区分为：因素法和样地法。农用地分等单元划分原则：1单元之间土地差异明显2单元内部土地 tezheng 相似3单元边界不跨越地块边界4单元边界应采用控制区格 局的地貌走向线和分解线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物和 有明显标志的权属界线。方法：1叠置法2地块法3网格法4多边形法五、土地定级（涉及不多）城镇土地定级的概念：根据城镇土地的经济、自然属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。原理：反映城 镇内部土地质量差异。城镇土地定级的因素因子体系：硬指标（数量）和软指标（定性）城镇土地定级的技术路线和程序：综合定级和分类定级（市区非农人口 50万以上大城市宜综合定级和分类定级；其